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davidedb

Servitù non dichiarata in atto di vendita

Ciao a tutti,

6 anni fa ho acquistato un appartamento indipendente con affaccio su cortile condominiale di altro condominio.

 

Oggi i condomini mi dicono che le finestre che affacciano sul loro cortile sono abusive, e mi chiedono un indennizzo per sanare la cosa.

 

Detto che ora sto verificando la documentazione legata al condono richiesto per tali finestre (richiesto negli anni 80 e rilasciato nel 2007) che a detta loro non è stato fatto in maniera opportuna (loro non hanno mai dato l'assenso a queste finestre pare)

 

Posso intentare causa al venditore per aver omesso questa servitù?

Sull'atto è esplicitamente dichiarato che il bene è privo di vizi e vincoli.

 

Altra domanda, quanto potremmo chiedermi di indennizzo i condomini? Parliamo di una finestra 4mt x 3mt in un appartamento economico di zona popolare di Torino.

 

Vi ringrazio per l'aiuto

 

Davide

Tu puoi dimostrare che la finestra è lì da più di 20 anni (la richiesta di condono è del 1985, giusto? Nella stessa richiesta di condono deve anche essere indicato l'anno dell'abuso). Per cui se anche ti dovessero citare, tu puoi richiedere allo stesso giudice l'usocapione della servitù di veduta.

Ciao e grazie per la risposta, ti spiego meglio.

 

La finestra era li da quando c'è il fabbricato, quindi anni 60.

Prima la finestra era un finestrone chiuso. Poi negli anni 80 è stato richiesto di variarne l'uso facendola diventare apribile attraverso condono. Questo condono è stato poi approvato nel 2007.

I termini dell'usucapione varrebbero in questo caso?

I condomini si vogliono rifare su di noi perchè dicono che la variazione di uso (da chiusa ad apribile) è stata fatta senza la loro autorizzazione e quindi lede un loro diritto perchè ora noi possiamo vantare un diritto acquisito abusivamente.

 

Cosa ne pensi?

Nel momento in cui vi è un condono, non esiste più l'abuso.....quindi ora cosa vogliono? Dovevano eccepire la cosa al Comune che ha aprovato il condono, hanno avuto oltre 20 anni di tempo...si sono svegliati solo ora?

In entrambi i casi arrivano tardi, il condono è stato approvato e quindi è valido, dal 2007.

Vogliono conterstarlo, bene, in ogni caso anche se venisse annullato ci sarebbe l'usucapione (durata 20 anni) che mi sembra ci siano tutti, quindi avreste acquisito tale usucapione di diritto.

 

Attenzione però ai requisiti necessari dall'usucapione. Ed ovviamente dovrete provare il possesso continuato ventennale.

Loro dicono che il condono è stato fatto negli anni 80 ma è stato approvato solo nel 2007 dal comune(o sottomano la pratica), quindi possono farsi valere.

Perdonate l'ignoranza in materia da parte mia.. :-)

Si comunque si sono svegliati ora perchè in quel condominio ci sono un paio di condomini pensionati che non hanno nulla da fare nella vita e passano in rassegna chiunque si possa attaccare..

 

La cosa del condono approvato nel 2007 rende impossibile l'usucapione, o fa fede la data di richiesta del condono? (anni 80)

Loro dicono che il condono è stato fatto negli anni 80 ma è stato approvato solo nel 2007 dal comune(o sottomano la pratica), quindi possono farsi valere.

Perdonate l'ignoranza in materia da parte mia.. :-)

Si comunque si sono svegliati ora perchè in quel condominio ci sono un paio di condomini pensionati che non hanno nulla da fare nella vita e passano in rassegna chiunque si possa attaccare..

 

La cosa del condono approvato nel 2007 rende impossibile l'usucapione, o fa fede la data di richiesta del condono? (anni 80)

fa fede senza dubbio la data di richiesta, se poi il Comune ci mette 30 anni è un altro discorso. In Italia si sa come vanno queste cose -.,-

Questi ieri, con l'amministratore loro, mi hanno incentrato tutto sul fatto che fa fede la data di approvazione... Mi stai dicendo che stanno provando a raggirarmi?

