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Autorimesse su corte comune

  1. #1
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    Autorimesse su corte comune

    Buonasera, mi chiamo Alberto.
    Condominio del 1967 costituito da 6 proprietari (assegnatari case realizzate dalla Provincia). Nella corte comune erano presenti sei ripostigli realizzati due a due. A metà degli anni 80 quattro proprietari, riscattato l'appartamento, decisero di fare domanda al comune per realizzare delle autorimesse. Il comune chiese un' autorizzazione scritta da parte di tutti i proprietari anche di coloro che non avrebbero realizzato l'opera cioè noi. Così le opere furono realizzate ad eccezione dei due nostri ripostigli. Oggi le cose sono cambiate e ci siamo decisi a voler realizzare le nostre due autorimesse. Il comune ci chiede l'autorizzazione degli altri proprietari. Andiamo a chiedere quello che per noi voleva solo essere una formalità ed invece il resto dei proprietari ci NEGA l'autorizzazione ad effettuare i lavori. Cosa possiamo fare? Come possiamo agire , anche legalmente , per quello che noi consideriamo un diritto? Noi abbiamo dato loro la possibilità di realizzare quello che volevano ed oggi sono gli stessi che ci tagliano le gambe !!!!!!!!!
    In attesa di una gradita risposta, porgo i miei saluti.


  2. #2
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    A mio modestissimo modo di vedere, l’autorizzazione scritta che fu concessa da voi nel 1980 e che fu analogicamente condivisa dai 4 che hanno realizzato l’autorimessa, corrisponde ad una “delibera all’unanimità” che ad oggi, a patto che non siano cambiati i condòmini di allora, è ancora pienamente valida, anche per voi.

    Ne consegue che se potrete esporre tale precedente autorizzazione, il Comune non potrà che concedervi il permesso di realizzare ciò che decideste di non fare allora.

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  4. #3
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    Citazione Originariamente Scritto da bilbetto Visualizza Messaggio
    A mio modestissimo modo di vedere, l’autorizzazione scritta che fu concessa da voi nel 1980 e che fu analogicamente condivisa dai 4 che hanno realizzato l’autorimessa, corrisponde ad una “delibera all’unanimità” che ad oggi, a patto che non siano cambiati i condòmini di allora, è ancora pienamente valida, anche per voi.

    Ne consegue che se potrete esporre tale precedente autorizzazione, il Comune non potrà che concedervi il permesso di realizzare ciò che decideste di non fare allora.
    Credo debba doversi vedere cosa ci sia scritto in concreto nel consenso all'epoca. Infatti, come mi è parso di capire dalle parole di Al67, l'autorizzazione dell'epoca riguardava quegli specifici lavori e non la trasformazione di tutti i depositi in garage; se così fosse ne deriverebbe che il consenso pur di tutti si riduceva al caso specifico.

    Più che altro bisogna ricordare che a norma dell' Art. 1122 c.c.

    Nell'unita' immobiliare di sua proprieta' ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprieta' esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non puo' eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilita', alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.

    Per cui mi chiedo: i lavori in esame sono così invasivi? Se si, non si può non passare da un consenso assebleare nuovo ed ulteriore rispetto a quello precedentemente espresso (qualora quest'ultimo in effetti sia conforme all'ipotesi espressa in apertura di questo commento); in caso contrario si potrebbe procedere senza nessuna autorizzazione degli altri condomini.
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  5. #4
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    “Nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'usocomune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condominonon può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio allastabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea”.

