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Non esiste il proprietario il condominio cosa può fare?

  1. #1
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    Non esiste il proprietario il condominio cosa può fare?

    In un grosso complesso residenziale, ci si è accorti che una unità immobiliare, che per tempo si pensava fosse di proprietà di una società che si è comportata come se effettivamente ne fosse il proprietario (partecipazione alle assemblee, pagamento spese, ecc.) in effetti non è mai stata proprietaria di detta unità immobiliare, infatti a seguito di fallimento di tale società, il curatore fallimentare ha venduto tutto quanto possedeva all'interno del complesso residenziale tranne l'immobile di cui trattasi. La società fallita non si è più fatta vedere abbandonando di fatto l'unità immobiliare.
    Si sono esperite quindi delle ricerche dalla quali è emerso che quell'unità immobiliare è intestata alla società che costruì tutto il complesso, ormai non più esistente.
    Può il condominio "appropriarsi" di quell'unità immobiliare e farla diventare bene comune? Può il condominio "spalmare" i millesimi di quella unità immobiliare sulle altre in modo da poter comunque incassare la quota spese che allo stato attuale non vengono pagate da nessuno?

    Grazie


  2. #2
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    il proprietario è quello che risulta nei pubblici registri.
    se siete creditori avviate le procedure per la messa all'asta dell'immobile per recuperare i crediti o lo comprate e diventa vostro (di tutti o di alcuni) e pagherete i debiti.
    non potete spalmare i debiti su tutti.

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  4. #3
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    Grazie Paul per la risposta,
    Il problema è che il proprietario risulta essere una srl chiusa da più di 25 anni!!
    Come si fa?

  5. #4
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    Al catasto è censita come unità immobiliare di proprietà della ditta costruttrice?
    Ha una mappale subalterno ecc ?

  6. #5
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    Sì, al catasto è censita a nome della ditta costruttrice ed ha relativa particella e subalterno

  7. #6
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    non è detto che il proprietario che risulta al catasto sia quello ultimo effettivo se non sono stati fatti aggiornamenti.
    ora è automatico l'aggiornamento, ma non lo era 20 anni fa.
    bisogna fare una visura ai pubblici registri e vedere gli atti di trasferimento di proprietà dallinizio all'ultimo.
    l'ultimo è il legittimo proprietario.
    a meno di una usucapione che non so come debba essre stata registrata.

  8. #7
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    Salve,
    da quanto si capisce il proprietario è la ditta costruttrice dell'edificio. Se per qualsiasi motivo ne ha preso possesso "virtuale" l'impresa "X" che poi è fallita, se tale possesso si è protratto per 20 anni potrebbe esserci stato usucapione.
    In teoria potrebbe essere così, il problema sta nel fatto che il curatore fallimentare (che sicuramente avrà analizzato tale ipotesi) non ha considerato il bene di proprietà dell'impresa fallita. Quindi bisognerà capire perchè non l'ha considerata di proprietà e se il bene di fatto resta della ditta costruttrice che ormai non esiste più allora il bene potrà essere usucapito dal condominio.

    Cordiali saluti.

  9. #8
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    Certo ma solo tra 20 anni .direi che se non c'è un proprietario (o aventi causa) l'immobile diventa dello Stato

  10. #9
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    Un'accurata ricerca presso il Tribunale potrà far emergere la realtà dei fatti, visto che da quanto descrivi, sicuramente v'è stato qualche inadempimento riguardante le formalità presso i pubblici registri immobiliari.

  11. #10
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    Grazie a tutti per gli interventi ed i preziosi consigli,
    non sono state fatte ricerche né presso la conservatoria degli atti né al Tribunale e pur pensando che il curatore fallimentare abbia già lui eseguito tali ricerche, faremo in modo di andare a vedere sia al tribunale che alla conservatoria immobiliare.
    Purtroppo ci troviamo con questo immobile, che tra l'altro ha un valore millesimale alto, al quale vengono ogni anno attribuite delle quote da pagare che però non paga nessuno e ci si ritrova nel giro di pochi anni con un ammanco di cassa abbastanza consistente e con dei fornitori che non possono essere pagati, oltre ad avere all'interno del complesso un immobile completamente abbandonato, con infissi divelti e molto danneggiato all'interno.
    Nell'ultima assemblea è stato deliberato (e non so fino a che punto sia valida tale delibera) di chiudere con un fabbro tutte le porte e finestre di accesso al locale perché pericolante e per l'igiene del complesso.

