#1 Inviato 16 Marzo, 2014 Buon giorno vivo in un condominio di 21 unità immobiliari , al piano terra si trovano 7 locali commerciali che si affacciano su una piazza pedonale di proprietà del condominio.In riunione è stato deliberato all'unanimità che i locali commerciali non possono utilizzare le parti comuni (nellospecifico vi è un ristorante che occupa con i tavoli parte della piazza e del porticato davanti al suo locale , gli altri sono negozi quindi non danno nessun problema)il problema è che il ristoratore se ne frega delle delibere condominiali e delle lamentele dei condomini e dell'amministratore continuando ad utilizzare lo spazio condominiale .Che cosa possiamo fare : il comune o i vigili possono intervenire essendo una piazza privata e non comunale?Altro problema il locale dovrebbe chiudere alle ore 10 di sera (orario scritto fuori dal locale) ma spesso vanno avanti fino all'una di notte con schiamazzi e gente che bivacca nei tavoli,la mia vicina ha chiamato i carabinieri ma non è cambiato nulla .L'amministratore dice che più che riprenderli verbalmente e mandargli lettere di richiamo non può fare , sarà vero?
#2 Inviato 16 Marzo, 2014 ciao sbaglia il tuo amministratore. Se occupano spazi comuni con tavoli e sedie ha molti strumenti, compresa la sanzione che adesso è anche significativa. In merito all'orario di chiusura, se nulla dice il regolamento, poco si può fare, ma una delibera potrebbe mettere pressione.
#3 Inviato 16 Marzo, 2014 La sanzione non è comminabile all'inquilino nè al condomino al posto dell'inquilino.
#4 Inviato 16 Marzo, 2014 Grazie Camillo il nostro amministratore non ha mai ventilato che fosse in suo potere sanzionarli trovo anche strano che non ne sia al corrente piuttosto mi viene da pensare che abbia il suo tornaconto .....Menzioni anche altri strumenti ,quali sono?Vorrei capire meglio .
#5 Inviato 17 Marzo, 2014 La sanzione non è comminabile all'inquilino nè al condomino al posto dell'inquilino. ciao questa tua affermazione da quale norma deriverebbe ? Non ho mai letto di tale esclusione.
#6 Inviato 17 Marzo, 2014 Giusto per chiarire....assemblea approva all' unanimità e questi fà quel che gli pare...intendi che sia i negozi che il ristorante sono in locazione? Se così fosse il responsabile per la multa che l' amminsitratore può comminare su approvazione dell' assemblea colpisce il propretario locatore. Il conduttore non ha rapporti con l' assemblea di Condominio Le responsabilità verso il condominio Il proprietario è responsabile del comportamento dell'inquilino in condominio? Per rispondere, occorre distinguere tra illeciti civili e reati penali. Il padrone di casa è infatti responsabile, nei confronti dei vicini e del condominio, delle inadempienze e delle infrazioni al codice civile commesse dal suo inquilino. Per esempio, se l’inquilino non rispetta il regolamento condominiale, è il proprietario che ne risponde. Se non paga le spese, è il proprietario che deve versarle. Identico discorso se l’inquilino, per un cattivo funzionamento della lavatrice, inonda di acqua l’appartamento e questa cola al piano di sotto, rovinando intonaco e mobili al vicino. Ovviamente, in tutti questi casi, il proprietario avrà diritto a farsi risarcire i danni versati o le spese condominiali non saldate. Quanto tocca all'inquilino Viceversa, la responsabilità penale resta individuale, così come dice la Costituzione. Se, per esempio, l'inquilino fa cadere per errore un vaso sulla testa di un passante (reato colposo), ne risponde solo lui. Ma anche se intercetta l'elettricità attraverso un impianto pirata, o compie un abuso edilizio, senza che il proprietario abbia modo di saperlo o di impedirglielo. Per chiarire ancor più le idee, poniamo il caso di una persona in affitto che possiede un cane lupo. Se lo rinchiude costantemente sul balcone, da dove il povero animale ulula a tutti, in disprezzo al regolamento condominiale che lo vieta, è coinvolto anche il proprietario. Viceversa se il cane lupo morde qualcuno, la responsabilità è solo sua (o comunque della persona che in quel momento aveva in custodia il cane lupo stesso). --link_rimosso-- Per tutte le "infrazioni" che riguardano aree private, le uniche denunce che puoi fare son presso l' autorità giudiziaria. Dovrete decidere in assemblea se incaricare un Avvocato per citare in Giudizio..l' usurpatore prepotente.
