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Costruzione abusiva su terreno di mia proprietà

  1. #1
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    Costruzione abusiva su terreno di mia proprietà

    Buongiorno. ho bisogno di un consiglio.

    Sono venuta a conoscenza che hanno costruito su un terreno di mia proprietà. (terreno in montagna)

    Solamente ieri, andando sul posto ho potuto verificare ciò.

    Cosa mi consigliate di fare?

    Mettere un lucchetto sull'accesso alla proprietà e rivolgermi a un legale?





  2. #2
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    Ti dovrei consigliare di rivolgerti ad un legale "esperto" ma per esperienza ti consiglio caldamente di recintare il tutto e di formalizzare immediata segnalazione al responsabile del COntrollo del Territorio del Comune ove stanno costruendo.
    La questione è complessa, ti offro uno spunto del caso che attualmente sto seguendo, vista la recente pronuncia del C.D.S.:

    Il Consiglio di Stato, con una decisione del 31 marzo 2010, la n. 1878, prende posizione in materia di realizzazione di opere abusive su terreno altrui e notifica dell’ordine di demolizione.
    *
    Quando un’opera edile può dirsi abusiva?
    Per dare risposta a questa domanda è necessario consultare il testo unico per l’edilizia (d.p.r. n. 380/01).
    Sostanzialmente, sono opere abusive (di nuova costruzione o di ristrutturazione edilizia) quelle che vengono realizzate in totale assenza o in difformità rispetto a quanto previsto nel permesso di costruire (art. 31 e 33 d.p.r. n. 380/01).
    Che cosa accade se l’abuso viene accertato?
    Ferme restando le sanzioni penali (art. 44 d.p.r. n. 380/01), ai sensi dell’art. 31, secondo, terzo e quarto comma, testo unico per l’edilizia:
    *
    “ Il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale, accertata l'esecuzione di interventi in assenza di permesso, in totale difformità dal medesimo, ovvero con variazioni essenziali, determinate ai sensi dell’articolo 32, ingiunge al proprietario e al responsabile dell’abuso la rimozione o la demolizione,indicando nel provvedimento l’area che viene acquisita di diritto, ai sensi del comma 3.
    *
    Se il responsabile dell'abuso non provvede alla demolizione e al ripristino dello stato dei luoghi nel termine di novanta giorni dall'ingiunzione, il bene e l'area di sedime, nonché quella necessaria, secondo le vigenti prescrizioni urbanistiche, alla realizzazione di opere analoghe a quelle abusive sono acquisiti di diritto gratuitamente al patrimonio del comune. L'area acquisita non può comunque essere superiore a dieci volte la complessiva superficie utile abusivamente costruita.
    *
    L'accertamento dell'inottemperanza alla ingiunzione a demolire, nel termine di cui al comma 3, previa notifica all'interessato, costituisce titolo per l'immissione nel possesso e per la trascrizione nei registri immobiliari, che deve essere eseguita gratuitamente”.
    *
    In sostanza, quindi, ordine di demolizione e in caso d’inottemperanza allo stesso, acquisizione del terreno al patrimonio comunale e conseguente demolizione dell’opera abusiva.
    *
    Che cosa accade se l’opera è abusiva ma l’illecito è stato commesso da un terzo, non proprietario del suolo?
    Di questo si occupa la sentenza del Consiglio di Stato citata in apertura. Secondi i Giudici amministrativi “ il proprietario del suolo sul quale insiste la costruzione abusiva, infatti, è legittimato passivo ai sensi dell’art. 936 c.c., insieme al responsabile dell’abuso, dell’ordinanza di demolizione. A nulla rileva, […], che l’immobile sia locato, o che il proprietario abbia eventualmente diffidato l’autore dell’abuso a rimuovere l’opera abusiva, dal momento che non viene meno il diritto di proprietà per accessione, almeno fino a quando il manufatto non sia stato effettivamente rimosso (cfr. Cass., Sez. Un., 8.9.1983, n. 5518).
    *
    Il proprietario o i proprietari di un fondo vanno, quindi, ritenuti responsabili dei manufatti abusivi eseguiti sul fondo stesso (cfr. C.G.A.R.S., 6.5.1994, n. 130) e l’ordine di demolizione di opere abusive è notificato al proprietario dell’area, che si presume, fino a prova contraria, quanto meno corresponsabile dell’abuso, non avendo l’Amministrazione l’obbligo di compiere accertamenti giuridici circa l’esistenza di particolari rapporti interprivati, ma solo l’onere di individuare il proprietario catastale”(C.d.S. 31 marzo 2010 n. 1878).
    *
    Sebbene l’ordine di demolizione possa essere notificato al proprietario che risulta essere tale presso il catasto, il terreno, laddove l’opera sia realizzata da un terzo non può essere acquisito ipso iure al patrimonio del comune interessato. Ciò perché, ci dice il Consiglio di Stato, “ la Corte Costituzionale, con sentenza 15.7.1991, n. 345, ha espressamente chiarito che “una misura sanzionatoria come quella dell’acquisizione, avente un’immanente funzione di prevenzione sociale e di coazione all’esecuzione spontanea della demolizione, non può operare, neppure con effetti parziali, nei confronti del proprietario estraneo all’abuso, che in quanto tale non è in grado di assolvere alla funzione che ne giustifica l’applicazione” (cfr. pure Cons. St., Sez. V, 13.2.1994, n. 1464)[…] L’ordine di demolizione è, dunque, legittimamente impartito anche al proprietario, ferma restando la non acquisibilità dell’area di sedime delle opere abusive, in danno del proprietario estraneo all’abuso” (C.d.S. 31 marzo 2010 n. 1878).
    Come vedi stanno riformando l'intero procedimento e, sembra, che non sia più necessario prima ricorrere alla Giustizia Civile contro l'invasore per il successivo Giudizio di Ottemperanza verso le P.A..
    Speriamo continui con questo nuovo regime (molto più semplice del precedente) ma non avrei molta fiducia che le questioni intelligentemente risolte durino a lungo.
    Aguguri


