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Grave problema sulla volumetria !!!

  1. #1
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    Grave problema sulla volumetria !!!

    Buongiorno,
    un fulmine a ciel sereno si è abbattuto sulla nostra casa.
    Scusate il linguaggio poco tecnico ma non sono del settore.
    Abito in un appartemento di un condomio costruito nel 1973, in Lombardia, provincia di Lecco.
    Casualmente ho scoperto una cosa inquietante:
    - il progetto depositato in comune è differente dalla piantina catastale
    I problemi sono:
    - i tavolati interni sono differenti (ma questo puà essere sanato tranquillamente facendo una procedura e pagando una sanzione)
    - la volumetria dell'appartamento sembrerebbe (anzi, guardando i disegnoi, ne sono praticamente sicuro) più grande, seppur di pochissimo, di quella del progetto depositato in comune!!!
    La differenza riguarda la cucina ed il suo balcone: la cucina dovrebbe essere più piccola, invece ha "recuperato" un po' di spazio dal balcone, cosa che nel progetto originale non è riportato.
    Tra l'altro, nel 1985, è stato fatto un condono alle parti comuni del condominio; alcuni condomini ne hanno approfittato per condonare anche il proprio appartamento privato, mentre il propietari odel mio appartamento di allora non l'ha fatto !!
    Quindi mi trovo ad avere la cucina più grande di quella indicata sul progetto. Tra l'altro la parte in eccedenza da su un terrazzo esterno per il quale esiste il condono delle parti comuni sopracitato, in quanto il terrazzo era differente dal disegno originale!!!
    Il mio comune ha appena approvato (Gennaio 2012) il piano regolatore e, a detta del tecnico, non hanno più volumetria redisua.
    Inoltre mi ha deto che, attualmente, la situazione non è sanabile. In poche parole, correggetemi se sbaglio, si tratterebbe di un abuso edilizio vero e prorio, giusto ?
    Il tecnico mi ha anche detto che, se nel prossimo piano regolatore potrebbero pensare di tenere dei volumi per sanare la nostra situazione, non è detto che ciò possa avvenire in quanto può darsi che nel 1973 tutto il volume dedicato al progetto del condominio fosse già stato utilizzato...
    In poche parole, non ho nessuna speranza ? Cosa dovrò fare nel caso volessi vendere la casa ? Devo denunciare chi mi ha venduto l'appartamento nel 2001 perchè, nel rogito, ha dichiarato il falso, dicendo che la casa rispettava i vincoli urbanistici, ecc... Devo denunciare il notaio ?
    C'E' UNA SOLUZIONE A TUTTO CIO' ?
    Un condomino disperato




    Modificato Da - gnluca70 il 10 Mar 2012 alle ore 09:47:41

    Modificato Da - gnluca70 il 10 Mar 2012 alle ore 10:06:06


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  3. #2
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    Sembra che il tuo tecnico abbia già verificato che non si può ricorrere alla richiesta di "accertamento di conformità" attraverso la quale avresti potuto regolarizzare il tutto. In sostanza occorreva dimostrare che sia all'epoca di costruzione che ad oggi le opere si potevano comunque realizzare.
    Per quanto riguarda le modifiche interne non ci sarebbero problemi, ma mi sembra insormontabile l'aumento di volumetria che andava regolarizzato in occasione delle sanatorie passate.
    Siete sicuri che di volumetria disponibile non ce n'è proprio più (sia al 1973 che ad oggi)?. Se avete delle autorimesse sentite se potete estrapolare il volume considerandolo in deroga ai sensi dell'art. 9 della L. 122/89 (è un tentativo....) e recuperarlo per altre parti.

    Ciao

    Me Ri

  4. #3
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    Non possiamo più parlare di "condono" in quanto tale possibilità c'è già stata e non più usufruibile (salvo che ne stabiliscano un terzo.....). Dobbiamo parlare di "accertamento di conformità" cioè di sanare ciò che, seppur non rispondente ai progetti depositati, sarebbe stato comunque regolare sia all'epoca di costruzione che oggi.
    Il tuo tecnico deve quindi verificare se l'aumento di volume si possa comunque far rientrare nella volumetria disponibile sia al 1973 che oggi. Se ciò è possibile occorre che presenti in Comune la richiesta di accertamento di conformità così da ottenere un titolo edilizio a sanatoria di quanto presente oggi, naturalmente pagando la relativa sanzione (vedasi es. doppio del costo di costruzione sulla volumetria aggiunta).

