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mazzol

Regolamento contrattuale - come faccio a verificare che questo chiarimento corrisponde a verità?

Da mazzol,

  • #1
Inviato

Quando acquistai un appartamento, alla consegna dell'assegno in banca, alla firma dei vari documenti mi vennero consegnate parecchie carte, una il regolamento del condominio.

 

Ho sempre pensato di trovarmi di fronte ad un regolamento contrattusle e lo ho rispettato.

 

A distanza di oltre dieci anni, su iniziativa di qualche condomino desideroso di favorire l'amministratore che ha difficoltà a rispettare la parte di regolamento che lo riguarda direttamente, in una assemblea, di cui non ho trovato notizia e della quale non mi è stata fornita fino ad ora documentazione (presumo sia stata indetta mentre ero ricoverato in ospedale), è stata approvata una modifica (per mè molto importante, mentre per il resto del condominio del tutto irrilevante).

 

La "datata" delibera assembleare di cui ho avuto notizia solo ad agosto quando è stata inserita all'ordine del giorno ed approvata nonostante la mia contrarietà dichiarata è diventata operativa (ora a seguito di tale delibera desidero solo disfarmi di questo appartamento).

 

Ho fatto osservare che la modifica del regolamento contrattuale và fatta all'unanimità ... o meglio con l'accordo unanime

 

(quando si ridussero le maggioranze necessarie alla modifica la spiegazione data era .... alcuni articoli risultano assolutamente legati ad una epoca passata es. la regolamentazione della sosta delle carrozze a cavallo e la rimozione delle relative deiezioni)

 

prima di procedere alla modifica pur approvata si chiedeva una accettazione in forma scritta unanime (info letta in questi giorni in un articolo sull'argomento).

 

Alla mia osservazione l'amministratore ha prontamente chiarito che il regolamento non è contrattuale ma ordinario (interessato alla cosa ha dedicato tempo ad effetture le indagini).

 

Ora mi chiedo, visto che a seguito di questo comportamento la fiducia è diventata scarsa, come faccio a verificare che questo chiarimento corrisponde a verità?

 

Inoltre, un regolamento "quale che sia" che si accetta al momento dell'acquisto, diventa di fatto un regolamento accettato da tutti.

 

Si può certamente modificare, se sono tutti d'accordo, oppure se offre vantaggi indiscutibili,

 

modifiche formali atte solo a danneggiare qualcuno senza offire vantaggi a nessuno (se non all'amministratore che ha difficoltà a chiudere i conti per tempo, amministratore che si può cambiare con altro più attivo)

 

non dovrebbe essere possibile approvarle senza unanimità.

 

Oserei dire che anche una operazione che offre a tutti grossi vantaggi se non viene approvata all'unanimità può venire invalidata, in una sentenza del gennaio scorso alla fine di un decennale iter giudiziario un condominio venne obbligato a ripristinare il riscaldamento centralizzato abolito con una maggioranza schiacciante ma non unanime.

 

Tante regole che si accettano all'unanimità possono essere derogate, ma sempre all'unanimità, si pensi all'obbligo di coabitazione che si contrae al momento del matrimonio, nulla vieta di derogarvi, se i coniugi sono d'accordo.

 

Ma un regolamento di condominio di un palazzo al mare che da sessant'anni impone l'assemblea entro fine luglio, quando nessuno ha difficoltà a partecipare attivamente se viene modificato con scadenza 31/12 qualche problema lo pone.

 

Un tale diceva "a pensar male .... si pecca ma il più delle volte ci si azzecca"

e se fosse un sistema per escludere dal voto qualcuno ... come probabilmente avvenne con la vecchia delibera fino ad ora mai attuata e di cui continuo ad ignorare la data?

  • #2
Inviato

Fondamentalmente la sola differenza tra un regolamento assembleare e un regolamento contrattuale è la sua origine, rispettivamente prodotto: dall'assemblea e dal costruttore ovvero ex unico proprietario.

Più importante è la natura delle clausole del regolamento, contrattuali altrimenti assembleari, le prime modificabili alla unanimità le seconde a maggioranza qualificata. Differenza tra queste è il campo d'applicazione, quelle contrattuali possono limitare i diritti del singoli anche su proprietà private, le seconde in linea generale Si riferiscono alla legge interna del condominio.

Tout kourt, rendici edotti sulla clausola modificata dall'assemblea al fine di poterti aiutare.

  • #3
Inviato

"Tout kourt, rendici edotti sulla clausola modificata dall'assemblea al fine di poterti aiutare"

 

La vecchia abitudine di essere prolisso mi porta a scrivere qualcosa che 'non viene letta" per intero.

 

È stata spostata la chiusura anno sociale dal 30 giugno al 31 dicembre, assemblea entro 60 resta in vigore pertanto ci si trova entro i primi giorni di marzo .... a questa assemblea non parteciperò "mai" in quel periodo sono altrove.

 

Ora ho chiesto copia della vecchia delibera e della convocazione.

