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Mutui/Finanziamenti Condominiali

  1. #1
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    Mutui/Finanziamenti Condominiali

    Buongiorno a tutti,
    questa è una domanda ostica a cui non ho saputo dare risposta certa.

    Mutui/finanziamenti a livello condominiale:

    - Ipotecario o Chirografario

    - Quorum deliberativo

    - Firme di tutti i condomini

    - Tutela del singolo condomino in caso di inadempienti

    Grazie a tutti anticipatamente.


  2. #2
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    Studio AQuattro Amministratore di condominio L'avatar di Fabrizio Togni
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    A dire la verità non è una domanda mancando il punto interrogativo....
    Però volendo interpretare:
    - l'ipotecario è praticamente impossibile in quanto sarebbe necessario andare dal notaio, pertanto rimane il chirografario
    - Quorum 1000/1000
    - Firme dei condomini sul verbale e sicuramente la banca vorrà la fidejussione da parte di tutti i condomini.
    - Se la banca vuole la fidejussione è evidente che non ci potrà essere tutela per il singolo condomino
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  4. #3
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    Staff Moderatore Geometra L'avatar di Mario Pessina
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    Quando si può stipulare un mutuo condominiale?

    Il mutuo è una forma di finanziamento che può essere richiesta non solo da un singolo privato per l'acquisto o la ristrutturazione di una casa, ma anche da un intero condominio, quando bisogna far fronte alle spese per la manutenzione periodica delle parti comuni e queste sono particolarmente ingenti, per cui facendo ricorso ad un prestito è possibile renderle più leggere.

    I condomini possono quindi stipulare in tal caso un mutuo iscrivendo un'ipoteca sulle parti comuni dell'edificio da ristrutturare che diventano garanzia per la banca o la società finanziaria. Si tratta di quelle parti come l'androne, il cortile, il giardino, i vani tecnici, ecc.

    Per stipulare un mutuo ipotecario è necessaria l'unanimità dei votanti in assemblea condominiale, a meno che i lavori non siano necessari per la ricostruzione o il miglioramento del bene comune.
    In tal caso, in sede di votazione, è sufficiente la maggioranza dei condomini, che rappresentino almeno i due terzi dei millesimi di proprietà. Ciò ai sensi dell'art. 1108, ultimo comma, del codice civile, applicabile anche al condominio in virtù del richiamo operato dall'art. 1139 c.c..

    In alternativa è anche possibile stipulare un mutuo chirografario, quindi simile ad un prestito ad personam, che non prevede un'ipoteca sull'edificio, ma un'altra forma di garanzia, come ad esempio la stipula di un'assicurazione sulla casa.

    In questo caso è necessaria sempre l'unanimità dei votanti in assemblea. Anche la scelta della cifra da richiedere, del tasso d'interesse da applicare o della periodicità di rimborso delle rate, deve essere deliberata all'unanimità, per cui molte volte la pratica diventa lunga e difficile, per l'inevitabile difficoltà di trovare un accordo tra tutti i condomini. Le difficoltà aumentano con l'aumentare del numero dei condomini, per cui è più frequente che questa scelta venga fatta per lavori su piccoli condomìni.



    Il mutuo condominiale chirografario può essere stipulato mediante la firma dell'amministratore pro tempore che rappresenta la totalità dei condomini.

    Purtroppo, però, le somme che è possibile finanziare con questo tipo di mutuo non sono particolarmente elevate, viste le minori garanzie, e si aggirano di solito intorno ai 100.000 euro. La durata non è in genere superiore ai 72 mesi (6 anni). I tassi applicati sono pertanto più simili a quelli di un prestito a lungo termine che a quelli di un mutuo vero e proprio.

    Le spese per il rimborso del mutuo saranno poi ripartite tra i condomini in base ai millesimi di proprietà, trattandosi di un intervento relativo a un bene comune.

    Per qualunque tipo di mutuo si decida di stipulare, comunque, la decisione deve essere presa in sede assembleare e non può essere stabilita autonomamente dall'amministratore, come per una normale spesa di gestione.


    Caratteristiche del mutuo condominiale

    Le regole per un mutuo condominiale sono in genere simili a quelle di un mutuo stipulato da un privato.

    Il tasso d'interesse di un mutuo condominiale, che viene stabilito alla firma del contratto, può essere fisso, variabile o misto. Quest'ultima alternativa è quella preferibile, perché permette di bilanciare pregi e difetti dell'uno e dell'altro sistema.

