Norme su barriere architettoniche e servoscala

[leaderct@libero.it]

Salve,

 

Da circa tre anni siamo in causa con il costruttore, in quanto gli e' stata rilasciata una concessione edilizia che abbiamo impugnato, nel terreno fronte lo stabile su cui gravava una servitu' di passaggio a nostro favore. In sostanza, per costruire ha ridotto la servitu' carrabile in pedonale essendo che lo stabile ha un secondo accesso carrabile dai garage da una stradina privata secondaria. Morale della favola,per non farla lunga, il ctu del Tar(che ha sospeso la concessione) ha verificato che la concessione edilizia puoì essere rilasciata perche' comunque essendosi riservata la proprieta' del terreno puo' disporne a suo piacimento e deve garantire solo un passaggio pedonale, perche' il condominio, ha comunque un ingresso carrabile, seppur secondario, anche se l'ingresso principale e' quello gravato da servitu', precedentemente carrabile. GLi ha pero' contestato la mancata applicazione della norma della legge 13/89(abbattimento barriere architettoniche). In sostanza essendo ridotto lo spazio di accesso al condominio, nel passaggio pedonale deve sostituire i tre gradini previsti con una scivola per disabili con pendenza non sup dell 8%. La controparte risponde che inserira' un servoscala accanto ai gradini(pare che la scivola,per gli spazi siano di difficile attuazione).

La domanda e':

Ma puo' il costruttore d'iniziativa inserire un servoscala che successivamente avra' dei costi di manutenzione e di elettricita' che dovrebbero gravare sul condominio senza nostra autorizzazione?

 

Seconda domanda:

Essendo che il cantiere e' rimasto fermo per 3 anni perche' sospesa la concessione edilizia cautelativamente, puo' chiedere i danni al condominio per danno emergente e lucro cessante, considerato che nel progetto presentato non ha rispettato le norme sulle barriere architettoniche sull'ingresso diventato successivamente pedonale?

 

Vi ringrazio per l'attenzione.

[ROI]

Salve

direi che a condizioni esistenti, è un obbligo.

Per tutti gli edifici costruiti a partire dal D.M. 236/89 ( che trova attuazione con la L.13/89 ), occorre garantire l'accessibilità così come riportato nel T.U. dell'edilizia DPR 380 parzialmente aggiornato dal recente “Decreto del Fare”

(leggi bene il comma 3)

Art.77

CapoIII - Disposizioni per favorire il superamento e l'eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati, pubblici e privati aperti al pubblico

Sezione I - Eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati

Progettazione di nuovi edifici e ristrutturazione di interi edifici (legge 9 gennaio 1989,n. 13, art. 1)

1. I progetti relativi alla costruzione di nuovi edifici privati, ovvero alla ristrutturazione di interi edifici, ivi compresi quelli di edilizia residenziale pubblica, sovvenzionata ed agevolata, sono redatti in osservanza delle prescrizioni tecniche previste dal comma 2.

2. Il Ministro delle infrastrutture e dei trasporti fissa con decreto, adottato ai sensi dell'articolo 52, le prescrizioni tecniche necessarie a garantire l'accessibilità, l'adattabilità e la visitabilità degli edifici privati e di edilizia residenziale pubblica, sovvenzionata ed agevolata.

3. La progettazione deve comunque prevedere:

a)accorgimenti tecnici idonei alla installazione di meccanismi per l'accesso ai piani superiori, ivi compresi i servoscala;

b) idonei accessi alle parti comuni degli edifici e alle singole unità immobiliari;

c) almeno un accesso in piano, rampe prive di gradini o idonei mezzi di sollevamento;

d) l'installazione, nel caso di immobili con più di tre livelli fuori terra, di un ascensore per ogni scala principale raggiungibile mediante rampe prive di gradini.

4. È fatto obbligo di allegare al progetto la dichiarazione del professionista abilitato di conformità degli elaborati alle disposizioni adottate ai sensi del presente capo.

5.I progetti di cui al comma 1 che riguardano immobili vincolati ai sensi del decreto legislativo 29 ottobre 1999, n. 490, devono essere approvati dalla competente autorità di tutela, a norma degli articoli 23 e 151 del medesimo decreto legislativo.

