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Pardo

Garanzia vizi occulti in scadenza e piastrelle in fase di distacco

Buongiorno,

a partire da quando cominciano a decorrere i 10 anni di garanzia del costruttore sui vizi occulti delle aree condominiali?

Dalla consegna della prima unità abitativa?

 

Ora, ponendo che la garanzia sia ancora valida, siamo sicuramente prossimi alla sua scadenza.

La domanda che vorrei porre è: come considerare un difetto già manifestatosi ma in modo latente?

Parlo di piastrelle del cortile che si sono staccate dal fondo, ma non sono ancora saltate, sono ancora legate alle altre.

Che il difetto sia già in essere, lo si deduce dal tipico rumore sonoro prodotto dalle piastrelle se bussate. Accade in più punti del cortile, dove le mattonelle suonano vuoto, a differenza che negli altri punti, dove suonano pieno. Tuttavia la pavimentazione forma ancora un tutto unico; nessuna mattonella finora è saltata o si è separata dalle altre.

Da un punto di vista legale, è possibile ottenere il riconoscimento del difetto? Come procedere in un caso come questo?

Grazie

Non ne ho la certezza, ma poichè la polizza decennale di garanzia da vizi è realizzata per tutelare i futuri acquirenti, sono dell'opinione che la sua decorrenza sia da collocare alla prima vendita, cioè alla nascita del condominio.

Il fatto che scada tra poco deve spingervi a segnalare il vizio al costruttore al più presto, in modo da "cristallizzare" la scoperta del vizio stesso ad un momento antecedente alla decadenza della polizza. Poi avrete tempo un anno per avviare l'eventuale azione legale. Ti posto un link interessante che pare essere molto simile al caso di specie:

 

https://www.condominioweb.com/chi-deve-considerarsi-obbligato-nei-confronti-del-condominio-il-nudo-proprietario-o.884

Un vizio occulto deve essere contestato al costruttore al suo primo manifestarsi. Se si lascia passare più di un anno da quando si manifesta si perde il diritto alla riparazione o al rimborso del danno. Attenzione che i costruttori in questo caso tendono a dilatare i tempi di intervento proprio per lasciate decorrere i tempi.

 

Articolo 1669 Codice Civile

...

Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia.

Grazie delle risposte.

Certamente il vizio deve essere contestato al costruttore prima della scadenza della garanzia.

 

Poniamo però il caso, già anticipato, che il costruttore non voglia intervenire e prenda tempo: il condominio avrebbe, dalla data della contestazione, un anno di tempo per fargli causa, esatto?

Al termine della quale verrebbe quantificato un risarcimento?

 

@bilbetto: l'articolo parla del rapporto tra proprietario ed usufruttuario, ma non io non ho trovato il passo attinente...

 

@madly: il codice civile sembra limitare la garanzia a soli difetti gravi, con pericolo di rovina, ma la giurisprudenza cosa dice, ci sono casi in cui la garanzia sia stata riconosciuta per difetti meno gravi?

I difetti devono essere contestati al costruttore non solo entro i dieci anni, ma entro un anno dal loro maniferstarsi, nei modi corretti (raccomandata, con richiesta di rimediare al danno o dare un risarcimento). Non conosco riferimenti di giurisprudenza per il difetto che citi (Tullio al riguardo è una vera miniera di sentenze), ma, se suonano a vuoto, le piastrelle si sono già staccate, per cui io procederei senza indugio.

 

Ti riporto un caso che mi è successo concretamente.

 

Appartamento per le vacanze, zona Lago di Garda nord, al nono anno cominciano a "sfogliarsi" le piastrelle di entrambi i poggioli (gelività) e la guaina isolante si è danneggiata. Avviso l'amministratore (era ancora quello originario, proposto dal costruttore ...) chiedendogli di avvisare il costruttore (che allora era ancora condomino). L'amministratore per un po' tergiversa, vuole vedere le piastrelle rovinate e la parte sottostante dei poggioli, dopo un paio di mesi comunica a tutti per lettera la disponibilità del costruttore a sostituire le piastrelle dei poggioli interessati e a rifare la guaina, chiedendo che ciascuno segnali o meno la necessità del lavoro.

 

Tutti contenti e lusingati dalla possibilità di avere poggioli "nuovi".

 

L'amministratore lascia trascorrere ancora un paio di mesi poi convoca un'assemblea per decidere la forma e il colore delle nuove piastrelle (uguali alle vecchie non si trovano più).

 

In assemblea il costruttore-condomino esordisce dicendo che sono già trascorsi i dieci anni dalla comunicazione ufficiale di fine dei lavori, che il difetto gli è stato contestato non nei modi formali, che lui non farà un bel niente e se ne va, lasciando tutti con un palmo di naso.

 

Se non altro dopo dieci anni siamo riusciti finalmente a cambiare l'amministratore.

Sì, il tuo è un caso del tutto simile...

 

Se non altro dopo dieci anni siamo riusciti finalmente a cambiare l'amministratore.

Spero che siate riusciti a trovarne uno meglio!

 

Il condominio dove sono, dopo circa otto anni di amministrazione 'magno-a-quattro-ganasse', si è prontamente deciso a cambiare... Il nuovo, eletto quest'anno, senz'altro più valido del precedente sotto vari aspetti, non è neppure egli immune da certe tentazioni. Proprio nell'occasione in cui gli ho riferito delle piastrelle che si stanno staccando e del fatto che siamo negli ultimi mesi di garanzia, mi ha risposto declinando, con una subitaneità sospetta, l'invito a contestare il difetto al costruttore - "ma è difficile che lo riconosca!" e proponendo invece il rifacimento servendosi di quel 'bravissimo' piastrellista di sua conoscenza...

Il fatto si commenta da sé.

Ci risentiamo per gli aggiornamenti, ciao 🙂

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