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  • 1 Post By albano59

Supercondominio

  1. #1
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    Supercondominio

    Save a tutti,
    la nostra palazzina ha in comune con la palazzina prospiciente un cortile sul quale ci sono dei lucernari in vetrocemento.
    Sotto al cortile ci sono dei magazzini. Questi hanno subito un danno da infiltrazioni dai lucernari. E' stata fatta la messa in sicurezza, pagata dall'altra palazzina a titolo di acconto, vista l'urgenza.
    Ora il nostro amm.re ci mette all'o.d.g. questi punti:

    3) Ratifica intervento di messa in sicurezza magazzino e relativo piano di riparto;
    4) Risoluzione problematiche di infiltrazioni di acqua e interventi manutentivi alla corte comune
    indivisa con il fabbricato civico 82/B;


    Mi domandavo: non sono argomenti che riguardano solo il supercondominio?
    Deliberare in una assemblea di una sola palazzina potrebbe decretare la nullità della delibera per eccesso di potere dell'assemblea stessa?


  2. #2
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    É necessario convocare l'assemblea congiunta. Una sola palazzina non ha titolo per decidere in merito.
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  4. #3
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    Assemblea congiunta intendo una assemblea di supercondominio, con tanto di amministratore di supercondominio (mai eletto), tabelle per la corte comune (mai redatte)?
    La delibera sarebbe nulla o solo annullabile?
    Il c.c. non prevede il caso di assemblee congiunte ma solo quelle di supercondominio. Quindi desumo che anche una assemblea congiunta sarebbe nulla...

  5. #4
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    Il super condominio può sempre essere costituito. Le decisioni prese da un'assemblea che vede coinvolte le due palazzine perché dovrebbero essere nulle?
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  6. #5
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    Per eccesso di potere dell'assemblea, perché quell'assemblea della palazzina A non aveva titolo a discutere un punto che coinvolgeva anche l'altra palazzina B...

  7. #6
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    A mio avviso la palazzina A ha agito anche nell'interesse della palazzina B visto che, come dici, c'era l'urgenza di intervenire.
    Adesso, come detto, si deve convocare l'assemblea congiunta e proseguire con la definizione dei lavori.
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  8. #7
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    Ho capito ma il c.c. non contempla l'istituto dell'assemblea congiunta ma solo quella di supercondominio, con relative diverse tabelle millesimali di proprietà etc...
    In una assemblea congiunta come fai a calcolare se l'assemblea risulta validamente costituita?
    Se io ho 80 millesimi nella mia palazzina, non è detto che avrò sempre 80 millesimi nella tabella generale di proprietà del supercondominio, sopratutto se le palazzine sono diverse in volumetria e struttura...

  9. #8
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    la nostra palazzina ha in comune con la palazzina prospiciente un cortile sul quale ci sono dei lucernari in vetrocemento.
    Parti da questo dato di fatto: il cortile in comune e in assenza di tabelle va considerato condiviso, ovvero ogni Condominio detiene il 50% della sua proprietà.

    L'assemblea congiunta dei due Condominii altro non è che l'assemblea di supercondominio. Per affrontare un solo problema (o casi sporadici) non risulta conveniente adottare l'istituzione fiscale del supercondominio.
    Meglio e preferibile procedere con l'assemblea congiunta dei due Condominii deliberando in tal sede l'intervento, il suo riparto, demandare ai due amministratori i riparti e la riscossione delle quote nei rispettivi edifici amministrati, infine indicare quale dei due amministratori dovrà seguire la pratica ivi compreso il rapporto con il fornitore.

    La convocazione dell'assemblea congiunta sarà curata di concerto fra i due amministratori; quanto ai millesimi tale assemblea conterà 2000 millesimi, se parteciperanno all'assemblea tutti gli aventi diritto convocati.