    Non vorrei sbagliarmi ma non funziona proprio così.
    Mi pare rimembrare che debba esser data notizia all'amministratore il quale riferisce in assemblea e quest'ultima laddove le condizioni vengano soddisfatte ( no alterazione decoro, ok stabilità, nessun danno) possa semmai fornire delle indicazioni di realizzazione ma non vietare l'opera.

    http://condominioprofessionale.it/ri...ce-civile.html
    Ultima modifica di Patrizia Ferrari; 29-12-2017 alle 11:55 Motivo: link
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  6. #5
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    Vi ringrazio per aver risposto al mio post.
    Il documento a cui fa riferimento bilbetto purtroppo sembra essersi dissolto all'interno delle pratiche che furono istruite. Se a suo tempo l'ufficio urbanistico ha dato il suo consenso ad effettuare i lavori vuol dire che fu presentata la documentazione che autorizzava reciprocamente tutti i proprietari ad effettuare i lavori.
    Al concetto espresso da Le Saboteur non so dare una risposta. Credo però che se la parte condominiale viene parzialmente modificata con il consenso di tutti anche la parte rimanente debba usufruire nel tempo delle stesse prerogative. Le opere riguardano la realizzazione di due autorimesse ne il decoro, ne la stabilità e quantomeno non arrecano danno a nessuno.
    Riguardo alla risposta di Patrizia Ferrari , inconsapevolmente ci siamo comportati proprio così. Abbiamo data notizia all'amministratore tramite una richiesta scritta di autorizzazione alla quale è seguito un diniego causa "la realizzazione delle autorimesse impedisce ad un eventuale camioncino con cestello di effettuare manovre atte al ripristino delle gronde". A questo punto, con l'ausilio di un disegno, con due soluzioni diverse, abbiamo dimostrato che il problema si può risolvere. La cosa però non è andata a buon fine.
    Urbanisticamente non ci sono problemi. Come posso ovviare a questo ostacolo? Verso chi devo far valere i miei diritti ............ Comune o proprietari?
    Grazie.

  7. #6
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    Forse non ti è chiaro il fatto che se l’opera non comporta danno pregiudizio od alterazione decoro TU NON DEVi CHiEDERE ALCUNA AUTORIZZAIIONE la nonrma e ‘ chiara devi solo comunicare preventivamente il link riportato lo spiega bene
    Se il comune per pararsi chiede qualcosa che non è necessario rivolgiti ad un legale a mio giudizio basta una semplice letterina ed anche il comune si rimetterà in riga fidati

  8. #7
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    Purtroppo riuscire a districarsi tra leggi , cavilli e quanto altro è sempre più complicato.
    Vi farò sapere quanto prima.
    Grazie mille.

  9. #8
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    Citazione Originariamente Scritto da Patrizia Ferrari Visualizza Messaggio
    “Nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'usocomune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condominonon può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio allastabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea”.

    Non vorrei sbagliarmi ma non funziona proprio così.
    Mi pare rimembrare che debba esser data notizia all'amministratore il quale riferisce in assemblea e quest'ultima laddove le condizioni vengano soddisfatte ( no alterazione decoro, ok stabilità, nessun danno) possa semmai fornire delle indicazioni di realizzazione ma non vietare l'opera.

    http://condominioprofessionale.it/ri...ce-civile.html
    Ha fatto bene a puntualizzare, ma avevo omesso volutamente - creando confusione - l'ultimo comma perché a mio avviso avrebbe confuso un po' le acque che di per se non sono particolarmente cristalline.

    Di per se il condomino oltre le regolari autorizzazioni da un punto di vista urbanistico ha necessità di autorizzazione del condominio - tramite l'amministratore che ne riferisce all'assemblea - qualora tali opere non soddisfino dei requisiti come da lei sottolineati (no decoro/stabilità/danni). Se i lavori in questione comportano una modifica dell'esterno di detta unità immobiliare in modo sensibile allora non credo ci siano dubbi: sarà l'assemblea a decidere; e se dal caso in via contenziosa un giudice.

    - - - Aggiornato - - -

    Citazione Originariamente Scritto da al67 Visualizza Messaggio
    Credo però che se la parte condominiale viene parzialmente modificata con il consenso di tutti anche la parte rimanente debba usufruire nel tempo delle stesse prerogative. Le opere riguardano la realizzazione di due autorimesse ne il decoro, ne la stabilità e quantomeno non arrecano danno a nessuno.
    Per quanto possa apparire ingiusto, ogni modifica "sensibile" che necessiti l'autorizzazione asssembleare è un caso unico ed a se stante: non funge nè da precedente nè legittima altri a comportamenti analoghi. D'altronde in passato avete espresso voi il consenso; il buon senso degli altri condomini forse avrebbe dovuto comportare un uguale cortesia, ma ahimè... così pare non essere.