  3. #3
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    Hanno costruito cosa e quando? Non è che sono in grado di dimostrare l'usucapione? Se hanno costruito tra progetto e costruzione sono passati almeno 2/3 anni, magari prima del terreno te non te ne sei curata e sono passati 20 anni... se è così tu puoi rivolgerti ad un legale e loro chiederanno, molto probabilmente ottenendolo, l'usucapione. Dato che in Comune per costruire bisogna presentare molte carte, tra cui gli atti di proprietà, o hanno falsificato il tutto (e qui c'è il penale) o sono in buona fede e chiederanno l'usucapione.
    Comunque, cerca di capire chi ha costruito, chiedendo un accesso agli atti in Comune, così vedrai tutta la documentazione consegnata. A questo punto senti un legale e citali immediatamente.


  4. #4
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    Gentile lollolalla il regime delle D.I.A. o SUPER D.I.A. è diabolico; troverai sempre il Comune che si trincererà dietro la famosa e fumosa clausola "salvi i diritti di terzi".
    Per esperienza diretta i procedimenti ante C.D.S. 31/3/2010 n. 1878 durano dai 15 ai 20 anni, compreso il giudizio finale di ottemperanza (peraltro in fase di novazione) e, quando finalmente si giunge alla fine, tutto si riversa in una mercificazione del costruito illecito.
    Ora, con i nuovi strumenti disponibili, converrebbe "bloccare" gli atti abilitativi con la diffida al preposto all'edilizia e/o del controllo del territorio del Comune di riferimento e, ove non provveda immediatamente, ricorso TAR anche alla cieca, ovvero senza accesso ai documenti presentati dai terzi.
    In Comune purtroppo è sufficiente dichiararsi possessore dell'area e, pertanto, se terzi hanno cominciato a costruire da oltre 12 mesi non c'è la tutela possessoria, anzi ci sarebbe l'inversione della prova e una procedura avanti T.A.R. un attimo delicata.
    Credi comunque che il caso di bessy41 non è raro, anzi...