  10. #9
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    Ribadisco quanto detto: il supercondominio è istituito "ipso iure et facto" e non serve che le due palazzine lo riconoscano. Non esiste altro.
    Se si fa assemblea di supercondominio è necessaria l'elezione di un amministratore di supercondominio, che avrà un c.f. suo (il supercondominio, non l'amministratore), un conto corrente suo, tabelle millesimali sue etc...
    Senza queste basi NON si può deliberare nulla e qualsiasi delibera presa da una sola delle due palazzine risulterà NULLA radicalmente, viziata per eccesso di potere.
    O sbaglio?

    - - - Aggiornato - - -

    http://www.condominioweb.com/nelle-controversie-inerenti-alle-parti-comuni-del-supercondominio-la-legittimazione-processuale-attiva.1702

    - - - Aggiornato - - -

    "Tra l'altro, come da giurisprudenza consolidata, le Assemblee inerenti problematiche riguardanti un Supercondominio convocate senza che siano stati invitati tutti i partecipanti aventi diritto sono nulle (cfr. Sentenza 27.01.1998, n. 202, Corte d'Appello di Napoli, Sezione CIV - Corte d'Appello di Milano, Sentenza n. 3218 del 14.11.1997 - Corte di Cassazione Civile, Sezione II, Sentenza n. 5333 del 13.06.1997 - Tribunale di Roma civile, Sentenza del 13.05.1997 - Corte di Cassazione civile Sezione II, Sentenza n. 7286 del 08.08.1996)."

    http://areacondomini.forumfree.it/?t=46130780

    - - - Aggiornato - - -

    La prassi dell'assemblea congiunta in difformità al dettato del c.c. e delle copiose sentenze della Cassazione mi sembra una boiata pazzesca, prassi appunto...

  11. #10
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    1) Senza queste basi NON si può deliberare nulla e qualsiasi delibera presa da una sola delle due palazzine risulterà NULLA radicalmente, viziata per eccesso di potere.
    O sbaglio?

    2) La prassi dell'assemblea congiunta in difformità al dettato del c.c. e delle copiose sentenze della Cassazione mi sembra una boiata pazzesca, prassi appunto...
    1) Io abito in supercondominio.
    Il supercondominio, pur essendo isttuito ipso iure et facto, non ha codice fiscale, non ha amministratore, non ha conto corrente.
    Il supercondominio riguarda tre edifici dotati di tabelle condominiali e supercondominiali.
    Gli argomenti di ordinaria amministrazione supercondominiale sono affrontati dai tre rappresentanti regolarmente nomimati nelle rispettive assemblee di plesso. I rappresentanti, oltre a deliberare quanto dovuto, sempre delegano l'amministratore di un Condominio a seguire la pratica supercondominiale.
    Per argomenti di straordinaria amministrazione si convocano gli aventi diritto dei tre Condominii.
    Per due tre fatture all'anno è antieconomico aprire la posizione fiscale del supercondominio; molto più semplice far confluire le fatture su questo o quel Condominio, poi gli amministratori coinvolti tenuto conto dei rapporti millesimali esistenti fra li tre edifici del supercondominio compensano le partite economiche con giro conti giustificati.
    Cosa c'è di sbagfliato in tutto cio ?
    AdE non ha mai contestato alcunché.



    2) L'assemblea congiunta è proprio una assemblea di supercondominio.
    Visto che i rappresentanti possono deliberare solo su manutenzione ordinaria e nomina dell'amministratore di supercondominio, la vera boiata pazzesca è il non convocare tutti i condòmini dei due Condominii in assemblea congiunta: la delibera e la ratifica dei lavori ai lucernai ed alla corte comune è manutenzione straordinaria.
    Non possono deliberare in merito una sola assemblea di Condominio o assemblee separate di Condominii diversi.
    Non possono deliberare neppure i rappresentanti.
    Può deliberare solo l'assemblea unica costituita da tutti i proprietari presenti nel supercondominio.
    Che l'assemblea sia poi definita di supercondominio o congiunta, è un dettaglio trascurabile ed ininfluente. L'importante è che risultino agli atti le regolari convocazioni ed un regolare verbale di assemblea.

