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Alessandro8181

Problema con il codice fiscale

Buongiorno a tutti.

Sto per prendere in gestione un condominio.

Ma sorge un problema.

L'amministratore ha deciso di dimettersi ed ha consigliato all'assemblea un altro amministratore che lavora nel suo ufficio.

L'assemblea si fida e nomina amministratore questo secondo.

Ora, vedendo il verbale, non c'è traccia di firma di questo secondo amministratore, il quale, non si fa sentire da 6 mesi.

Vedendo la documentazione inoltre, mi sono reso conto che tutto ciò che viene inviato, porta la firma del primo amministratore e non del secondo che è stato nominato.

Ho parlato con un condomino e mi ha detto che il secondo amministratore non si intesta il codice fiscale finchè il primo non gli rimette apposto i conti condominiali, dice che non vuole responsabilità.

Per ora ogni documento qualsiasi esso sia viene inviato dall'ufficio del primo (lo stesso del secondo) ma con la firma del primo e non di quello che è stato effettivamente nominato.

E' stata fatta una richiesta di assemblea secondo l'art. 66.

Ora, quando procederò per riprendere la documentazione relativa al condominio e chi dovrò rivolgermi al primo o al secondo?

E il secondo, non essendosi intestato il codice fiscale non ha in realtà fatto un illecito?

 

Grazie per la cortese attenzione.

ma nel verbale il nuovo amministratore ha o non ha accettato l'incarico?

la mancanza di firma farebbe presupporre di no... per me lui NON è amministratore se non ha accettato l'incarico.

Se lo ha accettato a condizione questo deve risultare da verbale...

Sul verbale non c'è firma.

Era li presente ma non ha firmato nulla.

Io la penso come te, che in realtà non abbia accettato l'incarico.

Però nessuno dei due si è degnato di dare comunicazione, questo è il problema.

Il fatto è che la raccomandata è stata inviata al secondo, ma quindi se non ha accettato andava mandata al primo, che però si è visto bene dal dire che era lui l'amministratore ancora in carica.

Il problema è che ho paura che siccome abbiamo mandato la raccomandata all'atro dica che lui non ha ricevuto nessuna comunicazione. Però lavorano nello stesso ufficio, quindi tecnicamente è comunque consapevole della volontà dei condomini.

 

Tu che ne pensi?

Se non ha accettato l'incarico, comunicandolo, non è il vostro amministratore.

La scusa che ha addotto non stà proprio....

Sul verbale non c'è firma.

Era li presente ma non ha firmato nulla.

Io la penso come te, che in realtà non abbia accettato l'incarico.

Però nessuno dei due si è degnato di dare comunicazione, questo è il problema.

Il fatto è che la raccomandata è stata inviata al secondo, ma quindi se non ha accettato andava mandata al primo, che però si è visto bene dal dire che era lui l'amministratore ancora in carica.

Il problema è che ho paura che siccome abbiamo mandato la raccomandata all'atro dica che lui non ha ricevuto nessuna comunicazione. Però lavorano nello stesso ufficio, quindi tecnicamente è comunque consapevole della volontà dei condomini.

 

Tu che ne pensi?

normalmente a verbale viene scritto " ... viene nominato amministratore il sig. alessandro8181 che accetta ..." oppure " che accetta con riserva".

se ha accettato l'amministratore è lui, se non ha ancora sciolto la riserva (per scritto) non è l'amministratore.

se sul verbale non c'è traccia di ciò, lui non ha accettato (ancora ? ) l'incarico e il vostro amministratore è ancora il precedente.

No non c'è scritto assolutamente nulla, solo il fatto che sarebbe stato lui l'amministratore ma senza firmare il verbale.

Però ovviamente i condomini, certe cose non le sanno, e pensavano fosse quello nuovo l'amministratore. E nemmeno quello vecchio però ha detto niente.

Secondo voi che dovrei fare? Mandare un'altra raccomandata al primo amministratore sempre riferito all'articolo 66?

