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Obbligo recupero crediti Condomini morosi

  1. #18
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    Stai scherzando vero?
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    L'amministratore avrà anche l'obbligo di agire, ma l'assemblea ha l'obbligo di rendere disponibili e liquide le sostanze economiche necessarie al procedimento[...]
    L'amministratore esegue e rappresenta la volontà condominiale; senza la manifestazione della volontà condominiale l'amministratore si ritrova con le mani legate... può solo illustrare ed esplicitare le posizioni morose, ma non può intraprendere alcuna azione per rientrare delle morosità se non dispone di un avvallo assembleare in tal senso.
    Non sto scherzando e ti propongo il caso pratico.
    A fronte di una cassa condominiale a secco e con l'assemblea che nega la rata straordinaria per finanziare ed anticipare le spese necessarie per ottenere il d.i., la circostanza descritta non rappresenta forse un più che giustificato ostacolo all'operatività dell'amministratore ? O ci deve mettere gli eurini di tasca sua ??!!
    Chi mai poi si sentirà in diritto di accusare l'amministratore di grave colpa ?
    E se qualcuno anche si rivolgesse al giudice per la sua rimozione, non è forse quasi ovvio che l'amministratore farà resistenza ed opposizione al provvedimento richiesto ?
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  2. #19
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    Non sto scherzando e ti propongo il caso pratico.
    A fronte di una cassa condominiale a secco e con l'assemblea che nega la rata straordinaria per finanziare ed anticipare le spese necessarie per ottenere il d.i., la circostanza descritta non rappresenta forse un più che giustificato ostacolo all'operatività dell'amministratore ? O ci deve mettere gli eurini di tasca sua ??!!
    Chi mai poi si sentirà in diritto di accusare l'amministratore di grave colpa ?
    E se qualcuno anche si rivolgesse al giudice per la sua rimozione, non è forse quasi ovvio che l'amministratore farà resistenza ed opposizione al provvedimento richiesto ?
    Ma non è il caso di fattispecie.
    MAI e poi MAI l'amministratore ha bisogno di una delibera assembleare per poter fare decreto ingiuntivo. Il codice civile è granitico in tal senso.
    Ultima modifica di ChannelMaster; 06-12-2017 alle 15:45

  3. #20
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    Rileggendo vedo che Tecnobi non ci hai mai relazionato sullo stato della cassa condominiale, per cui al momento non ci è dato sapere a quale fattispecie ci stiamo effettivamente riferendo.

  4. #21
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    Manco per niente.
    L'amministratore è obbligato.

    "il nuovo art. 1129, IX comma, codice civile decreta che “salva espressa dispensa dell'assemblea l'amministratore deve riscuotere forzosamente i contributi anche con ingiunzione ex art. 63 disp.att. c.c., entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso”."

    - - - Aggiornato - - -



    Hanno ragione i condomini.

    - - - Aggiornato - - -



    Stai scherzando vero?

    - - - Aggiornato - - -

    http://www.studiolegalelds.it/la-rif...i-mala-gestio/
    Lo scrivi tu stesso ! " salvo espressa dispensa dell'assemblea". L'Amministratore è tenuto, esperiti i tentavivi di rito , a convocare l'assemblea e lasciare all' assemblea il decidere cosa fare.
    Una cosa è la legittimazione altra cosa è l'obbligo.
    Tieni presente che fare un D.I. costa e non poco !

  5. #22
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    Citazione Originariamente Scritto da carati Visualizza Messaggio
    Lo scrivi tu stesso ! " salvo espressa dispensa dell'assemblea". L'Amministratore è tenuto, esperiti i tentavivi di rito , a convocare l'assemblea e lasciare all' assemblea il decidere cosa fare.
    Una cosa è la legittimazione altra cosa è l'obbligo.
    Tieni presente che fare un D.I. costa e non poco !
    L'assemblea può dispensare l'amministratore nel procedere con il decreto ingiuntivo. Ma non è che l'amministratore, AL FINE di esperire il d.i. deve prima riunire l'assemblea. NELLA MANIERA PIU' ASSOLUTA.
    Il codice civile non parla di legittimazione ma di obbligo "è tenuto a...".
    Di default l'amministratore DEVE procedere anche con il decreto ingiuntivo, ovvero solo con il decreto ingiuntivo perché altri metodi forzosi di riscossione delle rate, a meno di non amministrare un condominio a Tor Bella Monaca a Roma, io francamente non ne vedo...
    Ultima modifica di ChannelMaster; 06-12-2017 alle 23:33

  6. #23
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    Dispensare dal procedere con il decreto (mi correggo).

