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Acquisto casa con abuso edilizio: Bagno con finestra abusiva.

Noi abbiamo una finestra nel bagno, che si affaccia tramite la facciata laterale del condominio, in strada. Ci è stato riferito che tale finestra è un abuso edilizio e che andrebbe ripristinata com'era all'origine. Adesso, considerando che non abbiamo fatto alcuna mofidica all'appartamento dopo l'acquisto, quando ci viene detto che la finestra andrebbe ripristinata all'origine, si intende che bisogna rimuoverla e ricementare la facciata in quel punto? oltretutto, qualcuno mi dice dove posso leggere, che un bagno non può avere una finestra che si affaccia alla strada? 🙂

Scusami, ti è stato riferito, ma hai controllato che corrisponda a realtà?

Prova a chiedere una visura all'ex Catasto Urbano, e magri una mappa dell'appartamento e verifica la regolarità

Comunque esisto i bagni ciechi, ovvero quelli che hanno un condotto d'aspirazione che di solito porta su tetto dell'edificio con ventola per il ricambio dell'aria e eliminazione di odori e umidità.

quando è stato fatto il rogito,il notaio avrebbe dovuto chiederti la piantina catastale e fare le visure lui stesso a catasto... non vi siete accorti che dalla piantina non risultava la finestra che a tuo dire , è abusiva ?

il catasto dice poco e niente, il venditore doveva accertarsi che i progetti di costruzione fossero conformi allo stato di fatto prima di vendere. Nel rogito avrà dichiarato di sicuro il falso e ora ne risponde.

 

La storiella che ti hanno raccontato sulla finestra e la strada è una balla; se proprio devi ripristinare (ovvero chiudere la finestra e fare un'areazione forzata nel bagno) fallo almeno a spese del tuo venditore, altrimenti lo puoi citare penalmente e civilmente.

 

Saluti

 

Giuseppina

Scusami, ti è stato riferito, ma hai controllato che corrisponda a realtà?

Prova a chiedere una visura all'ex Catasto Urbano, e magri una mappa dell'appartamento e verifica la regolarità

Comunque esisto i bagni ciechi, ovvero quelli che hanno un condotto d'aspirazione che di solito porta su tetto dell'edificio con ventola per il ricambio dell'aria e eliminazione di odori e umidità.

Hai provato a sentire un tecnico per capire se l'eventuale abuso è sanabile?

la mappa dell'appartamento l'abbiamo già, ti viene consegnata o comunque puoi visionarla prima dell'acquisto della casa. E' la solita mappa in planimetria con misure etc... però io sinceramente non ho capito cosa intedesse l'amministratore con abuso edilizio, e sopratutto se anche ci fosse, ,considerando che noi non abbiamo fatto alcun intervento di ristrutturazione,questo è un nostro problema ora che abbiamo comprato la casa o è un problema del venditore precedente ?

 

- - - Aggiornato - - -

 

Hai provato a sentire un tecnico per capire se l'eventuale abuso è sanabile?

che tecnico dovrei sentire, non saprei da dove partire. 🙂

quando è stato fatto il rogito,il notaio avrebbe dovuto chiederti la piantina catastale e fare le visure lui stesso a catasto... non vi siete accorti che dalla piantina non risultava la finestra che a tuo dire , è abusiva ?

ma io non ho ancora ben capito cosa sia una finestra abusiva, questo è il punto. Le visure sono state fatte, non in mia presenta perchè il rogito è stato fatto dai miei genitori che sono loro i proprietari. Noi abbiamo semplicemente un bagno che ha una finestra di 1m di h per 30 cm di larghezza. L'amministratore dice che prima che noi acquistassimo la casa i venditori precedenti hanno fatto dei lavori di ristrutturazione modificando qualcosa, e non ho capito cosa, e che noi dobbiamo ripristinarla a come era in origine la situazione. Comunque sono informazioni scarse, quindi, vi darò informazioni piu precise non appena le avrò a disposizione.

 

il catasto dice poco e niente, il venditore doveva accertarsi che i progetti di costruzione fossero conformi allo stato di fatto prima di vendere. Nel rogito avrà dichiarato di sicuro il falso e ora ne risponde.

