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Transito su giardino privato

  1. #1
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    Transito su giardino privato

    buongiorno
    Il proprietario a primo piano ha acquistato tempo fa alcuni giardini a pian terreno. Per raggiungere il locale autoclave è necessario e indispensabile transitare su queste proprietà.
    All'interno dell'atto di acquisto delle terre è stata inserita la clausola che: l'accesso è autorizzato esclusivamente all'amministratore e al personale addetto alle manutenzioni.
    Secondo voi, è regolare tutto ciò? Il locale autoclave è un bene comune!

    grazie


  2. #2
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    In quanto "bene comune", come asserisci, è sotto la tutela/gestione dell'amministratore.
    Se è cosi indicato nel rogito, è regolare !

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  4. #3
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    Occorre capire se in precedenza era già stata istituita una servitù a carico dei giardini acquisiti e con quali specifiche: se la servitù è stata regolarmente istituita senza le limitazioni che tu indichi il fondo servente non può porre delle limitazioni alla stessa servitù. Il fatto poi che le limitazioni siano inserite nel rogito del fondo servente a favore dello stesso e a svantaggio del fondo dominante mi fa pensare che non abbiano valore . Il discorso delle servitù è però molto complesso e per dirimerlo con sicurezza servirebbe un avvocato esperto in materia

  5. #4
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    """Secondo voi, è regolare tutto ciò? Il locale autoclave è un bene comune!"""
    anche il locale caldaia è una parte comune e un bene comune, ma l'accesso è consentito solo a coloro che sono autorizzati e in condizione di sapervi operare.
    Tullio Ts likes this.

  6. #5
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    Nella mera possibilità che il rogito di provenienza presentasse anche alla lontana delle forme di servitù indicate, le stesse sarebbero state RI-COMFERMATE con le note frasi di rito solite dei notai, tipo:
    "l'acquirente accetta la proprietà con tutte le servitù attive e passive ..... "
    Il fatto che il rogito faccia menzione alla servitù, come riportata, fa pensare che prima non vi fossero servitù o comunque non formalizzate in una qualche forma.

    Che le servitù SIANO indicate nei rogiti dei fondi serventi (I fondi che le subiscono) non è di certo una novità ..... MA è proprio in quella sede che si dovrà specificare.
    per esempio per un terreno:
    - qualora una parte della superfice è destinata ad un passaggio carrabile, magari specificando "servitù di passaggio sul lato nord per una fascia larga metri 3.00" >
    è uno dei tanti esempi che possono ricorrere.
    Ed il fatto che nell'esempio riportato ne venga indicato la larghezza della fascia non è certo limitativo.

    Io non vedo nessuna limitazione, ma solo un preservamento del diritto di proprietà e della stessa proprietà:
    possono passare amministratore e manutentori, un condòmino o tutti condòmini che bisogno hanno di passare ???

    - - - Aggiornato - - -

    Citazione Originariamente Scritto da enrico dimitri Visualizza Messaggio
    """Secondo voi, è regolare tutto ciò? Il locale autoclave è un bene comune!"""
    anche il locale caldaia è una parte comune e un bene comune, ma l'accesso è consentito solo a coloro che sono autorizzati e in condizione di sapervi operare.
    perfettamente d'accordo
    Ultima modifica di marcanto; 20-03-2017 alle 18:14

  7. #6
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    Faccio anche un’altra considerazione:
    Se il proprietario del giardino decidesse di recintarlo, cosa molto legittima, avrebbe l’obbligo di conferire copia della chiave dell’ingresso, ovviamente destinata all’amministratore.
    Ma di certo non si potrà pretendere che della copia delle stesse chiavi ne sia dotato ogni singolo condòmino !
    Tullio Ts and albano59 like this.

  8. #7
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    Io ho un giardino recintato in cui vi sono dei pozzetti condominiali che costituiscono una servitù istituita per padre di famiglia che non è stata pertanto dichiarata nel rogito in quanto la sua istituzione non lo richiede. Ora se dovessi vendere il mio giardino non potrei far mettere nel rogito di chi acquista che la servitù istituita per "padre di famiglia" è limitata ad esempio , all'amministratore o allo spurgo perché sarebbe una limitazione rispetto alla servitù originaria che non stabilisce chi può accedervi o meno e di conseguenza è una servitù nei confronti di tutti i proprietari dei pozzetti e quindi di tutti i condomini Se nel caso corrente ricorre una situazione simile non credo sia legittima. Inoltre il mio giardino è recintato ma non ho l'obbligo di dare la chiave a nessuno in quanto non esiste una servitù prediale cioè di passaggio ma solo di accesso ai pozzetti per i quali devo consentire l' accesso in caso di necessità. Di questo ne sono sicura perché mi sono ben informata prima di acquistare

    - - - Aggiornato - - -

    Citazione Originariamente Scritto da enrico dimitri Visualizza Messaggio
    """Secondo voi, è regolare tutto ciò? Il locale autoclave è un bene comune!"""
    anche il locale caldaia è una parte comune e un bene comune, ma l'accesso è consentito solo a coloro che sono autorizzati e in condizione di sapervi operare.
    Il locale caldaia è altra cosa in quanto la limitazione è per motivi di sicurezza

  9. #8
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    In questo ai rogiti, non sono stato io a tirarli in ballo ma ho solo riportato uno dei casi consueti. Poi sempre in merito alle servitù esistono gli aggravio della servitù, chiaramente indicati nel codice.
    Il diritto di servitù qualunque esso sia non può essere gravante sulla proprietà in danno di questa.