Magari il tutto è stato approvato illecitamente nelle "varie ed eventuali".

Altrimenti almeno la convocazione dovrei ricordarla.

Non è mia abitudine trascurare gli impegni assunti ma

purtroppo alle assemblee convocate improvvisamente in inverno al mare spesso non posso partecipare causa altri impegni, in genere concomitanza con altre a Milano.

  • #4
Inviato

"Fondamentalmente la sola differenza tra un regolamento assembleare e un regolamento contrattuale è la sua origine, rispettivamente prodotto: dall'assemblea e dal costruttore ovvero ex unico proprietario. "

 

e come posso sapere chi lo ha redatto? esiste una raccolta dei regolamenti contrattuali?

devono essere firmati? vi deve essere un timbro..... insomma io acquirente che ricevo fisicamente dal notaio o in sua presenza dal vecchio proprietario (credo di averlo avuto così, ma sono passati oltre dieci anni) un regolamento devo cercare il rogito e controllare cosa è stato scritto? o cercare al catasto?

L'amministratore afferma che non è contrattuale, ma come fà a saperlo?

(ho fatto la domanda ... ma al momenti nessuna risposta)s

  • #5
Inviato

Ciao, il regolamento di Condominio contrattuale lo dovresti avere allegato al rogito o comunque richiamato su di esso.

In questo modo saprai se il tuo Condominio è dotato di un regolamento contrattuale o meno.

Diversamente trattasi di regolamento assembleare.

 

Se sei in presenza di un regolamento contrattuale, la norma riguardante il giorno in cui si deve tenere l'assemblea ordinaria dell'anno, DEVE essere rispettata da TUTTI i condòmini e per cambiarla occorre l'unanimità.

 

Da quello che scrivi si evince che c'è stato un arbitrio da parte dell'amministratore e degli altri condòmini (sempre se si tratta di un regolamento contrattuale ricorda!) fallo presente con una a/r all'amministratore e, nel caso non ottemperasse alla norma dovrai ricorrere ad un avvocato il quale inizierà l'iter a tua difesa, con buone ragioni di successo, a mio avviso.

Ciao

  • #6
Inviato

Grazie Brico ..... è la risposta che cercavo, appena rientro a Milano cerco sul rogito.

 

Nel caso la modifica si riferisca ad un regolamento assembleare approvato con convinzione da un paio di condomini e stancamente, disinteressatamente dagli altri che ignoravano il disagio arrecato, per ripristinare la norma preesistente come faccio?

 

Assemblea straordinaria con xx proponenti rappresentanti il xx della proprietà o chiedo l'inserimento del ripristino alla prima ordinaria o straordinaria procurandomi in anticipo dei consensi?

 

(magari relativi al cambio amministratore che nella nomina non ha rispettato gli obblighi formali previsti dal nuovo codice)

  • #7
Inviato

Modificare il periodo di gestione condominiale non limita i diritti del singolo pertanto rientra nelle clausole regolamentari/assbleari dunque modificabili con la maggioranza dell.1136 II comma. Può anche essere trascritto nwl regolamento contrattuale ma ribadisco l'importanza della natura della clausola piuttosto dell'origine del regolamento-è possibile trovare clausole contrattuali in regolamenti assembleari, ovviamente prese alla unanimità im quel caso.

  • #8
Inviato
Modificare il periodo di gestione condominiale non limita i diritti del singolo pertanto rientra nelle clausole regolamentari/assbleari dunque modificabili con la maggioranza dell.1136 II comma. Può anche essere trascritto nwl regolamento contrattuale ma ribadisco l'importanza della natura della clausola piuttosto dell'origine del regolamento-è possibile trovare clausole contrattuali in regolamenti assembleari, ovviamente prese alla unanimità im quel caso.

Questa decisamente mi piace di meno.

 

Vedrò di ignorarla, visto che l'amministratore si è fissato sul fatto che il regolamento è assembleare e non contrattuale non deve essere molto ferrato.

 

Il regolamento corredato dalla pianta dello stabile contiene comunque una frase chiarificatrice "allegato all'atto xxxxx repertorio xxxx " ed una data 1971 ...

questo aspetto visto che la casa è di quel periodo ... lascia intendere che ci si trova davanti ad un regolamento redatto dal costruttore ...

altra bugia dell'amministratore

credo che i condomini corretti (la maggioranza ritengo) concorderanno con me che un amministratore che mente ..... và esonerato.

 

Inoltre modificare una clausola contrattusle ..... senza comunicarlo ai condomini mi sembra renda nulla la votazione (le cavolate si accettano talvolta con superficialità le modifiche ad un documento universalmente ritenuto "inviolabile" le si accettano con maggiore attenzione, ne prenderemo atto dopo il referendum costituzionale)

 

Grazie comunque

  • #9
Inviato
Questa decisamente mi piace di meno.

 

Vedrò di ignorarla, visto che l'amministratore si è fissato sul fatto che il regolamento è assembleare e non contrattuale non deve essere molto ferrato.