Mi permetto far notare che il DM sopra citato, pone anche un distinguo poiché deve essere garantita, come evincibile da progetto, la adattabilità ( riporto una sentenzahttp://www.confindustriafirenze.it/sites/www.confindustriafirenze.it/files/test_allegati/2009/03/02/tartoscanasentenza116del29-1-2009.pdf).

Circa i costi di gestione, se non se ne prevede un utilizzo, sarà sufficiente contemplare quelli di una manutenzione annuale che potrebbe essere forfettaria se avete, come immagino, anche un impianto ascensore. Tutto sommato, una spesa che dovrebbe incidere poco.

Spero di essere stato utile.

Un saluto.

[leaderct@libero.it]

Salve, e' stato utilissimo e prezioso. Il punto e' un altro, essendo che il passaggio pedonale e' di pertinenza del nostro stabile e che prima era carrabile,per cui c'era una scivola, se puo' decidere il costruttore l'istallazione del servoscala di sua iniziativa per costruire il suo nuovo stabile, perche' il CTU del tar aveva suggerito una scivola con pendenza non superiore all 8%.

[Emilio M]

la norma va rispettata (DM 236 e l. 13 /89) per cui lo si può fare anche non accogliendo il consiglio del CTU, in altra maniera. Quello che non comprendo è perchè se la proprietà è sua e la vostra è solo una servitù gli oneri del montascale ricadono su di voi? Per la seconda domanda se la concessione presentava un vizio emerso in sede di causa civile ed accertato dal CTU il tempo dovuto alla sospensione è servito ad accertare e corregere la difformità che se non ci fosse stata non avrebbe generato la sospensione.

[leaderct@libero.it]

Salve! la ringrazio per la cortese risposta. In pratica la servitu' di passaggio, prima carrabile poi "ristretta" a pedonale, serve per accedere solo al nostro condominio.Il costruttore prima la restringe, poi inserisce gli scalini, gli viene contestata e propone un servoscala, il tutto per convalidare la sua concessione edilizia su una nuova costruzione. Riguardo la sospensione e' avvenuta perche' l'oggetto della causa e' il fatto che noi chiedevamo, l'annullamento della concessione edilizia, perche' il lotto di terreno dove insita il nostro stabile e' unico ed e' stato rifrazionato senza piano di lottizzazione e poi perche' era stata rilasciata smantellando il passaggio carrabile su pubblica via. IL ctu su questi punti gli sta dando ragione, successivamente e' emerso la violazione del DM 13/89, perche' appunto, restringendolo a pedonale ed inserendo degli scalini si sarebbe creata una barriera architettonica.

[Emilio M]

Bisognerebbe entrare nel merito degli atti della concessione, ma mi pare difficile contestare altro se la stessa è stata anche concessa. Secondo me danni dovuti alla sospensione non sono dovuti nel momento in cui qualche difformità dalle norme è emersa (tipo la mancata rispondenza alla 13/89). Visto che poi l'opera verrà da Voi acquisita e gestita non sarebbe il caso di valutare la creazione (se è possibile) di una rampa anzichè del montascale. Contestate che il montascale non verrà mai usato, spesso questi montascale devono essere usati da operatori qualificati. Acquisite il libretto del montascale che propone, se nello stesso vi è questa informazione dimostrerete che tale soluzione è concretamente inattuabile per evidente indisponibilità di personale formato all'uso.

[leaderct@libero.it]

...Infatti ha centrato bene il problema...Il CTU aveva dato come soluzione la scivola(non sup all 8% come prevede la norma), la controparte afferma che non ci sarebbe lo spazio per realizzarla e che la norma prevede come alternativa un servoscala. Essendo che noi stiamo "perdendo" e che l'unico appiglio che c'e' rimasto e' proprio la norma non rispettata, nelle nostre contro deduzioni stiamo chiedendo l'innefficacia della concessione per mancata rispondenza alla 13/89 e che il servoscala, come prevede la norma, e' una soluzione alternativa, gli scalini non c'erano...e comunque essendo gravata sul nostro passaggio pedonale anche se di servitu', devono concordarlo con noi. Lei a questo punto mi sta confermando tale ipotesi, che non possono realizzarlo d'iniziativa. Premesso che ancora non c'e' nessuna documentazione sul servoscala perche' e' stata una loro controdeduzione alla relazione finale del CTU. In merito alla concessione e' stata rilasciata dal Comune non curando tale aspetto...

