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Chiusra cancello condominiale senza collegamento coi citofoni

  1. #1
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    Chiusra cancello condominiale senza collegamento coi citofoni

    Buongiorno.

    Vorrei esporre la seguente situazione, che si è verificata nel condominio dove abito, che per la precisione è un supercondominio, essendo un complesso formato da più condomini/scale.

    Per anni il cancello d'ingresso alla proprietà è rimasto sempre aperto, giorno e notte. Qualche mese fa, per motivi di sicurezza della proprietà, l'assemblea del supercondominio ha deciso per la chiusura del cancello dalle ore 20.00 alle ore 6.00 tutti i giorni + il sabato pomeriggio e la domenica tutto il giorno. Il problema nasce dal fatto che il cancello è sì telecomandato - e i telecomandi sono stati distribuiti a tutti i condòmini - ma non è possibile aprirlo dai citofoni delle abitazioni. Esiste un impianto citofoni sullo stesso cancello d'ingresso, ma serve tutt'al più a che chi arriva dall'esterno in orario da cancello chiuso e deve entrare nella proprietà possa citofonare alla famiglia presso la quale deve recarsi, la quale però non ha la possibilità di aprire il cancello dal citofono e deve scendere, percorrere il cortile, giungere al cancello e di lì usare il telecomando per aprire il cancello stesso. La situazione presenta criticità soprattutto per quando devono entrare le ambulanze, circostanza che si è già effettivamente verificata. E' successo che una signora si sia sentita male e sia stato necessario far intervenire l'ambulanza per un ricovero d'urgenza e che la persona che era in casa con la signora abbia dovuto lasciarla nell'abitazione, in situazione di grave rischio, per uscire dall'abitazione stessa e correre ad aprire il cancello, così che l'ambulanza potesse entrare. Ugualmente, è stato poi necessario recarsi al cancello al momento dell'uscita dell'ambulanza, che da sola, non avendo il telecomando, si sarebbe trovata impossibilitata ad uscire. Questo secondo passaggio è intuitivo capire come abbia creato un disagio minore, tuttavia è anch'esso un momento di rischio.

    Chiedo se una tale situazione è sostenibile, se cioè la decisione di procedere con un tale sistema di chiusura del cancello per fasce orarie in assenza della possibilità di aprirlo dai citofoni siti nelle abitazioni (che sono tantissime, più di un centinaio) possa ritenersi legittima o al contrario non vada a impattare sul diritto alla salute o anche, più semplicemente, a condizionare in negativo l'utilizzo da pate dei singoli della proprietà comune.

    Grazie a chi mi vorrà aiutare a inquadrare e a sbrogliare la situazione.


  2. #2
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    Buongiorno.

    Vorrei esporre la seguente situazione, che si è verificata nel condominio dove abito, che per la precisione è un supercondominio, essendo un complesso formato da più condomini/scale.

    Per anni il cancello d'ingresso alla proprietà è rimasto sempre aperto, giorno e notte. Qualche mese fa, per motivi di sicurezza della proprietà, l'assemblea del supercondominio ha deciso per la chiusura del cancello dalle ore 20.00 alle ore 6.00 tutti i giorni + il sabato pomeriggio e la domenica tutto il giorno. Il problema nasce dal fatto che il cancello è sì telecomandato - e i telecomandi sono stati distribuiti a tutti i condòmini - ma non è possibile aprirlo dai citofoni delle abitazioni. Esiste un impianto citofoni sullo stesso cancello d'ingresso, ma serve tutt'al più a che chi arriva dall'esterno in orario da cancello chiuso e deve entrare nella proprietà possa citofonare alla famiglia presso la quale deve recarsi, la quale però non ha la possibilità di aprire il cancello dal citofono e deve scendere, percorrere il cortile, giungere al cancello e di lì usare il telecomando per aprire il cancello stesso. La situazione presenta criticità soprattutto per quando devono entrare le ambulanze, circostanza che si è già effettivamente verificata. E' successo che una signora si sia sentita male e sia stato necessario far intervenire l'ambulanza per un ricovero d'urgenza e che la persona che era in casa con la signora abbia dovuto lasciarla nell'abitazione, in situazione di grave rischio, per uscire dall'abitazione stessa e correre ad aprire il cancello, così che l'ambulanza potesse entrare. Ugualmente, è stato poi necessario recarsi al cancello al momento dell'uscita dell'ambulanza, che da sola, non avendo il telecomando, si sarebbe trovata impossibilitata ad uscire. Questo secondo passaggio è intuitivo capire come abbia creato un disagio minore, tuttavia è anch'esso un momento di rischio.