  12. #11
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    Citazione Originariamente Scritto da albano59 Visualizza Messaggio
    1) Io abito in supercondominio.
    Il supercondominio, pur essendo isttuito ipso iure et facto, non ha codice fiscale, non ha amministratore, non ha conto corrente.
    Il supercondominio riguarda tre edifici dotati di tabelle condominiali e supercondominiali.
    Gli argomenti di ordinaria amministrazione supercondominiale sono affrontati dai tre rappresentanti regolarmente nomimati nelle rispettive assemblee di plesso. I rappresentanti, oltre a deliberare quanto dovuto, sempre delegano l'amministratore di un Condominio a seguire la pratica supercondominiale.
    Per argomenti di straordinaria amministrazione si convocano gli aventi diritto dei tre Condominii.
    Per due tre fatture all'anno è antieconomico aprire la posizione fiscale del supercondominio; molto più semplice far confluire le fatture su questo o quel Condominio, poi gli amministratori coinvolti tenuto conto dei rapporti millesimali esistenti fra li tre edifici del supercondominio compensano le partite economiche con giro conti giustificati.
    Cosa c'è di sbagfliato in tutto cio ?
    AdE non ha mai contestato alcunché.

    Far confluire le fatture del supercondominio su uno dei conti condominiali di un sol condominio significa che si può revocare l'amm.re di quel condominio perché usa il c.c. condominiale per altri scopi.
    Inoltre l'AdE non ha voce in capitolo sul supercondominio, se non si apre il c.f. del supercondominio per l'AdE il supercondominio non esiste, punto.
    Presumo voi abbiate più di 60 u.i., quindi intervengono i rappresentanti.
    Nel nostro caso siamo meno e non abbiamo nemmeno le tabelle di supercondominio.
    Nella vostra situazione c'è di fondamentalmente errato che se un condomino vi chiama in giudizio vince, così come se volesse adire in volontaria per far rimuovere l'amm.re di condominio.

    Se l'assemblea congiunta è quella di supercondominio con quale tabelle millesimali decidere se l'assemblea è validamente costituita oppure no?
    La tabella di proprietà di supercondominio NON è la somma delle tabelle di proprietà dei singoli condomini. MAI.
    Ultima modifica di ChannelMaster; 01-04-2017 alle 01:14

  13. #12
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    Il mio supercondominio (70 proprietà) ha solo le spese legate alla società di giardinaggio che cura un ampio parco: max. 3 fatture all'anno, a volte 4 fatture se occorre un diverso soggetto per qualche manutenzione straordinaria.
    In queste condizioni nessuno avrà mai interesse ad impugnare le delibere dei rappresentanti: neanche un masochista oserebbe tanto.
    Che impugni a fare? Per ottenere la nomina giudiziale dell'amministratore e l'istituzione contabile del Supercondominio, ovvero almeno 4.500 €./anno di nuove spese da suddividere su tre edifici? Per fare poi solo tre semplice divisioni all'anno per un unica spesa intorno agli 8.000 €. con dividendi fissati dal costruttore: questo è quello che dovrebbe fare l'amministratore di supercondominio attribuendo così il costo di competenza ad ogni singolo Condominio, oltre agli adempimenti fiscali.
    Amministratore di supercondominio che noi, a suo tempo, abbiamo deciso di non nominare con regolare delibera dei rappresentanti e mai impugnata da alcuna proprietà.



    Citazione Originariamente Scritto da ChannelMaster Visualizza Messaggio
    La tabella di proprietà di supercondominio NON è la somma delle tabelle di proprietà dei singoli condomini. MAI.
    Sorbòle! Abbiamo scoperto l'acqua calda...
    E lo vieni a dire a me, che so benissimo quale sia la diversa incidenza dei miei tre Condominii che costituiscono il Supercomndominio.
    Per il tuo caso ti ho offerto un assist che non hai recepito. Ci riprovo.
    Parli di una corte comune a due Condominii; ora se gli edifici sono speculari fra di loro non vi serve incaricare un tecnico per redigere le tabelle millesimali di supercondominio. Basta riunire le tabelle millesimali di proprietà dei due Condominii ed il totale sarà 2.000 millesimi. Se questo numeretto non è gradito, basta riproporzionare quei valori a 1.000.