    Su cosa sia il "decoro" è tutto da discutere, come già sottolineato. Basta un piccolo allargamento dell'accesso per modificare in modo tutto sommato sensibile l'aspetto complessivo dell'edificio; così come - faccio esempi - mettere una porta basculante per l'accesso di un autoveicolo che sia del tutto diversa dal resto degli infissi di cui è dotato l'immobile. In alcuni casi quale siano le modifiche che incidano sull'aspetto del condoinio è chiaro; in altre è rimessa al buon senso dell'assemblea e - come già detto - in ultima istanza ad un giudice.

    - - - Aggiornato - - -

    Citazione Originariamente Scritto da al67 Visualizza Messaggio
    Riguardo alla risposta di Patrizia Ferrari , inconsapevolmente ci siamo comportati proprio così. Abbiamo data notizia all'amministratore tramite una richiesta scritta di autorizzazione alla quale è seguito un diniego causa "la realizzazione delle autorimesse impedisce ad un eventuale camioncino con cestello di effettuare manovre atte al ripristino delle gronde". A questo punto, con l'ausilio di un disegno, con due soluzioni diverse, abbiamo dimostrato che il problema si può risolvere. La cosa però non è andata a buon fine.
    Se poi questa è l'unica motivazione messa nero su bianco, e si riesce a provare che è inconsistente in quanto le soluzioni adottate possono in concreto evitare che si crei il problema opposto dall'amminsitratore.. si potrebbe provare facendo leva con una perizia o progetto di un geometra/architetto/ingegnere e far leva sull'assemblea o di fronte ad un giudice in caso estremo.

  10. #9
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    Vorrei precisare la mia posizione. L’assemblea non può vietare nulla, casomai lo può fare un giudice su ricorso dei condòmini che si sentono lesi nei loro diritti. Se il progetto non evidenzia problematiche statiche e di sicurezza per il fabbricato l’unica cosa per cui è possibile ricorrere al giudice è il decoro ... ma qui subentra la precedente autorizzazione, data per LA STESSA REALIZZAZIONE che si chiede di poter fare oggi.

    Da qui la mia disamina al post #2: non vedo come si possa vietare una realizzazione per una stessa opera che all’epoca venne autorizzata da tutti i condomini ...

    Il fatto che l’amministratore abbia accampato scuse circa l’impossibilità di effettuare opere di manutenzione alle gronde ... mi sembra un tentativo maldestro per difendere la sua posizione nei riguardi della maggiornaza dei condòmini dissenzienti, a maggior ragione se risultano evidenti eventuali alternative.

  11. #10
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    Vorrei precisare la mia posizione. L’assemblea non può vietare nulla, casomai lo può fare un giudice su ricorso dei condòmini che si sentono lesi nei loro diritti. Se il progetto non evidenzia problematiche statiche e di sicurezza per il fabbricato l’unica cosa per cui è possibile ricorrere al giudice è il decoro ... ma qui subentra la precedente autorizzazione, data per LA STESSA REALIZZAZIONE che si chiede di poter fare oggi.

    Da qui la mia disamina al post #2: non vedo come si possa vietare una realizzazione per una stessa opera che all’epoca venne autorizzata da tutti i condomini ...

    Il fatto che l’amministratore abbia accampato scuse circa l’impossibilità di effettuare opere di manutenzione alle gronde ... mi sembra un tentativo maldestro per difendere la sua posizione nei riguardi della maggiornaza dei condòmini dissenzienti, a maggior ragione se risultano evidenti eventuali alternative.
    Io banalmente parto dal presupposto che l'aspetto estetico di un edificio è bene comune ed un singolo non può disporre una singola unità immobiliare facendo lavori che incidano su un bene comune in modo del tutto autonomo. Il tutto credo si basi su cosa sia la nozione di "decoro", che è da valutare caso per caso, ed il nostro amico magari potrebbe fornirci una idea dell'entità del lavoro e di come esso incida sulla facciata per capire bene come esso si possa riverberare sull'aspetto dell'edificio.

