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  • 1 Post By efisio

Alternative all'atto notarile per uso esclusivo/acquisto sottotetto condominiale

  1. #1
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    Alternative all'atto notarile per uso esclusivo/acquisto sottotetto condominiale

    Ciao a tutti, si sta avvicinando la riunione condominiale e vorrei portare all'attenzione del condominio la richiesta di "annettere" il sottotetto condominiale al mio appartamento posto all'ultmo piano ( dietro compenso ).
    Ho provato a leggere i vari post pubblicati ma non riesco a trovare un'alternativa alla compravendita ed al fatto di dover portare tutti i condomini ( parliamo di 28 appartamenti ) da un notaio per farmi cedere il sottotetto.
    Non vi sono altre formule oltre alla vendita c/o il notaio che mi consentano l'uso esclusivo, la possibilità di ristrutturarlo ed il cambio di destinazione per rendere il locale "Abitabile" ?
    Oltre ovviamente al fatto di non avere "grane" in caso di vendita dell'appartamento e sottotetto/mansarda annessa.
    Il sottotetto non mi risulta accatastato e non si menziona nel rogito, di sicuro è condominiale.

    Ho letto che a volte si parla anche di farsi autorizzare dall'assemblea ( con parere favorevole di tutti i condomini ) l'uso esclusivo e perpetuo.... ma non capisco che garanzie mi dia questa formula e sopratutto se in caso di vendita mi consentirà di cedere il diritto d'uso all'acquirente.
    Qualcuno riesce a chiarirmi le idee se ho strade alternative alla compravendita ? Gli inquilini posso eventualmente delegare l'amministratore ?
    Grazie
    Michele


  2. #2
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    Il notaio è il pubblico ufficiale autorizzato alla trascrizione degli atti. L'uso esclusivo non è trasferibile ad altri. Quindi se domani tu volessi vendere il diritto non si trasferisce all'acquirente.

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  4. #3
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    Ciao Gianpaolo, non si trasferisce e cosa succede ? Il sottotetto sarebbe ristrutturato e chiuso con accesso dal mio appartamento... il condominio dovrebbe rilasciare all'acquirente una nuova autorizzazione all'uso esclusivo ? Non c'e' altra via di scampo ? una precisazione, il sottotetto attualmente non mi risulta accatastato.

  5. #4
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    Se hai l'uso esclusivo non ne puoi diporre come meglio credi. Per quello serve la proprietà esclusiva, ovviamente nei limiti di legge.

  6. #5
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    Ma nel caso io riesca a far deliberare all’unanimità la cessione del sottotetto, poi dal Notaio ci devono venire tutti oppure porto la delibera dal notaio e questo procedere con le pratiche ?
    Scusate l'insistenza ma se devo portare 27 appartamenti ( e chissà che i "proprietari" non siano anche di più ) rinuncio in partenza.

  7. #6
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    No, perchè per un effetto di questo tipo, la delibera dovrebbe aver valore di scrittura privata cui poi il notaio deve dare pubblicità nell'apposito registro, per renderla opponibile a terzi. Per fare ciò, la firma deve essere autentica e ogni avente diritto deve firmare. Dubito che oltretutto senza una accurata visura voi abbiate facoltà di garantire ciò al notaio.
    In sostanza, per far assurgere una delibera a tale rango, dovrebbe essere sottoscritta in sua presenza e dopo che lui sia certo che ogni avente diritto ha firmato.
    Avente diritto è anche un eventuale usufruttuario.

  8. #7
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    Grazie dell'info, ma quindi mi stai dicendo che non c'e' alternativa e devo portare tutti gli aventi diritto dal notaio per l'atto di compravendita ?
    Ultima modifica di Foggy; 22-10-2015 alle 14:12 Motivo: chiarimento

  9. #8
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    Citazione Originariamente Scritto da Foggy Visualizza Messaggio
    Grazie dell'info, ma quindi mi stai dicendo che non c'e' alternativa e devo portare tutti gli aventi diritto dal notaio per l'atto di compravendita ?
    Se vuoi annetterlo all'appartamento anche in caso di vendita è così. Potrebbe venire anche il notaio in condominio, dopo che tutti sono stati convocati. Oppure, gli aventi diritto fanno una procura.
    Ma se l'oggetto della vendita non è identificabile catastalmente, mi sa che ti si apre un altro fronte.
    Ultima modifica di efisio; 22-10-2015 alle 14:34
    SisterOfNight likes this.