    Se invece la tua realtà è come la mia, edifici strutturati diversamente e con volumetrie diverse, allora vi serve un tecnico che deve stabilire l'incidenza di ogni Condominio all'interno del Supercondominio. Ma a questo risultato potreste arrivarci anche voi in economia e con l'impegno dei più capaci.
    Il mio Condominio nel Supercondominio vale 309,66 millesimi; conseguentemente i millesimi della mia unità immobiliare nel Supercondominio ha un valore millesimale pari al 30,966% del valore detenuto nel mio Condominio.
    E' sempre e solo matematica.
    Ultima modifica di albano59; 01-04-2017 alle 21:57

  14. #13
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    Tu conosci la caratura del tuo condominio rispetto al supercondominio perché hai già delle tabelle di supercondominio se ho capito bene.
    La mia situazione è diversa: oltre al fatto che i due edifici sono stati costruiti a 5 anni di distanza l'uno dall'altro, sono diversi per conformazione, volumetria e numero di unità abitative. Il condominio dove vivo ha tre negozi al pian terreno, per esempio. A complicare le cose sotto la corte comune c'è un magazzino che sta sia sotto il condominio dove vivo che anche sotto l'altra palazzina.
    Infine, non abbiamo uno straccio di tabelle millesimali supercondominiali.

  15. #14
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    Ho capito: è una situazione molto complessa per vari motivi.

    Allora, per risolvere definitivamente, andrei a proporre una assemblea congiunta dei due Condominii.
    In quella sede deliberate tre cose:
    1) la nomina di un tecnico per redigere le tabelle millesimali supercondominiali da proporre in approvazione in una assemblea successiva, se pur nel più breve tempo possibile;
    2) approvate e/o ratificate i lavori supercondominiali che al momento vi necessitano, ma con riparto spese provvisorio vista l'indisponibilità delle tabelle supercondominiali;
    3) Detto riparto spese provvisorio sarà conguagliato e reso definitivo dall'assemblea supercondominiale solo dopo l'avvenuta approvazione delle tabelle supercondominiali proposte all'assemblea dal tecnico incaricato.
    ChannelMaster likes this.

  16. #15
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    Tu conosci la caratura del tuo condominio rispetto al supercondominio perché hai già delle tabelle di supercondominio se ho capito bene.
    La mia situazione è diversa: oltre al fatto che i due edifici sono stati costruiti a 5 anni di distanza l'uno dall'altro, sono diversi per conformazione, volumetria e numero di unità abitative. Il condominio dove vivo ha tre negozi al pian terreno, per esempio. A complicare le cose sotto la corte comune c'è un magazzino che sta sia sotto il condominio dove vivo che anche sotto l'altra palazzina.
    Infine, non abbiamo uno straccio di tabelle millesimali supercondominiali.
    Vedo che sei bene informato sia sulla Norma che sulle sentenze.

    A mio parere non hai bisogni di cercare conferme sul forum ma hai solo bisogno di agire e sai anche bene come:
    Proporre la regolarizzazione del supercondominio.
    Poichè non avete un amministratore di supercondominio, puoi convocare tu stesso l'assemblea del supercondominio seguendo il disposto dell'art. 66 mettendo all'ordine del giorno:
    - nomina amministratore supercondominio
    - incarico a tecnico di redigere tabelle millesimali del supercondominio

    Se l'assemblea andrà deserta o non si provvederà alla nomina di un amministratore, potrai rivolgerti al Giudice per la nomina di un amministratore giudiziario del supercondominio.

    Ovviamente c'è anche un rovescio della medaglia:
    se al resto dei condòmini faceva comodo risolvere le problematiche del supercondominio con accordi presi di volta in volta tra i condòmini e/o gli amministratori dei due condominii, questo sconvolgimento comporterà sicuramente un aggravio di spese (un ulteriore amministratore, un ulteriore conto corrente, una ulteriore contabilità...) per cui metti in conto anche come potrebbero cambiare i rapporti di buon vicinato tra te ed il resto dei condòmini.

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