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Supercondominio e gestione ordinaria

  1. #1
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    Supercondominio e gestione ordinaria

    In un Supercondominio di circa 500 unità immobiliari nasce il problema di circoscrivere ai soli residenti la possibilità di accesso veicolare. Viene, così, redatto un REGOLAMENTO DI ACCESSO, SOSTA E VIABILITA' che viene portato, per l'approvazione, all'Assemblea dei Rappresentanti. Alcuni di essi ritengono di non essere legittimati ad approvare siffatta delibera in quanto reputano trattarsi di straordinaria amministrazione. Altri ritengono che trattasi di gestione ordinaria in quanto parziale integrazione del Regolamento condominiale. CHI DEI CONTENDENTI HA RAGIONE?


  2. #2
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    Possibile che tra i professionisti frequentatori di questo forum non ci sia qualcuno che sappia rispondere al quesito?

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  4. #3
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    In considerazione del fatto che nessuno risponde al mio quesito, metto in gioco la mia interpretazione sperando che si apra, così, la discussione:
    1. I poteri dei Rappresentanti sono riportati nell’art. 67 d.a.c.c., ove il legislatore recita: “…ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all’art. 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore.” “Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto. Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all’amministratore di ciascun condominio l’ordine del giorno e le decisioni assunte dall’assemblea dei rappresentanti dei condominii. L’amministratore riferisce in assemblea.

    La norma, nella sua interpretazione letterale, istituisce un Parlamentino all’interno del Supercondominio, ove i Rappresentanti (eletti con un quorum di 2/3 dei millesimi) assumono la veste di “deputati” per quanto attiene alla nomina dell’amministratore e per la gestione ordinaria. Gli stessi, come accade per i deputati, non sono sottoposti a limitazioni nell’esercizio del potere di rappresentanza e devono eseguire il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia. Unico obbligo è quello di comunicare al proprio amministratore l’o.d.g. e le delibere assunte in assemblea affinché quest’ultimo possa riferire all’assemblea condominiale.

    2. Gestione ordinaria. Alla gestione ordinaria attiene la manutenzione e conservazione dei beni condominiali.
    3. Gestione straordinaria. Alla gestione straordinaria attiene la spesa relativa ad interventi occasionali e di rilevanza economica, nonché le innovazioni di cui agli artt. 1120 e 1121 c.c.

    Dalle definizioni sopracitate ne deriva che il REGOLAMENTO DI ACCESSO, VIABILITA' E SOSTA rientra nella gestione ordinaria e, quindi, di competenza dell’Assemblea dei Rappresentanti.
    Tra l’altro, sarebbe il caso di rammentare quanto indicato ai numeri 2 e 4 dell’art. 1130 c.c. relativamente ai poteri dell’amministratore:
    • 2) disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini.
    • 4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio.

  5. #4
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    Veramente I rappresentanti dei condomino non sono come I deputati . I deputati non Hanno Il vincolo del mandato. I rappresentanti Hanno Il vincolo del mandato .

    - - - Aggiornato - - -

    L Approvazione del regolamento e' competenza dell' assembles Dei condomini .
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  6. #5
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    Citazione Originariamente Scritto da peppe64 Visualizza Messaggio
    Veramente I rappresentanti dei condomino non sono come I deputati . I deputati non Hanno Il vincolo del mandato. I rappresentanti Hanno Il vincolo del mandato .

    - - - Aggiornato - - -

    L Approvazione del regolamento e' competenza dell' assembles Dei condomini .

    Con tutto il rispetto per peppe64, ma penso che la risposta sia alquanto superficiale e scarna nei contenuti, per i seguenti motivi:

    Il 4° comma dell’art. 67 d.a.c.c. è una contraddizione in termini in quanto da un lato sottopone il Rappresentante alle regole del mandato, mentre dall’altro prevede che ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto.
    Orbene, delle due l’una.

    Se la ratio della nuova norma è quella di rendere il Supercondominio più efficiente ed efficace, non mi sembra ammissibile ritenere che ogniqualvolta si debba riunire l’Assemblea dei Rappresentanti per deliberare su argomenti di gestione ordinaria, si debbano, preventivamente, riunire i singoli condominii affinché diano le “istruzioni” ai propri Rappresentanti. Sarebbe un appesantimento e non uno snellimento dell’attività condominiale.
    Tra l’altro questa ipotesi confliggerebbe con la mancanza di limiti o condizioni al potere di rappresentanza.
    D’altronde, la norma dispone come unico obbligo da parte del Rappresentante di comunicare tempestivamente al proprio amm.re l’o.d.g. e le decisioni assunte dall’Assemblea.
    Quindi, tutta l’azione è “a posteriori” ed esclude l’azione preventiva del consulto col proprio condominio di riferimento.
    Pertanto, sembrerebbe che i poteri di rappresentanza siano a tutto tondo e che l’unica responsabilità del mandatario sia quella di agire da buon padre di famiglia nell’interesse della comunità che rappresenta.
    Orbene, con una norma così ingarbugliata dare delle risposte definitive è molto difficile. L’unica speranza è attendere una giurisprudenza della Cassazione che dipani la matassa.
    Comunque, ove questa benevola interpretazione avesse accoglimento, l’approvazione dell’integrazione al Regolamento di condominio potrebbe rientrare nelle competenze dell’Assemblea dei Rappresentanti.

  7. #6
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    scusa ma cosa c'entra il vincolo di mandato con il potere di rappresentanza ?

    io ti ho fatto notare che non puoi assimilare i deputati (che non hanno il vincolo del mandato ) con i rappresentanti dei condomini (che hanno il vincolo del mandato ) .


    il vincolo di mandato e' una cosa .
    i limiti al potere di rappresentanza e' un'altra .

