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Regolamento di condominio contrattuale - il regolamento di condominio di natura contrattuale è trascrivibile o no?

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    Regolamento di condominio contrattuale

    il regolamento di condominio di natura contrattuale è trascrivibile o no?


  2. #2
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  4. #3
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    Citazione Originariamente Scritto da annamariaz4 Visualizza Messaggio
    il regolamento di condominio di natura contrattuale è trascrivibile o no?
    Può essere trascritto ai Pubblici Registri Immobiliari (ora AdE) per renderlo opponibile ai futuri acquirenti, altrimenti rimane una scrittura privata valida solo per quelli che lo sottoscrivono, ovvero un nuovo acquirente potrà non accettare quel regolamento se lo limita nei suoi diritti previsti dalla Legge.
    Ultima modifica di Tullio Ts; 09-05-2016 alle 17:33

  5. #4
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    IO LEGGO QUESTA COSA SONO IN CONFUSIONE: Di per sé, il regolamento di condominio di origine contrattuale come atto, non è soggetto a
    trascrizione obbligatoria. L’art. 1138 c.c., a conferma di tale assunto, non prevede la
    necessità di trascrizione.
    Tuttavia, la situazione si capovolge nel momento in cui all’interno di detto regolamento
    contenga clausole limitative dei diritti soggettivi dei singoli partecipanti al condominio sui
    beni o comuni e sulle proprietà esclusive. L’impostazione della Suprema Corte è così nel
    senso di ritenere che “il regolamento in sè non va trascritto se non nei casi in cui vi siano
    clausole che - valide sotto il profilo contrattuale - producano gli effetti menzionati dall'art.
    2643 c.c. (ad es.: limitazioni in ordine al godimento della proprietà esclusiva del singolo
    condomino; limitazione a taluna soltanto delle facoltà di godimento della proprietà
    comune)” (Cass. 92/13179).

  6. #5
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    se il regolamento prevede dei divieti specifici rispetto a quanto più generalmente è previsto dalla legge, allora per poterlo rendere "attivo" e quindi oppugnabile a terzi (azione legale per mancato rispetto del divieto di destinare l'appartamento a studio, ad esempio) deve essere trascritto in modo che chiunque diverrà proprietario di quella unità immobiliare saprà quali sono i suoi limiti che sta accettando al momento del rogito notarile.
    per cui se non riporta divieti ulteriori rispetto alle leggi, non è necessaria la trascrizione.

  7. #6
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    @ annamariaz4
    Infatti per un Regolamento Contrattuale non c'è l'obbligo di trascrizione, ma vale solo per quelli che l'hanno sottoscritto, per esempio una diversa partizione delle spese rispetto all'art 1123 cc, oppure un divieto di trasformazione dell'appartamento in studio medico e/o B&B
    Ovvero per essere considerato contrattuale con quelle limitazioni e convenzioni deve essere approvato e sottoscritto da tutti i condomini all'unanimità con 1000/1000, però può succedere con il tempo che uno o più condomini vendano la loro unità immobiliare e chi l'acquisterà non avendo sottoscritto il Regolamento potrà non accettare delle norme limitative ai propri diritti, perr cui questo condomino potrà pretendere di pagare con i criteri legali e trasformare l'appartamento in studio medico e/o B&B.
    Ad evitare questo e renderlo valido anche ai futuri acquirenti sarà necessario trascriverlo e registrarlo ai P.R.I.

  8. #7
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    Buon giorno,
    il regolamento contrattuale DEVE essere trascritto nel caso stabilisca diritti a favore o contro alcuni condomini. l'obbligo della trascrizione viene per garantire la opponibilità di tali diritti a coloro che acquistino in un secondo momento un appartamento nel condominio.
    Quando non ha questi problemi può non essere trascritto e assume valore di regolamento ASSEMBLEARE.
    saluti
    Dott. Andrea Pisani

  9. #8
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    Buon giorno,
    il regolamento contrattuale DEVE essere trascritto nel caso stabilisca diritti a favore o contro alcuni condomini. l'obbligo della trascrizione viene per garantire la opponibilità di tali diritti a coloro che acquistino in un secondo momento un appartamento nel condominio.
    Quando non ha questi problemi può non essere trascritto e assume valore di regolamento ASSEMBLEARE.
    saluti
    Dott. Andrea Pisani
    Per il regolamento contrattuale non c'è l'obbligo di essere trascritto, la differenza sta che non sarà opponibile ai futuri acquirenti se non accettato all'atto dell'acquisto;