    Chiedo se una tale situazione è sostenibile, se cioè la decisione di procedere con un tale sistema di chiusura del cancello per fasce orarie in assenza della possibilità di aprirlo dai citofoni siti nelle abitazioni (che sono tantissime, più di un centinaio) possa ritenersi legittima o al contrario non vada a impattare sul diritto alla salute o anche, più semplicemente, a condizionare in negativo l'utilizzo da pate dei singoli della proprietà comune.

    Grazie a chi mi vorrà aiutare a inquadrare e a sbrogliare la situazione.
    Direi che la cosa più semplice e veloce da fare è approvare in assemblea regolarmente convocata la modifica all'impianto citofonico con l'aggiunta della possibilità di apertura del cancello dall'apparecchio citofonico delle u.i.
    Per il momento nessun illecito è stato commesso, visto che c'è una delibera approvata, se a qualcuno non andava bene avrebbe potuto impugnare, motivando le sue ragioni.

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  4. #3
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    Da che so io i cancelli dei passi carrabili non sono mai comandati dai citofoni ma appunto come nel tuo caso da un telecomando. Nel tuo caso non capisco se tu accennando ad un "cancello d'ingresso "stia parlando di un passaggio carraio per le auto ( visto che parli di passaggio di ambulanze) o di un passaggio pedonale o se nel tuo caso le due cose coincidano ( ma questo mi sembra strano). Comunque se il cancello c'è va utilizzato e si potrebbe pretendere che lo stesso rimanga chiuso 24 ore su 24 perché non è nelle possibilità dell' assemblea impedire l'utilizzo della cosa comune e l'utilità di un cancello è nella sua chiusura non nel lasciarlo aperto.

  5. #4
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    Il cancello comprende le due funzioni. Una metà per far entrare le auto, un'altra metà per farle uscire e in mezzo un portoncino per il passaggio pedonale.
    Niente di tutto ciò è governabile via citofono, solo col telecomando

  6. #5
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    E non esiste un altro passaggio pedonale? Se è così dovete organizzarvi per predisporre il cancelletto pedonale ad un'apertura da citofono: secondo me sarebbe un'innovazione; che non vi sia è una cosa abbastanza anomala almeno quanto lasciare aperto un cancello che nonostante delibera ( a mio parere nulla) andrebbe chiuso 24 ore su 24

  7. #6
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    E non esiste un altro passaggio pedonale? Se è così dovete organizzarvi per predisporre il cancelletto pedonale ad un'apertura da citofono: secondo me sarebbe un'innovazione; che non vi sia è una cosa abbastanza anomala almeno quanto lasciare aperto un cancello che nonostante delibera ( a mio parere nulla) andrebbe chiuso 24 ore su 24
    Dotare un cancello pedonale di apertura sul citofono collegato alle u.i. non è certamente una innovazione ma un semplice miglioramento, e dato che la spesa non sarà neppure notevole si potrà approvare in 2° convocazione con la maggioranza del 3° comma dell'art. 1136 cc, > teste presenti e favorevoli rappresentanti almeno 1/3 del valore dello stabile (333.33p mlm)

  8. #7
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    Il cancello comprende le due funzioni. Una metà per far entrare le auto, un'altra metà per farle uscire e in mezzo un portoncino per il passaggio pedonale.
    Niente di tutto ciò è governabile via citofono, solo col telecomando
    Se va via la corrente restate tutti fuori?
    Avete pensato ad un cancelletto con serratura anche elettrica e collegata al pulsante di ciascun citofono?

