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Modifica e status del Regolamento condominialea

Buonasera a tutti, cito il caso reale

 

Regolamento vecchio (1992) CONTRATTUALE ma modificato nel 1993-1994 con delibera assembleare (con maggioranza ex-art. 1136) nella parte riguardante la gestione interna (obblighi e divieti, orari per i giochi dei bambini, divisione delle spese,....); purtroppo non c'e' piu' traccia del verbale d'assemblea

 

- essendo "contrattuale" non ci voleva l'unanimita ? se si, e' ancora possibile invalidare in qualche modo la delibera ?

 

Si vuole riscrivere tutto il regolamento per inglobare le nuove disposizioni della Legge 220/2012 (carica amministratore, tenuta animali, nuove maggioranza, ecc....) e regolare diversamente la suddvisione delle spese condominiali, l'amministratore sostiene che serve l'unanimita'

 

- dal momento che e' stato gia' modificato (validamente o meno), il regolamento e' ancora CONTRATTUALE e non forse ASSEMBLEARE per

cui serve solo la maggioranza del nuovo art. 1136 - in seconda convocazione maggioranza degli intervenuti + almeno 1/3 dei millesimi) ?

- una volta approvato (unanimita' o meno) manterra' lo status di CONTRATTUALE o assumera' quello di ASSEMBLEARE ?

 

Grazie per gli utili consigli

In linea di massima si deve verificare che tipo di norma sia stata modificata, se regolamentare o contrattuale. Se la norma, anche contenuta in un regolamento contrattuale, è di natura regolamentare basta la maggioranza prevista dall'art. 1136 c.c.,viceversa, se contrattuale, ci vuole l'unanimità.

Questa è la prima verifica da effettuare... il resto è consequenziale...

Grazie del parere Giovanni. Provero' a chiarire sintetizzando la questione.

 

Sono proprietario di un box di nuova costruzione acquistato nel '92 direttamente dal costruttore (che ha fornito anche il regolamento), con box in sovrannumero rispetto agli appartamenti; i box sono interrati rispetto al piano stradale cui si accede con una rampa e pedonalmente dall'esterno tramite una scala a chiocciola dedicata. A livello stradale il giardino condominiale copre la zona box. NON sono residente NE ho domicilio nel condominio.

 

Il regolamento CONTRATTUALE stabiliva che i proprietari dei box NON RESIDENTI erano esentati dal pagamento delle spese per conduzione, irrigazione e manutenzione ordinaria o straordinaria del giardino, inoltre dovrebbero contribuire alla manutenzione straordinaria del lastrico (o soffitto come volete chiamarlo) solo per la parte dalla soletta in giu'; tali proprietari, anche me quindi, hanno divieto di accesso alle parti comuni quali, l'ascensore, l'ingresso principale, il giardino, le scale interne dell'edificio (tutto sancito dal regolamento CONTRATTUALE).

 

L'assemblea, con quella delibera, ha esteso il pagamento delle spese citate a tutti sostenendo, dietro parere di un avvocato interpellato "ad hoc" che, essendo il giardino facente funzione di tetto ai box, tutti devono contribuire secondo le rispettive quote di proprieta'. Non essendoci la copia della delibera non e' possibile stabilre oggi se e' stato modificato anche l'articolo sul divieto di accesso.

 

Gia' questo pone un problema; se il divieto permane come posso essere chiamato a pagare per un bene (il giardino) di cui non ho il godimento ?

 

Dal mio punto di vista queste norme, che e' stata tra l'altro fondamentale per l'acquisto del box, risultano di tipo contrattuale e quindi immodificabili con quella maggioranza "semplice".

 

In ogni caso potreste anche fornire chiarire indicazioni sullo status del NUOVO eventuale regolamento.