#7 Inviato 17 Marzo, 2014 Salve Dimaraz specifico che il ristoratore è in affitto ma per assurdo il proprietario dei muri appoggia pienamente il comportamento del suo affittuario
#8 Inviato 17 Marzo, 2014 ciao sbaglia il tuo amministratore. Se occupano spazi comuni con tavoli e sedie ha molti strumenti, compresa la sanzione che adesso è anche significativa. In merito all'orario di chiusura, se nulla dice il regolamento, poco si può fare, ma una delibera potrebbe mettere pressione. l'amministratore potrebbe avere ragione ovvero il regolamento non prevede nessun sanzione . le sanzioni non sono applicabili automaticamente ma occorre regolamentarle .
#9 Inviato 18 Marzo, 2014 Salve Dimaraz specifico che il ristoratore è in affitto ma per assurdo il proprietario dei muri appoggia pienamente il comportamento del suo affittuario Questo è un controsenso...perchè hai appena detto che c'è stata votazione unanime...quindi il proprietario concorda con la norma. Se la infrange comminate a lui la multa.
#10 Inviato 18 Marzo, 2014 Mettiamo un po' d'ordine. Se il Regolamento non prevede l'applicazione della sanzione con riferimento all' art.70 delle norme di attuazione del c.c. ( le vecchie 100 lire ,tanto per intenderci ), occorre modificare il Regolamento stesso ed introdurre semplicemente il collegamento tra l'infrazione e l'art 70 . L'assemblea stabilirà,poi, con apposita delibera, il quantum. Se non si modifica il Regolamento non si puo' applicare ex-abrupto la sanzione. Sono assolutamente convinto che un inquilino non possa essere sanzionato in quanto estraneo alla formazione di una normativa di carattere privatistico posta in essere da terzi soggetti.
#11 Inviato 18 Marzo, 2014 ciao questa tua affermazione da quale norma deriverebbe ? Non ho mai letto di tale esclusione. «L’art. 70 disp. att. c.c., in base al quale il regolamento di condominio può prevedere delle sanzioni pecuniarie a carico dei trasgressori delle sue disposizioni, ha carattere di norma eccezionale in quanto contempla una c.d. “pena privata” che ha come destinatari i condomini. Essa pertanto non può ritenersi applicabile ai conduttori degli alloggi condominiali, i quali, ancorché si trovino a godere delle parti comuni dell’edificio in base ad un rapporto obbligatorio, rimangono estranei all’organizzazione condominiale" (Cass.Civ.n.10837/1995)
#12 Inviato 18 Marzo, 2014 «L’art. 70 disp. att. c.c.,in base al quale il regolamento di condominio può prevedere delle sanzioni pecuniarie a carico dei trasgressori delle sue disposizioni, ha carattere di norma eccezionale in quanto contempla una c.d. “pena privata” che ha come destinatari i condomini. Essa pertanto non può ritenersi applicabile ai conduttori degli alloggi condominiali, i quali, ancorché si trovino a godere delle parti comuni dell’edificio in base ad un rapporto obbligatorio, rimangono estranei all’organizzazione condominiale" (Cass.Civ.n.10837/1995) Forse sbagli a "riprendere" Camillo su questo punto...conoscendo la sua preparazione presumo che si riferisse all' ultima parte della tua replica dove scrivevi: "La sanzione non è comminabile all'inquilino nè al condomino al posto dell'inquilino. " GIUSTO SBAGLIATO Viceversa ritego che la tua interpretazione dell' Art. 70 si errata. Tale norma prevede che: «Art. 70. -- Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie». Quindi se esiste un RdC che contempli la possibilità di comminare sanzioni a chi lo violi, non serve alcuna delibera che colleghi la sanzione all' Art. 70 e nemmeno una delibera che autorizzi l' amministratore. In verità esiste anche una scuola di pensiero che indica come sia necessario l' avallo dell' assemblea. Bisognerà attendere i futuri pronunciamenti.
#14 Inviato 18 Marzo, 2014 Forse sbagli a "riprendere" Camillo su questo punto...conoscendo la sua preparazione presumo che si riferisse all' ultima parte della tua replica dove scrivevi: "La sanzione non è comminabile all'inquilino nè al condomino al posto dell'inquilino. " GIUSTO SBAGLIATO Viceversa ritego che la tua interpretazione dell' Art. 70 si errata. Tale norma prevede che: «Art. 70. -- Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie». Quindi se esiste un RdC che contempli la possibilità di comminare sanzioni a chi lo violi, non serve alcuna delibera che colleghi la sanzione all' Art. 70 e nemmeno una delibera che autorizzi l' amministratore. In verità esiste anche una scuola di pensiero che indica come sia necessario l' avallo dell' assemblea. Bisognerà attendere i futuri pronunciamenti. E io che ho detto ? Deve esistere già nel regolamento la possibilità di comminare, sic et simpliciter, la sanzione. L'assemblea dovrà stabilire successivamente il quantum .