    La precedente delibera al più, come dice bene lei, può avere rilievo sul piano giudiziale ma credo che ciò possa avvenire solo se i lavori precedenti non incidevano sull'aspetto dell'edificio. Infatti se avessero inciso sull'aspetto, l'autorizzazione era un atto "dispositivo" di tutti i condomini in ordine ad un loro diritto (l'aspetto esteriore di un loro bene comune) che poteva avere potenzialmente qualsiasi contenuto (anche far stravolgere totalmente una parte di facciata) e conseguentemente non può essere un argomento per autorizzare un atto analogo se gli altri condomini non vogliono, posto che incide su un diritto (l'aspetto estetico, per l'appunto) che nessuno può imporgli di gestire come ritengono piu opportuno in modo spontaneo e volontario tutti i condomini.

    Mi rimetto ai futuri commentatori, essendo la materia estremamente interessante a prescindere dal caso di specie.

  12. #11
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    1)Vorrei precisare la mia posizione. L’assemblea non può vietare nulla, casomai lo può fare un giudice su ricorso dei condòmini che si sentono lesi nei loro diritti. Se il progetto non evidenzia problematiche statiche e di sicurezza per il fabbricato l’unica cosa per cui è possibile ricorrere al giudice è il decoro ... ma qui subentra la precedente autorizzazione, data per LA STESSA REALIZZAZIONE che si chiede di poter fare oggi.

    2)Da qui la mia disamina al post #2: non vedo come si possa vietare una realizzazione per una stessa opera che all’epoca venne autorizzata da tutti i condomini ...

    3)Il fatto che l’amministratore abbia accampato scuse circa l’impossibilità di effettuare opere di manutenzione alle gronde ... mi sembra un tentativo maldestro per difendere la sua posizione nei riguardi della maggiornaza dei condòmini dissenzienti, a maggior ragione se risultano evidenti eventuali alternative.
    1)Un plauso hai a mio giuizio colto il senso della norma che non cita alcuna autorizzazioni da ottenere dall assemblea ma solo comunicazioni da pre fornire
    Se il legislatore avesse voluto un’autorizzazione lo avrebbe scritto.

    2)appunto

    3)L’amministratore spesso confonde quando non si deve far autorizzare da quando al contrario la volonta’ assembleare debba esser richiesta è ciò perché le norme non sono chiare e vanno approfondite ma approfondire richiede sacrificio tempo e ragionamento ed allora risulta più facile assecondare una maggioranza attribuendogli il diriritto
    per una decisione che si traduce in eccesso di potere.

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  13. #12
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    Citazione Originariamente Scritto da LeSaboteur Visualizza Messaggio
    Io banalmente parto dal presupposto che l'aspetto estetico di un edificio è bene comune ed un singolo non può disporre una singola unità immobiliare facendo lavori che incidano su un bene comune in modo del tutto autonomo. Il tutto credo si basi su cosa sia la nozione di "decoro", che è da valutare caso per caso, ed il nostro amico magari potrebbe fornirci una idea dell'entità del lavoro e di come esso incida sulla facciata per capire bene come esso si possa riverberare sull'aspetto dell'edificio.

    La precedente delibera al più, come dice bene lei, può avere rilievo sul piano giudiziale ma credo che ciò possa avvenire solo se i lavori precedenti non incidevano sull'aspetto dell'edificio. Infatti se avessero inciso sull'aspetto, l'autorizzazione era un atto "dispositivo" di tutti i condomini in ordine ad un loro diritto (l'aspetto esteriore di un loro bene comune) che poteva avere potenzialmente qualsiasi contenuto (anche far stravolgere totalmente una parte di facciata) e conseguentemente non può essere un argomento per autorizzare un atto analogo se gli altri condomini non vogliono, posto che incide su un diritto (l'aspetto estetico, per l'appunto) che nessuno può imporgli di gestire come ritengono piu opportuno in modo spontaneo e volontario tutti i condomini.