    Mi sembra surreale che tutti i condòmini del SUPERCONDOMINIO (ma quanti siete in tutto) abbiano accettato passivamente questa soluzione.
    Tutti quelli che ricevono visite dopo le 20.00 e nei week-end hanno accettato piacevolmente di scendere ad aprire il cancello?
    giovannag likes this.

  9. #8
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    L'amministratore del supercondominio - sette scale per una ventina di appartamenti cad - mi ha detto che la delibera è stata votata all'unanimità, nonostante ci fosse chi avanzava riserve e perplessità.
    Tutti quelli che ricevono visite dopo quell'ora devono scendere ad aprire oppure, per chi è fortunato, riescono a dare il comando elettrico dal balcone. Non tutti i balconi sono in posizione da consentire ciò, il mio non lo è.
    Il problema della sicurezza del posto non è una fisima, esiste. Prima col cancello aperto chiunque poteva entrare, ci sono stati anche dei furti.
    Ma il fatto per me fondamentale che in caso di bisogno non sia possibile far entrare le ambulanze senza dover scendere in cortile e andare al cancello chiama in causa un altro tipo di sicurezza che, secondo me, è sin prioritario.
    E sino a che i citofoni non saranno abilitati ad aprire il cancello le due esigenze di sicurezza cozzano fra di loro. E per me dovrebbe far premio la seconda.
    Difatti non a caso il cancello è rimasto aperto per anni e anni, decenni, prima di arrivare a questa novità

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    Citazione Originariamente Scritto da Maila67 Visualizza Messaggio
    E non esiste un altro passaggio pedonale? Se è così dovete organizzarvi per predisporre il cancelletto pedonale ad un'apertura da citofono: secondo me sarebbe un'innovazione; che non vi sia è una cosa abbastanza anomala almeno quanto lasciare aperto un cancello che nonostante delibera ( a mio parere nulla) andrebbe chiuso 24 ore su 24
    Perché dici che delibera per te è nulla?
    Ultima modifica di giovannag; 28-08-2016 alle 19:03

  10. #9
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    usate un modulo gsm per aprire con uno squillo di telefono. Solo i telefoni abilitati possono aprire il cancello. Costa poco e funziona benissimo. Su internet ne trovi a decine.

  11. #10
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    La delibera è nulla perché l'assemblea non può stabilire di usare il cancello solo in determinate ore: il cancello c'è e va sempre chiuso. Basterebbe un solo condomino che volesse questo e potrebbe ottenerlo. La situazione che tu indichi e cioè che per anni il cancello è rimasto aperto è anomala: tento vale non avere il cancello. Tu dici che l' amministratore ha detto che è stata approvata all'unanimità ma da quello che ho capito non tutti i condomini erano presenti ( tu ad esempio c'eri?) quindi l'unanimità dei presenti non è l'unanimità assoluta di tutti i condomini richiesta per l'approvazione di una delibera di questo tipo.

  12. #11
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    Citazione Originariamente Scritto da giovannag Visualizza Messaggio
    Perché dici che delibera per te è nulla?
    Non è nulla una delibera che decide la chiusura del cancello condominiale;

    In tema di condominio di edifici, la delibera assembleare con la quale sia stata disposta la chiusura di un’area di accesso al fabbricato condominiale con uno o più cancelli per disciplinare il transito pedonale o veicolare anche in funzione di impedire l’indiscriminato accesso di terzi estranei a tale area, rientra legittimamente nei poteri dell’assemblea dei condomini, attenendo all’uso della cosa comune e alla sua regolamentazione, senza sopprimere o limitare le facoltà di godimento dei condomini, non incidendo sull’assenza del bene comune né alterandone la funzione o la destinazione. Pertanto, non è necessaria la maggioranza qualificata ovvero l’unanimità dei consensi per la legittimità di una delibera assembleare condominiale avente detto oggetto, non concernendo tale delibera una “innovazione” secondo il significato attribuito a tale espressione dal codice civile, ma riguarda solo la regolamentazione dell’uso ordinario della cosa comune consistente nel non consentire a terzi estranei al condominio l’indiscriminato accesso alle aree condominiali delimitate dai cancelli. (Cassazione, sentenza n. 3509 del 2015)

