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demonpeter

Maggioranze in seconda convocazione per appropriazione tabelle millesimali

quali maggioranze ci vogliono in assemblea dopo la riforma del condominio per l'approvazione delle tabelle millesimali in seconda convocazione? posso avere la legge di riferimento grazie

Art. 1136 comma II se le tabelle rispettano i criteri legali altrimenti l'unanimità

Art. 1136 comma II se le tabelle rispettano i criteri legali altrimenti l'unanimità

 

e perchè mai...o meglio come puoi stabilire a priori i criteri legali sulle tabelle millesimali?

 

A mio modo di vedere la Suprema Corte (oltretutto a sezioni unite!!) ha emesso ua sentenza "pilatesca".

 

Presa alla lettera diventa sempre valida una delibera di approvazione con l' art. 1136 che citi...e si rimanda all' obbligo di impugnazione per chi abbia idee contrarie (tabelle inique).

 

Se tale "principio" può essere condiviso per le situazioni ex-novo...non è affatto corretto e coerente con i principi di legge (vedi contratti) quando gà esistevano precedenti tabelle.

e perchè mai...o meglio come puoi stabilire a priori i criteri legali sulle tabelle millesimali?

 

A mio modo di vedere la Suprema Corte (oltretutto a sezioni unite!!) ha emesso ua sentenza "pilatesca".

 

Presa alla lettera diventa sempre valida una delibera di approvazione con l' art. 1136 che citi...e si rimanda all' obbligo di impugnazione per chi abbia idee contrarie (tabelle inique).

 

Se tale "principio" può essere condiviso per le situazioni ex-novo...non è affatto corretto e coerente con i principi di legge (vedi contratti) quando gà esistevano precedenti tabelle.

La mia risposta nasce dal fatto che demonpeter non ha specificato che l'approvazione avvenisse per modifica di tabelle esistenti, per le quali vale l'Art. 69 delle d.a.c.c.

Se trattasi di prima approvazione da parte dell'assemblea, se queste rispettano i dettami dell'Art. 1123 a mio modo di vedere è sufficiente il quorum del 1136 II° comma, perchè come specificato dalle SS.UU.:

In materia di condominio, l'approvazione delle tabelle millesimali non richiede il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136 c.c., comma 2.

Infatti, la tabella millesimale serve solo ad esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini, senza incidere in alcun modo su tali diritti.

La deliberazione assembleare che approva le tabelle milliesimali non si pone come fonte diretta dell'obbligo contributivo del condomino ma solo come parametro di quantificazione dell'obbligo, determinato in base ad un valutazione tecnica. Le tabelle non accertano il diritto dei singoli condomini sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva, ma soltanto il valore di tali unità rispetto all'intero edificio, ai soli fini della gestione del condominio.

 

Come fai a stabilire a priori se il criterio legale è stato rispettato? Se per una data spesa che compete determinati condòmini ne escludi o aggiungi qualcuno è evidente che debbano essere tutti concordi.

nel condominio in questione non ci sono mai state tabelle millesimali, l'ingegnere nominato le ha redatte e e vorrei sapere quale maggioranza ci vuole in seconda convocazione per approvare le medesime? grazie

In risposta a SCREPO...l' art. 69 non distingue l' eccezzione dei "criteri legali".

Chi e come (in una assemblea condominiale) potrebbe stabilire la corrispondenza a "criteri legali" di tabelle millesimali.

 

Non esistono dei "criteri legali"...tanto che se fai redarre le tabelle da tecnici diversi potresti ottenere versioni ben discordanti.

 

La frase che citi:

In materia di condominio, l'approvazione delle tabelle millesimali non richiede il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136 c.c., comma 2.

 

è estrapolata dalla sentenza cui mi riferivo...che però è datata 2010.

 

Se non erro è stato modificat la Legge nel seguente :

 

«Art. 69. -- I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di

cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere

rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista

dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:

1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di

incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di

un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il

relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

 

Quindi esclusi questi 2 casi particolari sempre e solo unanimità.

Questo risulta pure nella tabella riportata da PESSINA....non bisogna farsi trarre in inganno dalla prime 2 caselle che riguardano la validità del quorum.

 

Banalmente i legislatori non si sono accorti del "nonsenso"...non serve unanimità per il quorum costitutivo ...ma è necessaria per la delibera!!!

Vorrei capire come potrebbe esserci unanimità con una assemblea dove mancano metà proprietari (2/3 in seconda)!!!

Mistero:cool:

L'art. 69 parla di modifica o rettifica e non di prima approvazione da parte dell' assemblea (e qui prima grossa lacuna), mentre la sentenza delle SS.UU. parla semplicemente di approvazione, quindi più facilmente applicabile al caso in questione.

