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maumau

è supercondominio?

mi spiegate quando sorge un supercondominio?

se su un terreno ci sono 3 villette, costruite dallo stesso proprietario e queste hanno in comune l'impianto di riscaldamento è un supercondominio?

non so dire se il terreno sia diviso o di proprietà di tutte e 3.

L'espressione "supercondominio" viene comunemente accolta per indicare il fenomeno, in parte nuovo e sfornito di un'adeguata elaborazione giuridica, che si verifica quando più edifici, ciascuno autonomo e a sua volta in regime condominiale o anche in proprietà singola, mantengano tuttavia parti o servizi destinati all'uso comune.

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-Link-rimosso-

 

praticamente nel tuo caso si tratta di un supercondominio, ovvero le tre villette hanno in comune l'impianto di riscaldamento e forse anche il terreno dove sono costruite.

Non direi proprio Paolino, le tre villette non costituiscono tre condomini in quanto (presumo) appartengono a tre soli proprietari, pertanto siamo di fronte ad un semplicissimo condominio per la gestione dell'impianto di riscaldamento

Stando a quanto scritto nell'articolo che ho allegato si tratterebbe di supercondominio perchè lo scritto specifica che possono essere di proprietà singola con parti in comune, lo riscrivo;

 

L'espressione "supercondominio" viene comunemente accolta per indicare il fenomeno, in parte nuovo e sfornito di un'adeguata elaborazione giuridica, che si verifica quando più edifici, ciascuno autonomo e a sua volta in regime condominiale o anche in proprietà singola, mantengano tuttavia parti o servizi destinati all'uso comune.

 

comunque lo scritto specifica anche che non esiste un'adeguata elaborazione giuridica, quindi credo sia una cosa opinabile, ed in tutti i casi la gestione è identica, sia che si tratti di condominio come dici tu, sia che si tratti di supercondominio come dice la Guida di CondominioWeb.

Scritto da Paolino Pao il 06 Ago 2011 - 08:33:28: Stando a quanto scritto nell'articolo che ho allegato si tratterebbe di supercondominio perchè lo scritto specifica che possono essere di proprietà singola con parti in comune, lo riscrivo;

 

L'espressione "supercondominio" viene comunemente accolta per indicare il fenomeno, in parte nuovo e sfornito di un'adeguata elaborazione giuridica, che si verifica quando più edifici, ciascuno autonomo e a sua volta in regime condominiale o anche in proprietà singola, mantengano tuttavia [...]

La guida intende dire se ci sono condomini e proprietà singole che hanno in comune qualcosa. Se si tratta di sole proprietà singole è un semplicissimo condominio

Scritto da Fabrizio Togni il 06 Ago 2011 - 08:43:18: La guida intende dire se ci sono condomini e proprietà singole che hanno in comune qualcosa. Se si tratta di sole proprietà singole è un semplicissimo condominio
Allora tagliamo la testa al toro e diciamo semplicemente che il "supercondominio" nel Codice Civile non esiste (come dice la Guida).

Scritto da Fabrizio Togni il 06 Ago 2011 - 07:48:22: Non direi proprio Paolino, le tre villette non costituiscono tre condomini in quanto (presumo) appartengono a tre soli proprietari, pertanto siamo di fronte ad un semplicissimo condominio per la gestione dell'impianto di riscaldamento

Sono stato impreciso: esteticamente sono fatte come "villette", ma ognuna di esse ha 4 appartamenti all'interno, appartenenti a diversi proprietari, in sostanza sono veri e propri condomìni.

 

Modificato Da - maumau il 06 Ago 2011 10:40:35

Scritto da Paolino Pao il 06 Ago 2011 - 08:33:28:

comunque lo scritto specifica anche che non esiste un'adeguata elaborazione giuridica, quindi credo sia una cosa opinabile, ed in tutti i casi la gestione è identica, sia che si tratti di condominio come dici tu, sia che si tratti di supercondominio come dice la Guida di CondominioWeb. [...]

Ecco il problema è proprio capire la gestione.

Non ho ancora letto la tua guida, ma mi pare che in dottrina la disputa sia proprio capire se applicare le norme sulla comunione o sul condominio.

 

Nel mio caso siamo proprio sicuri che sia supercond. e invece non si tratti di un caso di semplice comunione dell'impianto di riscaldamento e forse anche del cortile?

 

Ho questo dubbio perchè credo che le villette, anzi, i condomini siano stati costruiti su un appezzamento appartenente ad unico proprietario, ma nei rogiti i cortili perimetrali potrebbero essere stati divisi ognuno per conto proprio.

Potrebbe essere una situazione di frontisti con servitù reciproche?

 

Modificato Da - maumau il 06 Ago 2011 10:41:55

Scritto da maumau il 06 Ago 2011 - 10:35:34: Sono stato impreciso: esteticamente sono fatte come "villette", ma ognuna di esse ha 4 appartamenti all'interno, appartenenti a diversi proprietari, in sostanza sono veri e propri condomìni.
Allora è "supercondominio" anche se non esiste forma di Legge per questo caso, ovvero voi (tre) villette avete in comune questo impianto di riscaldamento, praticamente sarebbe necessario stabilire (semprechè già non ci sia) una tabella millesimale per l'uso e manutenzione di questo impianto e la nomina di un amministratore, dato siete più di quattro condomini

 

Modificato Da - Paolino Pao il 06 Ago 2011 10:48:31

Scritto da maumau il 06 Ago 2011 - 10:39:42: Ho questo dubbio perchè credo che le villette, anzi, i condomini siano stati costruiti su un appezzamento appartenente ad unico proprietario, ma nei rogiti i cortili perimetrali potrebbero essere stati divisi ognuno per conto proprio.

Potrebbe essere una situazione di frontisti con servitù reciproche?

