Intercapedine annessa all'appartamento : parte comune o privata ?

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    Unhappy Intercapedine annessa all'appartamento : parte comune o privata ?

    Buongiorno,
    nel nostro condominio, l’intercapedine confinante con il terrapieno ( penso destinata in origine a fare girare l’aria ed evitare umidità ed infiltrazioni d’acqua) è stata chiusa e suddivisa in modo da ricavare dei piccoli locali di sgombro per aumentare la superficie degli appartamenti confinanti con essa.
    La trasformazione dell’intercapedine in locali aggiuntivi, è stata eseguita dall’impresa costruttrice (d’accordo con l’immobiliare che ha venduto gli appartamenti) prima della vendita degli stessi agli acquirenti.
    A titolo di esempio, questo locale (5 mq) e’ accessibile solo dal bagno del mio appartamento tramite una normale porta ed e’ stato rifinito dall’impresa, con pavimento, impianto elettrico come gli altri locali.
    Alcuni condomini che avevano una superficie di intercapedine maggiore di quella presente nel mio appartamento, hanno addirittura ricavato , una cameretta.
    La parete a contatto con il terrapieno e’ stata impermeabilizzata male e probabilmente a causa di un taglio nella guaina , si sono verificate in questo locale infiltrazioni d’acqua nel locale.
    Il condominio sostiene che non posso chiedere i danni in quanto secondo l’Amministratore, il locale di sgomro ricavato dall’intercapedine ed e’ quindi una parte comune .
    Purtroppo all’ufficio tecnico del comune ove è sito il complesso immobiliare, non sono state presentate le planimetrie degli appartamenti e delle parti comuni e nemmeno consegnata la documentazione necessaria ad ottenere l’abitabilità.
    Nel documento di vendita in mio possesso viene cosi' riportato :
    …appartamento costituito da due locali oltre servizio igienico con annesso giardino di pertinenza…, non viene esplicitato ne il corridoio / antibagno di ben mq (7) e nemmeno il locale ricavato nell’intercapedine.
    Nella planimetria allegata all’atto di vendita e presente anche al catasto,nel disegno e’ compreso il locale di sgombro con la dicitura “intercapedine” che a mio parere dimostra che il locale sia di fatto una pertinenza dell’appartamento e quindi di mia proprietà.
    Inoltre nel regolamento di condominio , l’intercapedine non e’ citata nell’elenco delle parti comuni, anzi viene specificato in un apposito articolo del regolamento, che in caso di infiltrazioni d’acqua dal lastrico solare, la suddivisione delle spese per la sistemazione e’ 1/3 a carico dell’appartamento del 1° piano ( ove e’ posto il lastrico solare ) e 2/3 invece per i proprietari dell’appartamento a P.T. (quale il mio appartamento)
    La mia domanda e’ questa : che documento/dichiarazione devo eventualmente richiedere al notaio (l’immobilare e’ fallita) che ha redatto il rogito per chiarire e dimostrare che Il locale definito nella planimetria “intercapedine “ e’ parte integrante del mio appartamento e quindi di mia esclusiva proprieta’ ?
    Grazie in anticipo a tutti coloro che vorranno portare un contributo a fare chiarezza su questo quesito.


  2. #2
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    Ciao, normalmente l'intercapedine, come la descrivi te, è una parte comune e, in essa, non deve essere ricavato nulla da parte di chi vi confina.
    Detto questo, se in un contratto di compravendita oppure in un regolamento di Condominio contrattuale è specificato che quella intercapedine o porzione di essa rientra nella proprietà di un determinato appartamento o vi è un uso esclusivo, appare evidente che l'unico documento valido sia solo questo, in quanto le planimetrie depositate e risultanti al Catasto non sono probatorie, ossia non determinano una proprietà anzichè un'altra.
    Quindi nel tuo caso direi che si tratta di una proprietà condominiale e basta e non ci sarebbero dovuti essere nè locali di sgombro, nè bagni, nè stanze, che sia soltanto riportato nelle planimetrie non ha valore.
    Tu dici che il regolamento non cita nell'elenco l'intercapedine come parte comune, ma esso non lo deve citare perchè ce lo dice l'art. 1117 c.c., diverso, invece, se questo regolamento citava che quella intercapedine è in proprietà all'appartamento x oppure y .
    A mio avviso nel tuo caso che è anche il caso di moltissimi altri edifici, ci si è appropriati di una parte comune ed ora che c'è da fare una spesa, ognuno scarica questa sull'altro.
    La realtà, invece, è che l'intercapedine doveva rimanere intercapedine e basta e, qualora c'era da fare una spesa (come ora è successo) la doveva pagare TUTTO il Condominio.
    Ciao

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  4. #3
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    Credo tu debba cercare il progetto e vedere se venne richiesta idonea variante in corso d'opera.
    Inoltre, non specifichi a chi vorresti chiedere i danni. Immagino al costruttore.