Il criterio legale è semplicemente l'applicazione dell' art. 1123 e non certo la scelta da parte del tecnico dei coeff. da applicare, che è semplicemente lasciata al libero arbitrio dello stesso e che si basa sulle proprie conoscenze dei luoghi.

Ripeto...sentenza del 2010...nuova stesura Art. 69 coincidente con riforma norme sul Condominio entrato in vigore a metà del 2013 !!!

 

Leggi bene l' art. 69 che prevede soli 2 casi per qualificare una maggioranza inferiore all' unanimità...tutti gli altri casi non possono derogare e si qualificano per traslazione.

La Legge non ha alcuna lacuna (in questo caso) ma bisogna leggere con comprensione della materia.

 

Se ci ragioni dovresti anche capire i motivi senza che stia qui a spiegarteli.

 

A suffragio la citata tabella linkata da PESSINA.

 

In cosa poi sia assimilabile/pertinente l' Art. 1123 con la correttezza delle tabelle millesimali...resta un mistero.

 

La tua prima replica:

 

Art. 1136 comma II se le tabelle rispettano i criteri legali

 

Non esistono specifici e particolareggiati "criteri legali" per giudicare una tabella...e in ogni caso tale distinzione non può avvalorare una delibera di approvazione, con maggiroanze "alternative", di tabelle redatte per la prima volta.

L'art. 69 l'ho letto molto bene ed è evidente che parli solo del caso di "rettifica o modifica" e non di prima approvazione (e quindi per me molto lacunosa in tal senso), partendo probabilmente dal presupposto che un costruttore le tabelle le prepari sempre e le alleghi ai rogiti (quando invece per esperienza ti posso confermare che nella maggior parte dei casi non è così perchè al costruttore poco importa di rendere ciò che vende pienamente fruibile, ma piuttosto di fare cassa).Tra l'altro, l'ultimo comma dell'art. 69 tiene a specificare che :>.

Anche il testo pre-riforma parlava di "rivedere o modificare", quindi mai di tabelle ex-novo; ed è per questo che sono intervenute le SS.UU. della Cassazione con la sentenza del 2010, che sarà vecchia, ma di certo non proprio superata con la stesura del nuovo testo.

Che non sia superata è una tua opinione. La rispetto in quanto tale ma non la condivido ...e, non prendertela, ma forse è meglio che ti fermi a ripensare prima di scrivere.

La Suprema Corte non può di certo leggere nel futuro e sapere che il proprio "intervento" sia "compatibile" con i nuovi dispositivi di Legge.

A questo link trovi i vari Art. prima e dopo la riforma...verso la fine leggiti "BENE" le differenze e forse capirai dove sbagli:

 

 

Ti invito altresì a rileggere pure la sentenza completa di cui hai ripreso solo il titolo commettendo il classico errore di chi cita sentenze senza sapere di cosa parla.

 

Il caso dibattuto era relativo a Nuove Tabelle ...in sostituzione di precedenti.

Quindi la tua "citazione" non giustifica niente.

Vale quanto ho affermato che corrisponde a quanto linkato da PESSINA.

Le opinioni sono fatte per essere condivise o meno, sempre nel rispetto reciproco e se mi sono iscritto a questo forum è proprio perchè mi interessa conoscere le opinioni altrui e non me la prendo se qualcuno non la pensa come me.

Le differenze tra vecchio e nuovo testo le ho lette e studiate ancor prima che la riforma entrasse in vigore ed è proprio per questo che insisto sulla mia linea, ma non per questo pretendo di avere ragione su di te, come tu invece hai tenuto a precisare nell'ultima frase del tuo post. Anche tu potresti fermarti un attimo e cercare di riflettere su quanto sto scrivendo, perché la questione che stiamo dibattendo non è stata per niente chiarita con la riforma ed a suffragio di ciò mi permetto di postare questo link su un articolo che fa riferimento ad un’altra sentenza della Cassazione emessa poco prima del 18/06 scorsi (in fondo all’articolo c’è la possibilità di scaricare il file pdf).

 

http://www.anaciroma.it/leggi-condominio/tabelle-millesimali/514/approvazione-tabelle-millesimali.html

Non fraintendere i miei toni...io non pretendo nulla al pari tuo...ma fintanto che più opinioni,elementi convergono...solitamente in democrazia questo diventa il valore di riferimento.

Mi son letto il link...che però rimanda ad un articolo di giornale su cui appunto si evidenziano delle incongruenze. Da li sono comunque risalito alla più recente sentenza di Cassazione (non a sezioni unite).

 

Spiacente...ma il caso dibattutto non contrasta con quanto ho affermato.