    Cassazione Civile, Sez. II, 31.07.2009 n. 17886: Il regolamento contrattuale è vincolante per l'acquirente anche se non è stato sottoscritto o trascritto presso la Conservatoria dei Registri, purchè sia stato accettato nell'atto di acquisto

  10. #9
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    Buon Giorno,
    la funzione del regolamento contrattuale è proprio quella della opponibilità a tutti, anche nel futuro, senza la necessità di rinegoziare ogni volta le clausole. Solo con la trascrizione nei registri immobiliari questo si ottiene. qualunque altro documento che non venga trascritto si sottrae alla logica contrattuale (obbligo di modifica all'unanimità ANCHE DEROGANDO, NELLE CLAUSOLE, ALLA NORMATIVA DEL CODICE CIVILE) e soggiace, per la sua modifica, alle norme del codice civile con le sue maggioranze.
    saluti
    Dott. Andrea Pisani

    - - - Aggiornato - - -

    ....Integro;
    per il regolamento contrattuale NON C'è BISOGNO DI ACCETTARE IN MANIERA ESPRESSA IL DOCUMENTO perchè atto pubblico. vale a prescindere.
    saluti
    Dott. Andrea Pisani

  11. #10
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    Buon Giorno,
    la funzione del regolamento contrattuale è proprio quella della opponibilità a tutti, anche nel futuro, senza la necessità di rinegoziare ogni volta le clausole. Solo con la trascrizione nei registri immobiliari questo si ottiene. qualunque altro documento che non venga trascritto si sottrae alla logica contrattuale (obbligo di modifica all'unanimità ANCHE DEROGANDO, NELLE CLAUSOLE, ALLA NORMATIVA DEL CODICE CIVILE) e soggiace, per la sua modifica, alle norme del codice civile con le sue maggioranze.
    saluti
    Dott. Andrea Pisani
    Sono d'accordo, e sarebbe meglio trascriverlo e registrarlo per renderlo opponibile ai futuri acquirenti, ma come hai visto non è un obbligo e sarà valido per tutti quelli che all'unanimità (1000/1000) l'hanno sottoscritto senza registrarlo, e quando uno venderà, il neo condomino, se il Regolamento non è registrato, può non accettare le clausole, mentre per gli altri firmatari il vincolo proseguirà, ovvero la responsabilità di questo sarà loro che magari per non spendere i soldi per il Notaio si sono accontentati di una scrittura privata, infatti l’art. 2702 c.c. dispone, infatti, che la scrittura privata acquista l’efficacia di prova legale (fino a querela di falso) se colui contro il quale è prodotta ne riconosce la sottoscrizione oppure se la scrittura è legalmente considerata come riconosciuta. c.c. dispone che la scrittura privata acquista l’efficacia di prova legale (fino a querela di falso) se colui contro il quale è prodotta ne riconosce la sottoscrizione oppure se la scrittura è legalmente considerata come riconosciuta.
    Ultima modifica di Tullio Ts; 10-05-2016 alle 12:49

  12. #11
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    Mi permetterei di dire anche che le massime alcune volte non fotografano appieno la situazione concreta che si nasconde nelle more del giudizio. Perchè un regolamento di condominio non trascritto acquisti valore di regolamento contrattuale è necessario che l'acquirente dichiari di riconoscerlo. Così la contrattualità è derivata e data dal rogito. Ossia il regolamento in se non è contrattuale ma lo diventa. Questo significa che un potenziale acquirente potrebbe sottrarsi al dovere di rispettarlo. Diverso è il caso di un regolamento trascritto nei registri immobiliari che è contrattuale in se senza necessità di riconoscimento. Anzi, qualora si pensi di non riconoscerlo non richiamandolo nel rogito, si commetterebbe un grave errore.
    saluti