#15 Inviato 19 Marzo, 2014 Se già esiste nel regolamento l' assemblea non deve stabilire nulla. E' compito dell' Amministratore (attività ordinaria): «Art. 1130. -- (Attribuzioni dell'amministratore). L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve: 1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea, convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto condominiale di cui all'articolo 1130-bis e curare l'osservanza del regolamento di condominio quindi se nel RdC è previsto ua sanzione per i trasgressori formamnete non serve alcuna delibera al "professionista" per comminare la multa... purchè l' imposto sia quanto previsto dalla Legge ossia: fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. Ne consegue che quantomeno nelle tue repliche: 1-và ignorata la solo tua considerazione sulla inapplicabilità della sanzione al proprietario per infrazione commessa da un suo conduttore (affittuario) 2-và elisa la frase finale (...L'assemblea dovrà stabilire successivamente ...) Quanto sopra per correttezza verso Camillo e verso chi legge il forum per trarre suggerimento ad una questione.
#16 Inviato 19 Marzo, 2014 Se già esiste nel regolamento l' assemblea non deve stabilire nulla. E' compito dell' Amministratore (attività ordinaria): «Art. 1130. -- (Attribuzioni dell'amministratore). L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve: 1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea, convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto condominiale di cui all'articolo 1130-bis e curare l'osservanza del regolamento di condominio quindi se nel RdC è previsto ua sanzione per i trasgressori formamnete non serve alcuna delibera al "professionista" per comminare la multa... purchè l' imposto sia quanto previsto dalla Legge ossia: fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. Ne consegue che quantomeno nelle tue repliche: 1-và ignorata la solo tua considerazione sulla inapplicabilità della sanzione al proprietario per infrazione commessa da un suo conduttore (affittuario) 2-và elisa la frase finale (...L'assemblea dovrà stabilire successivamente ...) Quanto sopra per correttezza verso Camillo e verso chi legge il forum per trarre suggerimento ad una questione. Dimaraz, ho voglia di imparare e ti chiedo :se il RdC non prevede l' applicazione della sanzione già prevista dall' art.70 ( ipotesi di partenza) quale maggioranza occorre per inserire nel RdC tale clausola ? E poi ,quale maggioranza occorre, invece, per fissare il quantum della sanzione ? Camillo ha rigettato come " inventata" la mia affermazione sull'impossibilità di applicare la sanzione sia al conduttore che al condomino in sua vece. Ho dovuto documentarmi io per " arricchire la sua preparazione" , almeno sul primo punto. Camillo ha poi raccolto il tuo assist correggendo il suo tiro. Il tuo inserto sulla responsabilità del condomino per le infrazioni al regolamento commesse dal conduttore è ante-riforma.Tant'è che, in pratica, nessun rimedio era possibile e Matildek, in maniera sconsolata, ne è testimone. Allora è piu' prudente dire che manca giurisprudenza al riguardo e che bisognerà attendere,sul punto, qualche pronuncia. Cosi', tanto per dare un suggerimento come esperto " prudente". Ti saluto.
