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Locale parte comune ma intestato ad un erede del costruttore

  1. #1
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    Locale parte comune ma intestato ad un erede del costruttore

    Nel 1968 i miei genitori acquistarono un appartamento facente parte di un fabbricato realizzato da un costruttore, il quale aveva preintestato a sè tutte le unità immobiliari del palazzo. Nel contratto d’acquisto dell’appartamento dei miei genitori, come pure in quelli degli altri acquirenti, è scritto che con l’appartamento si acquista anche il diritto di comproprietà (proporzionato al valore dell’appartamento ed espresso in millesimi) sulle parti comuni dell’edificio, quali tra l'altro il locale per la portineria e per l’alloggio del portiere. Che l’abitazione del portiere fosse proprietà comune è indicato anche nel Regolamento del Condominio il quale, essendo stato preparato dal costruttore ed allegato ai vari contratti di acquisto degli appartamenti, è un Regolamento di Condominio di tipo “contrattuale”.
    Orbene, il suddetto locale è stato effettivamente adibito ad alloggio del portiere fino ad ottobre 1994, quando terminò il servizio di portineria interno al palazzo. Trascorsero un paio d’anni, in cui il Condominio era indeciso sulla destinazione d’uso di questo “ex locale portiere”, fin quando si decise di affittarlo, e fu stabilito in assemblea condominiale che il canone doveva confluire nelle cassa comune del condominio.
    Nel frattempo gli eredi del costruttore, a nostra insaputa, eseguirono un classamento ed una rogatoria su tale immobile (non so se ho scritto correttamente, risulta da una visura catastale eseguita nel 2010) al termine dei quali nel 1998 tale “ex alloggio del portiere” fu intestato ad uno degli eredi. Addirittura, due anni or sono, questo erede ha successivamente ceduto tale immobile ai suoi due figli.
    Questo fatto è venuto a nostra conoscenza solo recentemente, in occasione della revisione delle tabelle millesimali con indagine catastale di tutti gli immobili censiti.
    Ora siamo nell’assurda situazione che i figli di tale erede pagano IMU e/o TASI su tale immobile, che però a norma di Regolamento di Condominio “contrattuale” resta di proprietà comune, ed il Condominio incassa il fitto mensile.
    Domanda: nel 1995-98 è stato fatto un abuso da parte degli eredi del Costruttore? Se si, noi acquirenti degli appartamenti siamo nella condizione di poterlo sanare o i termini di prescrizione sono scaduti? La situazione attuale è legittima?
    Grazie per la risposta.


  2. #2
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    Ciao, alla tua prima domanda si risponde (almeno io) : SI!
    Alla luce di ciò, appare evidentissimo l'abuso che è stato fatto dagli eredi del costruttore, primo perchè hanno violato il regolamento di Condominio che prevedeva la destinazione di quell'alloggio soltanto per la residenza del portiere e, comunque la proprietà era ed è del Condominio secondo, come hanno potuto intestarsi senza un atto notarile quell'appartamento?
    Non se lo sono intestato ma hanno soltanto fatto un accatastamento, con un (DOCFA), attraverso l'ausilio di un geometra compiacente, a loro nome su quell'appartamento.
    Questo non si fa, forse nel 1994 può darsi che qualche escamotage poteva permettere questa operazione, oggi non sarebbe possibile perchè quando si va al Catasto per accatastare un immobile al proprio nome si deve fornire il titolo di proprietà.
    Questi eredi non possono averlo avuto e comunque la violazione del regolamento contrattuale che avete in uso vi permette di dimostrare in qualsiasi momento l'attuale situazione illegittima.
    Una situazione che è facilmente dimostrabile in sede di giudizio ma sono sicura che se anche l'amministratore scrivesse (o se non avete un amministratore basta anche che scriva un solo condòmino) a questi signori di risistemare la situazione così come era all'origine vedrete che provvederanno subito, in quanto se solo decidessero di infischiarsene qualsiasi avvocato di buon senso li farebbe desistere dall'azione incauta.
    Il fatto che abbiano pagato ICI prima, IMU e TASI oggi non li mette al riparo da nulla.
    Ciao

    - - - Aggiornato - - -

    Ah! Dimenticavo che non si inventassero eventuali azioni di usucapione perchè se mi dici che hanno poi rivenduto tale immobile ai loro figlioli quell'atto oltre che nullo è di appena 2 anni e, poi, nel corso di tutti gli anni passati c'è il canone di affitto che continuava a pervenire nelle casse condominiali, quindi niente usucapione.
    Sai come è a volte si tentano tutte........
    Ciao