  13. #12
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    Mi permetterei di dire anche che le massime alcune volte non fotografano appieno la situazione concreta che si nasconde nelle more del giudizio. Perchè un regolamento di condominio non trascritto acquisti valore di regolamento contrattuale è necessario che l'acquirente dichiari di riconoscerlo. Così la contrattualità è derivata e data dal rogito. Ossia il regolamento in se non è contrattuale ma lo diventa. Questo significa che un potenziale acquirente potrebbe sottrarsi al dovere di rispettarlo. Diverso è il caso di un regolamento trascritto nei registri immobiliari che è contrattuale in se senza necessità di riconoscimento. Anzi, qualora si pensi di non riconoscerlo non richiamandolo nel rogito, si commetterebbe un grave errore.
    saluti
    Un regolamento contrattuale può essere stabilito anche dopo il Rogito nessuna Legge lo vieta, perciò tutti i condomini sottoscrivendo all'unanimità un accordo e/o delle convenzioni queste acquistano un vincolo tra loro anche senza la trascrizione ai P.R.I. (ma potranno farlo recandosi tutti da un notaio), sarà come ho già detto una scrittura privata vincolante tra le parti, e potrà essere proposto anche ai futuri acquirenti, ma a differenza del RdC Contrattuale registrato, potrà non essere accettato.

  14. #13
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    quindi è trascrivibile ai sensi dell'art. 2643?

  15. #14
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    A me sembra che stiate dicendo la medesima cosa
    1) RdC Contrattuale Trascritto > è agli effetti un atto che è tacitamente valido al momento dell'acquisto, inoltre SARA' VALIDO in caso di alienazione per il/i nuovi condòmini che subentrassero.
    2) RdC Contrattuale non Trascritto > ha valenza di scrittura privata vincolante solamente per chi ne abbia accettato le condizioni nell'atto di acquisto

    - - - Aggiornato - - -

    Citazione Originariamente Scritto da annamariaz4 Visualizza Messaggio
    quindi è trascrivibile ai sensi dell'art. 2643?
    è trascrivibile se lo fa il costruttore all'inizio ante rogiti , successivamente quando, non fosse stato trascritto, se i condòmini sono tutti dìaccordo a farlo

  16. #15
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    A me sembra che stiate dicendo la medesima cosa
    1) RdC Contrattuale Trascritto > è agli effetti un atto che è tacitamente valido al momento dell'acquisto, inoltre SARA' VALIDO in caso di alienazione per il/i nuovi condòmini che subentrassero.
    2) RdC Contrattuale non Trascritto > ha valenza di scrittura privata vincolante solamente per chi ne abbia accettato le condizioni nell'atto di acquisto
    Non mi pare che diciamo la stessa cosa perchè Studio Pisani RBM dice ...
    Citazione Originariamente Scritto da Studio Pisani RBM Visualizza Messaggio
    Buon giorno,
    il regolamento contrattuale DEVE essere trascritto nel caso stabilisca diritti a favore o contro alcuni condomini.
    Il che non è vero, il regolamento contrattuale è valido anche se non è trascritto (quindi non DEVE essere trascritto) ma sarà sufficiente che tutti i condomini lo accettino con sottoscrizione, anche per i futuri acquirenti, sempre che lo accettino e lo sottoscrivano.

  17. #16
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    Citazione Originariamente Scritto da Tullio Ts Visualizza Messaggio
    Non mi pare che diciamo la stessa cosa perchè Studio Pisani RBM dice ...Il che non è vero, il regolamento contrattuale è valido anche se non è trascritto (quindi non DEVE essere trascritto) ma sarà sufficiente che tutti i condomini lo accettino con sottoscrizione, anche per i futuri acquirenti, sempre che lo accettino e lo sottoscrivano.
    uuuuu SI questo mi era sfuggito
    <il regolamento contrattuale DEVE essere trascritto nel caso stabilisca diritti a favore o contro alcuni condomini.>

  18. #17
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    Citazione Originariamente Scritto da marcanto Visualizza Messaggio
    uuuuu SI questo mi era sfuggito
    <il regolamento contrattuale DEVE essere trascritto nel caso stabilisca diritti a favore o contro alcuni condomini.>
    Se ci pensi, è possibile che in un condominio di un certo numero di condomini si mettono d'accordo tutti all'unanimità (1000/1000) p.es. di ripartire tutte le spese in parti uguali e sottoscrivono tutti l'accordo e non lo facciano trascrivere e registrare, comunque quello è un contratto valido come scrittura privata previsto all'art. 2702 c.c. e se un nuovo acquirente accetterà questo vincolo sottoscrivendolo, sarà valido e vincolante anche per lui, ma non sarà obbligato se questo accordo non è stato trascritto e registrato.

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