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Kebby

Apertura cancello tra giardino privato e condominiale

Buongiorno,

 

sono proprietario di un appartamento al piano terra, il giardino di mia proprietà è confinante con quello condominiale.

 

Sei anni fa, prima che l'impresa vendesse tutti gli appartamenti, ho aperto un cancelletto pedonale che dal mio giardino accede direttamente a quello condominiale (per agevolare la mia uscita con la spazzatura).

 

Ora che in condominio non si va più molto d'accordo temo che possano chiedermi di chiuderlo, semplicemente perché non ho mai regolarizzato la cosa in assemble, possono?

Anche se non ho contravvenuto agli art. 1102, 1120 e 1122 CC?

 

Preciso che l'unica servitù di passo che si è venuta a creare sul giardino condominiale è quella della mia proprietà.

 

Grazie!

Trattasi di un uso vietato della cosa comune, che può essere fatto cessare, come riconosce la giurisprudenza in generale.

Comunque, non ti fasciar la testa prima di essertela rotta, in poche parole, aspetta eventuali contestazioni e poi, se ci saranno, eliminerai questa servitù.

Ma finchè nessuno dice niente.......

Ciao

Non capisco per quale motivo si tratterebbe di un uso vietato di cosa comune.

 

La recinzione che separa la mia proprietà con quella condominiale è da considerarsi cosa comune?

A parte il fatto che io non ho detto che la recinzione che divide la tua proprietà con quella condominiale sia comune.

Se vogliamo approfondire questo argomento ti dico che la recinzione, in genere, è costruita sul limite delle due proprietà quindi è da ritenersi metà di proprietà del Condominio e metà tua, salvo diverso titolo, oppure che si dimostri che la recinzione sia, da un punto di vista catastale, ricadente totalmente sulla tua proprietà o addirittura totalmente su quella condominiale. Solo un accertamento di confini può stabilire ciò.

Tra l'altro ti contradici pure perchè ti chiedi che non contravvieni agli artt. 1102,1120 1122, che sono riferimenti di diritto proprio relativi la proprietà comune. Perciò o ritieni il muro una cosa comune oppure no.

Comunque il tuo problema non è questo.

Ti dico che per poter godere della servitù da te descritta occorre il consenso di tutti i proprietari, Cassazione n. 2482 del 23/07/53 e n. 1330 del 10/05/1952.

Oppure se ci fosse un regolamento di condominio contrattuale che prevede l'apertura di questo cancelletto che ti fa accedere su una proprietà comune (il giardino condominiale o ingresso)non avresti problemi.

Oppure ancora se ce l'hai riportato sul rogito d'acquisto, visto che dici che lo hai fatto prima che l'impresa vendesse tutti gli appartamenti, se non ce lo hai è un peccato perchè quello ti avrebbe dato il diritto, senza che nessuno ti potrebbe dire in futuro qualcosa.

Oppure spera che per 20 anni nessuno ti dica nulla e così lo acquisisci per usucapione.

Ciao

Scritto da Kebby il 26 Lug 2011 - 17:31:49: Non capisco per quale motivo si tratterebbe di un uso vietato di cosa comune...

Neanche io.

 

Hai fatto una opera perfettamente regolare ex art. 1102 C.C. che NON necessitava di alcuna autorizzazione condominiale (è un tuo diritto aprire quel varco e l'assemblea non può negartelo, salvo divieti espliciti sul regolamento).

Avresti creato una servitù se tu avessi aperto il cancello su una proprietà diversa ripetto al condominio, ma visto che il cortile è condominiale (quindi anche tuo) non si è creata alcuna servitù.

 

Cass. civ., sez. II, 29 aprile 1994, n. 4155

L'apertura di varchi e l'installazione di porte o cancellate in un muro ricadente fra le parti comuni dell'edificio condominiale eseguiti da uno dei condomini per creare un nuovo ingresso all'unità immobiliare di sua proprietà esclusiva, di massima non integrano abuso della cosa comune suscettibile di ledere i diritti degli altri condomini, non comportando per costoro una qualche impossibilità di far parimenti uso del muro stesso ai sensi dell'art. 1102, primo comma, c.c., e rimanendo irrilevante la circostanza che tale utilizzazione del muro si correli non già alla necessità di ovviare ad una interclusione dell'unità immobiliare al cui servizio il detto accesso è stato creato, ma all'intento di conseguire una più comoda fruizione di tale unità immobiliare da parte del suo proprietario.

 

Cass. civ., sez. II, 11 giugno 1986, n. 3867

L'apertura di una porta o di una finestra da parte di un condomino o la trasformazione di una finestra che prospetta il cortile comune in una porta di accesso al medesimo mediante l'abbattimento del corrispondente tratto di muro perimetrale che delimita la proprietà del singolo appartamento non costituisce di per sé abuso della cosa comune idoneo a ledere il compossesso del muro comune che fa capo come ius possidendi a tutti i condomini.