  5. #5
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    cacallo vedo da quello che scrivi che sei competente in materia perciò ne approfitto per porti una domanda che da mesi mi tormenta: come fa un proprietario a dimostrare che non ha compiuto un abuso o dire che ne era all'oscuro se ad esempio un'abitazione è stata costruita già con l'abuso?
    Io direi che se una costruzione nasce abusiva il proprietario non può dire "cado dalle nuvole" ma come dimostrare il tutto? Il comune a cosa potrebbe far riferimento (testimoni, atto notarile con eventuali altre scritture, ...)?
    Grazie.

  6. #6
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    Gentile titty09 ti risposi su altro tuo post sempre su problemi amministrativi; se ci fermiamo al caso postato da bessy41 la via più semplice è la richiesta di intervento del responsabile del Servizio Edilizia congiuntamente al Responsabile del COntrollo del Territorio. All'esito si sceglie la via più breve e maggiormente tutelante il proprietario ignaro dell'abuso.
    Già una diffida all'annullamento in autotutela di ogni e qualsiasi atto relativo alla edificazione su un terreno di terzi (senza reale titolo) mette le ali ai piedi al Responsabile (leggi la prima risposta che ho fornito).
    Partirei da questo presupposto (intimazione con obbligo di intervento) per la circostanza che il post iniziale parla di "terreno in montagna" e quindi ritengo si tratti di una proprietà posta in un Comune diverso da quello di residenza di bessy41.
    Se invece la proprietà edificata da terzi è nello stesso Comune o addirittura adiacente alla residenza dell'effettivo proprietario, ovviamente la prova dell'estraneità è diversa perchè in tal caso operano le "presunzioni di Legge". Niente di trascendentale, per carità, solo che bisogna affrontare la vicenda tenendo conto che con la normale diligenza del proprietario la situazione doveva essere fermata "ab origine". In questo caso bisognerebbe attuare una procedura diversa, maggiormente tutelante il proprietario del terreno invaso, ma non ritengo sia il caso postato.


  7. #7
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    Concordo con Cacallo
    Aggiungo solo un suggerimento a bessY41; presenta presso l'A.G. denuncia contro ignoti (se non conosciuti) per il reato di cui all'art. 633 C.P. per invasione di terreno ed eventualmente per il reato di cui all'art.635 C.P. se le opere hanno cagionato un danno. Tale denuncia avvalla sostanzialmente che non eri al corrente di quanto stavano eseguendo sul tuo terreno.

    Ciao

    Me Ri

  8. #8
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    Cacallo, tutte le autorizzazioni comunali sono date "salvo diritti di terzi". Quindi alla fine il Comune non ha mai nessuna colpa. L'accesso agli atti serve semplicemente per sapere con esattezza chi ha compiuto l'abuso. Credo sia il metodo più veloce e sicuro.
    Per cui si faccia pure una denuncia contro ignoti subito, ma poi si acceda agli atti per andare avanti contro qualcuno, perchè con una denuncia contro nessuno non si va molto avanti...
    Inoltre Massy dice "hanno cosatruito", ma non dice qundo... per cui direi che una valutazione dei tempi è indispensabile per sapere come muoversi.