    Anche il piano di ammortamento, cioè la modalità di restituzione delle rate, può essere di vari tipi. Se il mutuo è stipulato al tasso fisso, le rate saranno tutte uguali. Nel caso del tasso variabile, invece, varieranno a seconda del tasso in vigore.

    I parametri da stimare per valutare l'onere di restituzione all'istituto di credito sono:
    - lo spread, che misura il ricarico e varia da banca a banca;
    - il TAN, tasso annuo nominale, che fa riferimento solo al tasso d'interesse annuo;
    - il TAEG, il tasso annuo effettivo globale, che comprende non solo il tasso d'interesse, ma anche le spese relative da pagare.

    Ma, complessivamente, nel costo del mutuo, bisogna considerare tutta una serie di altre spese:
    - le spese di istruttoria;
    - le spese per la perizia redatta dal tecnico incaricato dalla banca;
    - le spese notarili;
    - eventuali spese di gestione;
    - le spese per la stipula di una polizza assicurativa da scoppio e incendio del fabbricato.

    Il mutuo condominiale presenta le caratteristiche di portabilità, nel senso che, nel caso in cui le condizioni siano ritenute non più convenienti, il condominio mutuatario può rinegoziarlo con la stessa banca o trasferirlo, mediante surroga, ad una banca con condizioni più favorevoli.(lavorincasa.it)
    Ultima modifica di Mario Pessina; 06-05-2015 alle 22:21
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    Frustra fit per plura quod potest fieri per pauciora- E' inutile fare con più, ciò che può essere fatto con meno (Rasoio di Ockham)
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  5. #4
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    Vi ringrazio ragazzi ero anche io delle vostre opinioni in materia ed ho trovato anche un ottimo riscontro dell'ANACI sull'argomento.

    P.s. Togni hai ragione mi sono dimenticato i punti di domanda ma ci siamo capiti lo stesso

  6. #5
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    Utente gold Amministratore di condominio L'avatar di remejo
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    Questa banca rilascia finanziamenti al condominio in 4 anni con restituzioni mensili per le manutenzioni delle parti comuni. Serve solo delibera a maggioranza. I tassi sono molto interessanti. https://www.ubibanca.com/Conto_Condominio_imprese
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  7. #6
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    Citazione Originariamente Scritto da remejo Visualizza Messaggio
    Questa banca rilascia finanziamenti al condominio in 4 anni con restituzioni mensili per le manutenzioni delle parti comuni. Serve solo delibera a maggioranza. I tassi sono molto interessanti. https://www.ubibanca.com/Conto_Condominio_imprese
    Ciao Remejo grazie per il suggerimento, per le proposte bancarie ho già visionato varie banche (tra l'altro la UBI la conosco bene)............ma la domanda è "serve solo la delibera maggioranza" sì ma quale maggioranza?.................come dicevano prima Pessina e Togni a seconda della tipologia di mutuo vi sono maggioranze specifiche e prassi da seguire, ho visionato vari siti bancari e loro la fanno troppo semplice..........alla fine gira che rigira serve il consenso unanime.

  8. #7
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    Concordo con il tuo pensiero MIChris, credo anch'io che come chiaramente spiegato da Mario Pessina occorre quasi sempre l'unanimità e che le banche quando vogliono "finanziare mutui" scendono a qualunque compromesso al contrario quando non vogliono "finanziare mutui" neanche se hai l'unanimità e la firma di garanzia di tutto l'albero genealogico di tutti lo concederanno.

    Bisognerebbe valutare sempre che ci sia il consenso unanime perché, a mio avviso, nell'eventualità si decida a maggioranza e si stipuli il mutuo e che a garanzia si spicchi ipoteca sulle parti comuni, chi non è d'accordo e si oppone denunciando il fatto che si è leso il suo diritto di proprietà secondo voi il giudice gli da torto.....? Io credo che con le leggi attuali sarà difficile affermare il contrario e di sicuro la sua opposizione sarà accolta.
    Ma ripeto è solo un mio pensiero.
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  9. #8
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    Utente gold Amministratore di condominio L'avatar di remejo
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    Citazione Originariamente Scritto da Sasa' Visualizza Messaggio
    Concordo con il tuo pensiero MIChris, credo anch'io che come chiaramente spiegato da Mario Pessina occorre quasi sempre l'unanimità e che le banche quando vogliono "finanziare mutui" scendono a qualunque compromesso al contrario quando non vogliono "finanziare mutui" neanche se hai l'unanimità e la firma di garanzia di tutto l'albero genealogico di tutti lo concederanno.