Oppure dovrei fare l'assemblea tranquillamente? Tanto alla fine essendo entrambi nello stesso ufficio lui era comunque consapevole della volontà di revoca del condominio?

io penso che dovete scrivere al vecchio amministratore (che per me è quello formalmente in carica e comunque al "nominato" avete già scritto) le stesse cose che avete scritto prima.

e meglio, invitarlo ad indire una nuova assemblea con all'odg revoca amministratore e nomina nuovo amministratore scrivendo bene a verbale l'assunzione di responsabilità (accetta, accetta con riserva da sciogliere entro il ... , fino a scioglimento rimane in prorogatio il sig. ....).

La dovra' richiedere ancora dal primo amministratore, dato che, non essendoci nel verbale traccia dell'accettazione del nuovo (firma del verbale o altra traccia), praticamente tale nuova nomina e' come non fosse mai avvenuta

Sul verbale non c'è firma.

Era li presente ma non ha firmato nulla.

Io la penso come te, che in realtà non abbia accettato l'incarico...

Il bicchiere può essere visto mezzo vuoto o mezzo pieno.

 

E' vero che il nuovo amministratore non ha accettato la nomina ma è vero anche che era presente all'assemblea e non ha rifiutato la nomina.

 

Per non saper ne legger ne scrivere, io chiederei la convocazione di assemblea ex art. 66 con ordine del giorno "nomina amministratore" ad entrambi.

Se nessuno risponde ci si autoconvoca, si nomina un terzo nuovo amministratore e questi contatterà l'amministratore più vecchio in carica per effettuare il passaggio di consegne.

Se cominciano a passarsi la palla dovranno chiarire loro chi dei due è in possesso della documentazione.

Leonardo 53 la pensi più o meno come me.

Siccome il "terzo" sarei io, mi dispiacerebbe fare una cosa sbagliata.

Il problema è che come hai detto si passano la palla, ma stanno pure indietro di 6 mesi e lavorano nello stesso ufficio. E' questo il problema. Si conoscono lavorano fianco a fianco. Tanto è vero che i condomini quando hanno ricevuto una lettera ad aprile (l'assemblea è stata fatta a fine settembre) c'era solo scritto che per "problemi" non si sa quali, l'amministratore (non specificando chi dei due) non ha potuto passare il conto dalle poste sua banca di riferimento, MA IL FOGLIO ERA FIRMATO DALL'EX AMMINISTRATORE!!!

Quindi uno dei due amministratori ha scritto questa lettera, e dal testo si suppone sia quello che deve entrare, perchè la variazione del conto in genere la fai quando prendi in consegna un condominio e passi il denaro alla tua banca di riferimento, ma è firmato dall'ex amministratore.

Onestamente mi sa che c'è qualcosa sotto che non capisco bene.

La cosa che mi preoccupa è cosa mi ritroverò quando prenderò gestione del condominio.

Quindi non avendola palesata, non è l'amministratore in carica. Giusto?

Mah, a questo punto faccio mandare un'altra raccomandata a quello che si suppone essere ancora in carica, cosi' ce l'hanno tutti e due, e basta così.

Penso che sia la cosa migliore, voi che ne dite?

Perchè se vado in assemblea, mi nominano, ma mandano via l'amministratore sbagliato, tecnicamente l'assemblea è oppugnabile, sbaglio?

Non ha rifiutato la nomina ma non l'ha neanche palesata... e il 1129 c.c. mi sembra abbastanza chiaro.

Meglio non rischiare e mandare richiesta ad entrambi.

Il nuovo potrebbe rigirare la frittata e dire che quando l'assemblea lo ha nominato lui ha detto a voce che accettava l'incarico.

La Norma non prevede uno specifico atto formale con il quale si debba accettare l'incarico (a voce in assemblea di nomina, con raccomandata, con telefonata ai condòmini...)

 

Io sono del parere che quando la Norma non è chiara... meglio prevenire che curare.

Con il metodo d a me suggerito è sicuro che qualsiasi scusa vogliano accampare, "i due compari" non hanno via di uscita e non possono accampare scuse a secondo del caso, del tipo:

 

1) la convocazione non è valida perchè è stata chiesta al nuovo non ancora in carica...

