#1 Inviato 13 Marzo, 2015 Buongiorno, oggetto della controversia è un alloggio ereditato, in parti uguali, da tre coeredi . Due eredi sono intenzionati a porre in vendita le loro quote; anche ad un prezzo inferiore al reale valore di mercato purchè l’acquirente non sia il terzo erede ( il sottoscritto). Verso il terzo erede la richiesta economica , verbale e perciò ancora da formalizzare, è superiore al valore reale di mercato. La mia domanda: cosa potrò fare se la proposta di alienazione , scritta, proveniente dai due eredi alienanti non l'ho accettata perché esosa e fuori mercato (determinata dal rapporto non idilliaco tra coeredi ) e poi l’alienazione delle due quote avverrà ad un “estraneo” ad un prezzo inferiore a quello indicato nella proposta di alienazione? Potrò attivare il diritto di prelazione al prezzo indicato nel rogito? Grazie
#2 Inviato 13 Marzo, 2015 Per una vendita di una comproprietà serve il consenso di tutti i comproprietari ! Vista la vostra situazione è più facile che gli altri due coeredi riescano a liquidare te, piuttosto che vendano l'immobile visto che manca il tuo consenso. http://www.fanpage.it/la-vendita-dei-beni-in-comune-cassazione-09-10-2012-n-17216/ Ai tuoi due coeredi proporrei di esser luiquidato da loro al prezzo che loro hanno chiesto a te: questo per mettere in chiaro che l'immobile va fatto stimare da una parte indipendente, dopo di che, definito il prezzo equo, tu potrai liquidare loro o loro potranno liquidare te, purchè a quel prezzo equo.
#3 Inviato 14 Marzo, 2015 albano59, saggia risposta. Temo purtroppo non sarà una strada percorribile per la qualità dei rapporti che praticamente impediscono ogni comunicazione necessaria al travaso di quote tra i coeredi ( bel clima vero?). Se non migliorerà la situazione, una soluzione da valutare sarà la richiesta al giudice per una vendita giudiziaria all’asta. Da qui una nuova domanda. Nel caso di vendita giudiziaria di quell’immobile potrò partecipare all’asta pur essendo uno dei coeredi? Grazie
#4 Inviato 14 Marzo, 2015 Con la vendita all'asta l'immobile diventa praticamente regalato... sarebbe meglio trovare il sistema di parlarsi, anche a mezzo di interposizione di altre persone, come persone di fiducia o legali. Non ne sono certo, ma tu sei un soggetto diverso dalla comunione dei proprietari attuali: ritengo che nulla osti a che tu possa partecipare nel tuo esclusivo interesse personale all'eventuale asta.
#5 Inviato 15 Marzo, 2015 ... La mia domanda: cosa potrò fare se la proposta di alienazione , scritta, proveniente dai due eredi alienanti non l'ho accettata perché esosa e fuori mercato (determinata dal rapporto non idilliaco tra coeredi ) e poi l’alienazione delle due quote avverrà ad un “estraneo” ad un prezzo inferiore a quello indicato nella proposta di alienazione? Potrò attivare il diritto di prelazione al prezzo indicato nel rogito? Grazie Mi pare di capire che la questione di puntiglio a causa di cattivi rapporti superi la convenienza dell'affare. La mia opinione: Se nessuno degli eredi chiede lo scioglimento della comunione ciascuno può vendere la propria quota dando prelazione ai coeredi. Poichè hai diritto di prelazione ti manderanno la richiesta che tu ritieni esosa per cui se non accetti saranno liberi di vendere la loro quota a chicchessia. Se faranno l'errore di indicare nel rogito una quota inferiore a quella richiesta a te potrai impugnare l'atto e subentrare alle quote vendute al prezzo indicato sul rogito. Secondo me se il rancore è più forte degli interessi, i tuoi coeredi si faranno consigliare da avocato e/o notaio nel seguire una procedura senza rischi e venderanno ad un prezzo più basso ma sul rogito indicheranno la stessa cifra richiesta a te nella lettera di prelazione, anche a costo di pagarci più spese e tasse. Una volta che il nuovo acquirente avrà acquistato 2 delle 3 quote si aprirà un nuovo scenario. Il nuovo acquirente chiederà lo scioglimento della comunione ed ognuno potrà fare la propria offerta per riscattare la quota dell'altro (tu 2 quote ed il nuovo acquirente 1 quota). Vincerà chi offrirà la cifra maggiore per ciascuna quota. Presumo che il nuovo acquirente sarà avvantaggiato dovendo riscattare una sola quota ed avendo già sottopagato le altre due.... ma se tu continuerai a farne una questione di principio per non darla vinta ai tuoi coeredi dovrete scontrarvi in un'asta al rialzo e la spunterà chi ha più soldi da buttare.
#6 Inviato 15 Marzo, 2015 Leonardo53, grazie per la risposta. Devo rimarcare che l’immobile è in comproprietà per eredità e se non erro, la soluzione della vendita ad “esterno” può avvenire solo per oggetti divisibili. L’art 720 c.c. prevede che, “se nell’eredità vi sono immobili non comodamente divisibili, o il cui frazionamento recherebbe pregiudizio alle ragioni della pubblica economia o dell’igiene, e la divisione dell’intera massa non può farsi senza il loro frazionamento, essi devono essere compresi per intero, con addebito dell’eccedenza, nella porzione di uno dei coeredi aventi diritto alla quota maggiore, o anche nella porzione di più coeredi, se questi ne richiedono congiuntamente l’attribuzione. Se nessuno dei coeredi è a ciò disposto, si fa luogo alla vendita all’incanto”. Secondo mia interpretazione la vendita di due quote a “estraneo” non è percorribile, come pure lo scioglimento della comunione non dovrebbe essere possibile visto che l’unico bene dell’asse ereditario è un immobile indivisibile. Sbaglio? Desidero precisare che da parte mia non esiste alcuna questione di principio, solo una realtà economica che aborro svilire. Per Albano59. Perché indichi che “Non ne sono certo, ma tu sei un soggetto diverso dalla comunione dei proprietari attuali:”? Io sono uno dei coeredi. Ripropongo la domanda: nel caso di vendita giudiziaria di quell’immobile potrò partecipare all’asta pur essendo uno dei coeredi? Ogni suggerimento sarà più che gradito. Un saluto e ringraziamento al forum
#7 Inviato 15 Marzo, 2015 Chiarisco. I coeredi A + B + C rappresentano un soggetto diverso dal coerede A che intende agire in nome suo: quindi SI il coerede A può partecipare all'asta, almeno a me non risulta un divieto in tal senso. Per il coerede A c'è un'altra soluzione da porre in atto prima dell'assegnazione dell'immobile in asta, leggi qua: --link_rimosso--
#8 Inviato 16 Marzo, 2015 albano59, risposta chiarificatrice. Spero comunque non si debba giungere a tanto. Grazie e saluti