    L'assemblea del condominio di un edificio ha il potere di disciplinare, e, eventualmente, nel concorso di giustificate ragioni ed interessi comuni, di ridurre l'uso della cosa comune da parte dei singoli partecipanti, ma non anche quello di sopprimere totalmente l'uso medesimo, ancorché limitatamente a determinati periodi di tempo. (Cass. civ., sez. II, 9 maggio 1977, n. 1791)

    Ultima modifica di Tullio Ts; 29-08-2016 alle 05:49

  13. #12
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    Citazione Originariamente Scritto da Tullio Ts Visualizza Messaggio
    Non è nulla una delibera che decide la chiusura del cancello condominiale;

    In tema di condominio di edifici, la delibera assembleare con la quale sia stata disposta la chiusura di un’area di accesso al fabbricato condominiale con uno o più cancelli per disciplinare il transito pedonale o veicolare anche in funzione di impedire l’indiscriminato accesso di terzi estranei a tale area, rientra legittimamente nei poteri dell’assemblea dei condomini, attenendo all’uso della cosa comune e alla sua regolamentazione, senza sopprimere o limitare le facoltà di godimento dei condomini, non incidendo sull’assenza del bene comune né alterandone la funzione o la destinazione. Pertanto, non è necessaria la maggioranza qualificata ovvero l’unanimità dei consensi per la legittimità di una delibera assembleare condominiale avente detto oggetto, non concernendo tale delibera una “innovazione” secondo il significato attribuito a tale espressione dal codice civile, ma riguarda solo la regolamentazione dell’uso ordinario della cosa comune consistente nel non consentire a terzi estranei al condominio l’indiscriminato accesso alle aree condominiali delimitate dai cancelli. (Cassazione, sentenza n. 3509 del 2015)

    L'assemblea del condominio di un edificio ha il potere di disciplinare, e, eventualmente, nel concorso di giustificate ragioni ed interessi comuni, di ridurre l'uso della cosa comune da parte dei singoli partecipanti, ma non anche quello di sopprimere totalmente l'uso medesimo, ancorché limitatamente a determinati periodi di tempo. (Cass. civ., sez. II, 9 maggio 1977, n. 1791)

    L'apertura di un cancello comandato da un citofono non è prevista per motivi di sicurezza. Occorre la presenza-uomo

  14. #13
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    Citazione Originariamente Scritto da carati Visualizza Messaggio
    L'apertura di un cancello comandato da un citofono non è prevista per motivi di sicurezza. Occorre la presenza-uomo
    Quale normativa lo prevede? Chiedo perchè non lo so.

  15. #14
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    Citazione Originariamente Scritto da remejo Visualizza Messaggio
    usate un modulo gsm per aprire con uno squillo di telefono. Solo i telefoni abilitati possono aprire il cancello. Costa poco e funziona benissimo. Su internet ne trovi a decine.
    Grazie per la dritta. La userò

  16. #15
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    Citazione Originariamente Scritto da Leonardo53 Visualizza Messaggio
    Se va via la corrente restate tutti fuori?
    Avete pensato ad un cancelletto con serratura anche elettrica e collegata al pulsante di ciascun citofono?

    Mi sembra surreale che tutti i condòmini del SUPERCONDOMINIO (ma quanti siete in tutto) abbiano accettato passivamente questa soluzione.
    Tutti quelli che ricevono visite dopo le 20.00 e nei week-end hanno accettato piacevolmente di scendere ad aprire il cancello?
    Rispondo a quelli che insistono nel dire che la delibera è valida - cosa che probabilmente è vera dal punto di vista tecnico - con la semplice osservazione di Leonardo53. Sarà anche valida, ma viene a creare una situazione che ha del surreale. Prigionieri nel proprio giardino dorato :-(
    Forse, anche per capire se la decisione sia o non sia sostenibile, bisogna spostare il ragionamento a un piano differente rispetto alla mera distinzione, pur corretta, fra innovazione e miglioria?