  10. #9
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    nel link che sotto ho postato si legge:

    Ma vi può essere servitù a vantaggio di un soggetto piuttosto che di un fondo?
    No, perché la servitù riguarda solo fondi e se per, esempio, mi accordo con una persona affinché passi sul mio fondo per andare a pescare, questo non darà luogo a servitù, ma vi saranno solo effetti obbligatori. Si parla, in questi casi, di "servitù irregolari" proprio perché manca la caratteristica della predialità (praediàlis, dal latino medievale: che riguarda un fondo).

    Chiediamoci ancora: ma se il fondo servente è venduto, il nuovo proprietario dovrà rispettare la servitù?
    La risposta la troviamo nella natura del diritto che riguarda i fondi e non le persone dei singoli proprietari. Proprio per questo motivo il diritto riguarda tutti i proprietari di quel fondo.


    http://www.dirittoprivatoinrete.it/l...20prediali.htm

    Da qui si deduce che se vi era istituita una servitù a favore del condominio la stessa va imposta anche al nuovo acquirente e il fatto di limitarla solo ad alcune persone è "servitù irregolare" e per il fatto che venga menzionata nel rogito del fondo servente non ha nessuna validità giuridica in quanto non può andare a sciogliere una servitù precedentemente regolarmente istituita a carico di un fondo servente ( proprietario del giardino) e fondo dominante proprietario dell'autoclave ( quindi tutti i condomini)
    Ultima modifica di Maila67; 21-03-2017 alle 07:50

  11. #10
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    """Secondo voi, è regolare tutto ciò? Il locale autoclave è un bene comune!"""
    anche il locale caldaia è una parte comune e un bene comune, ma l'accesso è consentito solo a coloro che sono autorizzati e in condizione di sapervi operare.
    ... a meno che, non ci siano i contatori individuali con rubinetti di chiusura/apertura delle condotte individuali, in questo caso l'accesso deve essere consentito a tutti.
    Ultima modifica di Romano L; 21-03-2017 alle 09:13

  12. #11
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    Romano,
    il locale autoclave non ospita contatori privati.
    o almeno non dovrebbe ospitarne. per ovvi motivi di sicurezza. in genere c'è o potrebbe esserci il rubinetto generale, quello che chiudi se fai qualche lavoro grande alla colonna o in un bagno privato.

  13. #12
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    Romano,
    il locale autoclave non ospita contatori privati.
    o almeno non dovrebbe ospitarne. per ovvi motivi di sicurezza. in genere c'è o potrebbe esserci il rubinetto generale, quello che chiudi se fai qualche lavoro grande alla colonna o in un bagno privato.
    Un mio collega di lavoro (Ingegnere Elettronico), mori' con la "Tensione di Passo" mentre entrava nel locale autoclave allagato per la rottura di un fessibile.
    Ultima modifica di Romano L; 21-03-2017 alle 10:08

  14. #13
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    Il discorso del locale caldaia che poco conta con l'argomento di questa discussione ha creato solo confusione :nel caso contingente dell'autoclave non si tratta di regolamentare l'accesso ad un locale condominiale ( come nel caso del locale caldaia) ma bensì di stabilire se può essere regolamentato il passaggio in una proprietà privata che serve di accesso all'autoclave condominiale, limitazione per altro inserita in un rogito privato e non in un regolamento condominiale. Nel caso contingente si tratta quindi di un problema di servitù e non di regolamentazione di accesso ad un locale condominiale. Se poi si volesse regolamentare l'accesso all'autoclave per motivi di sicurezza questo dovrebbe essere fatto in assemblea ma è appunto altro discorso e nemmeno il proprietario dei giardini potrebbe accedervi
    Ultima modifica di Maila67; 21-03-2017 alle 10:09

  15. #14
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    Dall’indicato link http://www.dirittoprivatoinrete.it/l...20prediali.htm nella parte finale in basso, si legge testualmente:
    “” Il diritto reale di servitù ha quindi caratteristiche particolari rispetto agli altri diritti reali di godimento.
    Rispetto a questi, infatti, non può essere ceduto né ipotecato, proprio perché si risolve in una qualità inseparabile del fondo, e nemmeno può essere diviso.
    Se, quindi, la proprietà del fondo dominate è frazionata la servitù è dovuta a ciascuna porzione, senza che però si renda più gravosa la condizione del fondo servente
    (art. 1071 c.c. ). “”

    Appunto, senza che però si renda più gravosa la condizione del fondo servente
    L’amministratore agisce in rappresentanza dell’intero condominio, esercitandone quindi i diritti di servitù per nome e conto dell’intero condominio.


