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Spese condominiali senza rogito

  1. #1
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    Spese condominiali senza rogito

    Salve ho acquistato un box auto pertinente alla mia abitazione principale, la consegna è avvenuto a gennaio 2017, ma a tutt'oggi non è stato fatto il rogito , siamo in 80 box circa e stiamo tutti nella stessa situazione, il costruttore ci ha rassicurato che entro l'anno faremo l'atto notarile.
    Il problema è che abbiamo già avuto la convocazione alla prima assemblea condominiale e la tabella delle spese da sostenere.
    Il mio quesito, è il seguente :
    si può essere convocati in una assemblea condominiale senza essere giuridicamente proprietari al 100% e quindi sostenere spese ?
    Abbiamo solo il compromesso e null'altro.
    Eventualmente a quale norma fare riferimento?
    Come comportarsi in assemblea, far verbalizzare chi non ha ancora il rogito?
    Grazie per le delucidazioni


  2. #2
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    Citazione Originariamente Scritto da gigia74 Visualizza Messaggio
    Salve ho acquistato un box auto pertinente alla mia abitazione principale, la consegna è avvenuto a gennaio 2017, ma a tutt'oggi non è stato fatto il rogito , siamo in 80 box circa e stiamo tutti nella stessa situazione, il costruttore ci ha rassicurato che entro l'anno faremo l'atto notarile.
    Il problema è che abbiamo già avuto la convocazione alla prima assemblea condominiale e la tabella delle spese da sostenere.
    Il mio quesito, è il seguente :
    si può essere convocati in una assemblea condominiale senza essere giuridicamente proprietari al 100% e quindi sostenere spese ?
    Abbiamo solo il compromesso e null'altro.
    Eventualmente a quale norma fare riferimento?
    Come comportarsi in assemblea, far verbalizzare chi non ha ancora il rogito?
    Grazie per le delucidazioni
    Sino al rogito non siete condomini, e mi domando quale amministratore convochi all'assemblea delle persone non ancora proprietarie delle u.i., facendo si che l'assemblea sia considerata annullabile compresi i voti dei convocati non ancora condomini.

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  4. #3
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    Io direi nulla.
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  5. #4
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    Limitatamente al box, non ha senso esser convocata e partecipare all'assemblea coi millesimi del box che non è tuo.
    Vado oltre: le spese condominiali del box le paga il Costruttore fino alla registrazione del rogito.
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  6. #5
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    Quindi anche nell'ipotesi in cui il rogito venisse registrato il giorno prima dall'assemblea? Perché diventerei proprietario dal momento della registrazione e risponderei giuridicamente ed economicamente da quel momento in poi è non di cosa è successo in passato... Giusto ?

  7. #6
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    Citazione Originariamente Scritto da gigia74 Visualizza Messaggio
    Quindi anche nell'ipotesi in cui il rogito venisse registrato il giorno prima dall'assemblea? Perché diventerei proprietario dal momento della registrazione e risponderei giuridicamente ed economicamente da quel momento in poi è non di cosa è successo in passato... Giusto ?
    Esattamente. A meno che il box non aveva già un proprietario, nel qual caso saresti debitore in solido con lui anche per l'annualità precedente l'acquisto.
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  8. #7
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    Citazione Originariamente Scritto da ChannelMaster Visualizza Messaggio
    Io direi nulla.
    No, è solamente annullabile il perchè lo dice la ...

    Cassazione civile Sentenza, Sez. SS.UU., 07/03/2005, n. 4806
    ... Nell'ambito della categoria delle delibere contrarie alla legge o al regolamento condominiale, la Corte ha affermato che sono da ritenersi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o informazione in assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, ...

    Ovvero se l'amministratore invece di convocare il vero proprietario convoca chi ha firmato solo preliminare ovvero il futuro proprietario, si tratta di irregolarità nel procedimento di convocazione, ovvero secondo la cassazione, solo annullabile e non nullo.

    p.s. comunque in tutti i casi le spese condominiali, sino alla stipula del rogito spettano al proprietario, anche fosse il venditore, e non al futuro proprietario
    Ultima modifica di Tullio Ts; 08-12-2017 alle 07:55

  9. #8
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    Infatti il box è di nuova costruzione, dovrebbe provvedere (se non erro) il costruttore anche se il rogito si attuerebbe il giorno prima dell'assemblea.
    Grazie mille per le risposte esaudienti.

  10. #9
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    Citazione Originariamente Scritto da gigia74 Visualizza Messaggio
    Infatti il box è di nuova costruzione, dovrebbe provvedere (se non erro) il costruttore anche se il rogito si attuerebbe il giorno prima dell'assemblea.
    Grazie mille per le risposte esaudienti.
    Comunque l'amministratore non può convocare un NON proprietario anche se il rogito si firmerebbe al giorno prima dell'assemblea, perchè l'amministratore non può essere certo che il rogito sarà firmato.
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  11. #10
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    Comunque, aggiungo, che la ditta costruttrice quando mi ha consegnato le chiavi del box mi ha fatto sottoscrivere (su carta semplice e senza alcuna presenza di un pubblico ufficiale) quanto segue:

    Il sottoscritto xxxxxxx riceve in data odierna da parte di xxxx la consegna delle chiavi del box con relative pertinenze sito in xxxxx, acquistato in data xxx a mezzo compromesso che si ripeta integralmente........
    1) dalla data odierna decorrono i miei diritti e doveri e conseguentemente mi assumo ogni responsabilità civile e penale;
    2) la stipula del rogito notarile avverrà ddi comune accordo presso il notaio designato dalla parte venditrice entro il 31 gennaio 2017;
    3) il regolamento di tutte le parti comuni, nonché le tabelle millesimali verranno redatti a mie spese ma a cura della parte venditrice ;
    4) mi impegno a versare a semplice richiesta della x la somma per le tabelle millesimali e regolamento di condominio, il fondo di spese per l'amministratore di condominio, e la quota spettante del contributo di allacciamento ENEL, per un massimo di 250 euro.
    5) ricevo la consegna in data odierna consapevole del non avvenuto rilascio del CPI e del certificato di agibilità, che l'impresa si impegna a richiedere nel minor tempo possibile.


    ai sensi e per gli effetti degli artt. 1341,1342 del C.C. dichiaro di approvare attenta lettura espressamente per iscritto quanto indicato ai punti 1,2,3,4,5,6

    Questa dichiarazione potrebbe "incastrarmi" anche se è una scrittura privata senza la presenza di un Pubblico ufficiale quale notaio, e che comunque già la stessa riporta l'inadempimento della ditta costruttrice in quanto dichiara che il rogito sarebbe stato stipulato entro il 31 gennaio 2017?

    Posso comunque rivalermi, visto che Ufficialmente non sono ancora proprietario dell'immobile ? Su che normativa posso far valere i miei diritti?
    Siamo stati tratti in inganno ( siamo una70ina) , poiché entro un termine breve sarebbe stato stipulato il rogito..
    Grazie

  12. #11
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    Qui c'è lavoro per un legale, purtroppo!
    E' si vero che non sei proprietaria, è si vero che la firma del rogito è terribilmente sforata oltre il limite massimo pattuito, ma è anche vero che ti sei assunta e fatta carico di tutte le spese condominiali di questo box.

    Questa scrittura, comunque mi lascia perplesso per il fatto che scinde il diritto di proprietà legato al box dalle responsabilità penali e civili conseguenti al possesso del box: non sono un legale, ma nutro enormi remore proprio su questa forzata scissione fra diritti ed obblighi.

  13. #12
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    Quindi, eventualmente con un legale potrebbe essere "annullata " questa scrittura ?

  14. #13
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    Prima di sperare in così tanto e prima di avviare qualunque iniziativa, con carte alla mano andrei a raccogliere il parere di almeno un paio di autorevoli legali preavvisandoli che la consulenza a loro richiesta servirà per confronto con collega e per decidere "se" e "con chi" intraprendere un'azione legale. Una richiesta così formulata - anche se non detto - vale come richiesta di estrema limpidità e franchezza, ovvero che non ti raccontassero frottole o che non ti illudessero inutilmente.
    Se poi dopo il primo consulto sarai già soddisfatta non procedere con il secondo.

    Se la scrittura sia annullabile non lo so (solo un giudice se investito del caso, saprebbe con lieve anticipo rispetto agli altri come potrebbe orientarsi nel suo giudizio...), ma certamente la scrittura anche solo in via stragiudiziale può esser facilmente messa in discussione, ricontrattata e riformulata con caratteristiche e patti più corretti e logici.
    La vera incognita sarà se tu ed il Costruttore sarete mossi dal comune obiettivo di superare la vigente scrittura privata in essere. Ed assumerà particolare rilevanza la capacità dei vostri rispettivi legali nell'individuare una soluzione stragiudiziale al tempo stesso soddisfacente per entrambi (tu ed il Costruttore) e ben più corretta rispettosa e chiara della scrittura privata già sottoscritta.

  15. #14
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    Non so quanto sia grande il tuo box e quanti millesimi delle spese ti competano. Per un solo box, io pago circa 75 euro all’anno di spese condominiali. Vale la pena muovere un legale per un importo così esiguo in rapporto alla spesa sostenuta per l’acquisto?

  16. #15
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    Per come la interpreto, il vero problema non è il costo intrinseco annuo che comporta il box, ma l'insieme di più problematiche ben più serie delle spese condominiali annue (addossate per altro con modalità molto dubbie) come ben precisate nel #10.

  17. #16
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    Grazie mille, potresti illuminarmi di più, che tipo di problematiche serie possono insorgere? evitando di andare per le lunghe , vie legali, ecc, come potrei tutelarmi in merito...
    Che tipo di valore legale-giuridico può avere una carta semplice sottoscritta senza la presenza di un notaio?
    Inoltre al punto 2 la parte venditrice dichiara di stipulare il rogito entro il 31 gennaio 2017..
    Quindi sarebbe scaturito dalla loro inadempienza, perché se avessero rispettato i tempi sarebbe stato tutto più semplice...
    Grazie

  18. #17
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    A mio parere... stiamo parlando di una tempesta in un bicchiere.
    A mio parere, il costruttore ha fatto scrivere e controfirmare per accettazione quella lettera... al solo fine di NON PAGARE LE SPESE CONDOMINIALI dalla data della firma della lettera in poi.
    E, sempre a mio parere, stà procrastinando la stipula del rogito per raggiungere la totalità degli immobili venduti (o anche solo la maggior parte) per poi andare dal notaio a stipulare gli atti risparmiando gli euro a suo carico per le spese notarili. E' ovvio che se io (costruttore) faccio fare ad un notaio un atto di vendita al giorno sosterrò una spesa X . Se invece faccio preparare venti atti di vendita e poi faccio stipulare tutti lo stesso giorno... pagherò qualcosa di meno....
    Io la penso così....

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