    Se effettivamente fossero da considerarsi parti comune in uso esclusivo, non mi pare i danni possa chiederli tu. Ma forse, dietro c'è anche la paura di andare a ravanare una situazione poco chiara data l'assenza del certificato di agibilità.

  5. #4
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    Citazione Originariamente Scritto da efisio Visualizza Messaggio
    Credo tu debba cercare il progetto e vedere se venne richiesta idonea variante in corso d'opera.
    Inoltre, non specifichi a chi vorresti chiedere i danni. Immagino al costruttore.

    Se effettivamente fossero da considerarsi parti comune in uso esclusivo, non mi pare i danni possa chiederli tu. Ma forse, dietro c'è anche la paura di andare a ravanare una situazione poco chiara data l'assenza del certificato di agibilità.
    No, Efisio, invece, tonymar lo dice a chi vuole chiedere i danni:

    " Il condominio sostiene che non posso chiedere i danni in quanto secondo l’Amministratore, il locale di sgomro ricavato dall’intercapedine ed e’ quindi una parte comune"

    E, personalmente, ti dico che non è chiaro quanto riportato da tony perchè inizialmente nella frase dice che "il condominio sostiene che non posso chiedere...." e, poi, conclude dicendo che però questo locale è una parte comune.......

    Quindi delle due una soltanto, o ci sono documenti che dicono che quella è una parte privata dove ci potevano essere bagni, cantine, locali di sgombro e chi più ne ha più ne metta e quindi sono tutte spese a carico dei privati, oppure stiamo in presenza di abusi, che non ci sono nemmeno sul progetto madre, quello a cui tu fai riferimento che è depositato presso l'ufficio tecnico del Comune, e perciò la spesa è una spesa condominiale e tutti i condòmini DEVONO partecipare alla regolare impermeabilizzazione, poi, se il Condominio vorrà, farà valere le proprie ragioni in Tribunale dimostrando che alcuni condòmini si sono appropriati di parti comuni senza autorizzazione condominiale.
    C'è poco da fare è così, o una cosa o l'altra.
    Ciao

  6. #5
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    Citazione Originariamente Scritto da brico Visualizza Messaggio
    No, Efisio, invece, tonymar lo dice a chi vuole chiedere i danni:

    " Il condominio sostiene che non posso chiedere i danni in quanto secondo l’Amministratore, il locale di sgomro ricavato dall’intercapedine ed e’ quindi una parte comune"

    E, personalmente, ti dico che non è chiaro quanto riportato da tony perchè inizialmente nella frase dice che "il condominio sostiene che non posso chiedere...." e, poi, conclude dicendo che però questo locale è una parte comune.......

    Quindi delle due una soltanto, o ci sono documenti che dicono che quella è una parte privata dove ci potevano essere bagni, cantine, locali di sgombro e chi più ne ha più ne metta e quindi sono tutte spese a carico dei privati, oppure stiamo in presenza di abusi, che non ci sono nemmeno sul progetto madre, quello a cui tu fai riferimento che è depositato presso l'ufficio tecnico del Comune, e perciò la spesa è una spesa condominiale e tutti i condòmini DEVONO partecipare alla regolare impermeabilizzazione, poi, se il Condominio vorrà, farà valere le proprie ragioni in Tribunale dimostrando che alcuni condòmini si sono appropriati di parti comuni senza autorizzazione condominiale.
    C'è poco da fare è così, o una cosa o l'altra.
    Ciao
    A me sembra che non diciamo cose molto diverse. Ugualmente divise in due parti

    1) Quello che gli ha detto l'amm.re può voler dire due cose, dipende come la intendeva. O che i danni li deve chiedere il condominio, ovvero non lui da solo, oppure che da condomino non può chiedere i danni al condominio. Siccome sappiamo che quest'ultima ipotesi è invece ricorrente, sembra più la prima. Salvo una terza che non ho capito.

    2) Se quella che venne pensata come intercapedine, venne poi destinata legittimamente ad altro non mi pare ci sia altro oltre la variante. Come scrivevo. E in difetto è un abuso (come scrivevi tu), ma del costruttore.

  7. #6
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    Citazione Originariamente Scritto da efisio Visualizza Messaggio
    A me sembra che non diciamo cose molto diverse. Ugualmente divise in due parti

    1) Quello che gli ha detto l'amm.re può voler dire due cose, dipende come la intendeva. O che i danni li deve chiedere il condominio, ovvero non lui da solo, oppure che da condomino non può chiedere i danni al condominio. Siccome sappiamo che quest'ultima ipotesi è invece ricorrente, sembra più la prima. Salvo una terza che non ho capito.

