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  • 1 Post By albano59

Serve davvero un amministratore del SuperCond. nel MIO caso? Grazie

  1. #1
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    Serve davvero un amministratore del SuperCond. nel MIO caso? Grazie

    Sono un Rappresentante al supercondominio che conta quasi tremila proprietari e valgo 160/1000 ma la situazione che descriverò -mi fa ritenere inutile il ruolo dell'assemblea di cui faccio parte ed anche quella dell'amministatore delle parti comuni indivise. Vale la pena anticipare che negli ultimi tredici anni tale amministrazione (da noi detta "comprensoriale" ci è costato almeno 1,5 Milioni di Euro (ca. 120.000 Euro all'anno) in piccole manutenzioni, senza che si sia ottenuto un corrispondente beneficio.

    Mi riferisco ad un centro residenziale che occupa un'area quasi rettangolare di metri 200 x 500 e sul cui perimetro sorgono diciotto edifici alti sette piani. Gli edifici sono recintati e la loro proprietà si estende di qualche metro all'interno del rettangolo e non potrebbe estendersi più di tanto perchè è occupata da una strada lunga 500 metri a due carreggiate e tre aree comunali edificate, due delle quali ospitano utenza non residente ed una, assai vasta, in disuso da anni. Tre dei diciotto edifici è dotato di portici sotto i quali ci sono varie attività commerciali e di servizi oltre a banca, farmacia e studi medici. L'ingresso al complesso residenziale resta aperto h24.

    Per capire come vedo la situazione e le proposte che mi sembrano di buon senso, serve citare analizzare due normative:
    1. Il CODICE CIVILE, recentemente aggiornato dalla LEGGE 11 DICEMBRE 2012, N. 220 MODIFICHE ALLA DISCIPLINA DEL CONDOMINIO NEGLI EDIFICI, detta anche RIFORMA DEL CONDOMINIO.
    Lo si sceglie dalla pagina http://www.normattiva.it/static/codici.html
    2. il DECRETO LEGGE 30 APRILE 1992, N. 285 NUOVO CODICE DELLA STRADA (di seguito CdS).
    Lo si cerca dalla pagina http://www.normattiva.it/ricerca/semplice
    Si può seguire lo stesso procedimento per trovare il corposo DECRETO ATTUATIVO del CdS emanato con il DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 16 dicembre 1992, n. 495

    La lettura delle due normative porta a concludere che ...
    1. Molto probabilmente si può legalmente rinunciare alla amministrazione comprensoriale perché le norme sulla disciplina del condominio, prescritte dal C.C., sembrano scritte per il 99,99% dei complessi residenziali che non vivono il caso di un complesso dotato come descritto e quindi necessariamente aperto all'uso pubblico.

    2. Le norme contenute nel CdS coprono il vuoto del C.C. perché tutte le aree oggi gestite dall'amministrazione comprensoriale (la lunga strada, area giochi e poco altro) sono tutte di uso pubblico e devono essere mantenute efficienti dalla Pubblica Amministrazione (art. 2 e l'importante art.14) che ha l'obbligo di includerle nel Piano Generale del Traffico Urbano come impone l'art. 36, allo scopo di garantire la sicurezza sulle aree dove circolano veicoli, persone e animali (art.1 e 2).

    3. Propongo quindi di eliminare per sempre l'amministrazione comprensoriale e la relativa assemblea e attivare un comitato di proprietari eletti dalle assemblee condominali che manterrà i contatti con i rispettivi amministratori e con la P.A.
    Nel caso in questione non sarà più necessaria nemmeno una contabilità "comprensoriale"

    Molte grazie per l'attenzione
    Bob77


  2. #2
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    Per togliere l' amministratore del supercondominio serve semplicemente che tutti e 3000 proprietari siano d'accordo .

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  4. #3
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    Mi sa che la lunga presentazione abbia abbagliato la visione d'insieme di Peppe64
    Per togliere l'amministratore del supercondominio (amministrazione comprensoriale) basta una delibera a maggioranza dei rappresentanti di supercondominio. Necessario anche che non si verifichi più alcuna fatturazione intestata al supercondominio.