L'assemblea, con quella delibera, ha esteso il pagamento delle spese citate a tutti sostenendo, dietro parere di un avvocato interpellato "ad hoc" che, essendo il giardino facente funzione di tetto ai box, tutti devono contribuire secondo le rispettive quote di proprieta'. Non essendoci la copia della delibera non e' possibile stabilre oggi se e' stato modificato anche l'articolo sul divieto di accesso.
L'esenzione dal pagamento è una diversa convenzione per cui a maggioranza non si può modificare per farlo deve esserci l'unanimità cioè 1000/1000;

 

E' affetta da nullità la delibera dell'assemblea condominiale con la quale, senza il consenso di tutti i condòmini, si modifichino i criteri legali (art. 1123 cod. civ.)o di regolamento contrattuale di riparto delle spese necessarie per la prestazione di servizi nell'interesse comune.

Ciò, perché eventuali deroghe venendo a incidere sui diritti individuali del singolo condomino attraverso un mutamento del valore della parte di edificio di sua esclusiva proprietà, possono conseguire soltanto da una convenzione cui egli aderisca. (Corte di Cassazione, n. 17101/2006)

Grazie Tullio, io ne sono sempre stato convinto, ma essendo passato cosi' tanto tempo, piu' di 20 anni - da quella delibera posso ancora fare qualcosa ?

 

Io non mi sono mai opposto prima perché il box era in gestione al papa' che si occupava di tutto mentre ora, alla sua morte, tocca a me direttamente occuparmene. Ho protestato con l'amministratore (muro di gomma), con i condomini (peggio che andar di notte)....e si che non sono il solo proprietario in questa situazione ma mi e' difficile contattare gli altri perché l'amministratore si rifiuta di darmi i loro contatti o indirizzi per privacy

 

Cosa posso fare ?

Grazie Tullio, io ne sono sempre stato convinto, ma essendo passato cosi' tanto tempo, piu' di 20 anni - da quella delibera posso ancora fare qualcosa ?

 

Io non mi sono mai opposto prima perché il box era in gestione al papa' che si occupava di tutto mentre ora, alla sua morte, tocca a me direttamente occuparmene. Ho protestato con l'amministratore (muro di gomma), con i condomini (peggio che andar di notte)....e si che non sono il solo proprietario in questa situazione ma mi e' difficile contattare gli altri perché l'amministratore si rifiuta di darmi i loro contatti o indirizzi per privacy

 

Cosa posso fare ?

Si che puoi fare qualche cosa, quella delibera è assolutamente nulla se non adottata all'unanimità (1000/1000), e si può farla annullare in qualsiasi tempo visto che non c'è un tempo limite come quelle annullabili (30 gg), per la procedura devi, se lo vuoi, cominciare con la mediazione con l'assistenza di un legale, se c'è un accordo va bene, altrimenti si prosegue in tribunale.
Potrei anche richiedere la restituzione delle somme indebitamente sottratte ?
Non posso assicurartelo al 1000 per 1000, ma visto che la delibera è nulla potrebbe essere, in questo caso senza accodi dovrà essere il Giudice a decidere, fatti due conti e vedi se potrebbe essere conveniente.

Scusa Tullio ma vorrei insistere con l'altro aspetto della questione posta in origine

 

Nel caso di riscrittura completa del regolamento, scrittura che salvaguarda tutti i diritti del regolamento VECCHIO ma vengono aggiunte tutte le modifiche imposte dalla 220/2012:

 

- maggioranze diverse, tenuta animali, durata in carico dell'amministratore, gestione del fondo cassa,....

- una diversa e piu' equilibrata disciplina della ripartizione delle spese ordinarie (pulizia, consumi acqua

ed energia elettrica

- migliore definizione dei compiti e delle attribuzione dell'assemblea, dell'amminsitratore, del consiglio di

condominio

- l'introduzione di un capitolo sanzioni, previsto dalla legge, ma mancante nel regolamento VECCHIO

 

debbo pensare che necessita la stessa unanimita' di consensi ? Se e' cosi' vuol dire che un regolamento contrattuale in origine non potra' mai diventare assembleare, e' cosi'?