Tutto questo dovrebbe essere scritto negli atti (rogiti), caso mai chiedete la visione di questi atti ai registri immobiliari al catasto, magari con l'ausilio di un tecnico abilitato, per vedere e capire come realmente è costituita questa proprietà

P.s. non sono un tecnico quindi non posso risponderti e credo che, senza vedere e leggere gli atti nessuno possa dare una risposta esauriente.

 

Modificato Da - Paolino Pao il 06 Ago 2011 10:54:30

ciao Paolino, neanche io per ora ho visto cosa dicono gli atti sul punto.

L'unica cosa che sò è che i palazzi sono stati costruiti su questo terreno, che è un terreno non recintato, dunque non so se sia stato considerato comune alle 3 unità o diviso, dando ai perimetri di ogni fabbricato un lembo di terreno (marciapiede) e gli spazi residui centrali magari ad uso pubblico.

 

Sò che l'idea dei proprietari è poi di recintare quel cortile per separarsi dalle altre proprietà e dalle strade attorno e lasciarvi un'unica via d'accesso.

 

Secondo te cambierebbe qualcosa nella situazione o sarebbe solo una modifica di fatto?

Secondo me se non sono recintati (dico divisi) tra di loro, farlo adesso sarebbe un'azione di forza, magari confidando nel futuro in un'usucapione, tutto sta a vedere al Catasto come stanno le cose, magari potreste farlo lo stesso ma d'accordo tutti all'unanimità e registrare la divisione, semprechè, come detto, non ci sua già (questo non lo so)

 

Modificato Da - Paolino Pao il 06 Ago 2011 11:11:58

certo ma dimenticavo di dire che chiaramente la recinzione dell'area si farebbe previa concessione del comune, che al momento non osta sul punto

Scritto da maumau il 06 Ago 2011 - 11:10:56: certo ma dimenticavo di dire che chiaramente la recinzione dell'area si farebbe previa concessione del comune, che al momento non osta sul punto
Che so io il Comune nelle parti private non ha competenza, ossia potreste farlo voi di vostra iniziativa con la revisione delle particelle al catasto con atto pubblico (Notaio), ma il comune ora per ora poco o nulla può dire in ambito privato.

Torno a dire, non sono un tecnico, quindi sentitene uno che VEDA la situazione e vi consigli per quello che potete o volete fare del vostro bene, a distanza e senza vedere è praticamente impossibile (per me) dare una risposta esauriente.

 

Modificato Da - Paolino Pao il 06 Ago 2011 11:18:47

no no aspetta.. non dicevo di recintare per dividerle tra loro, dicevo di recintare l'area tutta attorno alle 3 unità, che tra loro rimarrebbero come ora ossia perfettamente comunicanti.

Solo una recinzione perimetrale all'area

Scritto da maumau il 06 Ago 2011 - 11:19:57: no no aspetta.. non dicevo di recintare per dividerle tra loro, dicevo di recintare l'area tutta attorno alle 3 unità, che tra loro rimarrebbero come ora ossia perfettamente comunicanti.

Solo una recinzione perimetrale all'area

Se il terreno è unico, voi proprietari potete recintarlo quando volete, ed anche in questo caso il Comune c'entra poco (salvo regolamento edilizio)

 

grazie pensavo che dipendesse tutto dall'avere o no un'autorizzazione del comune!

Scritto da Paolino Pao il 06 Ago 2011 - 10:47:26: Allora è "supercondominio"

Confermo

 

Scritto da maumau il 06 Ago 2011 - 11:32:47: grazie pensavo che dipendesse tutto dall'avere o no un'autorizzazione del comune!
No, il comune non può andare contro il Codice Civile il quale dice;

 

cc Art. 841. Chiusura del fondo.

 

Il proprietario può chiudere in qualunque tempo il fondo.

 

ovvero non può impedirlo.

 

Modificato Da - Paolino Pao il 06 Ago 2011 11:44:52

Io vivo in un palazzo che è in un supercondominio.

 

In pratica nel mio caso, è un area dotata di entrata comune per pedoni e auto, due piani di garage interrati in comune, l'area cortilizia in comune così come le piccole aree verdi utilizzate come aiuole, nonchè la strada di accesso che è privata.

In tutto ci sono 8 palazzi di 5 piani, con identico numero civico dove ogni palazzo ha una lettera (132 A, 132 B, 132 C etc..)

Il riscaldamento è diversificato, 6 palazzi hanno la caldaia in comune mentre due palazzi hanno caldaia singola.

Il giardiniere è comune, così come tutti i lavori e la manutenzione per area cortilizia e garage.

C'è un amministratore che gestisce il "supercondominio" che rappresenta tutte le aree comuni, e l'amministratore di palazzo che segue le problematiche del solo palazzo.

Le spese sono quelle dei millesimi dell'area comune, e quelle del proprio palazzo.

 

Se posso permettermi un parere personale, posso dire che è un vero schifo questa tipologia di gestione e divisione, perchè ogni volta che si deve fare un lavoro c'è da mettersi le mani nei capelli, avendo a che fare con decine e centinaia di persone durante le votazioni, e c'è sempre chi è più favorevole ad alcuni lavori e chi per altri.

Per esempio, quelli che vivono a ridosso dei garage hanno più interesse a fare lavori nella loro zona e non all'ingresso (tanto sono lontani 60 metri) e quelli che vivono a ridosso dell'ingresso viceversa, per non parlare del rivestimento del manto stradale (chi non ha auto non vuole e sono oltre la metà degli abitanti essendo anziani)...

 

Credo che succeda quando il costruttore esagera con le unità abitative mentre lo spazio disponibile suggerirebbe minori unità abitative con divisioni più corrette e umanamente gestibili.

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