[capocheyenn]

Bisognerebbe entrare nel merito degli atti della concessione, ma mi pare difficile contestare altro se la stessa è stata anche concessa. Secondo me danni dovuti alla sospensione non sono dovuti nel momento in cui qualche difformità dalle norme è emersa (tipo la mancata rispondenza alla 13/89). Visto che poi l'opera verrà da Voi acquisita e gestita non sarebbe il caso di valutare la creazione (se è possibile) di una rampa anzichè del montascale. Contestate che il montascale non verrà mai usato, spesso questi montascale devono essere usati da operatori qualificati. Acquisite il libretto del montascale che propone, se nello stesso vi è questa informazione dimostrerete che tale soluzione è concretamente inattuabile per evidente indisponibilità di personale formato all'uso.

per l'uso di un montascale non serve un "operatore qualificato" ,si tratta semplicemente di seguire le" istruzioni d'uso "previste dal manuale .(niente di particolarmente complesso : inserire chiave ,premere pulsante di salita o discesa )

[leaderct@libero.it]

Ma penso che ha dei costi di manutenzione di elettricita' ecc. ecc...che non possano essere accollati ad un condominio da persona esterna...solo perche' se no non gli puo' essere rilasciata una concessione edilizia di una nuova palazzina...che costruendoci davanti ha creato una barriera architettonica....

[ROI]

Penso forse erroneamente, che si dovrebbe partire dal discorso servitù e della porzione di terreno che il costruttore si è riservato, delle varianti (con tutti i se, in genere ammissibili in corso d'opera), ma soprattutto sul cosa avete *rogitato.

Quello dello scivolo o meglio dell'abbattimento della barriera architettonica è un qualcosa che si è creato a posteriori rispetto al tuo acquisto (o ho capito male?)...pertanto potrebbe esserci una difformità ( a vostro dire..) che si dovrà verificare anche alla luce del CdS, dei vincoli e piani urbanistici, comunali etc.. Per ora consiglioc ertamente un avvocato ma che sia edotto da un buon ingegnere che avrà cura di verificare tutta la situazione...altrimenti non ne uscite fuori.

Non conoscono la tua situazione, ma penso che le seguenti dovrebbero fornire un orientamento..

*

 

.CORTEDI CASSAZIONE PENALE, Sez. III, 05/03/2009 (Ud. 20/01/2009), Sentenzan. 9922

http://www.ambientediritto.it/sentenze/2011/Cassazione/Cassazione_2011_n._7217.htm

Un cordiale saluto a Tutti.

ROI

[leaderct@libero.it]

Salve! La ringrazio vivamente della sua esaustiva risposta! Nei nostri rogiti storici ed originari, il costruttore aveva inserito la postilla che si riservava la proprieta' dell'area circostante a scopo edificatorio con la nascita di una servitu'passiva di passaggio, ma non e' stato mai specificato se era pedonale o carrabile, fatto sta che noi siamo sempre entrati con le auto, in quanto tale passaggio' sfocia nella via principale. Lo stabile pero' ha un secondo ingresso carrabile sul retro, tramite accesso su strada privata che da al seminterrato con i garage(non tutti pero' hanno i garage).Il costruttore cosa ha fatto; ha simulato la vendita di tale terreno ad un impresa intestata ai figli ed ha aggiunto, a nostro avviso malversamente, la clausola che tale terreno e' viziato da servitu' di passaggio "pedonale" a nostro favore. In merito alla concessione edilizia, il comune al momento del rilascio non si e' curato minimamente della norma 13/89 lasciando l'inserimento dei tre scalini del passaggio precedentemente carrabile, ristretto a pedonale, addirittura con uno spazio di 1.20, quando la norma prevede almeno 1.50. E' stato il CTU nominato dal TAR che successivamente l'ha rilevato. Solo che si e' creato un contraddittorio perche' lo stesso ha rilevato la mancata applicazione della norma in questione, ha relazionato che a posto degli scalini va realizzata una scivola con pendenza non sup all 8%, la controparte ha risposto che inserira' un servoscala in quanto a loro dire non ci sarebbe lo spazio per la pendenza( dovrebbe modificare sostanzialmente il progetto)che la norma come alternativa lo prevede e nelle conclusioni il CTU ha rilevato che la concessione puo' essere rilasciata! Ora a noi ed ai nostri avvocati non e' parso chiaro se e' stata accordata senza il nostro consenso anche perche' a questo punto la concessione dovrebbe essere nulla per la mancata applicazione di tale norma.