 

La storiella che ti hanno raccontato sulla finestra e la strada è una balla; se proprio devi ripristinare (ovvero chiudere la finestra e fare un'areazione forzata nel bagno) fallo almeno a spese del tuo venditore, altrimenti lo puoi citare penalmente e civilmente.

 

 

Saluti

 

Giuseppina

Ma sei sicuro che la colpa sia del venditore e non dell'acquirente che magari doveva verificare opportunamente tutto quanto? 🙂

Se questa finestra è abusiva, anche se l'ha costruita il vecchio proprietario, ora è di proprietà dei tuoi genitori immagino ed anche l'abuso è passato a loro assieme alla vendita.

Se questa finestra è abusiva, anche se l'ha costruita il vecchio proprietario, ora è di proprietà dei tuoi genitori immagino ed anche l'abuso è passato a loro assieme alla vendita.

ma non mi sembra una cosa tanto sensata quella che dici. Nel senso che se il venditore dichiara il falso nel rogito come diceva giuseppina è perseguibile civilmente a riguardo. La colpa mica è nostra che abbiamo comprato una casa con abuso edilizio a nostra insaputa. C'è qualcosa di scritto che chiarisca meglio questa parta o se mi indicate in quale parte del c.c lo trovo (es parti comuni etc..) provo a cercarlo io 🙂

ma non mi sembra una cosa tanto sensata quella che dici. Nel senso che se il venditore dichiara il falso nel rogito come diceva giuseppina è perseguibile civilmente a riguardo. La colpa mica è nostra che abbiamo comprato una casa con abuso edilizio a nostra insaputa. C'è qualcosa di scritto che chiarisca meglio questa parta o se mi indicate in quale parte del c.c lo trovo (es parti comuni etc..) provo a cercarlo io 🙂

Facciamo chiarezza.

 

Chi vende è LEGALMENTE tenuto a vendere in regola, ad accertarsi di eventuali abusi facendo riferimento non al catasto MA AI PROGETTI DEPOSITATI IN COMUNE. Tutto ciò che non è regolare va sanato o demolito PRIMA DEL ROGITO.

 

L'acquirente, dal punto di vista legale, non ha obblighi. Li ha tutti il venditore.

 

Qui l'unica cosa da fare (invece di insistere sull'amministratore o sulle "piantine") è chiarirsi le idee: incaricare un tecnico che verifichi la situazione, verifichi se c'è l'abuso e se è possibile sanarlo. Se non è possibile la sanatoria, la finestra va chiusa o comunque ripristinata come da progetto originario.

 

Sta ai tuoi genitori pagare di tasca propria o intentare causa al venditore. Oppure convocarlo e proporgli di pagare le spese per sanatoria o ripristino altrimenti gli faranno causa.

 

Saluti

 

Giuseppina

Condivido quanto dice Giuseppina, e mi auguro per Internetlove che i suoi genitori riescano a trovare il vecchio proprietario e che sia disposto a collaborare, altrimenti la strada sarà lunga e costosa, ma alla fine mi auguro per lui che tutto si risolva e magari quel - Ci è stato riferito, sia del tutto una bufala, ma urge un controllo accurato, e come dice Giuseppina chi meglio di un tecnico lo può fare se Internetlove pur consultando la mappa non sa o non è sicuro se la finestra è abusiva o no?

Io ti parlo per esperienza indiretta, alcuni anni fa dei miei conoscenti hanno acquistato un appartamento con abuso, il fatto è venuto fuori qulache tempo dopo l'acquisto, e ad evitare sanzioni, le quali vanno all'attuale proprietario, il loro legale le ha consigliato di sanare e se volevano perseguire il precedente per aver taciuto, ovviamente ne andava di mezzo anche il Notaio, e per evitare procedimenti lunghi e costosi e senza la certezza del risultato, hanno preferito sanare loro di tasca propria.

Tu non sai neppure se esista questo abuso tanto è vero che nel primo post hai detto;

- Ci è stato riferito che tale finestra è un abuso edilizio ...

Da cui deduco che non sei ancora sicuro di questo abuso.