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  4. #3
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    Grazie della risposta. Comunque preciso che quell'immobile, pur essendo citato come proprietà comune sia negli atti d'acquisto dei singoli appartamenti che nel regolamento di Condominio "contrattuale", non è mai stato "formalmente" di proprietà del Condominio: dal 1968 al 1995 era nominalmente intestato al costruttore e successivamente ai suoi eredi...però c'è da dire che quasi sicuramente nella Conservatoria dei Registri Immobiliari era ed è definito come "parte comune di uso comune"
    Ultima modifica di adrobe; 05-11-2014 alle 17:29

  5. #4
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    La verità sta sull'atto di proprietà. Se sul vostro atto non viene riportata la quota millesimale dell'alloggio, non ne siete proprietari, quindi non avete voce in capitolo. Nel caso contrario sia riportato agite direttamente per vie legali.

  6. #5
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    Citazione Originariamente Scritto da Sasa' Visualizza Messaggio
    La verità sta sull'atto di proprietà. Se sul vostro atto non viene riportata la quota millesimale dell'alloggio, non ne siete proprietari, quindi non avete voce in capitolo. Nel caso contrario sia riportato agite direttamente per vie legali.
    Ciao, adrobe ci dice che è scritto chiaramente sugli atti di proprietà. Ma, a parte questo che sicuramente ha la sua importanza, c'è un Regolamento di Condominio Contrattuale che specifica la proprietà comune, di quell'appartamento, fra tutti i condòmini.
    Quindi direi che c'è stata una appropriazione, di un bene, illegittima e senza tanti dubbi.
    Ciao

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    Citazione Originariamente Scritto da adrobe Visualizza Messaggio
    Grazie della risposta. Comunque preciso che quell'immobile, pur essendo citato come proprietà comune sia negli atti d'acquisto dei singoli appartamenti che nel regolamento di Condominio "contrattuale", non è mai stato "formalmente" di proprietà del Condominio: dal 1968 al 1995 era nominalmente intestato al costruttore e successivamente ai suoi eredi...però c'è da dire che quasi sicuramente nella Conservatoria dei Registri Immobiliari era ed è definito come "parte comune di uso comune"
    Non c'entra nulla quella è solo una dimenticanza di trascrizione al Catasto, ossia gli eredi avrebbero dovuto intestare, all'epoca, sulla visura catastale l'appartamento come appartenente al Condominio, sia in forza dei contratti di acquisto, sia in forza del Regolamento di Condominio contrattuale.
    In Conservatoria ovviamente risulta un bene condominiale, si tratta soltanto di una mancata trascrizione della avvenuta voltura, non c'è niente di strano questo può succedere, non può e non deve succedere quello che hanno fatto gli eredi.
    Ciao

  7. #6
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    Citazione Originariamente Scritto da brico Visualizza Messaggio
    Ciao, adrobe ci dice che è scritto chiaramente sugli atti di proprietà. Ma, a parte questo che sicuramente ha la sua importanza, c'è un Regolamento di Condominio Contrattuale che specifica la proprietà comune, di quell'appartamento, fra tutti i condòmini.
    Quindi direi che c'è stata una appropriazione, di un bene, illegittima e senza tanti dubbi.
    Ciao
    Infatti, se l'atto ne riporta la proprietà, agire per vie legali.

    P.s.: il regolamento di condominio, qualunque esso sia ( assembleare o contrattuale ), non è mai al di sopra dei titoli di proprietà.
    Ultima modifica di Sasa'; 05-11-2014 alle 18:32

  8. #7
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    Nell'atto di acquisto è citato che con l'appartamento "si acquista anche il diritto di comproprietà dell'alloggio portiere, proporzionato al valore dell’appartamento ed espresso in millesimi, secondo una tabella allegata al Regolamento di Condominio" (regolamento espressamente citato ma che all'epoca dell'atto di acquisto non era stato ancora preparato). il RdC fu approntato solo un paio di anni dopo il nostro contratto di acquisto, con tanto di tabelle millesimali allegate.
    Sono sicuro che l'uso di quest'immobile deve essere condominiale. Il problema è la proprietà: si configura come un abuso o reato l'aver intestato, all'epoca, l'immobile ad uno degli eredi del Costruttore anziché al Condominio? Sono autorizzato ad imporre il cambio di intestazione?