Scusa Tullio ma vorrei insistere con l'altro aspetto della questione posta in origine

 

Nel caso di riscrittura completa del regolamento, scrittura che salvaguarda tutti i diritti del regolamento VECCHIO ma vengono aggiunte tutte le modifiche imposte dalla 220/2012:

 

- maggioranze diverse, tenuta animali, durata in carico dell'amministratore, gestione del fondo cassa,....

- una diversa e piu' equilibrata disciplina della ripartizione delle spese ordinarie (pulizia, consumi acqua

ed energia elettrica

- migliore definizione dei compiti e delle attribuzione dell'assemblea, dell'amminsitratore, del consiglio di

condominio

- l'introduzione di un capitolo sanzioni, previsto dalla legge, ma mancante nel regolamento VECCHIO

 

debbo pensare che necessita la stessa unanimita' di consensi ? Se e' cosi' vuol dire che un regolamento contrattuale in origine non potra' mai diventare assembleare, e' cosi'?

Su questo ti aveva risposto Giovanni Inga, le norme assembleari possono essere modificate a maggioranza del 2°c. art 1136 cc, mentre quelle contrattuali non possono essere modificate se non con l'unanimità, ovvero le convenzioni come in questo caso non si possono modificare (se non con 1000/1000), e p.es. se il RdC Contrattuale vietava gli animali domestici, questo divieto rimane valido nonostante la nuova norma introdotta, se cerchi nel Forum ci sono diversi topic che confermano questa linea di principio.

La terminologia legale per me si chiama BUROCRATESE

 

Cosa differenzia una norma contrattuale da una non contrattuale, e una convenzione cos'e', c'e' un modo spiccio, magari empirico per classificarle ?

La terminologia legale per me si chiama BUROCRATESE

 

Cosa differenzia una norma contrattuale da una non contrattuale, e una convenzione cos'e', c'e' un modo spiccio, magari empirico per classificarle ?

La norma contrattuale, normalmente predisposta dal costruttore, può derogare dalle disposizioni previste dal Codice Civile, p.es. una ripartizione diversa da quella prevista dall'art. 1123 cc, oppure un quorum deliberativo diverso da quelli previsti dall'art. 1136 cc, queste vengono anche chiamate convenzioni.

Mentre le disposizioni regolamentari, sono stabilite dall'assemblea a maggioranza del 2°c. art. 1136 cc, non possono derogare dalle regolamentazioni previste dal Codice Civile, ma solo regolamentare (lo dice la stessa definizione), come p.es. regolare gli orari del gioco dei bambini nello spiazzo condominiale, disporre l'uso di una parte comune, p.es. predisporre una turnazione per il posto auto se questi sono insufficienti per tutti, stabilire delle sanzioni per le infrazioni del RdC

Mi auguro di essere stato esaustivo.

Vediamo se ho capito bene.

 

Il costruttore mi ha esentato da una spesa (norma contrattuale) che invece e' prevista a mio carico nel 1123 cc; l'assemblea non puo' ripristinare le condizioni del 1123 cc se non all'unanimita'

Vediamo se ho capito bene.

 

Il costruttore mi ha esentato da una spesa (norma contrattuale) che invece e' prevista a mio carico nel 1123 cc; l'assemblea non puo' ripristinare le condizioni del 1123 cc se non all'unanimita'

Se è scritto chiaramente sul RdC Contrattuale che il proprietario di una determinata u.i. è esentato dal pagare una o più spese condominiali, fatto salvo un accordo all'unanimità (1000/1000) compreso il condomino esentato dalla spesa, non si può modificare nulla.