Infatti è una cosa che sto verificando, perchè l'amministratore ha detto che secondo il c.c è un abuso avere una finestra con un piccolo "balcone" fuori (per piccolo balcone si riferisce al fatto che la finestra anzichè essere perfettamente in linea(vedere linea rossa nella foto) con la facciata esterna del condominio, è stata fatta rientrare di circa 20/30 cm. In poche parole da quello che ho visto della finestra del bagno, questa è la situazione:

 

Secondo lui la finestra si dovrebbe trovare spostata in avanti sulla linea rossa.

 

 

L'immagine per privacy non la lascerò disponibile a lungo 😉

Ma vedi dipende dal progettista che ha eseguito il disegno della finestra, io ho tre finestre ed un balcone e tutte hanno una piana in marmetto di circa 20 - 25 cm con il gocciolatoio sotto il bordo che sporge dalla facciata circa 3 - 5 cm. molto simile alla foto che hai allegato.

Se la finestra è stata eseguita a norma, intendo che può trovarsi in quel luogo, tutto il resto come è fatta secondo quanto vedo è perfettamente nella norma, nella mia città tutte, le case diciamo moderne costruite negli anni 70 - 80 - 90 hanno le finestre fatte così.

 

Vedi anche questa, molto simile alla tua ed alle mie (io ho le tapparelle);

Ma vedi dipende dal progettista che ha eseguito il disegno della finestra, io ho tre finestre ed un balcone e tutte hanno una piana in marmetto di circa 20 - 25 cm con il gocciolatoio sotto il bordo che sporge dalla facciata circa 3 - 5 cm. molto simile alla foto che hai allegato.

Se la finestra è stata eseguita a norma, intendo che può trovarsi in quel luogo, tutto il resto come è fatta secondo quanto vedo è perfettamente nella norma, nella mia città tutte, le case diciamo moderne costruite negli anni 70 - 80 - 90 hanno le finestre fatte così.

 

Vedi anche questa, molto simile alla tua ed alle mie (io ho le tapparelle);

Si le altre finestre sono come quella che hai postato, ma quella che ho postato io è del bagno ed è piu piccola. Bho, allora non ho capito di che parla l'ammonostratore, lasciamo la questione in sopseso quando tornero a parlarci. Qualcuno magari nel frattempo potrebbe farmi un esempio di acquisto casa abusivo, che riguardi una finestra, perchè non riesco a capire che cosa sia..

Ma è semplice, se la finestra è stata costruita senza permessi comunali, Scia o progetti approvati è abusiva, per la verifica è meglio che tu contatti un tecnico abilitato come ha detto Elena Bartolini e lui verificherà se è abusiva o no.

Ma è semplice, se la finestra è stata costruita senza permessi comunali, Scia o progetti approvati è abusiva, per la verifica è meglio che tu contatti un tecnico abilitato come ha detto Elena Bartolini e lui verificherà se è abusiva o no.

Quello è chiaro, io intendevo capire fisicamente come fa una finestra a essere abusiva, che ne so, faccio un esempio: Nel codice civile leggo, "le finestre non possono sporgere per piu di 40 cm dalla facciata del condominio" (è solo un esempio), dove le leggo queste informazioni? immagino ci siano senza dover scomodare un tecnico per una cosa che posso benissimo capire anche da solo secondo me. 🙂

Occorre vedere se nel progetto originario approvato e depositato in Comune quella finestra era prevista. Non ha importanza la forma, le dimensioni, se ce l'hanno tutti o no, meno che mai il codice civile! Deve essere nel progetto di costruzione approvato e sei in grado di leggere un progetto e discutere con l'Ufficio Tecnico di cose tecniche, non hai bisogno di un professionista.

 

Dal momento che dimostri di essere totalmente a digiuno di queste cose, non puoi venirne a capo da solo.

 

Comunque, se la finestra era nel progetto originario del palazzo (quello approvato dal Comune) oppure è stata costruita in seguito con una pratica edilizia diversa, sei a posto.

 

Se non ci sono progetti che la comprendono ma è stata successivamente condonata (ci sono stati tre condoni dal 1985 in poi) sei ugualmente a posto.