Mi sorprende che pure i commentatori abbiano frainteso gli intendimenti della Corte nella spiegazione della sentenza:

1-Si tratta sempre di richiesta di modifica di tabelle esistenti per rilevato errore.

2-La Suprema Corte ha spiegato che i gradi precedenti male hanno interpretato (falsa applicazione del DACC Art. 69) perchè non spettava al ricorrente la riformulazione delle tabelle bensì al Giudice visto che la stessa aveva già dimostrato la presenza di errori evidenti nei criteri di valutazione.

....

Occorre evidenziare che l’errore determinante la revisione delle tabelle millesimali ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c. è costituto dall’obiettiva divergenza fra il valore effettivo delle unità immobiliari e quello tabellarmente previsto. Nella fattispecie è piuttosto evidente la deduzione dell’esistenza di tali presupposti, già dalla prospettazione dell’iniziale domanda dell’attrice laddove si assumeva che le tabelle erano errate, perché prevedevano la ripartizione delle spese condominiali relative ai portici, che in realtà erano di proprietà esclusiva dei singoli condomini; perché si assumeva che alcuni immobili di proprietà dell’attrice erano inclusi nella tabelle per la ripartizione delle spese relative alle scale, ma erano siti al piano terra e privi di accesso alle scali comuni; perché si sosteneva l’esistenza di vani inutilizzabili ed inabitabili che partecipavano per intero al riparto delle spese anche di pulizia e di gestione, anziché parteciparvi in misura ridotta o non parteciparvi affatto. D’altra parte sembra che il CTU avesse confermato anche il denunciato errore nelle planimetrie catastali a suo tempo utilizzate per la predisposizione delle tabelle, ciò che avrebbe comportato necessariamente la divergenza nei valori in questione.

Si tratta dunque di errori obiettivamente verificabili, costituenti il presupposto per richiedere la revisione delle tabelle millesimali. Non può dunque negarsi che il ricorrente avesse fornito implicitamente la prova di siffatta divergenza tra il valore effettivo dei beni e quello in sede di redazione delle tabelle...

 

3-Giova ricordare che una Cortre di CAssazione è chiamata a Giudicare la corretta applicazione della Legge nei gradi precedenti non entrando sul merito.

4-Ancor più si deve considerare che la Corte nel Settembre del 2013 ha giudicato un procedimento iniziato diverso tempo prima (con la "lentezza" italiana presumo oltre un lustro). Non si può di certo valutare un fatto passato con un "metro" odierno.

Salve, mi inserisco per una richiesta specifica e spero di non sbagliare discussione!

In uni dei due casi che non richiedono unanimità, ma solo maggioranza, quello per mutate condizioni di una parte dell'edificio per più di un quinto, come si valuta questo "quinto"?

Nel mio caso si tratta di sottotetti esistenti trasformati in mansarde abitabili senza sopraelevazioni o incremento di superfici. Queste trasformazioni incidono grosso modo per 11-12% sulla volumetria totale degli alloggi.

Si era deciso all'unanimità di variare le tabelle, ma ora stiamo litigando sul valore dei nuovi millesimi e quindi mi interessa il parere degli esperti.

Grazie

Vi deve essere una variazione di un 20% dei valori (quindi milleismi o superficie...anche se è semrpe difficile valutare a priori).

 

Una modifica della destinazione d' uso (il vostro caso) non è un aumento di superficie...e forse nemmeno un aumento del valore in millesimi (ma non essendo ferrato sui criteri di valutazione devi sentire un tecnico o cercare un "manuale").

 

Se l' aumento ha interessato tutti i condomini non vi è alcuna variazione. Se sono coinvolti solo parte dei proprietari (ultimo piano) è più equo fare una rivalutaizne ma proprbaile non sia di rilevo. Poi bisogna capire se tali "nuove" superfici comportino aumento di costi condominiali.

Saluti e grazie x interessamento.

Vorrei capire se questo >20% per poter votare a maggioranza è rapportato al valore (superficie o millesimi che siano) della singola unità variata o di tutto il condominio.

esempio: condominio 1000 - alloggio 100 - variazione 50. La % da considerare è 50% ( in rapporto all' alloggio) o 5% (in rapporto al condominio) grazie.

Come detto si è in un "cul de sac"...non puoi sapere se vi è una differenza del 20% fintanto che un perito non fà una valutazione sul posto.

 

Vuoi farti un' idea cerchi un software freeware sulla rete o t leggi qualche manuale e ti costruisci un foglio con excell.

O.K. dimaz. Uno studio tecnico ha già fatto tutte le valutazioni del caso (superfici, nuovi millesimi etc.)