    Mi rimetto ai futuri commentatori, essendo la materia estremamente interessante a prescindere dal caso di specie.
    Dici bene, il decoro è un valore soggettivo, ma rimane il fatto che il nuovo intervento non sarebbe uno “stravolgimento” del decoro, bensì un intervento armonico rispetto alle autorimesse esistenti.

    Ti ricordo inoltre che una delibera all’unanimità dei partecipanti al condominio essendo un’azione negoziale, può derogare sul decoro, cosa che può essere accaduta con la delibera del 1980 e che oggi è tuttora valida se i condòmini sono rimasti gli stessi.

    Ringrazio Patrizia per l’apprezzamento.

  14. #13
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    Citazione Originariamente Scritto da bilbetto Visualizza Messaggio
    Dici bene, il decoro è un valore soggettivo, ma rimane il fatto che il nuovo intervento non sarebbe uno “stravolgimento” del decoro, bensì un intervento armonico rispetto alle autorimesse esistenti.

    Ti ricordo inoltre che una delibera all’unanimità dei partecipanti al condominio essendo un’azione negoziale, può derogare sul decoro, cosa che può essere accaduta con la delibera del 1980 e che oggi è tuttora valida se i condòmini sono rimasti gli stessi.

    Ringrazio Patrizia per l’apprezzamento.
    Preciserò un ultima volta la mia prospettiva solo per renderla chiara.

    La facciata essendo bene comune può essere modificata col consenso di tutti, e qui tutti siamo d'accordo. Le singole modifiche richiedono un consenso - che come giustamente sottolinea ha natura negoziale in quanto dispositiva di un bene - dei condomini, ed ancorché analoghe sono una indipendente dall'altra. Una volta fatta la modifica così come fatta e consentita in passato, l'aspetto esteriore del palazzo si "cristallizza" nella nuova forma, e tutto ciò che è successivo - ancorché analogo - è ulteriore e distinto, richiedendo una nuova autorizzazione in quanto modificante un bene comune - la facciata - così come si presenta oggi, a prescindere dai profili "armonizzanti" o "belli" dell'innovazione. In soldoni: si può modificare un bene comune con il consenso di tutti; e tanti saranno i consensi quante le modifiche, ancorché analoghe in quanto autonomi ed ulteriori atti negoziali dispositivi.

    Ai posteri l'ardua sentenza

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    Citazione Originariamente Scritto da Patrizia Ferrari Visualizza Messaggio
    1)[...]la norma che non cita alcuna autorizzazioni da ottenere dall assemblea ma solo comunicazioni da pre fornire
    Se il legislatore avesse voluto un’autorizzazione lo avrebbe scritto.
    Non lo cita ma ciò non credo cambi, perché - come sottolineato nel mio anteriore commento - un bene comune (la facciata) può essere oggetto di atti dispositivi (esempio: modifiche) solo con il consenso di tutti , che trova sede - nel nostro caso - in una assemblea condominiale. A prescindere dalla "istituzionalizzazione" della realtà condominiale credo che si possa disporre di un bene apportando sensibili modifiche solo con il consenso di tutti i titolari (quale regola generale).

    Nuovamente: ai posteri l'ardua sentenza

    Spero solo di aver reso la mia idea, a prescindere dal suo accoglimento/condivisione.

  15. #14
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    Preciserò un ultima volta la mia prospettiva solo per renderla chiara.

    La facciata essendo bene comune può essere modificata col consenso di tutti, e qui tutti siamo d'accordo. Le singole modifiche richiedono un consenso - che come giustamente sottolinea ha natura negoziale in quanto dispositiva di un bene - dei condomini, ed ancorché analoghe sono una indipendente dall'altra. Una volta fatta la modifica così come fatta e consentita in passato, l'aspetto esteriore del palazzo si "cristallizza" nella nuova forma, e tutto ciò che è successivo - ancorché analogo - è ulteriore e distinto, richiedendo una nuova autorizzazione in quanto modificante un bene comune - la facciata - così come si presenta oggi, a prescindere dai profili "armonizzanti" o "belli" dell'innovazione. In soldoni: si può modificare un bene comune con il consenso di tutti; e tanti saranno i consensi quante le modifiche, ancorché analoghe in quanto autonomi ed ulteriori atti negoziali dispositivi.