#17 Inviato 19 Marzo, 2014 Vuoi imparare o cerchi di testare le conoscenze altrui? Inserimento norma. Se il RdC è di tipo Contrattuale o comunque approvato all' unanimità...allora, in linea teorica, serve identica maggioranza (1000/1000)...ma siccome si ritiene che sia in ogni caso modificabile per la parte "regolamentare" allora dovrebbe essere sufficente la doppia maggioranza qualificata (teste intervenuti+500 millesimi). Ho usato il condizionale perchè rimane la possibilità di impugnaizone entro i 30 gg dalla delibera...e vista la recente modifica legislativa manca giurisprudenza aggiornata. Devo comunque fare ammissione di "ignoranza" e forse chiedere scusa su un punto...non avevo considerato che il Decreto Destinazione Italia è diventato Legge. I nostri "munifici" legislatori avevano pensato di modificare l' appena riformato (12 mesi fà) Art. 70. inserendolo nel Decreto citato che ora mi risulta convertito in Legge. Il nuovo testo nel Decreto diceva: Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie. L'irrogazione della sanzione è deliberata dall'assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell'articolo 1136 del Codice. Ho evidenziato la parte aggiunta che quindi stabilisce "a prescindere" che l' irrogazione venga deliberata. Concedimi il tempo di verificare che nella conversione non sia stato modificato nuovamente. Non avrò difficoltà a chiedere scusa anche se forse (uso il condizionale) era una cosa che nemmeno tu sapevi. In merito al punto che contesti a Camillo...la sua presunta lacuna è solo una tua supposizione. Lui ha citato tutta la tua frase (come si è soliti fare in automatico) senza precisare se contestava la 1^ parte o l' intera frase. D' istinto pure io avrei contestato la frase...ma se leggi ho poi precisato che l' errore era pensare non sanzionabile il locatore. Come puoi essere sicuro che abbia "raccolto il mio assist" e non sia ben preparato su quel particolare? Tu invece ammetti di averti dovuto documentare. Quanto alla tua deduzione sul mio "inserto"...permettimi di non essre concorde. La riforma non ha cambiato il senso della Legge precedente. Le infrazioni del conduttore restano sempre riferibili al locatario/condomino...come quelle di usufruttuari o famigliari ed estranei conviventi. Non è necessario ci siano "pronunce" che nel caso fanno sempre storia a sè. Cordiali saluti.
#18 Inviato 19 Marzo, 2014 Non a caso ti ho fatto la domanda sulle maggioranze ! Comunque aspettiamo qualche sentenza sulla traslazione della multa. Mi scuso con te con Camillo se ho insistito, piu' del dovuto, su alcune mie convinzioni. Ti saluto anch'io con cordialità.
#19 Inviato 22 Marzo, 2014 Salve Dimaraz rettifico : tutti i condomini erano contrari all'occupazione abusiva del porticato comune da parte del ristoratore tranne il proprietario dei muri che appoggia il comportamento del suo inquilino,quindi diciamo che tutti hanno espresso parere negativo tranne il locatore.Sono andata a cercare nel regolamento di condominio consegnato all'atto notarile e dice che è assolutamente vietata l'occupazione delle parti comuni da parte dei condomini non solo con oggetti fissi ma anche mobili quindi non sarebbe nemmeno stato necessario deliberare nuovamente una regola già presente nel regolamento di condominio ma nonostante tutto questi continuano imperterriti a lasciare i tavoli fuori (anche di notte e anche quando il locale è chiuso,sono andati in ferie la scorsa estate e hanno lasciato i tavoli fuori dal locale per 15 giorni ) questo per farti capire con che razza di maleducati e irrispettosi abbiamo a che fare .Io personalmente mi vergognerei ma a quanto pare il fatto che tutti i condomini in riunione si siano lamentati e l'amministratore abbia mandato l'ennesima lettera di richiamo non gli fa nè caldo nè freddo .Mi piacarebbe solo capire se è vero che l'amministratore non può fare nulla di più di quello che già sta facendo e quali sono le autorità che devono intervenire in questi casi :non dovrebbe essere l'amministratore a fare segnalazione alle autorità competenti o eventualmente incaricare un legale?
#20 Inviato 22 Marzo, 2014 La rettifica sana il paradosso...ma non cambia i termini del problema. Il bar, in qualità di conduttore della proprietà di un condominio, si sostituisce a questi nel godimento dei diritti che il locatore vanta. Se l' area è comune...pure il locatore (e di conseguenza il conduttore) ha diritto di usare delle parti comuni purchè permetta agli altri (condomini) di fare parimenti uso. Vero che il Vs. regolamento vieta l' occupazione ed allo stesso tempo è di tipo contrattuale...ma temo che una simile norma sia impropria perchè da come la citi impedisce l' uso piuttosto che regolamentarlo. Per l' incarico ad un legale per una causa che non è ordinaria amministrazione il Vs. amministratore deve seguire le indicazioni (delibere) adottate dall' assemblea. Sul caso specifico (occupazione di tavoli di un bar) esiste una recente sentenza arrivata in Cassazione...che ti sarebbe sfavorevole. Come sempre ripeto, una sentenza non fà Legge e bisogna verificare l' esatta rispondenza per prenderla ad esempio. In essa si parla di uso che non impedisca l' uso agli altri, che sia paraizle e non di ostacolo, e che non sia definitivo. Come vedi materia per "azzeccagarbugli". Iniziare una causa...bisogna valutare bene prima i punti di arrivo ed i costi specie se, come nella sentenza citata , il "disturbo" non è più una questione di principio piuttosto che vero danno. Ps: Prima si potrebbe provare anche a "giocare sporco"...😎