  9. #8
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    Chi ha intestato l'immobile ad uno degli eredi del costruttore ?

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    Forse sarebbe il caso di raccontare tutta la vicenda dall'inizio alla fine e non solo a piccoli passaggi.....

  10. #9
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    Ho già raccontato tutto quello che so!
    Solo due o tre anni fa, in occasione della revisione delle tabelle millesimali, il geometra incaricato della revisione ha eseguito la visura catastale di tutti gli immobili del palazzo. E così è venuta fuori la visura catastale dell'immobile incriminato (ex alloggio portiere)...in detta visura è scritto: intestato a Tizio Caio (uno dei figli del costruttore)...dati derivanti da classamento del 20/01/95 in atti dal 28/04/1998....istrumento (atto pubblico) del 14/01/1971. Voltura n.xxxxxx/1995 Repertorio n. xxx Rogante: Sempronio (immagino un notaio) Registrazione: UR Divisione
    Il Condominio non è stato mai ufficialmente informato di questo.
    Ultima modifica di adrobe; 05-11-2014 alle 20:24

  11. #10
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    confermo, Sempronio è un notaio.

  12. #11
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    Citazione Originariamente Scritto da adrobe Visualizza Messaggio
    Nell'atto di acquisto è citato che con l'appartamento "si acquista anche il diritto di comproprietà dell'alloggio portiere, proporzionato al valore dell’appartamento ed espresso in millesimi, secondo una tabella allegata al Regolamento di Condominio" (regolamento espressamente citato ma che all'epoca dell'atto di acquisto non era stato ancora preparato). il RdC fu approntato solo un paio di anni dopo il nostro contratto di acquisto, con tanto di tabelle millesimali allegate.
    Sono sicuro che l'uso di quest'immobile deve essere condominiale. Il problema è la proprietà: si configura come un abuso o reato l'aver intestato, all'epoca, l'immobile ad uno degli eredi del Costruttore anziché al Condominio? Sono autorizzato ad imporre il cambio di intestazione?
    1) bisogna leggere cosa dice il primo atto di vendita dell'intero immobile, se in quell'atto l'appartamento ex portiere era una proprietà comune, quella è una proprietà comune
    2) il reg approvato anni dopo non serve a nulla
    3) dovete aver ben individuare se avete la proprietà o se avevate l'uso ai fini portineria - nel momento in cui avete rinunciato alla portineria, l'uso è tornato ai costruttori proprietari e loro eredi

    dovete rivolgervi ad un visurista, che trovi il primo rogito e le prime trascrizioni alla conservatoria
    gli atti successivi possono dire che quello che vogliono, ma non cambiano la propreità o non proprietà


    il catasto non è probatario escluso il tabellare della zona friuli-trentino

  13. #12
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    Citazione Originariamente Scritto da prociotta Visualizza Messaggio
    1) bisogna leggere cosa dice il primo atto di vendita dell'intero immobile, se in quell'atto l'appartamento ex portiere era una proprietà comune, quella è una proprietà comune
    2) il reg approvato anni dopo non serve a nulla
    3) dovete aver ben individuare se avete la proprietà o se avevate l'uso ai fini portineria - nel momento in cui avete rinunciato alla portineria, l'uso è tornato ai costruttori proprietari e loro eredi

    dovete rivolgervi ad un visurista, che trovi il primo rogito e le prime trascrizioni alla conservatoria
    gli atti successivi possono dire che quello che vogliono, ma non cambiano la propreità o non proprietà
    1) ripeto per l'ennesima volta che nell'atto di vendita dell'appartamento acquistato nel 1968 è scritto che viene comprato anche il diritto di comproprietà delle parti comuni dell'edificio quali (tra l'altro) il locale per la portineria e per l'alloggio del portiere
    2) è vero che il Regolamento di Condominio fu approvato anni dopo (e fu trascritto anche alla Conservatoria dei Registri Immobiliari), ma quanto scritto relativamente all'appartamento acquistato nel 1968 è sttao di volta in volta riportato UGUALMENTE anche per i successivi atti di acquisto degli appartamenti del fabbricato, finanche in uno relativo ad un appartamento venduto da uno degli eredi del costruttore nell'anno 2000.
    3) dopo che è terminato l'uso della portineria è sempre stata l'assemblea del Condominio a decidere destinazione d'uso, ammontare del fitto, ecc. sull' "ex locale portiere", quindi posso essere certo che il suo uso è tuttora "condominiale".