    2) Se quella che venne pensata come intercapedine, venne poi destinata legittimamente ad altro non mi pare ci sia altro oltre la variante. Come scrivevo. E in difetto è un abuso (come scrivevi tu), ma del costruttore.
    Ma infatti diciamo la stessa cosa e sono d'accordo con le tue affermazioni, soltanto che ti volevo indicare, solo, che una certa intenzione a chi chiedere i danni tony già l'aveva espressa.
    Ciao

  8. #7
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    Buongiorno a tutti,
    volevo precisare che il progetto originario presente in comune, prevedeva un numero di appartamenti inferiore a quelli realizzati anche se la volumetria e’ rimasta invariata e che la variante (in sanatoria) presentata in comune non e’ mai stata approvata dall’ufficio tecnico che l’ha rigettata in quanto carente.
    L’immobiliare intestataria della concessione edilizia, e’ successivamente fallita (dopo avere venduto tutti gli appartamenti) senza piu’ regolarizzare la variante (siamo in Italia) e quindi il complesso e’ senza abitabilità.
    Esiste comunque una abitabilità di fatto (accertata dal Giudice) in quanto i condomini pagano l’IMU, la tassa rifiuti e utilizzano il complesso da anni.
    Volevo precisare inoltre, che l’intercapedine era stata realizzata gia’ in origine suddivisa tra i vari appartamenti ed accessibile solo da essi (cosi’ come voluto dall’immobiliare committente) per renderli piu’ appetibili alla vendita.
    Nel compromesso di vendita che ho firmato prima della costruzione degli appartamenti, l’intercapedine era stata menzionata come “cantina”.
    Quando invece ho firmato il rogito, il notaio come sono soliti fare, non ha dettagliato i vari locali, ma ha comunque allegato al contratto di vendita una planimetria dell’appartamento dove risulta anche l’intercapedine.che comunica con il bagno.
    Nella sentenza della causa che ho indetto contro il condominio, invece
    il Giudice afferma che nell’atto di vendita non si rinviene alcun riferimento all’intercapedine e quindi non sussiste legittimazione attiva del sottoscritto a chiedere il risarcimento di un danno relativo ad un bene che non e’ di mia proprieta’.
    Avrei voluto fare presente al sig. Giudice che in molte compravendite il notaio nell’atto riporta semplicemente 2 locali + servizi, ma non per questo il corridoio, l’antibagno non sono di proprieta’ esclusiva !
    Ma poi per fare piu’ chiarezza allega anche la planimetria dell’appartamento oggetto della vendita con i riferimenti catastali (come avvenuto nel mio caso).
    Inoltre se il sig. Giudice avesse letto con piu’ attenzione tutti gli atti, nel Regolamento di Condominio esiste uno specifico articolo - Copertura del lastrico solare delle intercapedini che cita :
    Le spese relative alla riparazione o ricostruzione dei lastrici solari di copertutra delle intercapedini sono ripartite in ottemperanza al disposto art. 1126 C.C. ovvero un terzo della spesa attribuito all’appartamento al primo piano che ne hanno l’uso e due terzi ai condomini (tra cui il sottoscritto) a cui il lastrico solare serve come copertura.
    Ebbene questo articolo del Regolamento di Condominio, in forma indiretta, riconosce la proprieta’ esclusiva dell’intercapedine ai proprietari degli appartamenti del piano terra.
    Per riguarda i riguarda i danni, li avevo richiesti al condominio in quanto l’infiltrazione d’acqua avviene dalla parete esterna a contatto con il terrapieno e quindi considerata come parte comune.
    Il Condominio per l’articolo ex 2051 e7o 2043 C.C. ha la responsabilità oggettiva di tutte le parti comuni e ne risponde se esse provocano danni a terzi (condomini inclusi) salvo poi rivalersi sull’impresa costruttrice.
    Tonymar

  9. #8
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    Ciao e auguri.
    Pur non sapendo come già si fosse espresso il Giudice, perchè tu lo stai scrivendo solo ora, lo supponevo.
    Infatti, se ben ricordi, nel mio precedente intervento (12/04/14 h. 8.34) ti avevo accennato all'importanza che ha il contratto di compravendita.
    Il Giudice poteva pronunciarsi soltanto come si è pronunciato, la planimetria non è probatoria, mentre invece non ho capito se il regolamento che avete è contrattuale o assembleare, perchè nel caso fosse contrattuale, come ti ho già detto, nel punto in cui dice:

    "Ebbene questo articolo del Regolamento di Condominio, in forma indiretta, riconosce la proprieta’ esclusiva dell’intercapedine ai proprietari degli appartamenti del piano terra."

    Ecco in questo caso, se si parla di un "contrattuale", allora l'avvocato da te incaricato in sede di giudizio avrebbe dovuto far notare questo particolare di non poco conto.

    Per la richiesta danni se effettivamente il muro di contenimento del terra pieno è condominiale potresti aver ragione però bisognerebbe vedere bene la disposizione strutturale e il tipo di infiltrazione per poter giudicare e valutare con sicurezza, detto così, potresti aver ragione sotto questo aspetto, non su tutto il resto.
    Ciao

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