  9. #9
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    Gentile lollolalla dissento (per consolidata esperienza diretta) dal tuo ultimo post.
    Ritengo infatti "troppo comoda" ed abusata la fumosa clausola "salvi i diritti di terzi" e non ho mai accettato che tale clausola imponga un calvario amministrativo al proprietario ignaro, truffato, o preteso "espropriato".
    Una denuncia contro ignoti lascia il tempo che trova mentre una diffida ad adempiere immediatamente ad un compito istituzionale (obbligo di controllo del territorio) è pesantissima anche sul piano penale oltre che patrimoniale (in successiva ottemperanza).
    Se leggi il mio post iniziale la diffida era il secondo passo; il primo era quello di recintare il tutto in riappropriazione della propria proprietà; il secondo passo (l'azione amministrativa che deve iniziare con una diffida ad adempiere) è codificato per negare "l'accessio possessionis nell'abuso", giusta Cass., Sez. Un., 8.9.1983, n. 5518.
    Con queste linee guida, codificate con la recente pronuncia C.D.S. se ne esce in circa 90 giorni e spese relative (comunque con rivalsa); con la denuncia contro ignoti (se manca il cartello indicatore) o contro chi edifica (se c'è il cartello indicatore) ci vorranno dai 15 ai 20 anni, dovendo accertare la situazione di diritto (?) vantata dell'invasore.
    L'ho già sperimentato di persona, ti assicuro che con tutti i gradi di giudizio che si inventa l'invasore ci vuole una pazienza infinita ed anticipare spese corpose.
    Concordo con te poi che il fattore tempo è essenziale ma bessy41 nulla ci dice in proposito ...
    In ogni caso se ho il pagamento delle imposte in regola recingo il terreno o, come dice bessy41 "metto un lucchetto sull'accesso alla proprietà".
    ***
    Dimenticavo: con la procedura da me suggerita, se nessuno si fa carico delle spese di ripristino allo stato de quo ante, la costruzione diventerebbe di diritto del proprietario del fondo che, sempre in ipotesi di mancato abbattimento da parte di chi ha violato i suoi diritti, ne farà quello che vorrà ...
    Se proprio bisogna litigare, bisognerebbe anche considerare di restare sempre in vantaggio economico rispetto alle controparti.


  10. #10
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    Scritto da bessy41 il 26 Lug 2010 - 17:22:39: Buongiorno. ho bisogno di un consiglio.

    Sono venuta a conoscenza che hanno costruito su un terreno di mia proprietà. (terreno in montagna)

    Solamente ieri, andando sul posto ho potuto verificare ciò.

    Cosa mi consigliate di fare?

    Mettere un lucchetto sull'accesso alla proprietà e rivolgermi a un legale?
    Scusa Cacallo
    Sono daccordo con il tuo primo intervento ma nei successivi dai anche per scontato che ci sia un titolo per l'edificazione. Leggendo quanto sopra da dove deduci che chi ha costruito lo ha fatto con i dovuti titoli?. Bessy non lo dice. Se chi ha costruito non si è nemmeno rivolto al Comune, la prima cosa da fare è la denuncia ai sensi dell'art. 633 C.P.. (che sia contro ignoti o contro persona conosciuta non importa) perché avvalla ai fini giuridici che l'opera non è stata voluta dal titolare del terreno. Sarebbe come se la mia auto rubata fosse coinvolta in un sinistro ed io non faccessi nemmeno la denuncia di furto rimanendo così responsabile in solido....
    Il Comune non è certamente responsabile per l'abuso ma concordo che è giusto segnalare la questione al Responsabile del Servizio Comunale che si deve attivare per gli adempimenti di competenza, pena l'omissione di atti d'ufficio.