  10. #9
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    Se vuoi la proprietà non c'e' altra strada che l'atto di compravendita dal notaio con tutti i condomini che firmino.
    Se vuoi l'uso, questo puo' concedertelo l'assemblea all'unanimità, ma non è diritto reale, se tu vendi l'appartamento non puoi vendere questo "pezzo in piu'"
    però, avutolo in possesso, dopo i termini di legge, potrebbe (potrebbe!) scattare la proprietà per usucapione del locale sottotetto (se vuoi correre questo rischio..)

    Io personalmente fossi condomino nel tuo stabile acconsentirei alla vendita del sottotetto, ma non all'uso gratuito, e fossi te preferirei mille volte andare dal notaio e fare un bell'atto

  11. #10
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    Per essere sicuro devo recuperare la documentazione ma se ricordo bene il sottotetto non è identificato a catasto. Oggi cerco di recuperare tutta la documentazione a disposizione incluso il regolamento condominiale.

  12. #11
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    Scusatemi se la riporto sù la discussione ma mi sono chiarito idee e recuperato documentazione. Questa la situazione :
    Sto valutando il recupero del sottotetto condominiale posto sopra il mio appartamento

    Il problema è come farmi approvare i lavori e come tutelarmi da eventuali successive pretese/liti condominiali senza passare dalla compravendita.

    Condominio di 7p e 28 app, sottotetto accatastato ( ha una sua particella ).
    Da visura catastale risulta ancora intestato all'azienda costruttrice ( che interpellata ha già dichiarato di non avere alcun diritto sul sottotetto ) e vige un diritto di superficie, il condominio in origine è stato costruito come edilizia convenzionata, anni fà però abbiamo acquistato dal comune la superficie.

    Il sottotetto da regolamento condominiale risulta tra le parti comuni ( e ne ha anche tutte le caratteristiche per considerarlo tale ).

    Non vi è alcun riferimento nell'atto di acquisto originario relativamente al sottotetto.

    Fatto salvo che occorrerà comunque l'unanimità del condominio sono a chiedere :
    Vi è alternativa alla compravendita ( che risulterebbe impossibile a livello organizzativo visto il numero delle parti coinvolte ) ?
    In alternativa alla compravendita, da ignorante, avevo pensato a questa soluzione :
    1 ) con l'unanimità faccio modificare il regolamento di condominio dove faccio definire un uso esclusivo al mio appartamento;
    2 ) sempre all'unanimità faccio approvare il progetto di ristrutturazione con tutte le modifiche che voglio apportare (incluso chiudere una parte del sottotetto ed aprire un accesso diretto dal mio appartamento, lasciando comunque una zona per accesso ad impianti sul tetto).
    3 ) chiedere al comune agibilità e NON abitabilità in modo da evitare rendite catastali su cui poi il condominio dovrebbe pagare tasse
    4 ) definire sempre nell'assemblea un risarcimento al condominio per l'uso esclusivo ed un aumento delle mie spese condominiali senza ricalcolo millesini ( essendo agibile non abitabile )
    :- Se riesco in tutto questo sarei poi tutelato nel caso che un condomino si svegliasse con il piede sbagliato e volesse farmi buttare giù tutto ?
    :- Nel caso remotissimo che poi intenda vendere l'appartamento, il diritto all'uso esclusivo dovrà sempre essere rinnovato all'unanimità o se nel regolamento indichiamo non il mio nome ma il riferimento dell'appartamento questo si trasferirebbe in automatico ?

    Ringrazio da subito chi sappia indirizzarmi a soluzione il meno dolorosa possibile ( la compravendita proprio no... ) ma che possa tutelarmi domani.

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