    Ai posteri l'ardua sentenza

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    Non lo cita ma ciò non credo cambi, perché - come sottolineato nel mio anteriore commento - un bene comune (la facciata) può essere oggetto di atti dispositivi (esempio: modifiche) solo con il consenso di tutti , che trova sede - nel nostro caso - in una assemblea condominiale. A prescindere dalla "istituzionalizzazione" della realtà condominiale credo che possano disporre di un bene apportandovi sensibili modifiche solo con il consenso di tutti, e per questo citavo il 1122.

    Nuovamente: ai posteri l'ardua sentenza

    Spero solo di aver reso la mia idea, a prescindere dal suo accoglimento/condivisione.
    Mi duole doverti correggere, la norma oggetto del topic indica come condizione per agire nel rispetto del 1122cc il non alterare il decoro, alterare non significa mutare pertanto la facciata pur essendo bene comune può esser modificata con la maggioranza addirittura talune modifiche senza di essa laddove il decoro sia comunque garantito e non alterato.
    Vi è all’uopo un articolo che disciplina la materia il 1138cc
    Il 1122cc non richiede alcun consenso ne alcuna autorizzazione assembleare, ma se ne sei così convinto citami per favore dove lo estrapoleresti, dove il legislatore cita espressamente il coinvolgimento dell’ assemblea ....

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  16. #15
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    Citazione Originariamente Scritto da Patrizia Ferrari Visualizza Messaggio
    Mi duole doverti correggere, la norma oggetto del topic indica come condizione per agire nel rispetto del 1122cc il non alterare il decoro, alterare non significa mutare pertanto la facciata pur essendo bene comune può esser modificata con la maggioranza addirittura talune modifiche senza di essa laddove il decoro sia comunque garantito e non alterato.
    Vi è all’uopo un articolo che disciplina la materia il 1138cc
    Il 1122cc non richiede alcun consenso ne alcuna autorizzazione assembleare, ma se ne sei così convinto citami per favore dove lo estrapoleresti, dove il legislatore cita espressamente il coinvolgimento dell’ assemblea ....
    Infatti in più interventi ho sottolineato che bisogna di per se verificare l'incidenza dell'intervento sull'aspetto complessivo dell'edificio per determinare se ciò ne muti sensibilmente le fattezze o meno (ossia ne modifichi il "decoro", parola con il quale non credo si intenda la bellezza o armoniosità dell'intervento, ovvero un profilo qualitativo, ma la sua incidenza in termini quantitativi). E se ciò ne modifica l'aspetto secondo i termini così precisati, allora un singolo contitolare del bene comune non potrà di per se farlo.

    Quanto al secondo punto io parto da un presupposto di diritto. molto chiaro: solo il proprietario di un bene può disporne (modificandolo, vendendolo etc). Se i proprietari sono di più, tali operazioni dispositive dovranno trovare il consenso di tutti salve diverse disposizioni espresse del legislatore. La norma speciale in tal caso è il 1122, che consente di poter fare tutto ciò di cui abbiamo discusso senza alcun consenso nei limiti piu volte indicati; tra cui il "decoro". Ove si coinvolgesse il decoro (ed è qui che sorgono i problemi sulla sua qualificazione) allora si fuoriuscirebbe dalla regola speciale tornando ai generali principi privatistici.

    Saranno forse le pastoie della manualistica e saggistica giusprivatistica, delle e dalle quali sono forse sopraffatto, a rendere così rigido l'approccio a questa materia, ma ho difficolta a ragionare in termini diversi.. per cui una volta chiarito più e più volte il mio parere, penso non ci sia piu bisogno del mio intervento.
    Ultima modifica di LeSaboteur; 29-12-2017 alle 22:57

  17. #16
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    Preciserò un ultima volta la mia prospettiva solo per renderla chiara.