 

2) la convocazione non è valida perchè è stata chiesta al vecchio non più in carica...

Grazie a tutti, allora invierò una seconda raccomandata.

*

la cosa migliore è autoconvocarvi e nominare un nuovo amministratore. di pasticcioni di quella risma vi conviene disfarvene quanto prima, oltre ad eliminarli dall'affidamento di gestioni condominiali che non sanno gestire.............

la sorpresa potrebbe essere quella di dover pagare sanzioni senza nemmeno saperlo. anche perché certi amministratori fanno passare sotto voci strane come oneri fiscali condominiali multe a loro carico per omissioni, ritardi, errori ecc.ecc.

ma i bilanci li controllate? vi affidate solo al caso? sveglia..........>!!!!!!!!!!!!!!!!!

Grazie merelli!

Infatti stavo pensando come fare per non far ricominciare tutto l'iter nuovamente partendo dalla raccomandata. Ora che ho in mano fisicamente una copia del verbale, c'è scritto che l'assemblea all'unanimità elegge un secondo amministratore (e c'è scritto anche il compenso). Ora penso che siccome ci sono i presupposto per revocarlo, i condomini possano autoconvocarsi ed eleggere il nuovo amministratore. Anche perchè, ammettiamolo, se sono entrambi nello stesso ufficio, e quello che si supponeva avesse il mandato in realtà non ce l'ha, SICURAMENTE avrà detto al collega della raccomandata. E quello è talmente sciocco da non mandare almeno un misero foglio dove c'è scritto che è lui ancora l'amminsitratore?

So che questo tizio a detta di gente di altri condomini che lo hanno come amministratore è abbastanza "furbetto", vorrà impugnare l'assemblea perchè dirà che non ha ricevuto la raccomandata? Cioè aspetterà 10 giorni per fare un'assemblea inutile che lo vedrà revocato per perdere tempo? Mah....rimango perpless

Grazie merelli!

Infatti stavo pensando come fare per non far ricominciare tutto l'iter nuovamente partendo dalla raccomandata. Ora che ho in mano fisicamente una copia del verbale, c'è scritto che l'assemblea all'unanimità elegge un secondo amministratore (e c'è scritto anche il compenso). Ora penso che siccome ci sono i presupposto per revocarlo, i condomini possano autoconvocarsi ed eleggere il nuovo amministratore. Anche perchè, ammettiamolo, se sono entrambi nello stesso ufficio, e quello che si supponeva avesse il mandato in realtà non ce l'ha, SICURAMENTE avrà detto al collega della raccomandata. E quello è talmente sciocco da non mandare almeno un misero foglio dove c'è scritto che è lui ancora l'amminsitratore?

So che questo tizio a detta di gente di altri condomini che lo hanno come amministratore è abbastanza "furbetto", vorrà impugnare l'assemblea perchè dirà che non ha ricevuto la raccomandata? Cioè aspetterà 10 giorni per fare un'assemblea inutile che lo vedrà revocato per perdere tempo? Mah....rimango perpless

Sai bene che non ci si può autoconvocare senza rispettare le regole.

Ci si può autoconvocare solo dopo aver fatto regolare richiesta all'amministratore e questi non l'abbia convocata entro 10 giorni dalla richiesta.

Per questo ti consiglio di inviare la richiesta ad entrambi.

Uno dei due dovrà pur essere l'amministratore.

 

P.S.

La furbata è sempre possibile, ma almeno uno dei due dovrà esporsi.

Il mio ex amministratore convocò l'assemblea ex art. 66 entro i 10 giorni previsti, ma con data dell'adunanza da tenersi dopo 6 mesi.

Neanche la riforma ha coperto questo vuoto normativo per cui in caso di data di adunanza eccessivamente tardiva rispetto alla richiesta, ci si dovrà autoconvocare ed in caso di impugnazione argomentare al Giudice, sperando che questi comprenda.

Sai bene che non ci si può autoconvocare senza rispettare le regole.

Ci si può autoconvocare solo dopo aver fatto regolare richiesta all'amministratore e questi non l'abbia convocata entro 10 giorni dalla richiesta.