 

Altrimenti è un abuso e può essere sanato o demolito.

 

Adesso se ti senti di andare a cercare (e verificare) tutti i progetti, i condoni e discutere di sanatorie (per le quali è d'obbligo la pratica a firma di un tecnico abilitato), vai all'Ufficio Tecnico del tuo Comune.

 

Saluti

 

Giuseppina

Occorre vedere se nel progetto originario approvato e depositato in Comune quella finestra era prevista. Non ha importanza la forma, le dimensioni, se ce l'hanno tutti o no, meno che mai il codice civile! Deve essere nel progetto di costruzione approvato e sei in grado di leggere un progetto e discutere con l'Ufficio Tecnico di cose tecniche, non hai bisogno di un professionista.

 

Dal momento che dimostri di essere totalmente a digiuno di queste cose, non puoi venirne a capo da solo.

 

Comunque, se la finestra era nel progetto originario del palazzo (quello approvato dal Comune) oppure è stata costruita in seguito con una pratica edilizia diversa, sei a posto.

 

Se non ci sono progetti che la comprendono ma è stata successivamente condonata (ci sono stati tre condoni dal 1985 in poi) sei ugualmente a posto.

 

Altrimenti è un abuso e può essere sanato o demolito.

 

Adesso se ti senti di andare a cercare (e verificare) tutti i progetti, i condoni e discutere di sanatorie (per le quali è d'obbligo la pratica a firma di un tecnico abilitato), vai all'Ufficio Tecnico del tuo Comune.

 

Saluti

 

Giuseppina

Per progetto tecnico intendi quello depositato in comune oppure posso benissimo anche fare riferimento alla planimetria dell'edificio consegnata durante l'acquisto dell'immobile? 🙂

Progetto depositato in Comune. Guarda l'originario e le eventuali varianti e se sono state presentate altre pratiche a nome del precedente proprietario. La piantina che hai non conta nulla.

 

Saluti

 

Giuseppina

Progetto depositato in Comune. Guarda l'originario e le eventuali varianti e se sono state presentate altre pratiche a nome del precedente proprietario. La piantina che hai non conta nulla.

 

Saluti

 

Giuseppina

Come non conta nulla, nella piantina che ho dovrebbero essere riportate tutte le modifiche fatte all'appartamento, depositate opportunamente insieme al progetto presente in comune. Altrimenti uno quando acquista casa come fa a sapere che sta acquistando un appartamento con abuso edilizio, se il venditore tace e non dice nulla? chi è che si deve occupare di controllare tutto?

 

Comunque se ho capito bene, se io domani chiamo un muratore/architetto/ingegnere e gli chiedo di fare un balcone, senza aggiornare o depositare il progetto di tale manodopera in comune, commetto un abuso edilizio giusto? e se questa fosse la situazione, per rimediare all'abuso edilizio bisogna distruggere l'opera creata oppure basta aggiornare in comune il progetto originario? 🙂

La piantina catastale che possiedo io e che è stata allegata al Rogito è completata dal Nome e Cognome del Geometra che l'ha redatta timbro data e firma, inoltre è rilasciata dall'Ufficio Catasto Urbano della città di .........., inoltre ha il timbro firma data dell Ufficia Catasto (stesso Comune) numero ecc ecc, se anche quella che hai tu è così ritengo che sia fedele e corrisponda esattamente all'appartamento che hanno acquistato i tuoi genitori.

Come non conta nulla, nella piantina che ho dovrebbero essere riportate tutte le modifiche fatte all'appartamento, depositate opportunamente insieme al progetto presente in comune. Altrimenti uno quando acquista casa come fa a sapere che sta acquistando un appartamento con abuso edilizio, se il venditore tace e non dice nulla? chi è che si deve occupare di controllare tutto?

 

Comunque se ho capito bene, se io domani chiamo un muratore/architetto/ingegnere e gli chiedo di fare un balcone, senza aggiornare o depositare il progetto di tale manodopera in comune, commetto un abuso edilizio giusto? e se questa fosse la situazione, per rimediare all'abuso edilizio bisogna distruggere l'opera creata oppure basta aggiornare in comune il progetto originario? 🙂

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