 

Il regolamento corredato dalla pianta dello stabile contiene comunque una frase chiarificatrice "allegato all'atto xxxxx repertorio xxxx " ed una data 1971 ...

questo aspetto visto che la casa è di quel periodo ... lascia intendere che ci si trova davanti ad un regolamento redatto dal costruttore ...

altra bugia dell'amministratore

credo che i condomini corretti (la maggioranza ritengo) concorderanno con me che un amministratore che mente ..... và esonerato.

 

Inoltre modificare una clausola contrattusle ..... senza comunicarlo ai condomini mi sembra renda nulla la votazione (le cavolate si accettano talvolta con superficialità le modifiche ad un documento universalmente ritenuto "inviolabile" le si accettano con maggiore attenzione, ne prenderemo atto dopo il referendum costituzionale)

 

Grazie comunque

Ciao, le chiacchiere, come si suol dire, stanno a zero ossia o avete un regolamento contrattuale o non lo avete.

 

Mi pare strano che l'amministratore dica che siete in presenza di un regolamento assembleare quando, invece, tu asserisci che nel rogito ci sia scritto :

 

"allegato all'atto xxxxx repertorio xxxx " ed una data 1971 ...

 

da qui già si capisce che ne avete uno contrattuale, altrimenti non ci sarebbe il richiamo all'atto ed al repertorio.

 

Perciò secondo me, prima devi verificare questoallegato, vai alla Conservatoria dei Registri immobiliari (oggi Agenzia del Territorio ) chiedi una copia e verificherai.

Se è stato registrato e trascritto, l'amministratore ha preso un abbaglio.

Glielo fai presente e lui dovrà, per forza, trarne le conseguenze ed adeguarsi.

Se non lo fa, glielo farai capire con un legale.......

Ciao

  • #10
Inviato

Nella stessa sezione in "Esercizio contabile:durata come da regolamento" viene trattato lo stesso argomento, magari può esserti utile.

  • #11
Inviato

Vi ringrazio,

 

io credo che quando un gruppo di persone, tutte assieme, in accordo o in parziale accordo decidono di accettare delle regole atte a regolamentare la vita in comune, diano origine ad un qualcosa che si può si cambiare ma vi deve essere il desiderio comune di non creare danno agli altri "amici" che condividono queste regole.

 

Se manca questo approccio al problema, se si opera per danneggiare un "amico" probabilmente qualcosa di marcio si è inserito in una struttura sana.

 

Ovviamente è comprensibile il "furto" per proprio tornaconto (ignobile ma comprensibile),

se si agisce danneggiando gli "amici" per favorire un "amministratore" in difficoltà con la gestione contabile del condominio che ha accettato liberamente di amministrare.

 

Beh questo atteggiamento non mi piace,

prima si rispettano i vicini, e solo se non si creano problemi a nessuno, si và incontro alle difficoltà dell'amministratore (cosa accettata tollerando il ritardo per un paio di anni, nella vana speranza che le difficoltà venissero superate).

 

Ora visto che non ce la fà

ho chiesto di aiutarlo a tenere in ordine quella contabilità che non riesce a far quadrare, e appena avrò il permesso,

lmi prenderò la briga di controllare fattura per fattura, che sia presente l'esborso nel cc, che risulti pagata, chiederò spiegazioni per i pagamenti fatti in assenza di fattura, l'uso arbitrario dei ticket per pagare prestazioni continuative ..... insomma un controllino costante seguito da segnalazione immediata ai condomini in caso di anomalie ....

 

in questo modo la contabilità finirà con il mantenersi aggiornata ... entro i 30 giorni dal pagamento fatto.

 

Ripeto: le modifiche alle regole che governano la vita condominiale vanno ponderate altrimenti si finisce col vivere male,

 

la regola che consente delibere a maggioranza e non ad unanimità nascono per favorire decisioni condivise da tutti anche da chi per svariati motivi si trova impossibilitato a documentarsi, a partecipare ed a conferire delega,

 

si pensi ad una opera straordinaria di lieve entità che ora viene deliberata a maggioranza, se si osserva la legge in vigore tale opera deliberata può partire "obbligatoriamente" solo in presenza dei fondi necessari al pagamento

Tutti, o la parte necessaria al primo lotto se si procede in base al SAL stato avanzamento lavori,

 

"obbligatoriamente" il fondo facoltativo è diventato "obbligatorio" nel momento in cui la delibera si può prendere a maggioranza e non con il voto unanime,

 

si può tornare al fondo facoltativo, si si può, ma la decisione "deve" tornare ad essere unanime.

 

Farò certamente le ricerche anche sulle modifiche ai regolamenti .... e probabilmente troverò lo stesso comportamento, le modifiche alle leggi vengono fatte per renderle più snelle non per comprimere i diritti di alcuni.

 

Grazie, ora premo il tasto "Invia Risposta Rapida" sapendo di mentire sulla rapidità.

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