Per questo ti consiglio di inviare la richiesta ad entrambi.

Uno dei due dovrà pur essere l'amministratore.

 

P.S.

La furbata è sempre possibile, ma almeno uno dei due dovrà esporsi.

Il mio ex amministratore convocò l'assemblea ex art. 66 entro i 10 giorni previsti, ma con data dell'adunanza da tenersi dopo 6 mesi.

Neanche la riforma ha coperto questo vuoto normativo per cui in caso di data di adunanza eccessivamente tardiva rispetto alla richiesta, ci si dovrà autoconvocare ed in caso di impugnazione argomentare al Giudice, sperando che questi comprenda.

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da quello che evinco mi sembra tutto un.....casino. non si capisce nulla dei verbali se ci sono o non ci sono, se le nomine sono state fatte o non fatte e se sono regolari. tanto vale, eventualmente fatte 2 raccomandate -a questo punto-, autoconvocarsi...... in ogni caso la nomina è annullabile se non viene indicata la presenza di polizza professionale, di avere i titoli di cui all'art. 71 bis d.a. del c.c. di non avere un contrato di mandato amministrativo con il dettaglio delle spese-costi ed eventualmente da precisare il mandato, oltre che bancario e fiscale, anche per l'art. 1129 c.9 per avere investitura dettagliata e completa. diversamente e' tutto un pasticcio....

.... in ogni caso la nomina è annullabile se non viene indicata la presenza di polizza professionale...

La polizza professionale sarà pure obbligatoria per chi esercita una professione regolamentata (commercialista, avvocato...) ma non è assolutamente obbligatoria per colui che esercita la professione non regolamentata di "amministratore di condominio" salvo non sia espressamente richiesta dall'assemblea che PUO' (facoltà) subordinare la nomina alla presenza di una polizza professionale..

 

Art. 1129 c.c.

... L'assemblea può subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato...

La polizza professionale sarà pure obbligatoria per chi esercita una professione regolamentata (commercialista, avvocato...) ma non è assolutamente obbligatoria per colui che esercita la professione non regolamentata di "amministratore di condominio" salvo non sia espressamente richiesta dall'assemblea che PUO' (facoltà) subordinare la nomina alla presenza di una polizza professionale..

 

Art. 1129 c.c.

... L'assemblea può subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato...

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troppo cavilloso per i miei gusti....... a taranto probabilmente certe cose non si fanno e non si chiedono..... chissà perché a me lo chiedono sempre!!!!! ed io li precedo annunciando già nell'o.d.g. di avere tale polizza professionale, così evito domande inutili....., oltre a quella di professionista commerciale iscritto all'albo. evidentemente sono italie diverse o i miei amministrati sono più....svegli!!!!!

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troppo cavilloso per i miei gusti....... a taranto probabilmente certe cose non si fanno e non si chiedono..... chissà perché a me lo chiedono sempre!!!!! ed io li precedo annunciando già nell'o.d.g. di avere tale polizza professionale, così evito domande inutili....., oltre a quella di professionista commerciale iscritto all'albo. evidentemente sono italie diverse o i miei amministrati sono più....svegli!!!!!

Non è questione di essere cavillosi ma di dare le informazioni corrette, secondo Norma.

Tu che sei un amministratore professionista dovresti farlo per deontologia e non ti fa certo una buona pubblicità dare informazioni errate per il tuo tornaconto (soltanto perchè tu hai la polizza vuoi far credere agli altri che sia obbligatoria).

Anche a Taranto la quasi totalità degli amministratori professionisti usa preannunciare sempre, nei propri preventivi di compenso, la propria polizza professionale, come valore aggiunto e senza ulteriori costi per il condominio.

Peccato che non dicono che quella è la polizza professionale inclusa nella quota associativa e se si chiede una dichiarazione dell'assicurazione che quantifichi per quanto è assicurato quello specifico condominio... la polizza non è più gratuita.

 

Non so se a Taranto certe cose si fanno meglio o peggio che nella tua città ma so certamente quello che si fa nel mio condominio.