    Ciao

    Me Ri

  11. #11
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    Caro ME RI ci rincorriamo su problemi di diritto amministrativo con discussioni interessanti e pacate; molto bene.
    Nell'ordinamento attuale è impossibile edificare senza provvedimento abilitante con relativo cartello segnalatore.
    Se non c'è il cartello segnalatore comunque i VV.UU. dovevano fermare la costruzione; questo è il primo passo, ovvero appurare se c'è stata, ed a che titolo, l'omesso controllo del territorio da chi ne è istituzionalmente preposto.
    I 60 giorni per ricorso T.A.R. dei diritti di terzo decorrono infatti dalla conoscenza nominale dei titoli abilitanti, non dalla posa della prima pietra della costruzione; quindi è "necessario" primo intervento presso il Comune di riferimento. Se ci sono degli atti abilitativi il Comune li deve perlomeno sospendere, se non ci sono atti abilitativi deve fermare (e porre sotto sequestro) la costruzione.
    Purtroppo costituisce titolo per richiedere il provvedimento abilitativo anche il solo POSSESSO del terreno ed in un simile caso "border line" conviene appurare che istruttoria è stata svolta.
    ***
    "Se chi ha costruito non si è nemmeno rivolto al Comune, la prima cosa da fare è la denuncia ai sensi dell'art. 633 C.P.. (che sia contro ignoti o contro persona conosciuta non importa) perché avvalla ai fini giuridici che l'opera non è stata voluta dal titolare del terreno".
    Per esperienza non sarebbe proprio così perchè nel ns. ordinamento è vigente "l'accessio possessionis" e, comunque, la querela non ti esime dal rapporto con il Comune, anzi accorcia i tempi del tuo intervento (con spese non volute che recuperai in un mare d'anni verso chi ha costruito in abuso).
    Diverso infatti è il caso di un auto (bene mobile) da un immobile; nel primo c'è la possibilità di danni anche gravi, nel secondo c'è invece un incremento del valore della proprietà con l'obbligo quindi del proprietario di dichiarare la sua estraneità ai fatti a chi è preposto all'edificabilità dei suoli, ovvero al Sindaco P.T. del Comune di riferimento.
    Posto poi che l'abuso edilizio, fuori da casi particolari, è depenalizzato in reato amministrativo, a che prò escludere il diretto contointeressato, ovvero il Comune di riferimento?
    Se l'abuso edilizio lo rileva solo un addetto di P.M./P.G., bisognere infatti chiedersi perchè debbo sobbarcarmi della spesa della querela, quando chi era istituzionalmente preposto al controllo del territorio non ha controllato.
    Certo che se la proprietà di bessy41 è particolarmente amena hai ragione ma è un caso talmente limite e lasciamo che lo dica chi ha comunque mancato al suo compito istituzionale.


  12. #12
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    Ciao Cacallo

    Scusa, ma perché dai sempre per scontato che esista un titolo abilitante all'edificazione altrimenti riconosci una responsabilità a carico del Comune per omesso controllo?. E' da molti anni che effettuo controlli di tale tipo e non è mai emersa alcuna responsabilità a carico dell'Ente Pubblico per costruzioni abusive.....(come non mi risulta per i colleghi dei Comuni vicini). Vuoi che gli avvocati (che si attaccano nei processi a qualsiasi cavillo....) non avrebbero trovato tale inadempienza?.
    L'inadempienza per omissioni di atti d'ufficio è un'altra cosa e non un omesso "dovuto controllo", altrimenti qualsiasi cittadino potrebbe denunciare la P.M. perché non sanziona TUTTI i veicoli in divieto di sosta. Mi spieghi in base a quale articolo di norma sussista "l'omissione di dovuto controllo"?. Mi risulta che esista l'omissone di atti d'ufficio (ex modificato art. 328 C.P.) per atti dovuti a seguito di richista, segnalazione, informativa, ecc.. ma non "l'omissione di controllo", altrimenti non si salverebbe nessun agente di Polizia in Italia, sarebbero tutti condannabili.
    Ribadisco che il primo passo da fare è la denuncia per il reato art. 633 C.P. altrimenti, in caso di procedimento penale, il Giudice potrebbe ravvisare responsabilità per il principio di solidarietà tra esecutore materiale e proprietario (come di fatto sempre avviene).
    Ribadisco anche che i casi in cui sui ravvisa "il penale" sono molto più frequenti di quanto tu creda e non solo per costruzioni in zona vincolata.....
    Mi fa piacere scambiare con te opinioni amichevolmente. Ci risentiamo la prossima settimana perché sono in ferie e consulto Condominioweb saltuariamente.