Scusa se insisto, ma quello che vorrei capire per sapere se sono sotto o sopra il fatidico 20% e quindi votare le nuove tabelle all' unanimità o a maggioranza, è a cosa rapporto i valori della nuova mansarda. Al singolo alloggio che è aumentato per via della trasformazione da sottotetto a mansarda o al valore (non importa se mq, millesimi, volume ) di tutte le unità che compongono il condominio ?

Ripeto l' esempio teorico:Ipotizziamo di fare i calcoli in millesimi. In un condominio di 1000 millesimi il proprietario di un alloggio di 100 mm trasforma un sottotetto in mansarda a cui sono attribuiti 50 mm. Questo aumento di 50 mm lo rapporto all' alloggio di 100 (ottenendo 50%, quindi approvazione a maggioranza) o al condominio di 1000 ( ottenendo 5%, quindi approvazione all' unanimità) Spero di essere stato chiaro ed avere in premio una gradita risposta... Grazie

Certoc he se non si legge bene quanto vi viene fornito poi si salta fuori con 'ste domande...cui i tecnici "pagati" dovevano risolvervi!!!

 

Comunque per gentilezza ripeto ad uso dei pigri:

 

Art. 69 D.A.C.C.

I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:

1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

 

Spero che l' evidenza sia palese e comprensibile.

caro dimaraz,

accetto la lezioncina e ringrazio per la risposta e ... per non averti come insegnante o come capo... (scherzo)

Credi, non si tratta di pigrizia, ma di ricerca di conferme per chi come me non ha dimestichezza con l'argomento.

Riassumo cosa ho capito: se altero il valore del mio alloggio per più del 20% l'eventuale variazione della tabella millesimale può essere approvata a maggioranza, ma se non sopraelevo, non aumento le superfici e non mi annetto un altro alloggio, ma vario solo la destinazione d'uso da sottotetto a mansarda forse non si devono variare i millesimi e se si decide di procedere ugualmente con nuove tabelle millesimali che tengano conto di questo cambiamento serve l'unanimità. Giusto ? Grazie per un ultimo cenno

Ora hai compreso secondo quanto è lecito interpretare lo scritto della Legge. (Sottolineo l' interpretare perchè nel mondo reale tanti danno all' Italiano un senso diverso..per questo esistono tanti processi "inutili").

 

Più che su iniziativa del proprietario che aumenti il valore millesimale penso sia una richiesta da parte degli altri che automaticamente si vedono diminuire la quota.

Ci siamo pure per quanto riguarda i sottotetti. Se erano già di proprietà logica vuole che una loro variazione d' uso non comporti automaticamente un aumento dei valori millesimali.

Ma questa è materia tecnica (di cui non sono esperto) e per di più controversa visto che non esiste un "manuale" ufficiale e categorico su come fare il calcolo.

Come detto fai fare la valutazione dello stesso stabile e magari ottieni tante differenze quanti sono i tecnici incaricati (accade la stessa cosa per la classe energetica).

Personalmente e nello specifico direi che se prima erano "ambineti" inagibili" e poi diventano semplici "depositi" il valore dell' abitazione non muta ed il condominio non ha spese aggiuntive.

Ma se li rendi uffici o stanze da letto o bagni, predisponendo riscaldamento o scarichi che sfruttino legalmente gli impianti condominiali diventa ovvio che tali modifiche implichino una modifica della tabella milleismale che serve per fare la ripartizione.

Visto che hai già fatto fare il calcolo da un tecnico la conferma dovresti averla.

 

Ps.

Scusa per il tono della replica che poteva sembrare "vagamente" 😎

quali maggioranze ci vogliono in assemblea dopo la riforma del condominio per l'approvazione delle tabelle millesimali in seconda convocazione? posso avere la legge di riferimento grazie

Quanti condòmini siete?

 

In risposta a SCREPO...l' art. 69 non distingue l' eccezzione dei "criteri legali".

Chi e come (in una assemblea condominiale) potrebbe stabilire la corrispondenza a "criteri legali" di tabelle millesimali.

 

Non esistono dei "criteri legali"...tanto che se fai redarre le tabelle da tecnici diversi potresti ottenere versioni ben discordanti.

 

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Il criterio LEGALE esiste eccome identificato nel riparto in millesimi.

La tabella cd millesimale redatta a discrezione del tecnico è esempio pratico di applicazione del criterio legale.

Esistono diverse maggioranze per la revisione e/o approvazione delle stesse tabelle seconda della situazione del condominio dotato o meno del regolamento ovvero secondo quanto disposto dall'art.1138cc.

 

L'unanimità serve per l'approvazione sia della nascita sia della revisione delle tabelle qualora esse contengano criteri in deroga a quelli legali,ad esempio,tabelle con suddivisone in parti uguali,ad esempio,suddivisione della spesa in percentuale,esclusione di taluni a certe spese,contribuzione maggiorata ad altri.

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