    Bisognerebbe valutare sempre che ci sia il consenso unanime perché, a mio avviso, nell'eventualità si decida a maggioranza e si stipuli il mutuo e che a garanzia si spicchi ipoteca sulle parti comuni, chi non è d'accordo e si oppone denunciando il fatto che si è leso il suo diritto di proprietà secondo voi il giudice gli da torto.....? Io credo che con le leggi attuali sarà difficile affermare il contrario e di sicuro la sua opposizione sarà accolta.
    Ma ripeto è solo un mio pensiero.
    A me hanno chiesto il verbale a maggioranza 500 millesimi. Hanno erogato un finanziamento di 50.000 euro senza problemi con restituzione in 4 anni. Bisogna solo avere il conto corrente condominiale presso di loro.
    Si chiama: Prestito chirografario condominio. Nelle note scrivono: :-)" a discrezione della banca possono esssere richieste ulteriori garanzie"
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  10. #9
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    A me hanno chiesto il verbale a maggioranza 500 millesimi. Hanno erogato un finanziamento di 50.000 euro senza problemi con restituzione in 4 anni. Bisogna solo avere il conto corrente condominiale presso di loro.
    Si chiama: Prestito chirografario condominio. Nelle note scrivono: :-)" a discrezione della banca possono esssere richieste ulteriori garanzie"
    Appunto ho visto anche io che loro chiedono la delibera presa con maggioranza qualificata, ma visto che a me non interessa solo accedere al credito ma anche tutelare tutti i condomini anche perché nel caso specifico sto parlando di cifre molto importanti (€ 500.000,00 circa) e voglio avere le maggioranze corrette e tutte le tutele legali possibili in caso di mancati pagamenti e/altro.

  11. #10
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    Studio AQuattro Amministratore di condominio L'avatar di Fabrizio Togni
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    Questa banca rilascia finanziamenti al condominio in 4 anni con restituzioni mensili per le manutenzioni delle parti comuni. Serve solo delibera a maggioranza. I tassi sono molto interessanti. https://www.ubibanca.com/Conto_Condominio_imprese
    Una delibera del genere presa a maggioranza è una delibera nulla
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  12. #11
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    A me hanno chiesto il verbale a maggioranza 500 millesimi. Hanno erogato un finanziamento di 50.000 euro senza problemi con restituzione in 4 anni. Bisogna solo avere il conto corrente condominiale presso di loro.
    Si chiama: Prestito chirografario condominio. Nelle note scrivono: :-)" a discrezione della banca possono esssere richieste ulteriori garanzie"
    Nell'esempio da te citato la banca si comporta da fornitore.
    E' facile erogare un prestito 50.000 al condominio proprietario di un edificio che probabilmente vale 10 volte la somma erogata.
    Con il contratto firmato dall'amministratore c'è un debitore che è il "condominio" ed un creditore che è la "banca".
    Comunque vada... sarà un successo per la banca perchè potrà esigere il credito dal condominio, cominciando dall'escussione ai morosi e terminando con l'escussione ai virtuosi.
    I contrari potranno anche far valere la nullità, rivalendosi su chi ha deliberato e stipulato il contratto.
    - Pagherà l'amministratore?
    - Pagheranno i condòmini favorevoli?
    - La storia sarà definita dopo 10 anni di via-crucis in Tribunale?

    Io, a scanzo di equivoci agisco così:
    Ciascuno provvede a versare la sua quota.
    - chi ha disponibilità di denaro versa subito risparmiando gli interessi
    - chi non ha disponibilità versa subito (salvo i tempi tecnici di finanziamento) chiedendo un prestito ad una banca, ad una finanziaria, ad un parente...

    Solo dopo che TUTTO il denaro è nella disponibilità del condominio si firmerà il contratto d'appalto.
    Solo in questo modo viene garantita la "responsabilià parziaria" e si evitano problematiche future.
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  13. #12
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    Nell'esempio da te citato la banca si comporta da fornitore.
    E' facile erogare un prestito 50.000 al condominio proprietario di un edificio che probabilmente vale 10 volte la somma erogata.
    Con il contratto firmato dall'amministratore c'è un debitore che è il "condominio" ed un creditore che è la "banca".
    Comunque vada... sarà un successo per la banca perchè potrà esigere il credito dal condominio, cominciando dall'escussione ai morosi e terminando con l'escussione ai virtuosi.
    I contrari potranno anche far valere la nullità, rivalendosi su chi ha deliberato e stipulato il contratto.
    - Pagherà l'amministratore?
    - Pagheranno i condòmini favorevoli?
    - La storia sarà definita dopo 10 anni di via-crucis in Tribunale?