  7. #24
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    L'art. 63 Dacc dispone "l'amministratore può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, quindi quel può non è imperativo come deve.
    Ad ogni modo se l'amministratore non ha, come già detto, disponibilità economiche per dare incarico ad un legale di procedere con decreto ingiuntivo nei confronti dei morosi, non può procedere, anche perché sarebbe costretto ad anticipare lui i soldi e la cosa non mi sembra fattibile.
    Ultima modifica di JOSEFAT; 07-12-2017 alle 17:04
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  8. #25
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    Nel mio caso la cassa è in rosso, pertanto i condomini in regola con i pagamenti dovrebbero anticipare le spese per il D. I. (tassa registro iscrizione a ruolo, marche per notifiche e, l'Acconto per l'Avvocato che dovrà redigere il D.I.).
    Per tale incombenza essendo in rosso serve una riunione che deliberi il pagamento delle dette spese tra i condomini in regola con i pagamenti(80%)? Non scordiamoci che, le controparti quasi sempre a scopo defatigatorio o altro si oppongono ai D.I. e, in tale situazione, si instaura un giudizio di merito a tutti gli effetti con costituzione in giudizio da parte del Condominio, resistenza e, ALTRE SPESE LEGALI ……….

  9. #26
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    L'art. 63 Dacc dispone "l'amministratore può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, quindi quel può non è imperativo come deve.
    Invece il comma 3 dell'art. 1130 c.c. dice:

    "(1) L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve (2): 3) riscuotere i contributi (3) ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;"

    DEVE RISCUOTERE I CONTRIBUTI;

    e al comma 9 dell'art 1129 c.c. "Nomina, revoca e OBBLIGHI dell'amministratore"

    "Salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso (8), anche ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del presente codice."

    Il combinato disposto dei due articoli prescrive L'OBBLIGO dell'amministratore a riscuotere anche con decreto ingiuntivo.
    OBBLIGO!!
    Ma che siete di coccio???

    Se la cassa è in rosso serve l'unanimità per istituire un fondo cassa morosi.
    http://www.espertorisponde.ilsole24o...-unanimita.php

    Faccio notare che se si è arrivati alla situazione del conto corrente in rosso significa che l'amministratore non ha amministrato bene: doveva attivarsi prima.

    La soluzione è: aspetta a racimolare qualche rata dei condomini che pagano e inizia con qualche d.i.
    La controparte potrà opporsi ma tu chiedi il d.i. immediatamente esecutivo.
    Ultima modifica di ChannelMaster; 07-12-2017 alle 20:32

  10. #27
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    LA MIA OPINIONE:

    Art. 63 d.ac.c.
    Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione...


    E' evidente che l'art. 63 da FACOLTA' all'amministratore ma NESSUN OBBLIGO di spiccare decreto ingiuntivo per ogni piano di riparto approvato per cui l'amministratore ha facoltà di far emettere decreto ingiuntivo anche il giorno dopo di una scadenza di quota preventiva approvata, nonostante non sia stata ancora consuntivata e prima della chiusura di esercizio.

    Art. 1129 c.c.
    ... Salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’articolo 63, primo comma, delle disposizione per l’attuazione del presente codice.


    Qui le cose prendono una piega diversa.
    Entro 6 mesi dopo la chiusura di esercizio l'amministratore è tenuto ad agire per cui questo si che è un obbligo.
    Deve agire per la riscossione forzosa (con la forza legale).
    E' sufficiente una lettera di messa in mora per poter affermare che l'amministratore ha usato la forza legale? A mio avviso no.

    L'amministratore, salvo dispensa, deve agire forzosamente e per forzosamente io intendo fino a mandare la casa all'asta se necessario, ma l'assemblea gli deve dare le risorse (liquidità) per agire.

    Ne deriva che l'amministratore, che è l'unico che sa delle morosità e che può convocare l'assemblea, deve convocarla chiedendo le risorse per agire e l'assemblea deve provvedere a fornirgliele.

    Se l'amministratore, trascorsi i 180 giorni, si limita ad una lettera di messa in mora senza convocare l'assemblea per chiedere le risorse per agire, secondo me l'amministratore è in torto marcio.

    Se l'assemblea non fornisce le risorse per agire, in torto marcio ci sta l'assemblea.

    Purtroppo a volte capita che dormono tutti, amministratori e condòmini, e ci si sveglia solo quando ci si accorge che sono state interrotte le forniture di acqua e/o gas per riscaldamento centralizzato perchè si sono accumulati debiti a causa di morosità prese sotto gamba.
    Ultima modifica di Leonardo53; 07-12-2017 alle 21:03
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  11. #28
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    Invece il comma 3 dell'art. 1130 c.c. dice:

    "(1) L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve (2): 3) riscuotere i contributi (3) ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;"

    DEVE RISCUOTERE I CONTRIBUTI;

    e al comma 9 dell'art 1129 c.c. "Nomina, revoca e OBBLIGHI dell'amministratore"

    "Salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso (8), anche ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del presente codice."