Perdonami, capisco i tuoi dubbi ma un semplice esempio:

tu non paghi una bolletta del 2009...la cosa va avanti fino a che tu paghi, con interessi e quant'altro (condono).....la bolletta...è sempre del 2009......mica del 2014.

Tu semplicemente gli risponderai che, nel tuo caso, fa fede solo ed esclusivamente la data di presentazione per due motivi:

-in ogni caso l'abuso è condonato nel 2007 (quindi la causa col Comune è finita)

-dalla data di presentazione del condono ad oggi..sono passati oltre 20 anni, quindi l'usucapione è acquisito.......da almeno 10 anni........

Digli che se vogliono possono chiedere i danni ma che tu chiederai il doppio di quanto chiederanno loro per danni (se sei libero professionista meglio ancora).

Allora se tu invii la domanda di condono entro i termini stabiliti dalla legge, tu sei in regola. I tempi del Comune non fanno perdere il tuo diritto nato dalla domanda regolarmente inviata. Eventualmente le parti possono agire contro il Comune.

 

Se il condono fosse stato rigettato è un conto, ma se è stato approvato è valido.

 

In ogni caso che tu abbia fatto richiesta di condono o meno, allo stesso tempo parte il countdown dell'usucapione ventennale.

 

Quindi anche se il condono non fosse stato richiesto o bocciato, c'è sempre l'usucapione.

 

Il termine dell'usucapione può però essere soggetto a sospensione ma solo se le parti avverse hanno agito in tal senso. Se quindi la controparte ha richiesto un atto volto a bloccare questo uso abusivo allora il countdown dell'usucapione cambia, ma a quanto ho capito le parti non hanno fatto nulla legalmente parlando, ed anche ora stanno solo contestando verbalmente l'uso abusivo senza nessuna procedura pratica.

 

In ogni caso a tuo favore c'è pure una sentenza della Cassazione n. 9465/2012.

Esatto , loro non hanno fatto nulla dagli anni 80 ad oggi.

Mi hanno detto ieri quando mi hanno convocato che comunque un condono viene annullato perchè è sempre salvo diritto di terzi, e in questo caso asseriscono che il loro diritto farebbe dichiarare nullo il condono.

 

Incentrano tutto sul fatto che quando è stato richiesto il condono, loro non sono stati interpellati in alcuna maniera, e il loro regolamento di condominio non è stato allegato alla richiesta di condono, per cui è tutto nullo

 

E' fanta-legislazione quindi questa? Non ho parole....

Esatto , loro non hanno fatto nulla dagli anni 80 ad oggi.

Mi hanno detto ieri quando mi hanno convocato che comunque un condono viene annullato perchè è sempre salvo diritto di terzi, e in questo caso asseriscono che il loro diritto farebbe dichiarare nullo il condono.

 

Incentrano tutto sul fatto che quando è stato richiesto il condono, loro non sono stati interpellati in alcuna maniera, e il loro regolamento di condominio non è stato allegato alla richiesta di condono, per cui è tutto nullo

 

E' fanta-legislazione quindi questa? Non ho parole....

Per quanto riguarda il condono hanno assolutamente ragione in quanto non si possono sanare situazioni che ledono i diritti di terzi. La pratica di condono è un atto puramente amministrativo tra l'amministrazione ed il privato richiedente. A ben precisare, l'amministrazione che ha rilasciato il condono, avrebbe dovuto negarlo non avendo acquisito l'autorizzazione dei confinanti. Tutto questo è avallato da numerose sentenze di TAR e anche dal Consiglio di Stato. Poi per quanto riguarda l'eventuale acquisizione del diritto per usucapione, bisogna valutare molto bene se vi sono tutti i presupposti (anche con l'assistenza di un tecnico e di un legale) e nessuno del forum penso possa aiutarti in tal senso.

E' fantascienza. Poi mi chiedo: a che titolo ti convocano? Puoi benissimo non rispondergli, non andare e nemmeno parlarci.

Loro ritengono di essere nel giusto: perfetto, che ti facciano scrivere da un avvocato a cui, se vuoi, risponderai, altrimenti nemmeno quello.

Lasciali semplicemente perdere, non sbatterti più di tanto e non perderci la salute.