    La facciata essendo bene comune può essere modificata col consenso di tutti, e qui tutti siamo d'accordo. Le singole modifiche richiedono un consenso - che come giustamente sottolinea ha natura negoziale in quanto dispositiva di un bene - dei condomini, ed ancorché analoghe sono una indipendente dall'altra. Una volta fatta la modifica così come fatta e consentita in passato, l'aspetto esteriore del palazzo si "cristallizza" nella nuova forma, e tutto ciò che è successivo - ancorché analogo - è ulteriore e distinto, richiedendo una nuova autorizzazione in quanto modificante un bene comune - la facciata - così come si presenta oggi, a prescindere dai profili "armonizzanti" o "belli" dell'innovazione. In soldoni: si può modificare un bene comune con il consenso di tutti; e tanti saranno i consensi quante le modifiche, ancorché analoghe in quanto autonomi ed ulteriori atti negoziali dispositivi.

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    Non lo cita ma ciò non credo cambi, perché - come sottolineato nel mio anteriore commento - un bene comune (la facciata) può essere oggetto di atti dispositivi (esempio: modifiche) solo con il consenso di tutti , che trova sede - nel nostro caso - in una assemblea condominiale. A prescindere dalla "istituzionalizzazione" della realtà condominiale credo che si possa disporre di un bene apportando sensibili modifiche solo con il consenso di tutti i titolari (quale regola generale).

    Nuovamente: ai posteri l'ardua sentenza

    Spero solo di aver reso la mia idea, a prescindere dal suo accoglimento/condivisione.
    La discussione è interessante e partecipo volentieri e in maniera costruttiva. La questione è un po‘ diversa da come la poni tu. L’articolo cardine su cui ruota il godimento delle parti comuni è il 1102, contestualmente ad eventuali norme contrattuali di RdC che limitino ancora di più eventuali interventi e modifiche. Le uniche condizioni poste dal 1102 sono che le modifiche non devono pregiudicare il pari uso agli altri condòmini e non devono cambiare la destinazione d’uso del bene (funzione del bene, non uso catastale). A queste condizioni si aggiungono quelle poste dal 1122 le quali vietano modifiche che possano pregiudicare decoro, sicurezza e stabilità del fabbricato. In nessuna parte si parla di autorizzazione assembleare ma casomai di violazione dii legge, da rivendicare di fronte ad un giudice, fatto salvo che non vi sia una delibera all’unanimità che deroghi a tali condizioni (non viceversa).

    Ti faccio l’esempio dell’ascensore per farti capire fino a dove arriva la possibilità di un condòmino di modificare e utilizzare le parti comuni per ottenerne un maggior godimento. Se una delibera assembleare non approvasse l’installazione di un ascensore (inesistente all’origine) il singolo condòmino potrebbe sobbarcarsi l’intera spesa e farlo costruire senza infrangere alcuna norma (salvo il RdC) a patto che consenta agli altri condòmini di continuare a usare le scale ed eventualmente farli partecipare successivamente alla spesa per poterne godere. L’intervento è del tutto lecito e fa capire il significarto di uso più intenso. Solo un giudice potrebbe sentenziare qualche violazione (per esempio il decoro) ma non certamente l’assemblea.

    Una canna fumaria esterna al fabbricato che serva per scaricare i fumi di una pizzeria, se non vi sono alternative, può essere appoggiata sulla facciata senza il consenso assembleare, si tratta di uso più intenso. Solo un giudice potrebbe sentenziare sul decoro e rimarrebbe comunque un giudizio del tutto soggettivo. Nessuna assemblea potrebbe vietare un intervento del genere perchè ... inciderebbe sul diritto di comproprietà dei condòmini sulle parti comuni.