    Ciao

    Me Ri

  5. #4
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    Grazie ancora e scusa se insisto.
    Se ho capito bene: c'è stato un condono delle parti comuni e private nel 1985. Il condomio ha usufruito quello delle parti comuni, mentre alcuni dei singoli condomini hanno usufruito di quello delle parti "private" per mettersi in regola. Chi non l'ha usufruito, in ogni caso, non può sperare di utilizzarne un altro, giusto ?
    Nel caso ipotetico che non si possa far nulla, nemmeno con l'accertamento di conformità, non potrei più, ad esempio, vendere la mia casa, giusto ? Oppure posso rivalermi su chi me l'ha venduta, che avrebbe dichiarato il falso sul rogito ?
    Grazie ancora, ma la situazione non è delle più rosee, mi sembra di capire...




    Modificato Da - gnluca70 il 10 Mar 2012 15:14:17

  6. #5
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    Per la prima domanda è come scrivi. Chi ha condonato ha regolarizzato la sua proprietà e non quella di altri.
    Per la seconda domanda non penso che a distanza di tanti anni tu possa rivalerti sul venditore, anche perché sono subentrate nuove norme edilizie e per le vendite. Per tale aspetto è meglio comunque interpellare un legale invece che un tecnico.
    Prova comunque a far effettuare le verifiche che ti ho riportato al tuo tecnico.
    Nel 2011 ho seguito una pratica per richiesta di accertamento di conformità dell'edificio di un mio amico, per il quale non sembrava esserci speranze... ma poi dalle misurazioni è emerso che l'edificio era più basso rispetto al progetto depositato di cm. 60, ciò che bastava per recuperare il volume aggiunto in lunghezza. Abbiamo quindi dimostrato che in realtà non c'era volume aggiunto ma solo volume disposto in modo diverso. Dopo il sopralluogo di verifica del Comune ha potuto ottenere il P.d.C. a sanatoria.

    Ciao

    Me Ri

  7. #6
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    Ok, dalla prossima settimana mi metto all'opera.
    Grazi mille per la "consulenza".
    Buona giornata


  8. #7
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    Dimenticavo: scusa la mia ignoranza, ma cosa si intende per autorimessa (come avevi scritto qualche post fa) ?
    Il mio condominio ha sia box al "piano terra" sia dei box nel seminterrato (quindi sotto terra).
    Questa è un'autorimessa ?
    Inoltre, quando dici "Per la seconda domanda non penso che a distanza di tanti anni tu possa rivalerti sul venditore", intendevo di rivalermi su chi mi ha venduto l'appartamento (non il costruttore), acquistato da me nel 2001. Questo appartamento ha subito 3 passaggi di proprietà: 1973 - 1996 - 2001 (il mio).
    Grazie grazie ancora



    Modificato Da - gnluca70 il 10 Mar 2012 15:55:39

  9. #8
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    Scritto da gnluca70 il 10 Mar 2012 - 15:53:08: Dimenticavo: scusa la mia ignoranza, ma cosa si intende per autorimessa (come avevi scritto qualche post fa) ?
    Il mio condominio ha sia box al "piano terra" sia dei box nel seminterrato (quindi sotto terra).
    Questa è un'autorimessa ?
    Inoltre, quando dici "Per la seconda domanda non penso che a distanza di tanti anni tu possa rivalerti sul venditore", intendevo di rivalermi su chi mi ha venduto l'appartamento (non il costruttore), acquistato da me nel 2001. Questo appartamento [...]
    Si, per autorimessa si intende anche quella al seminterrato, che ad oggi potrebbe essere realizzata in deroga alla volumetria proprio in base all'art. 9 della L. 122/89.
    Non sò se puoi ancora rivalerti sul venditore, ne dubito dopo tanti anni, e quindi occorre che interpelli un legale.

    Ciao

    Me Ri

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