Il loro diritto andava rimostrato in corso di giudizio del condono.....l'usucapione (parliamo di un affaccio in pratica) è ampiamente acquisito dopo oltre 30 anni. Poi.....se vuoi mantenere dei buoni rapporti con loro...è semplice: digli di scrivere al vecchio proprietario...l'abuso lo avrà fatto lui, oppure che quantifichino il danno (un tecnico,non certo loro) e poi lo chiederai al tuo vecchio proprietario...che ha dichiarato il falso.

certo,sicuramente contatterò un legale e un perito per questa cosa.

Nel caso in cui quindi venisse meno questo condono io a questo punto però potrei rivalermi sul venditore immagino..

 

- - - Aggiornato - - -

 

Ok wolverine io potrei fare anche così, ma da quello che leggo, il condono a questo punto se non fosse stato fatto in maniera opportuna verrebbe meno e quindi mi troverei in una condizione di abuso.. o sbaglio?

No, nessuna condizione di abuso. Hai un condono fatto e approvato. Loro se vogliono dovranno far causa prima al Comune........

Non quale usucapione si possa invocare se il potenziale dante causa è proprietario da soli 6 anni.

In ogni caso, non credo che l'indennità eventualmente spettante sia corposa. Se i condomini pensano che valga la pena avventurarsi in cause e ctu, a mio avviso facciano pure.

Sulla prescrizione dei diritti di terzi nel condono, non mi pare essa sia limitata all'arco di tempo del rilascio della concessione, ma dal momento in cui si viene a conoscenza del suo rilascio.

Credo valga la pena precisare che il notaio non ha competenza sulla regolarità della situazione urbanistica.

 

 

 

--link_rimosso--

E che c'entra che è proprietario da sei anni? La finestra esiste da oltre 30, quindi ben oltre i 20 prescritti.

I diritti di terzi, come detto, devono essere fatti valere da chi ne ha interesse, ma con una causa, non facendo una "convocazione"...chi ti conosce? Non sono tenuto a parlare con te nè a risponderti quindi che mi "convochi".

Io rimango dell'idea di vedere, prima di ogni cosa, quanto vorrebbero.

Poi che il notaio sia responsabile o meno, è tutto da vedere. E' vero che lui certifica che ciò che sta dicendo la parte venditrice sia detto in sua presenza, ma c'è anche la sua firma su un atto e quindi anche lui certifica, eventualmente il falso......se gli fai causa non credo proprio che un notaio la passerebbe liscia. Altrimenti non vedo quale sia il senso di fare la trascrizione da un notaio, basta andare al Comune, da un ufficiale certificatore.....sarebbe la stessa cosa. Ma è pur vero che siamo in Italia........

E che c'entra che è proprietario da sei anni? La finestra esiste da oltre 30, quindi ben oltre i 20 prescritti.

I diritti di terzi, come detto, devono essere fatti valere da chi ne ha interesse, ma con una causa, non facendo una "convocazione"...chi ti conosce? Non sono tenuto a parlare con te nè a risponderti quindi che mi "convochi".

Io rimango dell'idea di vedere, prima di ogni cosa, quanto vorrebbero.

Poi che il notaio sia responsabile o meno, è tutto da vedere. E' vero che lui certifica che ciò che sta dicendo la parte venditrice sia detto in sua presenza, ma c'è anche la sua firma su un atto e quindi anche lui certifica, eventualmente il falso......se gli fai causa non credo proprio che un notaio la passerebbe liscia. Altrimenti non vedo quale sia il senso di fare la trascrizione da un notaio, basta andare al Comune, da un ufficiale certificatore.....sarebbe la stessa cosa. Ma è pur vero che siamo in Italia........

Parto dall'ultima.

 

La questione notaio-regolarità urbanistica è un consolidato. Fa parte degli aspetti che deve far approfondire il compratore, a mezzo di perizia, che non può fare il notaio per il semplice motivo che non è nè architetto, nè ingengnere o geom., etc. E tanto più che in conservatoria non emergono trascrizioni e registrazioni di concessioni in sanatoria.

 

Sull'usucapione intendo dire che il dante causa è il proprietario pro tempore, non la finestra. Siccome nell'usucapione rileva il possesso continuativo (e l'uso, bada bene), ecco lì che 6 anni non sono 20. Ovvero, il soggetto che invoca in giudizio l'usucapione deve vantare tale presupposto. Non so se valgano possesso e uso di terzi non costituiti in giudizio, anche se ex proprietari.