    Il combinato disposto dei due articoli prescrive L'OBBLIGO dell'amministratore a riscuotere anche con decreto ingiuntivo.
    OBBLIGO!!
    Ma che siete di coccio???

    Se la cassa è in rosso serve l'unanimità per istituire un fondo cassa morosi.
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    Faccio notare che se si è arrivati alla situazione del conto corrente in rosso significa che l'amministratore non ha amministrato bene: doveva attivarsi prima.

    La soluzione è: aspetta a racimolare qualche rata dei condomini che pagano e inizia con qualche d.i.
    La controparte potrà opporsi ma tu chiedi il d.i. immediatamente esecutivo.
    io sono uno tra quelli che sono di coccio ...

    per me "essere tenuti ad agire" significa non stare con le mani in mano, non perdere tempo, non trascurare quanto costerà il tutto, ... non significa che sono "obbligato ad emettere il d.i.".

    io "agisco" (come sono tenuto a fare) facendo telefonate, scrivendo raccomandate, scrivendo messe in mora ed ingiunzioni, convocando assemblea per decidere (perchè magari l'assemblea vuole graziare quel tizio laddove io lo castigherei) e infine eseguendo la delibera ...

    questo per me è quel che si deve fare essendo "tenuto ad agire".
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  12. #29
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    ChannelMaster, se io sono un condòmino virtuoso e tu amministratore impieghi i soldi delle rate deliberate in preventivo per scopi diversi dalle spese ordinarie... ovvero dirotti le risorse economiche raccolte per avviare le pratiche funzionali ai d.i., poi io mi imbufalirò se rimarrò al freddo o al buio perché non sono state regolarmente saldate le utenze, tanto per fare un esempio.
    Allora si che io condòmino virtuoso valuterò la effettiva negligenza dell'amministratore che ha distratto risorse economiche per scopi non autorizzati.

    La puoi girare come ti pare, ma col conto in rosso l'amministratore DEVE CHIEDERE PREVENTIVA AUTORIZZAZIONE E SOLDINI all'assemblea per procedere coi d.i. se non vuole incorrere in pesanti contestazioni o esser marchiato quale pessimo ed inaffidabile amministratore.
    Ultima modifica di albano59; 07-12-2017 alle 20:50
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  13. #30
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    Alzo le mani, avete vinto.
    Poi non vi lamentate se il condominio va in malora...
    A voi il codice civile vi fa una p****
    Bene così, per fortuna non sono amministrato da un amministratore che si comporti come dite voi (ed infatti quel condominio ha i conti in rosso).
    Ultima modifica di ChannelMaster; 07-12-2017 alle 20:55

  14. #31
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    Non abbiamo vinto noi, e non hai perso tu.
    E' che probabilmente noi abbiamo più esperienze di morosità di te: viverle non è come sentirle raccontare... perché c'è sempre il momento della tanta pazienza e del giusto tatto, poi pian piano arriva la fase della gamba tesa e se non si risolve ancora non rimane che asfaltare chi è in difetto.
    Non è mai tutto bianco o nero, e bisogna capire ed imparare a muoversi fra le infinite sfumature di grigio!
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  15. #32
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    E nel frattempo i conti vanno in rosso perché sono più i morosi di quelli che pagano (per esempio)...
    E non ho mai detto che occorre partire a spron battuto con i d.i. anzi.
    Ovvio che ci vuole gradazione nelle cose ma ho il timore che molti amministratori, che non vogliono la patata bollente, non fanno alcunché fino a che la situazione non è più sanabile (la fattispecie)...
    Alcuni amministratori addirittura ignorano le delibere assembleari per farei d.i. per non inimicarsi i morosi....
    Ultima modifica di ChannelMaster; 07-12-2017 alle 21:04

  16. #33
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    Sfondi una porta aperta...
    Un mio "amatissimo carissimo furbissimo" co-condòmino è un moroso seriale fin dall'anno 2006 (duemilasei)!
    Mi sono serviti diversi anni per sensibilizzare l'assemblea ed un cambio di amministratore da me perorato; il moroso al suo apice di celebrità era in rosso per oltre 30.000 €.
    Dopo 3 d.i. finalmente l'anno scorso è sceso sotto i 10.000 e poche settimane fa ho appreso che stava raggiungendo i -5.000. Ha il riscaldamento condominiale tagliato già da quattro anni e proprio per questo ha accelerando il saldo dell'arretrato perché so che si è stufato di pagare la stratosferica bolletta elettrica personale per le sue pompe di calore...

  17. #34
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    Morale della favola: occorre cogliere i morosi nel portafogli, ossia togliergli la sete col prosciutto (ma non quello di Parma, che è dolce) :-)
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