Nella polizza globale fabbricati del mio condominio è inclusa una garanzia accessoria di polizza professionale dell'amministratore PRO-TEMPORE con copertura di 250mila euro (per il solo nostro condominio).

Nel nostro condominio può cambiare anche un amministratore al mese ma non abbiamo bisogno di chiedere niente a nessuno perchè abbiamo già provveduto in modo ancora migliore.

Oltre alla polizza condominiale abbiamo anche un sito web con dominio di proprietà del condominio che l'amministratore PRO-TEMPORE dovrà aggiornare con quanto richiesto dall'assemblea.

E' cosa ben diversa dal sito web che molti amministratori offrono, che altro non è che il sito con il quale è collegata la software house dell'amministratore.

Anche per il sito web, se cambia un amministratore all'anno, il sito resta sempre lì (proprio come il nostro c/c bancario) e di proprietà del condominio e non si corre il rischio di perdere il sito con lo storico dei dati con il cambio di amministratore.

Non è questione di essere cavillosi ma di dare le informazioni corrette, secondo Norma.

Tu che sei un amministratore professionista dovresti farlo per deontologia e non ti fa certo una buona pubblicità dare informazioni errate per il tuo tornaconto (soltanto perchè tu hai la polizza vuoi far credere agli altri che sia obbligatoria).

Anche a Taranto la quasi totalità degli amministratori professionisti usa preannunciare sempre, nei propri preventivi di compenso, la propria polizza professionale, come valore aggiunto e senza ulteriori costi per il condominio.

Peccato che non dicono che quella è la polizza professionale inclusa nella quota associativa e se si chiede una dichiarazione dell'assicurazione che quantifichi per quanto è assicurato quello specifico condominio... la polizza non è più gratuita.

 

Non so se a Taranto certe cose si fanno meglio o peggio che nella tua città ma so certamente quello che si fa nel mio condominio.

Nella polizza globale fabbricati del mio condominio è inclusa una garanzia accessoria di polizza professionale dell'amministratore PRO-TEMPORE con copertura di 250mila euro (per il solo nostro condominio).

Nel nostro condominio può cambiare anche un amministratore al mese ma non abbiamo bisogno di chiedere niente a nessuno perchè abbiamo già provveduto in modo ancora migliore.

Oltre alla polizza condominiale abbiamo anche un sito web con dominio di proprietà del condominio che l'amministratore PRO-TEMPORE dovrà aggiornare con quanto richiesto dall'assemblea.

E' cosa ben diversa dal sito web che molti amministratori offrono, che altro non è che il sito con il quale è collegata la software house dell'amministratore.

Anche per il sito web, se cambia un amministratore all'anno, il sito resta sempre lì (proprio come il nostro c/c bancario) e di proprietà del condominio e non si corre il rischio di perdere il sito con lo storico dei dati con il cambio di amministratore.

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resto sempre dell'avviso che la vita non va complicata più di quanto già non lo sia.... uno se è grafomane per i fatti suoi ....buon per lui che ha tempo......

chiesto, non chiesto, detto, non detto..... quando c'è onestà intellettuale e trasparenza tutto il resto è un di più che non serve.

quello che scrivi è dimostrazione palese che abbiamo dei legislatori incapaci, se fossero intelligenti e capaci, oltre che dei veri lavoratori-operatori certe scemenze non le avrebbero scritte nella riforma del c.c.. tipo l'assicurazione che l'amministratore deve ogni mese, se non ogni giorno, modificare poiché il valore dei lavori e delle gestioni cambia in ragione degli incarichi per cui il valore non è mai reale ed attendibile..... a meno che uno si assicuri per un miliardi di euro.... e gratis per i condomini....

e mi fermo qui aggiungo solo che i servizi costano e i condomini non possono pretendere sempre di avere tutto gratis, anche perché molti amministratori sono furbi e......

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resto sempre dell'avviso che la vita non va complicata più di quanto già non lo sia.... uno se è grafomane per i fatti suoi ....buon per lui che ha tempo....