Eh caro Tullio

io di dubbi ancora ne ho perché il RdC contrattuale e' diviso in due parti

- una porta intestazione Regolamento Di Condominio (un elenco generico di norme sulle proprieta' ed e' anche depositata in conservatoria insieme all'atto costitutivo della cooperativa che ha costruito il condominio, cooperativa ormai sciolta da tempo)

- l'altra e' intestato Regolamento Interno Di Condominio e disciplina sbattimento di tappeti, giochi dei bambini; qui sta la fomosa esenzione dalle spese e qui anche il divieto di accesso ad alcune parti comuni. Questa seconda parte non e' registrata

 

Ora dal momento che la norma riporta testualmente : A INTEGRAZIONE DELL'ART XX DEL REGOLAMENTO CONDOMINIALE SI PRECISA CHE LE SPESE DI MANUTENZIONE GIRDINO ECC... non posso che pensare che il RdC sia uno e uno solo indipendentemente che sia realizzato in due parti. Ho ragione ? Se e' cosi' il RdC e' contrattuale TUTTO

 

Questa seconda parte, viene sostenuto dagli altri condomini, non e' nel regolamento contrattuale (quello depositato in coservatoria) percio' e' modificabile quanto si vuole. Addirittura qualcuno ha fatto lo gnorri sostenendo di non averla vista; mi piacerebbe sapere come ha fatto a modificare una cosa di cui non conosceva l'esistenza ?

... - l'altra e' intestato Regolamento Interno Di Condominio e disciplina sbattimento di tappeti, giochi dei bambini; qui sta la fomosa esenzione dalle spese e qui anche il divieto di accesso ad alcune parti comuni. Questa seconda parte non e' registrata

 

Ora dal momento che la norma riporta testualmente : A INTEGRAZIONE DELL'ART XX DEL REGOLAMENTO CONDOMINIALE SI PRECISA CHE LE SPESE DI MANUTENZIONE GIRDINO ECC... non posso che pensare che il RdC sia uno e uno solo indipendentemente che sia realizzato in due parti. Ho ragione ? Se e' cosi' il RdC e' contrattuale TUTTO

 

Questa seconda parte, viene sostenuto dagli altri condomini, non e' nel regolamento contrattuale (quello depositato in coservatoria) percio' e' modificabile quanto si vuole. Addirittura qualcuno ha fatto lo gnorri sostenendo di non averla vista; mi piacerebbe sapere come ha fatto a modificare una cosa di cui non conosceva l'esistenza ?

- Se la seconda parte non è registrata non sono valide le convenzioni tra cui l'esenzione dalle spese, perchè non fa parte del Regolamento Contrattuale, ma possono essere valide le norme regolamentari.

 

Regolamento condominiale: disposizioni di natura contrattuale e regolamentare

Il regolamento di condominio c.d. contrattuale può contenere anche solo disposizioni di natura regolamentare (disciplinanti cioè l'uso delle parti comuni dell'edificio condominiale), dall'assemblea modificabili con la maggioranza dei consensi prescritta dall'art. 1136 cod. civ. Laddove peraltro il regolamento contempli (anche) clausole di natura contrattuale ... (Cass. seconda civile, sentenza n. 8216 del 20 aprile 2005)

Per cui un RdC può essere diviso in due parti, contrattuale e normativo, come hai descritto.

Grazie Tullio, grazie a tutti ma....scusatemi sono ancora roso dai dubbi.

Torno al mio primo messaggio per fare una precisazione non fatta in precedenza:

 

Il RdC VECCHIO e' diviso in due parti

- la prima chiamata REGOLAMENTO DI CONDOMINIO con norme generali sulle proprieta', indivisibilta',

inizio e fine esercizio, assemblea, amministratore, DIVISIONE SPESE SECONDO 1123 CC, ecc...questo

RdC e' depositato in conservatoria come allegato all'atto costitutivo della cooperativa che ha costruito il

condominio e dal quale io ho acquistato direttamente, tale RdC e' allegato al rogito

- la seconda parte e' intitolata REGOLAMENTO INTERNO e cita orari di sbattimento tappeti,

innafiatura dei fiori, ecc....qui e' presente la famosa esenzione alle spese di cui vi ho parlato.