[ROI]

Perdonami, ma non voglio fare il saccente di turno ma vorrei farti constatare che se vai in un autosalone e vedi l'auto dei tuoi desideri e la ordini con 4 sportelli, credo che il giorno della consegna contesterai il fatto che l'auto che vorrebbero consegnarti ne abbia due.

Ci sono dei patti tra te e il costruttore o venditore che sia (*vedi lettura consigliata se può esserti utile). L'altro aspetto che avete verificato, verte sulla rispondenza della regolarità del manufatto...ed è, a mio giudizio, ben altra cosa (e ci mancherebbe pure che mi vendano qualcosa che non risponde agli obblighi di legge...penso che forse non avete un protocollo sulla domanda di agibilità..forse allora ci sono ben altri patti che per discrezione o brevità non citi). Ci dovrebbero (Devono, vedi se attinente al tuo caso, la lettura consigliata sotto, l'art. 6 del Decreto Legislativo20 giugno 2005, n. 122 ) essere disegni e progetti; comunque e a prescindere.

Secondo me con un buon ingegnere che abbia esperienza e conoscenza anche fisica degli uffici di competenza locali (..e”delle pianificazioni urbanistiche”), dovrebbe fornirvi una situazione molto più chiara.

La verifica vi consentirà di capacitarvi dal quanto discende tra il rapporto servitù anche futura (se ho ben capito siete nel primo edificio che sorge su quel terreno...frazionato? ..distanza tra edifici..) Codice della Strada, progetto, obblighi urbanistici e, per me solo dopo, con l'avvocato per quel che avete convenuto o che si è mutato più o meno con vostro assenso.

Ti consiglio la seguente lettura --link_rimosso--

Comprendo di non essere preciso, ma vorrai scusarmi che a fronte delle cose in essere che non so, i miei sono solo spunti che tu valuterai se opportune e consone.

Un saluto

ROI

[leaderct@libero.it]

...tranquillo qualunque tua osservazione e' preziosa. La servitu' di passaggio di tipo "pedonale" secondo noi non e'stata mai costituita in origine, l'ha inserito successivamente nell'atto di vendita del terreno ai figli, ' il passaggio carrabile e' sempre esistito (e mai noi abbiamo vantato la proprieta' ma solo un diritto reale d'uso), infatti da sulla via principale. Lui si e' semplicemente riservato la proprieta' dell'area circostante. Secondo noi e' ininfluente che ci sia un secondo ingresso carrabile perche' si accede tramite un accesso secondario, dal retro tramite una strada secondaria privata e bisogna fare il giro del palazzo per entrarvi. Anche i vigili del fuoco ( su nostra chiamata)hanno relazionato che smantellando il passaggio su pubblica via il palazzo rimarrebbe isolato. Ma il CTU da anche stavolta da ragione alla controparte, perche' esiste un secondo accesso...peccato che solo dal retro...E' come se mi hanno venduto una macchina con 4 sportelli...successivamente me la prendono per togliermene due...perche' e' uscito un accordo successivo che ne prevedeva solo 2... E pensare che la nomina al CTU al TAR l'abbiamo richiesta noi... Il rifrazionamento e' avvenuto successivamente per farsi concedere la la conc. edilizia per la nuova edificazione...il lotto originario e' unico...quello su cui stanno costruendo e' un subalterno di dove si trova il nostro stabile...