    Io, a scanzo di equivoci agisco così:
    Ciascuno provvede a versare la sua quota.
    - chi ha disponibilità di denaro versa subito risparmiando gli interessi
    - chi non ha disponibilità versa subito (salvo i tempi tecnici di finanziamento) chiedendo un prestito ad una banca, ad una finanziaria, ad un parente...


    Solo dopo che TUTTO il denaro è nella disponibilità del condominio si firmerà il contratto d'appalto.
    Solo in questo modo viene garantita la "responsabilià parziaria" e si evitano problematiche future.
    Guarda Leonardo anche io scanso equivoci agire come da te riportate ma purtroppo bisogno tenere conto di varie problematiche in quanto:

    - Si parla di MEZZO MILIONE DI EURO quindi tantissimi soldi
    - Le opere sono urgenti ed è difficile ottemperare ai disposti dell'art. 1135 c.c.
    - Tanti condomini vogliono accedere al mutuo per finanziare l'opera e io non posso dirgli no a prescindere (anche perché le banche a cui hanno chiesto sostengono la fattibilità addirittura con semplice delibera con maggioranza qualificata) quindi devo spiegare loro cosa porterebbe questo tipo d'azione e al contempo dobbiamo effettuare tali lavori cercando di tutelare gli interessi di tutti........

    In ogni caso vi ringrazio tutti per le vostre risposte che sicuramente mi hanno quantomeno chiarito la situazione

  14. #13
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    Utente d'onore+++ Amministratore interno L'avatar di Leonardo53
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    ... - Tanti condomini vogliono accedere al mutuo per finanziare l'opera e io non posso dirgli no a prescindere (anche perché le banche a cui hanno chiesto sostengono la fattibilità addirittura con semplice delibera con maggioranza qualificata) quindi devo spiegare loro cosa porterebbe questo tipo d'azione e al contempo dobbiamo effettuare tali lavori cercando di tutelare gli interessi di tutti........
    A questo punto, da me si dice "attacca il ciuccio dove vuole il padrone", non prima, però, di aver spiegato in assemblea i rischi che corrono i favoreveli in quanto se la cosa non va a buon fine i contrari potrebbero invocare la "nullità" della delibera ed il risarcimento dei danni (anche gli interessi bancari).
    Vorrei proprio vedere poi quanti saranno i favorevoli e quanti si tireranno indietro.

  15. #14
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    Una domanda io dovrei chiedere un finanziamenti per un ammodernamento di un 'ascensore circa 40.000 euro le maggioranze che servono sono 500 millesimi?

  16. #15
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    L'accensione di un mutuo comporta per l'istituto di credito l'iscrizione di un'ipoteca sull'immobile a garanzia del prestito concesso. Ne caso di un condominio non è ipotizzabile l'ipoteca sull'intero palazzo, in quanto gli appartamenti sono di proprietà privata, ma solo, appunto, sui singoli appartamenti. E' quindi necessario che per accendere un mutuo in favore del condominio tutti i proprietari siano d'accordo, in quanto qualunque delibera presa senza l'unanimità non avrebbe alcun valore. Sono previsti anche finanziamenti bancari diversi dal mutuo, ma anche in questo caso sono richieste specifiche garanzie, con la possibilità per l'istituto di credito, inserita nel contratto, di rivalersi sull'intero condominio se qualcuno non paga le rate. Motivo per cui anche in questo caso è richiesta l'unanimità dei consensi. (21 settembre 2012 finanza.it)


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  17. #16
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    Buongiorno

    in relazione a questo argomento vi pongo un quesito che è necessario per risolvere una questione condominiale.
    Nel caso in cui l'assemblea condominiale deliberi un finanziamento chirografario in capo al condominio raggiungendo le maggioranze richieste (per me in caso di ristrutturazione è necessario il voto della maggioranza che rappresenti i 2/3 del condominio come sancito dall'art 1108 cc, ma per l'amministratore solo il 50+1 dei millesimi) il condomino contrario è libero di non aderire al mutuo e pertanto versare interamente la sua quota senza interessi?
    Sul punto delle maggioranze sono disposto, per quieto vivere a evitare conflitti anche perché non sono riuscito a trovare giurisprudenza, ma sull'aspetto del pagamento preferirei saldare subito la mia quota evitando un impegno al versamento delle rate di 6 anni.
    L'amministratore su quest'ultimo punto è scettico e sostiene, previo parere al legale, che non sia possibile scindere i pagamenti dei condomini e pertanto tutti saremmo obbligati a aderire al finanziamento.

  18. #17
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