Per essere precisi si dice A INTEGRAZIONE DELL'ART.11 DEL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO, (quello

dove si cita il 1123 cc) LE SPESE DI MANUTENZIONE ORDINARIA E STRAORDINARIA DEL GIARDINO

SARANNO A CARICO DELLE U.I. CON ESCLUSIONE DEI PROPRIETARI DEI BOX (tutti quindi anch'io che

non ho domicilio nel condominio), si sancisce anche il divieto di accesso/uso delle parti gia' menzionate in

nel mio del 2 Sett u.s.. Questa parte non e' formalmente annessa al rogito ma mi e' stato fornito dal

costruttore contestualmente ad esso

 

Qualche condomino dice di non aver mai visto questa seconda parte. Ragiono cosi' :

- se la parte "interna" del RdC integra quello contrattuale, non puo' che essere contrattuale anch'essa,

ho ragione ?

- se quei condomini non l'hanno mai vista com'e' stato possibile che ne abbiano modificato i contenuti con

una delibera ?

 

Scusatemi la tediosita' ma sto impazzendo, tra l'amministratore che prende le parti dei condomini, forse perché co-responsabile del "misfatto" e la volonta' di far valere i miei diritti. Non voglio impegolarmi in una causa civile per una spesa che non supera i 130 euro/anno (il risparmio sarebbe di ca. 40 uro) ma mi da enormemente fastidio sentirmi in trappola

Tullio scusa purtroppo ho riscritto tutto perché non avevo visto la tua risposta. Troppa fretta

 

Ciononostante avrei una considerazione da fare e cioe': ma dove sta scritto che un RdC per essere valido deve essere registrato ? e dove sta scritto che solo quello registrato e' contrattuale mentre non lo e' l'altro?

Tullio scusa purtroppo ho riscritto tutto perché non avevo visto la tua risposta. Troppa fretta

 

Ciononostante avrei una considerazione da fare e cioe': ma dove sta scritto che un RdC per essere valido deve essere registrato ? e dove sta scritto che solo quello registrato e' contrattuale mentre non lo e' l'altro?

Un regolamento non registrato, cioè assembleare è valido se approvato con la maggioranza del 2°c. art. 1136 cc, > teste presenti in assemblea rappresentanti almeno 500 mlm però non può contenere convenzioni, cioè deroghe agli articoli del Codice Civile, p.es. differenti partizioni da quelle prescritte dall'art. 1123 cc

 

Un regolamento Contrattuale di solito previsto dal costruttore, viene registrato per divenire opponibile ai futuri acquirenti, anche in casi di compravendite future, questo Regolamento può derogare dalle norme del Codice Civile eccetto gli articoli inderogabili.

 

Può essere considerato contrattuale anche un regolamento non registrato con clausole che derogano dal Codice Civile, però deve essere sottoscritto da tutti i condomini all'unanimità (1000/1000), però non essendo registrato non sarà opponibile ai futuri acquirenti, ovvero un acquirente potrà non rispettare le clausole che derogano dalle norme previste dal codice civile, o volendo se lo desidera potrà aderire al regolamento in deroga sottoscrivendo il regolamento.

Un regolamento non registrato, cioè assembleare è valido se approvato con la maggioranza del 2°c. art. 1136 cc, > teste presenti in assemblea rappresentanti almeno 500 mlm però non può contenere convenzioni, cioè deroghe agli articoli del Codice Civile, p.es. differenti partizioni da quelle prescritte dall'art. 1123 cc

 

Un regolamento Contrattuale di solito previsto dal costruttore, viene registrato per divenire opponibile ai futuri acquirenti, anche in casi di compravendite future, questo Regolamento può derogare dalle norme del Codice Civile eccetto gli articoli inderogabili.