    Infine confermo che alla Conservatoria dei Registri Immobiliari tale immobile è tuttora definito parte comune di impianti comuni.

  14. #13
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    Citazione Originariamente Scritto da adrobe Visualizza Messaggio
    1) ripeto per l'ennesima volta che nell'atto di vendita dell'appartamento acquistato nel 1968 è scritto che viene comprato anche il diritto di comproprietà delle parti comuni dell'edificio quali (tra l'altro) il locale per la portineria e per l'alloggio del portiere
    2) è vero che il Regolamento di Condominio fu approvato anni dopo (e fu trascritto anche alla Conservatoria dei Registri Immobiliari), ma quanto scritto relativamente all'appartamento acquistato nel 1968 è sttao di volta in volta riportato UGUALMENTE anche per i successivi atti di acquisto degli appartamenti del fabbricato, finanche in uno relativo ad un appartamento venduto da uno degli eredi del costruttore nell'anno 2000.
    3) dopo che è terminato l'uso della portineria è sempre stata l'assemblea del Condominio a decidere destinazione d'uso, ammontare del fitto, ecc. sull' "ex locale portiere", quindi posso essere certo che il suo uso è tuttora "condominiale".

    Infine confermo che alla Conservatoria dei Registri Immobiliari tale immobile è tuttora definito parte comune di impianti comuni.
    Ciao,
    1) E' questo quello che vale più di ogni altro cartaceo esistente. Quindi l'appartamento appartiene al Condominio.

    2) Poniamo il caso che negli atti di compravendita NON ci fosse menzionato che l'appartamento del portiere è una porzione immobiliare condominiale, il Regolamento di Condominio CONTRATTUALE, che hanno letto e sottoscritto TUTTI i condòmini il giorno x ( quindi dopo fatti gli atti di compravendita), trasferisce DEFINITIVAMENTE la proprietà al Condominio di questo alloggio, in quanto viene accettato da TUTTI che questo appartamento sia destinato alla portineria e che sia censito come bene condominiale, letto firmato e sottoscritto da TUTTI e, proprio perchè contrattuale esso viene registrato presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, andando automaticamente a far parte degli atti di acquisto precedentemente sottoscritti.
    Con questo ti voglio dire che già il solo fatto di avere questo regolamento che specifica il cespite in questione come condominiale, mette una pietra su tutte le ipotesi possibili ed immaginabili.
    Ed è per questo che gli eredi hanno commesso un abuso aggravato in seguito dal trasferimento con atto notarile ad uno dei figlioli, con la evidente compiacenza ANCHE del notaio sempronio.
    Il notaio sempronio NON POTEVA non sapere dell'esistenza del Regolamento di Condominio Contrattuale debitamente GIA' trascritto presso la Conservatoria, è una negligenza madornale, e se non è negligenza è dolo.

    3) un ulteriore conferma.
    ciao

  15. #14
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    Citazione Originariamente Scritto da prociotta Visualizza Messaggio
    1) bisogna leggere cosa dice il primo atto di vendita dell'intero immobile, se in quell'atto l'appartamento ex portiere era una proprietà comune, quella è una proprietà comune
    2) il reg approvato anni dopo non serve a nulla
    3) dovete aver ben individuare se avete la proprietà o se avevate l'uso ai fini portineria - nel momento in cui avete rinunciato alla portineria, l'uso è tornato ai costruttori proprietari e loro eredi

    dovete rivolgervi ad un visurista, che trovi il primo rogito e le prime trascrizioni alla conservatoria
    gli atti successivi possono dire che quello che vogliono, ma non cambiano la propreità o non proprietà


    il catasto non è probatario escluso il tabellare della zona friuli-trentino
    Ciao Prociotta

    1) E' verissimo questo, soprattutto quando non c'è scritto sugli atti di acquisto seguenti al primo (in questo caso addirittura c'è) e quando non esiste un Regolamento di Condominio Contrattuale che ne specifichi la proprietà (ed in questo caso c'è pure questo...)

    2) Se è contrattuale vale eccome se vale! Se trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari andrà a far parte integrante dei rogiti di acqusito già esistenti. Di questo sono strasicura, credimi.

    3) Vale quanto scritto al punto 1. Sarebbe logico e giusto se non ci fosse scritto nulla al riguardo ma nel Condominio di adrobe a quanto pare tutte le caselle stanno al posto giusto.....