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    La discussione è interessante e partecipo volentieri e in maniera costruttiva. La questione è un po‘ diversa da come la poni tu. L’articolo cardine su cui ruota il godimento delle parti comuni è il 1102, contestualmente ad eventuali norme contrattuali di RdC che limitino ancora di più eventuali interventi e modifiche. Le uniche condizioni poste dal 1102 sono che le modifiche non devono pregiudicare il pari uso agli altri condòmini e non devono cambiare la destinazione d’uso del bene (funzione del bene, non uso catastale). A queste condizioni si aggiungono quelle poste dal 1122 le quali vietano modifiche che possano pregiudicare decoro, sicurezza e stabilità del fabbricato. In nessuna parte si parla di autorizzazione assembleare ma casomai di violazione dii legge, da rivendicare di fronte ad un giudice, fatto salvo che non vi sia una delibera all’unanimità che deroghi a tali condizioni (non viceversa).

    Ti faccio l’esempio dell’ascensore per farti capire fino a dove arriva la possibilità di un condòmino di modificare e utilizzare le parti comuni per ottenerne un maggior godimento. Se una delibera assembleare non approvasse l’installazione di un ascensore (inesistente all’origine) il singolo condòmino potrebbe sobbarcarsi l’intera spesa e farlo costruire senza infrangere alcuna norma (salvo il RdC) a patto che consenta agli altri condòmini di continuare a usare le scale ed eventualmente farli partecipare successivamente alla spesa per poterne godere. L’intervento è del tutto lecito e fa capire il significarto di uso più intenso. Solo un giudice potrebbe sentenziare qualche violazione (per esempio il decoro) ma non certamente l’assemblea.

    Una canna fumaria esterna al fabbricato che serva per scaricare i fumi di una pizzeria, se non vi sono alternative, può essere appoggiata sulla facciata senza il consenso assembleare, si tratta di uso più intenso. Solo un giudice potrebbe sentenziare sul decoro e rimarrebbe comunque un giudizio del tutto soggettivo. Nessuna assemblea potrebbe vietare un intervento del genere perchè ... inciderebbe sul diritto di comproprietà dei condòmini sulle parti comuni.
    Credo che le norme in esame abbiano spazi di operatività diversi e gli esempi riportati ricadrebbero in fattispecie diverse. Provo a procedere per gradi.

    L'art. 1022 riguarda il godimento di un bene comune e le modificazioni funzionali al godimento pur sempre comune di tale bene.

    L'art. 1122 invece riguarda quelle modifiche di una unità immobiliare privata che abbia riverberi sulla proprietà comune.

    Un ascensore ricadrebbe nel primo articolo citato, perché comunque è funzionale al godimento di un bene comune, e visto che è una spesa gravosa ricedrebbe se dal caso nel 1121. Nel caso in cui la costruzione di un ascensore ledesse il decoro (poniamo che sia indiscussamente così), ciò significa che il limite ex 1120 c'è già prima che questo venga costruito e pertanto ci sarebbe già un diritto di tutti gli altri condomini al "decoro", potendone impedire la realizzazione salvo consenso unanime. Infatti se il diritto c'è "prima" della costruzione, ci sarà anche dopo e sulla base di ciò un giudice stabilità la sua lesione. Infatti non è il giudice a stabilire che il diritto c'è o meno costituendolo... ma si limita a constatarne l'esistenza tutelandolo!

    Una modifica di una singola unità immobiliare come nel caso oggetto dle post, invece, riguarderebbe l'art. 1122, perché incide sul bene comune-facciata, nei termini come da me sostenuti nei precedenti post.

    Ancora diverso è il caso della canna fumaria prospettato: qui non solo muterebbe oggettivamente l'aspetto del condominio, ma si dovrebbe a creare una servitù.. con tutto ciò che ne consegue.

    - - - Aggiornato - - -

    Citazione Originariamente Scritto da bilbetto Visualizza Messaggio
    Nessuna assemblea potrebbe vietare un intervento del genere perchè ... inciderebbe sul diritto di comproprietà dei condòmini sulle parti comuni.
    Ed invece io non lo credo: se ci si avventura nella contitolarità di un diritto.. comune è tutto. Salve eccezioni del legislatore (es: la possibilità di godimento ex. 1102, per fare un esempio noto) sarà oggetto di decisione di tutti ciò che riguarda il bene che è di tutti.
    Ultima modifica di LeSaboteur; 29-12-2017 alle 23:30

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