 

Può essere considerato contrattuale anche un regolamento non registrato con clausole che derogano dal Codice Civile, però deve essere sottoscritto da tutti i condomini all'unanimità (1000/1000), però non essendo registrato non sarà opponibile ai futuri acquirenti, ovvero un acquirente potrà non rispettare le clausole che derogano dalle norme previste dal codice civile, o volendo se lo desidera potrà aderire al regolamento in deroga sottoscrivendo il regolamento.

Tullio, la questione capisco che sia complessa ma abbi pazienza

 

Quella parte di RdC non registrata io l'ho ricevuta contestualmente al rogito, piu' di 20 anni fa, come credo sia stato fornito a tutti gli altri proprietari. Per la verita' qualcuno sostiene di non averla ricevuta affatto (ma non si capisce come abbia fatto ad averne una copia)

 

Non mi e' stato chiesto di firmare le copie dell'RdC per accettazione. Come potevo sapere che una delle due parti non era registrata; allora non sapevo nemmeno che si dovesse fare !

Dal momento che mi venne consegnata alla firma di un contratto di vendita considero vincolante cio' che mi fu dato. Il costruttore mi ha buggerato facendomi credere che quelle erano regole scritte nella pietra mentre erano solo "diverse convenzioni" ?

 

E come si puo' in questa "convenzione diversa" fare esplicito riferimento al RdC contrattuale modificandone i contenuti e pretendere che non sia contrattuale anch'essa ?

Tullio, la questione capisco che sia complessa ma abbi pazienza

 

Quella parte di RdC non registrata io l'ho ricevuta contestualmente al rogito, piu' di 20 anni fa, come credo sia stato fornito a tutti gli altri proprietari. Per la verita' qualcuno sostiene di non averla ricevuta affatto (ma non si capisce come abbia fatto ad averne una copia)

 

Non mi e' stato chiesto di firmare le copie dell'RdC per accettazione. Come potevo sapere che una delle due parti non era registrata; allora non sapevo nemmeno che si dovesse fare !

Dal momento che mi venne consegnata alla firma di un contratto di vendita considero vincolante cio' che mi fu dato. Il costruttore mi ha buggerato facendomi credere che quelle erano regole scritte nella pietra mentre erano solo "diverse convenzioni" ?

 

E come si puo' in questa "convenzione diversa" fare esplicito riferimento al RdC contrattuale modificandone i contenuti e pretendere che non sia contrattuale anch'essa ?

Secondo il mio parere se è stato allegato al rogito allora si tratta del terzo caso che ho postato;

 

Può essere considerato contrattuale anche un regolamento non registrato con clausole che derogano dal Codice Civile, però deve essere sottoscritto da tutti i condomini all'unanimità (1000/1000), però non essendo registrato non sarà opponibile ai futuri acquirenti, ovvero un acquirente potrà non rispettare le clausole che derogano dalle norme previste dal codice civile, o volendo se lo desidera potrà aderire al regolamento in deroga sottoscrivendo il regolamento.

Per cui se hai firmato il Rogito ha accettato anche l'allegato.

Mi inserisco in questa discussione, nell'eventualità fossi fuori tema spostatemi pure nelle localizzazione giusta.

Il nostro regolamento è di tipo contrattuale fornitoci dal costruttore al momento dell'acquisto ora il problema è questo: un condomino ha cambiato la struttura della sua porta nelle cantine all'ultimo piano con una porta completamente diversa sia come forma colore etc.

L'amministratore scarica la patata bollente sull'assemblea. Io ho letto attentamente i due plichi del regolamento ma non ho visto qualcosa che riguarda le modificazioni strutturali come è questa.

La mia domanda è se il nostro regolamento essendo di tipo contrattuale dovrebbe prevedere, questa è la mia interpretazione, una maggioranza di 1000/1000 per una variazione strutturale come questa.

Naturalmente posso certamente sbagliarmi e per questo chiedo aiuto a voi.

Vi ringrazio anticipatamente delle risposte.

giancarlo

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