 

Cass. civ., sez. II, 16 novembre 1985, n. 5628

Nell'applicazione delle regole di cui all'art. 1102 cod. civ. il giudice non può limitarsi ad esaminare se le modificazioni apportate dal condominio alla cosa comune per il migliore godimento di questa o della sua proprietà singola siano o meno suscettibili di compromettere la stabilità e l'estetica dell'edificio in base all'assetto attuale; ma deve invece accertare, in base all'esame della destinazione attualmente impressa in concreto alla cosa comune, nonché in base alle ragionevoli prospettive offerte dall'oggettiva struttura, ubicazione e destinazione delle proprietà individuali e tenendo conto, altresì, delle aspettative desumibili dall'uso che ciascun condomino faccia della sua proprietà o da allegati apprezzabili mutamenti, se siano prevedibili modificazioni uguali o analoghe da parte degli altri condomini e se queste sarebbero pregiudicate dalle modifiche già attuate o in via di attuazione.

(Nella specie, in applicazione del principio di cui alla massima, è stata ritenuta corretta la decisione di merito che ha ritenuto legittima l'apertura nel muro perimetrale comune di un accesso dal cortile comune alla proprietà esclusiva del condomino non risultando impedito l'uso da parte degli altri condomini né del muro perimetrale né del cortile).

Cass. civ., sez. II, 4 marzo 1983, n. 1637

Il condomino di un edificio, essendo comproprietario dell'intero muro perimetrale comune e non della sola parte di esso corrispondente alla sua esclusiva proprietà, può apportare a tale muro, senza bisogno del consenso degli altri partecipanti alla comunione, tutte le modifiche che consentono di trarre dal bene comune una particolare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini e, quindi, procedere anche all'apertura nel muro di un varco di accesso dal cortile condominiale ai locali di proprietà esclusiva, purché non impedisca agli altri condomini di continuare nell'esercizio dell'uso del muro o di ampliarlo in modo e misura analoghi e non alteri la normale destinazione del muro medesimo.

 

Cass. civ., sez. II, 20 giugno 1977, n. 2589

Qualora risulti accertato dal giudice del merito che l'apertura praticata da un condomino in corrispondenza delle scale del fabbricato comune non abbia apportato alcun mutamento alla conformazione e allo spazio delle scale, non abbia limitato il godimento degli altri condomini, non abbia arrecato alcun danno alle parti comuni o pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza e al decoro architettonico del fabbricato, la relativa fattispecie rientra nella disciplina dell'uso della cosa comune.

P.S.: ale66, potresti riportare le massime delle due sentenze "antiche" che citi e che non ho trovato?

 

Staff

Grazie mille a tutti per l'interessamento.

 

In particolare grazie ad Elena che con le risposte inconfutabili mi ha proprio tranquillizzato.

 

Mi stamperò queste discussioni e me le porterò in assemblea, in modo da potermi difendere qualora venissi attaccato!!!

quindi posso aprire un piccolo cancello che separa il mio terrazzo al piano terra con la zona condominiale siamo sicuri che no mi occorre nessuna autorizzazione e che sono tutelato dall'art. 1102??

quindi posso aprire un piccolo cancello che separa il mio terrazzo al piano terra con la zona condominiale siamo sicuri che no mi occorre nessuna autorizzazione e che sono tutelato dall'art. 1102??
Si, perfettamente legittimo.

scusami ancora ma perché più geometri mi continuano a ribadire che non posso aprire questo piccolo cancello in quanto di proprietà condominiale.

Perchè sono incompetenti.....semplicemente. Portagli le sentenze che ti ha postato Elena..o più semplicemente cambia Geometra.

grazie per l'interessamento,

perdona ancora la mia ignoranza, ma le sentenze sono legge??

La legge già esiste. E' semplicemente l'applicazione del codice civile. Poi per determinate problematiche la Cassazione (le cui sentenze sono legge) si è espressa nel merito, confermando le interpretazioni che ti abbiamo noi dato.

salve, ho letto il forum e chiedo un parere per un caso simile ma diverso nei termini. Un locale commerciale che NON ha in uso un cortile comune (non condominiale, in quanto in comune tra un piccolo condominio e una unità abitativa all'interno della corte) , è stato acquistato da uno dei condomini che ha diritto al cortile in comunione. Questo locale non ha uscite sul cortile, solo una finestra. Temo che il condomino voglia trasformare la finestra in porta, creando in questo modo una servitù. Chiedo conferma del fatto che debba chiedere il permesso a i partecipanti al cortile comune (siamo in 6), ma soprattutto se basta la maggioranza o se è necessario l'assenso di TUTTI

grazie per l'interessamento,

perdona ancora la mia ignoranza, ma le sentenze sono legge??

 

 

no,non sono legge .

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