    Da un punto di vista pratico, credo che a questo punto la cosa migliore sia procedere, scala per scala, all'abilitazione dei citofoni. Rimane che da un punto di vista più teorico secondo me questa situazione non è di inquadramento così scontato. Forse un avvocato potrebbe argomentare meglio.

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    Citazione Originariamente Scritto da Tullio Ts Visualizza Messaggio
    Dotare un cancello pedonale di apertura sul citofono collegato alle u.i. non è certamente una innovazione ma un semplice miglioramento, e dato che la spesa non sarà neppure notevole si potrà approvare in 2° convocazione con la maggioranza del 3° comma dell'art. 1136 cc, > teste presenti e favorevoli rappresentanti almeno 1/3 del valore dello stabile (333.33p mlm)
    Veramente dotare il cancello pedonale non è sufficiente, almeno rispetto alla situazione che ho cercato di delineare. Bisognerebbe abilitare i citofoni delle unità immobiliari all'apertura del cancello tutto, compreso il passaggio per le auto

  17. #16
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    Veramente dotare il cancello pedonale non è sufficiente, almeno rispetto alla situazione che ho cercato di delineare. Bisognerebbe abilitare i citofoni delle unità immobiliari all'apertura del cancello tutto, compreso il passaggio per le auto
    Perchè non è sufficiente?
    I condomini sono dotati di chiave e/o telecomando per l'apertura del passo carrabile, e per loro non sussiste il problema, gli ospiti non hanno diritto d'entrata e parcheggio con le autovetture, per cui l'apertura della sola parte pedonale con il citofono è più che sufficiente per eventuali ospiti.
    Ultima modifica di Tullio Ts; 29-08-2016 alle 11:56

  18. #17
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    Non è nulla una delibera che decide la chiusura del cancello condominiale;

    In tema di condominio di edifici, la delibera assembleare con la quale sia stata disposta la chiusura di un’area di accesso al fabbricato condominiale con uno o più cancelli per disciplinare il transito pedonale o veicolare anche in funzione di impedire l’indiscriminato accesso di terzi estranei a tale area, rientra legittimamente nei poteri dell’assemblea dei condomini, attenendo all’uso della cosa comune e alla sua regolamentazione, senza sopprimere o limitare le facoltà di godimento dei condomini, non incidendo sull’assenza del bene comune né alterandone la funzione o la destinazione. Pertanto, non è necessaria la maggioranza qualificata ovvero l’unanimità dei consensi per la legittimità di una delibera assembleare condominiale avente detto oggetto, non concernendo tale delibera una “innovazione” secondo il significato attribuito a tale espressione dal codice civile, ma riguarda solo la regolamentazione dell’uso ordinario della cosa comune consistente nel non consentire a terzi estranei al condominio l’indiscriminato accesso alle aree condominiali delimitate dai cancelli. (Cassazione, sentenza n. 3509 del 2015)

    L'assemblea del condominio di un edificio ha il potere di disciplinare, e, eventualmente, nel concorso di giustificate ragioni ed interessi comuni, di ridurre l'uso della cosa comune da parte dei singoli partecipanti, ma non anche quello di sopprimere totalmente l'uso medesimo, ancorché limitatamente a determinati periodi di tempo. (Cass. civ., sez. II, 9 maggio 1977, n. 1791)


    La prima sentenza parla dell'installazione di un cancello e non centra nulla...

    Nella seconda sentenza la parte che ho evidenziato in neretto mi pare chiara: la delibera è nulla: sopprimere l'uso del cancello significa lasciarlo aperto per cui deliberare di chiuderlo quando dovrebbe essere sempre chiuso mi sembra una cosa a cui chiunque non in accordo si possa opporre e pretendere che il cancello sia chiuso sempre e non solo nelle ore stabilite-

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