 

Sui diritti di terzi, sono d'accordo con te sulla sede. Ma forse stanno cercando una via transattiva, ben consci che forse il target per la via del giudizio può rivelarsi costoso e incerto, specialmente se non hanno sinora obiettato alcunchè e vista la modesta indennità che casomai potrebbe riconoscere il giudice.

Secondo me un notaio in ogni caso sarebbe ritenuto, in sede di giudizio, responsabile di un eventuale illecito. Però..sempre per una causa dovresti passare. Ne vale la pena???

Il possesso continuativo, ovvero la situazione di fatto, può essere dimostrata anche con il condono stesso che dimostra l'abuso presente dagli anni 80...ma sempre per un giudice passiamo....ne vale la pena?

Sui diritti di terzi....hanno ragione.....per questo credo che in ogni caso valga la pena sentire quantomeno la richiesta. Fermo restando che poi li chiederei, tramite avvocato, alla parte venditrice che ha dichiarato in ogni caso il falso..........

Non fossilizzarti come ti vogliono far credere sul condono: questo è un atto che il tuo precedente proprietario poteva fare ed ha fatto. Non conta il fatto che sia stato approvato nel 2007, ce ne sono una marea non ancora approvati.

Tu richiederai l'usocapione, e la pratica di condono ti serve semplicemente per dimostrare che la finestra apribile è lì da più di vent'anni. Questa documentazione è inoppugnabile e a te basta questa per ottenere l'usocapione.

Poi, il condono è stato dato salvo diritti di terzi, ma se i tuoi terzi in più di vent'anni se ne sono sbattuti dei loro diritti... direi che è giusto che li hanno persi.

Concordo in linea di principio in tutto con te lollolalla...però a volte il vicinato bisogna tenerselo buono. Ha i suoi sacrosanti diritti (secondo me in ogni caso l'amministratore non è nessuno per "convocarmi") però vedere quanto e cosa vogliono...non costa nulla...gli può sempre rispondere picche.....

Grazie a tutti per i vostri numerosi e soprattutto competenti consigli.

In questi giorni dovrei reperire tutta la documentazione riguardo questa vicenda, come ad esempio la pratica di questo famoso condono richiesto, in cui sono presenti anche alcune foto di queste finestre già da quei tempi.

 

Quello che devo ancora capire, e da questi documenti spero di riuscire a farlo, è se in realtà queste finestre negli anni 80 erano dei finestroni non apribili, che poi sono state rese apribili in un secondo momento e penso sarà importante capire quando è avvenuto questo, perchè immagino che la servitù di affaccio si crei quando una finestra è apribile.

 

Io purtroppo venendo come ultimo proprietario queste cose non le posso conoscere al momento, ma spero di chiarirmi le idee a breve.

 

Appena ho questa documentazione comunque ho già pronto anche avvocato e geometra, e vedremo cosa ne uscirà.

Vi tengo aggiornati in questi giorni

 

Grazie

Tu richiederai l'usocapione, e la pratica di condono ti serve semplicemente per dimostrare che la finestra apribile è lì da più di vent'anni. Questa documentazione è inoppugnabile e a te basta questa per ottenere l'usocapione.

Sicura?

Non sembrerebbe proprio.

 

http://www.brocardi.it/codice-civile/libro-terzo/titolo-viii/capo-i/sezione-iii/art1158.html

 

--link_rimosso--

 

Nota bene: c'è scritto "continuato e non interrotto". Difficile considerararlo continuato se lui lo possiede da solo sei anni,

Secondo me un notaio in ogni caso sarebbe ritenuto, in sede di giudizio, responsabile di un eventuale illecito.

 

Visto che insisti:

 

--link_rimosso--

Si dispensano opinioni sull'usucapione come se la cosa fosse facile come bere un bicchier d'acqua ("tu richiederai l'usocapione...."), e come se bastasse una semplice istanza.

Negando con caparbietà che col possesso da soli 6 anni sia impossibile. Ma di fronte alle evidenze sparite dalle discussioni.

 

Un pò più di umiltà non guasterebbe.

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