Certo, comprendo perfettamente che quando non si possono vendere gratuitamente ulteriori servizi oltre a quelli di cui si è già in possesso in forza di.... si diventa "grafomane".

La stessa polizza professionale "consigliata" dalla Riforma lascia il tempo che trova.

La polizza professionale copre l'errore ma non copre il danno dell'amministratore che scappa con la cassa.

Se avesse voluto far le cose per bene, il Legislatore avrebbe dovuto obbligare l'amministratore a garantire, per ogni condominio, il denaro condominiale nella sua disponibilità in quanto unico operatore sul c/c e sulla cassa che può svuotare in qualsiasi momento, magari richiedendo una fidejussione.

 

Nel mio condominio, con entrate annuali che tra quote e rendite condominiali superano i 35mila euro, in qualità di amministratore condòmino, oltre che con la mia pensione pignorabile, garantisco con un appartamento di mia proprietà del valore di circa 200mila euro, garanzie più che sufficienti per il mio solo condominio ma che risulterebbero assolutamente insufficienti se amministrassi anche soltanto 20 condominii e decidessi di scappare con la cassa.

 

... evidentemente sono italie diverse o i miei amministrati sono più....svegli!!!!!...

Visto che nella tua Italia gli amministratii sono più svegli, quali garanzie chiedono contro il furto della cassa da parte dell'amministratore?

Certo, comprendo perfettamente che quando non si possono vendere gratuitamente ulteriori servizi oltre a quelli di cui si è già in possesso in forza di.... si diventa "grafomane".

La stessa polizza professionale "consigliata" dalla Riforma lascia il tempo che trova.

La polizza professionale copre l'errore ma non copre il danno dell'amministratore che scappa con la cassa.

Se avesse voluto far le cose per bene, il Legislatore avrebbe dovuto obbligare l'amministratore a garantire, per ogni condominio, il denaro condominiale nella sua disponibilità in quanto unico operatore sul c/c e sulla cassa che può svuotare in qualsiasi momento, magari richiedendo una fidejussione.

 

Nel mio condominio, con entrate annuali che tra quote e rendite condominiali superano i 35mila euro, in qualità di amministratore condòmino, oltre che con la mia pensione pignorabile, garantisco con un appartamento di mia proprietà del valore di circa 200mila euro, garanzie più che sufficienti per il mio solo condominio ma che risulterebbero assolutamente insufficienti se amministrassi anche soltanto 20 condominii e decidessi di scappare con la cassa.

Visto che nella tua Italia gli amministratii sono più svegli, quali garanzie chiedono contro il furto della cassa da parte dell'amministratore?

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essendo pensionato, e solo quello...., lei ha tempo per scrivere come vuole e quanto vuole.

il fatto che ci siano dei ladri, non vuol dire che tutti lo siano..... nei miei confronti c'è la massima fiducia. chi solo, anche a livello di battuta, avanza dubbi sulla mia onestà e "DEFORMAZIONE PROFESSIONALE DI RAGIONIERE", li invito IMMEDIATAMENTE a trovarsi un altro amministratore. sul mio conto non ci devono essere dubbi, la contabilità è sempre a disposizione in qualsiasi ora del giorno e della notte, anche se non dispongo del sito all'uopo, basta chiedere fotocopia di tutto -magari pagando!-. certo ci sono anche amministratori che aspettano settimane per fare il passaggio delle consegne o per ritirare. ma questa è un'altra storia. da parte mia in 24/48 ore tutto è sempre pronto e disponibile..... così sono e così sono stato educato a fare.

tutto il resto non serve.

Ho rimesso mano al verbale, e rileggendolo per la terza volta c'è scritto questo:

L'assemblea accetta all'unanimità le dimissioni di X a nomina sempre ad unanimità l'amministratore Y per un compenso annuo di (numero fittizio) 1000 € in quanto esente iva. (che sappia lui chiedeva 400 euro di più). Il preventivo è in effetti quello di 1000€, ma sempre firmato dal vecchio amministratore. Cioè ha firmato il preventivo di quello che doveva entrare. Sono sconcertato.

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