  12. #11
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    Citazione Originariamente Scritto da IOcondominio Visualizza Messaggio
    Grazie a tutti per gli interventi ed i preziosi consigli,
    non sono state fatte ricerche né presso la conservatoria degli atti né al Tribunale e pur pensando che il curatore fallimentare abbia già lui eseguito tali ricerche, faremo in modo di andare a vedere sia al tribunale che alla conservatoria immobiliare.
    Purtroppo ci troviamo con questo immobile, che tra l'altro ha un valore millesimale alto, al quale vengono ogni anno attribuite delle quote da pagare che però non paga nessuno e ci si ritrova nel giro di pochi anni con un ammanco di cassa abbastanza consistente e con dei fornitori che non possono essere pagati, oltre ad avere all'interno del complesso un immobile completamente abbandonato, con infissi divelti e molto danneggiato all'interno.
    Nell'ultima assemblea è stato deliberato (e non so fino a che punto sia valida tale delibera) di chiudere con un fabbro tutte le porte e finestre di accesso al locale perché pericolante e per l'igiene del complesso.
    Ma è un locale sul piano strada?
    Se non riuscite a venirne a capo, perchè non risanarlo alla meno peggio ed utilizzarlo come sala condominiale, deposito (anche facendo delle strisce a terra per utilizzarlo ognuno come ripostiglio)...
    Intanto riproporzionate i millesimi a mille escludendo il locale, tanto sempre a voi tocca pagare le spese.....
    poi tra 20 anni... richiedete l'usocapione

  13. #12
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    Incaricate uno scafato legale per commissionargli approfondite ricerche e per valutare la fattibilità già oggi e tramite tribunale dell'acquisizione per usucapione di quella u.i.
    Io ho compreso che da almeno 25 anni il vero e reale proprietario non vi è noto e non si è mai manifestato...

  14. #13
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    Il condominio non può usucapire nulla visto che non ha posseduto detto immobile . Potra' farlo tra 20 anni sempre se da oggi ne entrera' in possesso .
    Ultima modifica di peppe64; 05-10-2015 alle 20:10

  15. #14
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    Ritengo che sarà da dimostrare (a carico di terzi) anche che il Condominio non ha posseduto detto immobile. Stando a quanto riferito in discussione mai nessuno ha esibito titolo appropriato per vantare il possesso di questo immobile, quindi il Condominio potrebbe ritrovarsi nella condizione di procedere con l'acquisizione per usucapione anche subito o fra qualche anno, non necessariamente fra 20.
    Chi mai, se non il reale proprietario (se esiste e se interessato), può sostenere il contrario di quanto potrebbe affermare il Condominio ? Il costruttore è estinto, il condòmino apparente è fallito e si è fatto di nebbia.
    Uno "scafato legale" suggerito in precedenza non era un mero formalismo...

  16. #15
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    Certo ma dovra' dimostrare di aver posseduto l'immobile per 20 anni ( direi un po difficile tenendo conto che da documentazioni condominiali di anni e anni risulta che l'immobile era posseduto da altro soggetto e non dal condominio ) .
    Ultima modifica di peppe64; 05-10-2015 alle 21:09

  17. #16
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    Lasciate stare discorsi come l'usucapione e/o altro che sinceramente mi sembra un discorso azzardato........qua il discorso è solo uno dare incarico ad un legale di visionare lo stato delle pratiche e accertare la reale proprietà di questo appartamento

  18. #17
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    Lasciate stare discorsi come l'usucapione e/o altro che sinceramente mi sembra un discorso azzardato........qua il discorso è solo uno dare incarico ad un legale di visionare lo stato delle pratiche e accertare la reale proprietà di questo appartamento
    Se si accerta che la proprietà è di un decuis senza eredi, (o peggio ancora, di un erede nullatenenete al quale si dovrà fare "escussione immobiliare") chi ne ha interesse (il condominio) dovrà cominciare una pratica burocratica infinita per far si che lo STATO diventi proprietario e si faccia carico degli oneri.
    Nel frattempo nessuno usufruirà di quel bene ed il condominio continuerà a pagare le spese.

    Pagare per pagare, in mancanza di proprietario reale non è meglio cercare anche di usufruirne comportandosi da futuri "usocapienti"?

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