    Ciao

    Me Ri

  13. #13
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    Gentile ME RI in diritto amministrativo mi interessa relativamente l'esistenza di un titolo abilitante, appuro semmai preventivamente come mai terzi hanno costruito "senza titolo" o con "titolo illecito" e perchè nessun addetto di P.G./P.M. è intervenuto; da lì parto per i seguiti scegliando la via che reputo più agevole.
    Che molti preferiscano agire in civile/penale contro l'invasore è un dato di fatto; io però preferisco sempre tenere aperta la questione anche con chi è preposto all'edificazione e/o controllo del territorio e non ha adempiuto ai suoi compiti.
    Ognuno fa le sue scelte ma personalmente riterrei maggiormente utile tenere tutte le parti (comune compreso) nel medesimo procedimento e ciò, allo stato delle procedure, lo puoi fare solo cominciando con il diritto amministrativo (e, all'esito, si va poi a vedere le varie responsabilità in civile ed in penale).
    Nei casi che seguo io sono emerse (sentenziate) responsabilità dirette del Comune nell'errato controllo del territorio e nell'errata istruzione di procedimenti edilizi ...
    Che poi alla fine i proprietari preferiscano la mercificazione della situazione (piuttosto che agire in ottemperanza), non dipende da me.
    (forse dovremmo collegare il presente post con l'altro sul controllo dell'attività edilizia)


  14. #14
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    Ciao Cacallo

    Dunque: in sede di procedimento penale è noto che se si ravvisa una inadempienza per omissione da parte di una Pubblica Amministrazione, si agisce d'UFFICIO formulando nel corso del dibattimento l'accusa al rappresentante del Comune (Sindaco, Dirigente preposto o Comandante della P.M.) che così diventa automaticamente soggetto indagato per il reato contestato.
    Ora, seguendo il tuo ragionamento, mi chiedo una cosa: Nei milioni (e non esagero...) di procedimenti penali che si sono succeduti nel corso di molti anni in Italia per abusivismo edilizio, perché non viene automaticamente (ripeto, per i reati nella P.A. si procede d'ufficio) accusato il Comune per "omesso controllo del territorio?". Sono daccordo che l'Ente Pubblico sarebbe chiamato a rispondere per omissione di atti d'ufficio in caso di segnalazione, informativa, ecc... disattesa, cioè a seguito di un "atto formale" presentato al Comune, ma non mi risulta che il controllo dei terreni privati sia un atto comunque "dovuto" dell'Amministrazione Pubblica.
    Il controllo spetta invece al proprietario (da cui il principio di responsabilità in solido con l'esecutore) fatto salvo che non dimostri la non responsabilità previa denuncia ai sensi dell'art. 633 C.P. (come ho avuto modo di riscontrare in un processo che ha avuto come protagonisti dei cittadini cinesi).
    Se ogni proprietario potesse incolpare il Comune per ciò che si realizza sul suo terreno se ne vedrebbero delle belle!. Prima si realizza e poi, se mi scoprono, denuncio il Comune dicendo che non ne sapevo niente.....
    Si deve invece tenere presente che rientra tra le "competenze" del Comune il controllo del territorio ma tale attività non è un "dovere". Se fosse effettivamente un "dovere" occorrerebbero Corpi di P.M. con migliaia di vigili, perché sfido qualsiasi Comune a tenere costantemente sotto accertamento qualsiasi terreno ed edificio del territorio. Comunque, se puoi riportarle o citarle mi piacerebbe leggere le sentenze che riconoscono una responsabilità al Comune per "omesso controllo" in assenza di atti formali di denuncia.
    Concludo quindi ribadendo che una denuncia al Comune per "omesso dovuto controllo" lascia il tempo che trova, esponendo, in caso di un "nulla di fatto", il denunciante al pagamento delle spese legali nonché alla richiesta di risarcimento da parte dei denunciati (in primis dal Comandante dei VV.UU. che sarebbe molto probabilmente sospeso dal servizio per tutta la durata del procedimento).

    Ciao

    Me Ri

  15. #15
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    Solo una precisazione: nei mie interventi ho scritto alcune parole in maiuscolo solo per evidenziare e non per urlare, come invece ho trovato ribadito per tale forma in altri post. Non me ne vogliano quindi gli amici del forum.

    Ciao

    Me Ri

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