    Rivolgersi al visurista non c'è bisogno proprio per il materiale altamente probatorio già in essere.

    Che il catasto non è probatorio è verissimo è sempre stato così e, probabilmente, lo sarà anche in futuro ed è proprio per questo che gli eredi del costruttore, dopo che c'è stato un primo rogito, in cui c'è scritto che questo alloggio è del Condominio, dopo che c'è stato un Regolamento contrattuale che a scanso di equivoci (diciamo così) ne sancisce la proprietà comune, ecco che il solo fatto di avere una visura catastale che ne indichi la proprietà ad uno dei figli dell'erede del costruttore non sancisce propiro NULLA, dal momento che il catasto, come giustissimamente dici te, non è probatorio.
    Ciao

  16. #15
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    Citazione Originariamente Scritto da Sasa' Visualizza Messaggio
    Infatti, se l'atto ne riporta la proprietà, agire per vie legali.

    P.s.: il regolamento di condominio, qualunque esso sia ( assembleare o contrattuale ), non è mai al di sopra dei titoli di proprietà.
    Il regolamento di Condominio Contrattuale se registrato presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari va afar parte integrante dei rogiti di acquisto e sancisce la proprietà o meno di qualche cespite immobiliare, è un contratto vero e proprio, segue le regole dei contratti in genere, è firmato da TUTTI i comproprietari, viene redatto da un notaio e, come ti dicevo trascritto in Conservatoria.
    Quindi è anche al di sopra dei titoli di proprietà, proprio perchè sono gli stessi titolari delle proprietà in essere che decidono, TUTTI, un giorno x, di darsi delle regole, di destinare in determinati modi alcune parti condominiali, di porsi dei diritti, dei doveri, che possono superare anche il Codice Civile.
    Un regolamento assembleare ovviamente no.
    Ciao

  17. #16
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    Chiarissimo, grazie a tutti per i vostri contributi.
    Mi resto solo il dubbio che, essendo stato eseguito su tale locale un atto rogatorio terminato nel 1998, ci possano essere dei termini di prescrizione che tutelano l'erede che si è intestato il locale....

  18. #17
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    Citazione Originariamente Scritto da adrobe Visualizza Messaggio
    POST N. 1
    ...Nel frattempo gli eredi del costruttore, a nostra insaputa, eseguirono un classamento ed una rogatoria su tale immobile (non so se ho scritto correttamente, risulta da una visura catastale eseguita nel 2010) al termine dei quali nel 1998 tale “ex alloggio del portiere” fu intestato ad uno degli eredi...
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    POST N. 3
    ...però c'è da dire che quasi sicuramente nella Conservatoria dei Registri Immobiliari era ed è definito come "parte comune di uso comune...
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    POST N. 9
    ...E così è venuta fuori la visura catastale dell'immobile incriminato (ex alloggio portiere)...
    Citazione Originariamente Scritto da adrobe Visualizza Messaggio
    POST N.12
    ...Infine confermo che alla Conservatoria dei Registri Immobiliari tale immobile è tuttora definito parte comune di impianti comuni
    Premesso che la registrazione al Catasto e quella alla Conservatoria dei Registri Immobiliari sono due cose ben differenti, al post n. 3 con quel "QUASI" indichi una supposizione ma non ne hai certezza.
    Al post n. 12 "CONFERMI" (nel frattempo hai fatto una visura in Conservatoria?) che l'immobile è definito
    "parte comune di impianti comuni"
    Ma è scritto proprio così? L'alloggio è definito un impianto? Hai copia delle visura alla CONSERVATORIA DEI REGISTRI IMMOBILIARI?

    Non potrebbe essere che in buona fede gli eredi abbiano incaricato qualcuno per conoscere tutte le proprietà risultanti al decuius dalla Conservatoia dei Registri o al Catasto ed abbiano fatto una regolare successione di tutti i beni risultanti in Conservatoria o Catasto provvedendo anche ad aggiornare il Catasto con i nominativi degli eredi al posto del decuius?

    Secondo me se errore c'è stato è successo tutto con la mancata trascrizione in Catasto del titolo di proprietà perchè quello che conta è quello che hai scritto (se è testualmente scritto come lo hai riportato):

    "...nell'atto di vendita dell'appartamento acquistato nel 1968 è scritto che viene comprato anche il diritto di comproprietà delle parti comuni dell'edificio quali (tra l'altro) il locale per la portineria e per l'alloggio del portiere..."


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