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Bigwar

Balconi aggettanti - ripartizione spese manutenzione

salve, stiamo effettuando lavori di straordinaria manutenzione anche ai balconi aggettanti. Per questi ultimi come devono essere ripartite le spese premesso che il fabbricato è composto da 5 piani?

Sul frontalino dei balconi non vi sono elementi decorativi (es. stucchi)

 

grazie anticipate

 

Bigwar

Ogni proprietario pagherà per il suo balcone, (ovvero nessuna ripartizione millesimale), in quanto i balconi "aggettanti" rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono.

 

Saluti

dolly

quindi se ho capito bene, mi dovrà essere contabilizzato sia l'intervento sul frontalino che l'intonaco sul soffitto.

Riepilogando: tutto ciò che interessa il balcone sia sopra sia sotto frontalino compreso.

grazie tante Dolores

 

Bigwar

Secondo le mie conoscenze e quanto fatto in edifici dove abitano miei amici ciascun balcone che è composto da 3 elementi base: il frontalino perimetrale che è considerato al pari della facciata dell'edificio, il pavimento che è da considerarsi come estensione del pavimento dell'appartamento ed il soffitto (ovvero la parte inferiore del balcone del piano superiore) che è considerata estensione del soffitto dell'appartamento.

Tutto qui

 

Salve, anche in base alla mia esperienza le spese vanno divise come ha detto valido.

Saluti

E per quanto rigurda la ringhiera del balcone? E' considerata alla pari del frontalino come parte della facciata??

Grazie per la risposta.

scusami valido, ma la sentenza "Cassazione civ., Sez. II, 12 gennaio 2011, n.587" suggerita da pessina come la interpretiamo, visto che ribadisce la NON applicabilità del disposto dell'art. 1125 c.c.

grazie

 

Bigwar

Mi permetto chiedere a Dolores, molto precisa e aggiornata: questi benedetti frontalini cosa sono? Solo eventuali fredi applicati al fronte della soletta oppure è lo stesso fronte?

La legge parla di elementi architettonici ecc. ecc.; per me complicato da capire.

I balconi del mio condominio sono fatti da un piano di calpestio con sovrastante parapetto in ferro verniciato in bianco. Sotto il piano uno spessore di circa 25 cm. è costituito dalla soletta portante in cemento armato, rivestita sotto e attorno da un intonaco di circa 1-2 cm di spessore; questo intonaco è poi dipinto con una semplice tempera da esterno bianca liscia (senza fregi ecc.).

Per la tua esperienza ti chiedo qual è il frontalino, se esiste?

Per me potrebbe essere solo la fascia perimetrale verticale della soletta dipinta di bianco! Quindi, dal momento che qualcuno vorrebbe sostenere che il frontalino è condominiale, tutt'al più il condominio dovrebbe pagare la sola tinteggiatura. E' così?

Ora l'amministratore in carica, senza delibera assembleare, ha deciso che i frontalini siano proprietà comune ma non solo: ha autorizzato un'impresa che sta ristrutturando alcuni balconi ad addebitare al condominio una somma che va dai 700 ai 1000 euro per balcone (a seconda del piano) + Iva proprio per il frontalino. Il costo delle restanti opere al balcone (asportazione pavimento esistente, impermeabilizzazione ecc. ecc.) per il proprietario è di circa 1600/1700 euro. Ma anche volendo accettare il principio che il frontalino è a carico del condominio, ti sembra equa una simile ripartizione?

Permettimi di aggiungere: potrei anche accettare tale soluzione ovviamente per una reciprocità (cioè quando rifarò il mio balcone anche il "mio" frontalino sarà pagato da tutti i condomini) ma se poniamo fra un paio d'anni il nuovo amministratore o una diversa valutazione dell'assemblea decidesse che tutto è a carico del proprietario (come del resto giusto come sostieni anche tu)io resterei buggerato avendo partecipato alle spese altrui e non potendo avere il medesimo trattamento. E' possibile in qualche modo in assemblea fissare un criterio che rimanga valido anche per il futuro? Come?

Scusa la lungaggine, grazie e cordiali saluti.

Claudio

Dolly grazie.

Giustamente non hai voluto dire nulla sul comportamento del tuo collega e mio amministratore ma credo in ogni caso la tua risposta esauriente ed eloquente.

Ma pur essendo ormai arcinota la questione balconi e frontalini come mai qualcuno si ostina a dare altre interpretazioni?