  8. #7
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    Citazione Originariamente Scritto da peppe64 Visualizza Messaggio
    scusa ma cosa c'entra il vincolo di mandato con il potere di rappresentanza ?

    io ti ho fatto notare che non puoi assimilare i deputati (che non hanno il vincolo del mandato ) con i rappresentanti dei condomini (che hanno il vincolo del mandato ) .


    il vincolo di mandato e' una cosa .
    i limiti al potere di rappresentanza e' un'altra .

    Visto che sei tanto convinto delle tue affermazioni, ti sarei grato se le chiarissi in modo meno sintetico.

    Per quanto mi concerne ho dei dubbi sul "vincolo di mandato" in considerazione del fatto che il 4° comma, nella sua attuale versione, sposta l'azione "a posteriori" e sembrerebbe escludere il preventivo consulto del proprio condominio. Sembrerebbe trattarsi, quindi, di un generale "mandato con rappresentanza" ove il mandatario (Rappresentante) compie atti giuridici in nome e per conto del condominio (mandante). D'altronde non si spiegherebbe altrimenti il primo periodo del 4° comma, dove il legislatore inibisce ogni limite o condizione al potere di rappresentanza. Ragion per cui il Rappresentante potrebbe agire anche contro le decisioni del proprio mandante. La questione non è semplice e, secondo il mio modesto parere, il nostro Parlamento per scrivere una siffatta norma ha dovuto mettersi proprio di grande impegno.

  9. #8
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    per quanto io ne so, innanzitutto, quando vi siano delle parti comuni fra i due condomini, non si può avere un supercondominio se non dopo il beneplacito del giudice di pace (quanto detto dal mio amministratore), di conseguenza si devono affrontare anche delle spese ulteriori. Non è assolutamente conveniente sotto l'aspetto economico.

  10. #9
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    Citazione Originariamente Scritto da Pippo48 Visualizza Messaggio
    Visto che sei tanto convinto delle tue affermazioni, ti sarei grato se le chiarissi in modo meno sintetico.

    Per quanto mi concerne ho dei dubbi sul "vincolo di mandato" in considerazione del fatto che il 4° comma, nella sua attuale versione, sposta l'azione "a posteriori" e sembrerebbe escludere il preventivo consulto del proprio condominio. Sembrerebbe trattarsi, quindi, di un generale "mandato con rappresentanza" ove il mandatario (Rappresentante) compie atti giuridici in nome e per conto del condominio (mandante). D'altronde non si spiegherebbe altrimenti il primo periodo del 4° comma, dove il legislatore inibisce ogni limite o condizione al potere di rappresentanza. Ragion per cui il Rappresentante potrebbe agire anche contro le decisioni del proprio mandante. La questione non è semplice e, secondo il mio modesto parere, il nostro Parlamento per scrivere una siffatta norma ha dovuto mettersi proprio di grande impegno.
    il vincolo di mandato non limita i poteri del mandatario ,ma significa che i condomini possono revocare il mandato .
    cosa che i cittadini non possono fare nei confronti dei deputati .

    se non hai piu' fiducia nel rappresentate puoi revocarlo .
    se non hai piu' fiducia nel deputato devi tenertelo fino a fine legislazione .


    la stessa cosa vale per l'amministratore agisce con vincolo di mandato .

  11. #10
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    Amico, sei completamente fuori tema.

  12. #11
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    forse sei tu che non sai cosa significa vincolo di mandato .

  13. #12
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    Sai soltanto scrivere frasi fatte e non sai argomentare in termini giuridici.
    Continui a fare i paragoni tra Rappresentante e Deputato senza renderti conto che si trattava di una similitudine per far meglio capire il concetto che sta alla base della discussione.
    Vuoi che non conosca la nostra Costituzione?
    Per quanto, poi, attiene al mandato ed ai poteri di rappresentanza, mi sa che non ti rendi conto di quanto i due istituti siano intimamente collegati.
    Infatti, il contratto di mandato può essere con rappresentanza e senza rappresentanza.
    Il mandato con rappresentanza si ha quando il mandante conferisce al mandatario il potere di rappresentarlo ( e questa è la nostra fattispecie)
    Pertanto, rileggiti tutti i miei interventi e se reputi di continuare la discussione in modo dottrinale ti aspetto, in caso contrario ti invio distinti saluti.

  14. #13
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    so benissimo che sono collegati ma non sono la stessa cosa . e so bene che il mandato e' con o senza rappresentanza .

    io ho solo fatto notare che non puoi paragonare i deputati ai rappresentanti dei condomini

    i primi agiscono senza vincolo di mandato ,i secondi anche se non hanno limiti comunque hanno il vincolo di mandato .

  15. #14
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    rinuncio. Speravo che in questo forum si facessero delle discussioni di un certo livello, invece, le risposte ottenute si sono mantenute ai margini senza entrare nel merito del tema centrale. Ahime', mi sono sbagliato. Saluti a tutti.

  16. #15
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    Ritengo a mio parere che l'argomento di cui dovete discutere sia di carattere decisamente straordinario(infatti è una decisione eccezionale che viene presa una volta per tutte) e pertanto sia necessaria la convocazione di tutti i condomini proprietati per deliberare in merito
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  17. #16
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    Sono d'accordo con peppe64 che l'approvazione del regolamento debba essere di competenza dell'assemblea dei condòmini. Come possono, mi domando (nel caso fosse un problema del mio supercondominio) - 7 Rappresentanti essere i decisori di 300 condòmini !!? si tratta sempre di una decisione straordinaria che va a disciplinare parzialmente un aspetto del regolamento che immagino quello di Pippo48 sia assembleare perché se fosse "contrattuale" credo che non esistano discussioni. L'aspetto dottrinale lo lascio ai più esperti. Ciao

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