    Inutile abolire l'assemblea dei rappresentanti (per altro prevista dalla normativa) per introdurre un organo equivalente (comitato di proprietari) non legittimato dalla normativa.
    Anche senza amministratore del supercondominio, l' assemblea dei rappresentanti può benissimo mantenere i contatti con gli amministratori dei singoli Condominii.
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  5. #4
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    I rapprrsentanti deliberano la nomina non la rinuncia all'amministratore.

  6. #5
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    Grazie per le risposte. Questa volta sarà sintetico.
    Il mio obiettivo è, nei fatti, la conclusione di Albano95 ma non posso raggiungerlo con i voti in assemblea perché sono in minoranza.
    Spero di raggiungerlo se - come penso - è vero che il Codice Civile non prevede un SuperC come il mio in quanto "aperto al pubblico".
    Siccome le parti comuni indivise sono tutte usate giornalmente da utenza esterna che entra per fruire dei servi interni (banca, bar, supermercato, farmacia, 20 negozi, ambulatorio medico, asilo nido, eccetera) ecco che esiste l'obbligo del Codice della Strada (CdS) di proteggere persone, veicoli e animali su dette aree che il CdS chiama con il termine standard "strade" e assegna al proprietario l'onere di applicare il CdS, ma dice anche che - in casi come il mio - il Comune si assume il potere del proprietario. Qui abbiamo una vasta area giochi, un viale che si estende per ca. 600 metri, furgoni che scaricano merce circa 200 vetture parcheggiate nel viale. E' una strada di proprietà privata posta in un comune con più di 30.000 residenti che sono le caratteristiche necessarie per applicare l'art 37 del CdS che prescrive che una strada (il viale) sia inserito nel PGTU. Con questa clausola il Comune è obbligato a occuparsi della sicurezza, fluidità del traffico, illuminazione, vigilanza e molte altre cose che rendono totalmente inutile un amministratore interno al quartiere. Propongo un'assemblea di rappresentanti che fungano da interfaccia con la P.A. e possibilmente esperti in edilizia, urbanistica, impianti termici, telesorveglianza, relazioni pubbliche, comunicazione ...
    Forse un avvocato AMMINISTRATIVISTA mi può confermare che dato l'intervento comunale obbligatorio per il quale sto lottando con la P.A. da circa 9 anni e sinora negato (!!!), NON SI DEVE nominare una amministratore per le parti comuni indivise anche se i proprietari siano circa 1000. Chiudo e saluto chi mi leggerà. Bob77
    Ultima modifica di Bob77; 19-11-2014 alle 00:14 Motivo: errato numero di articolo del Codice della Str/ada

  7. #6
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    Il fatto che le Parti comuni vengano usate dal pubblico non fa venire memo Il supercondominio.quindi vanno applicate le norms sul condominio.

  8. #7
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    Smile Se il Comune deve occuparsi delle aree di uso pubblico...dar tutto, allora ..

    Capisco la logica di peppe64 e sarei curioso di sapere se la basa su esperienza personale.

    E' l'art.14 del Codice della Strada quello trasferisce al Comune il potere di fare tutto ciò che chiede il Codice stesso, anche se la proprietà è privata. Ma allora a che serve l'amministatore se questi deve ubbidire al C.C. e quindi, date le ZERO spese di manutenzione, dovrebbe produrre a fine anno un rapporto contabile con solo il proprio onorario?

    Per fare una manutenzione, peraltro limitata, e con un corretto comportamento, questa gestione ha prodotto dall'anno 2002 ad oggi una spesa complessiva di 1,5 Milioni di Euro, mentre il Comune tace e non ha ancora scritto un pezzo di carta nel quale dichiara di doversi o NON doversi occupare delle aree usate dal pubblico.

    http://www.condominioweb.com/forum/i...cons/icon7.png Intanto ringrazio tutti gli intervenuti.
    Ultima modifica di Bob77; 30-11-2014 alle 23:23 Motivo: errori ortografici

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