Di nuovo grazie e cordiali saluti.

Claudio Giordani

Scritto da valido il 02 Ott 2012 - 18:40:57: Secondo le mie conoscenze e quanto fatto in edifici dove abitano miei amici ciascun balcone che è composto da 3 elementi base: il frontalino perimetrale che è considerato al pari della facciata dell'edificio, il pavimento che è da considerarsi come estensione del pavimento dell'appartamento ed il soffitto (ovvero la parte inferiore del balcone del piano superiore) che è considerata estensione del soffitto dell'appartamento.

Tutto qui

 

Assolutamente NO.

 

Cassazione civile, sez. II, 30 luglio 2004, n. 14576

Con la sentenza numero 14576 del 30 luglio 2004 , la Corte di Cassazione ha preso in esame la ripartizione delle spese dovute per quanto riguarda i balconi aggettanti affermando che essi costituiscono un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare e, quindi, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa;

soltanto i rivestimenti ed elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, si debbono considerare beni comuni a tutti.

Con la conseguenza che anche nei rapporti con il proprietario di analogo manufatto che sia posto al piano sottostante sulla stessa verticale, nell’ipotesi di strutture completamente aggettanti - in cui si può riconoscere alla soletta del balcone funzione di copertura rispetto al balcone sottostante e, trattandosi di sostegno, non indispensabile per l'esistenza dei piani sovrastanti - non si può parlare di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, nè quindi di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani.

 

Ed ancora

 

Cassazione Civile, Sezione II, 5 gennaio 2011 n. 218: >.

 

Quindi, il proprietario di un balcone aggettante senza particolari fregi artistici o architettonici, è tenuto alle spese di manutenzione di tutte le sue parti.

[Nonchè resta anche responsabile nel caso di cattiva manutenzione dello stesso da cui possare derivare eventuali danni a cose o a persone. Vedi infatti

Cassazione del 07/09/1996 n. 8159

I balconi sono elementi accidentali e non portanti della struttura del fabbricato, non costituiscono parti comuni dell'edificio e appartengono ai proprietari delle unità immobiliari corrispondenti, che sono gli unici responsabili dei danni cagionati dalla caduta di frammenti di intonaco o muratura, che si siano da essi staccati, mentre i fregi ornamentali e gli elementi decorativi, che ad essi ineriscono (quali i rivestimenti della fronte o della parte sottostante della soletta, i frontalini e i pilastrini), sono condominiali, se adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell'intero edificio e non solamente al decoro delle porzioni immobiliari ad essi corrispondenti, con la conseguenza che è onere di chi vi ha interesse (il proprietario del balcone, da cui si sono distaccati i frammenti, citato per il risarcimento), al fine da esimersi da responsabilità, provare che il danno fù causato dal distacco di elementi decorativi, che per la loro funzione ornamentale dell'intero edificio appartenevano alle parti comuni di esso. (Art.1117 cod.civ)].

 

Saluti

dolly

Scritto da clagio il 04 Ott 2012 - 16:57:55:

I balconi del mio condominio sono fatti da un piano di calpestio con sovrastante parapetto in ferro verniciato in bianco. Sotto il piano uno spessore di circa 25 cm. è costituito dalla soletta portante in cemento armato, rivestita sotto e attorno da un intonaco di circa 1-2 cm di spessore; questo intonaco è poi dipinto con una semplice tempera da esterno bianca liscia (senza fregi ecc.).

Per la tua esperienza ti chiedo qual è il frontalino, se esiste?

Per me potrebbe essere solo la fascia perimetrale verticale della soletta dipinta di bianco! Quindi, dal momento che qualcuno vorrebbe sostenere che il frontalino è condominiale, tutt'al più il condominio dovrebbe pagare la sola tinteggiatura. E' così?

Nel tuo caso NON esiste frontalino.

Quindi, tutt'al più come hai detto il Condominio dovrebbe pagare la sola spesa per la tinteggiatura.

 

Saluti

dolly

Scritto da clagio il 05 Ott 2012 - 15:21:29: Dolly grazie.

Giustamente non hai voluto dire nulla sul comportamento del tuo collega e mio amministratore ma credo in ogni caso la tua risposta esauriente ed eloquente.

Ma pur essendo ormai arcinota la questione balconi e frontalini come mai qualcuno si ostina a dare altre interpretazioni?

Di nuovo grazie e cordiali saluti.