    Servitù Prediali, cosa sono:
    “” La servitù prediale è il diritto reale che ''consiste nel peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario" (art. 1027 cod.civ.). “”
    http://www.altalex.com/documents/new...rvitu-prediali
    http://www.altalex.com/documents/alt...rvitu-prediale

    Ancora >
    “” Una servitù (o servitù prediale nel caso di terreni), nel lessico giuridico, indica un diritto reale minore di godimento su cosa altrui, consistente nel peso o limitazione imposto a un fondo (detto servente) per l'utilità di un altro fondo (detto dominante) appartenente a un'altra persona (art. 1027 del codice civile italiano). Il termine prediale deriva dal latino praedium, che significa «fondo, terreno». Dunque l'espressione «servitù prediale» equivale a quella di servitù fondiaria. “”
    https://it.wikipedia.org/wiki/Servit%C3%B9_(diritto)

    Quindi la Servitù Prediale è la specificazione e precisazione del diritto stesso, insito NELLE servitù.
    Quindi esse sono insite nel diritto, TUTTO, delle servitù e non afferiscono a casi o tipologie particolari di servitù, come INVECE è stato detto in merito ai diritti di passaggio !

    In tutto il diritto delle servitù si indica sempre un diritto in essere a vantaggio o ad utilità di fondi e tollerate da altro fondi.
    Fondo = superfice, area, lotto, appezzamento di terreno, superfice di sedime condominiale.
    Prendendo a riferimento la frase precedente:
    Se, quindi, la proprietà del fondo dominate è frazionata la servitù è dovuta a ciascuna porzione, senza che però si renda più gravosa la condizione del fondo servente
    Ora la creazione del condominio, ossia la messa in essere delle unità abitative determina “frazionamento” della servitù ???
    O meglio della proprietà di sedime !
    È questa la vera domanda !
    Quindi ribadendo ancora: L’amministratore agisce in rappresentanza dell’intero condominio, esercitandone quindi i diritti di servitù per nome e conto dell’intero condominio.
    In altri termini esercita il diritto in capo a tutti i proprietari di quel fondo condominiale.

    Poi ancora una considerazione:
    Nel rogito è stato scritto:
    l'accesso è autorizzato esclusivamente all'amministratore e al personale addetto alle manutenzioni
    Presumo che il notaio sappia se una tale indicazione sia lesiva di un qualche diritto insito nella servitù.

  16. #15
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    No, perché la servitù riguarda solo fondi

    Se una servitù come detto era stata istituita non può essere sciolta da una frase messa in un rogito dell'acquirente, cosa abbia pensato il notaio non è detto saperlo e comunque accorerebbe capire se questo è quello che sostiene l'acquirente dei giardini o se veramente nel rogito sta scritto così perché mi sembra cosa strana. midade dovrebbe chiarire alcune cose: se l'autoclave è sempre stata lì e prima tutti vi potevano accedere e se è sicuro che nel rogito vi sia quella limitazione o se gli è solo stata riferita dall'acquirente

    P.S. l' amministratore non è un "fondo" anche se mandante del condominio è pur sempre una persona fisica

  17. #16
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    Se, quindi, la proprietà del fondo dominate è frazionata la servitù è dovuta a ciascuna porzione, senza che però si renda più gravosa la condizione del fondo servente

    l'amministratore In altri termini esercita il diritto in capo a tutti i proprietari di quel fondo condominiale, quindi senza creare aggravamenti.
    Se la servitù fosse esercitata da ogni condòmino questi non sarebbero, forse, persone fisiche .....

    Appunto perchè la servitù è un diritto che riguarda i fondi (ossia l'aria di sedime del condominio) e non le persone dei singoli proprietari, essa è esercitata dall'amministratore anche ai fini di non creare aggravamenti.
    Ultima modifica di marcanto; 21-03-2017 alle 22:06

  18. #17
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    Prima della frase da te riportata in grassetto vi è scritto:
    "Rispetto a questi, infatti, non può essere ceduto né ipotecato, proprio perché si risolve in una qualità inseparabile del fondo, e nemmeno può essere diviso"

    ed infatti si prosegue dicendo che se è frazionato :la servitù è dovuta a ciascuna porzione, (per cui a tutto il fondo nella sua interezza )e questo non comporta una una condizione più gravosa del fondo servente ( tradotto)


    La servitù se è già stata istituita va rispettata. Non vi è maggior aggravio perché vi è un fondo dominate ( il proprietario dell'autoclave e non il suo mandandante!) e un fondo servente. Punto
    Lo so che il discorso servitù è complesso ma è così. Punto


    l'amministratore In altri termini esercita il diritto in capo a tutti i proprietari
    dove sta scritto?

    Ora aspetto che chi ha aperto la discussione dia maggiori informazioni altrimenti inutile continuare
    Ultima modifica di Maila67; 21-03-2017 alle 22:19

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