Claudio Giordani

Onesta, onesta non capisco il comportamento del tuo amministratore, ne' so dirti perchè qualcuno ancora si ostina a dare interpretazioni diverse al riguardo vista oramai la consolidata giurisprudenza.

Oltretutto, trattandosi di balconi aggettanti, anche se vi fosse stata una delibera assembleare, anche questa non avrebbe avuto validità ovvero sarebbe stata nulla.

 

Nulle le delibere condominiali che incidono su beni di proprietà esclusiva dei condomini Cassazione civile Sentenza, Sez. II, 31/10/2005, n. 21199 Non possono essere oggetto di deliberazioni impositive di spese (e dunque di relativa ripartizione) da parte dell'assemblea del condominio gli interventi di manutenzione relativi ai balconi aggettanti, da considerarsi beni di proprietà esclusiva, in quanto costituenti appendici o prolungamenti delle unità immobiliari cui accedono e non assolventi, normalmente a funzioni strutturali riferibili all'edificio condominiale, salvo che per i rivestimenti esterni e le parti decorative frontali (che inserendosi nel prospetto dell'edificio contribuiscono all'estetica complessiva dello stesso).[...]

 

Saluti

dolly

Ogni proprietario pagherà per il suo balcone, (ovvero nessuna ripartizione millesimale), in quanto i balconi "aggettanti" rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono.

 

Saluti

dolly

Nel mio condominio di 12 appartamenti a breve verranno tinteggiati i legni esterni (balconi e perline). E' mai possibile che per i miei millesimi io debba pagare più dei proprietari di appartamenti con balconi pur vivendo a piano terra e senza avere esternamente dei legni?

 

La ringrazio

Come considerare il balcone?

Chi è proprietario del balcone nel condominio? Un bene condominiale, oppure del singolo condomino?Balconi in condominio: la ripartizione delle spese e l’utilizzo delle parti strutturali.I balconi,esclusi dall’elenco delle parti comuni dell’edificio (art. 1117 c.c.), appartengono come pertinenze ai proprietari degli appartamenti ai quali accedono,insieme alla colonna d’aria sovrastante.

Ringhiere e parapetti dei balconi: Il parapetto ha come scopo l'impedire al proprietario di casa di precipitare sulla strada: quindi é lui che deve occuparsene.Solo quando al balcone sono aggiunti elementi di abbellimento (stucchi, statue, fregi), la loro manutenzione compete all'intero condominio.

Per risolvere ogni qualsiasi interrogativo in materia, bisogna fare una distinzione tra balconi aggettanti e balconi incassati, ossia bisogna valutare attentamente la conformazione dello stabile condominiale.

 

I balconi aggettanti, sono quei balconi che sporgono rispetto alla facciata dello stabile costituendo così un prolungamento della corrispondente unità immobiliare.

Pertanto, essi, così come più volte ribadito dalla Corte di Cassazione ( Cass. 30 luglio 2004 n. 14576), appartengono in via esclusiva al proprietario dell’unità immobiliare de qua; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole.

 

I balconi incassati o a castello invece, sono delle terrazze che formano una rientranza nella facciata dell’edificio, solitamente chiuse su due o tre lati.Essi, così come precisato con sentenza n. 15913 del 2007 dalla Corte di Cassazione, sono di proprietà comune tra il proprietario dell’appartamento del piano superiore, a cui la soletta servirà da piano di calpestio, ed il proprietario dell’appartamento del piano inferiore, a cui la soletta servirà da piano di copertura.

 

Preme inoltre specificare, che la parte frontale, di entrambe le tipologie di balconi, è di proprietà condominiale, qualora essa presenti particolari fregi in grado d’incidere sul decoro architettonico dell’intero stabile.

 

Dunque, avendo effettuate tale distinzione, nel caso di balcone aggettante le spese per la sua manutenzione saranno tutte a carico del proprietario dell’immobile di cui essa costituisce prolungamento.

Inoltre, occorrerà il consenso dello stesso proprietario, ogni qual volta il proprietario dell’appartamento del piano inferiore, rispetto al balcone, vorrà utilizzare la parte inferiore della soletta stessa per agganciare tende da sole, lampade etc ( Cass. n. 15913 del 2007), così come saranno nulle tutte le decisioni assembleari relative al balcone senza il consenso dello stesso.

Nel caso, invece, di balcone incassato le spese per la sua manutenzione e ricostruzione sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto così come previsto dall’art. 1125 c.c.

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