Maggioranza necessaria per scioglimento supercondominio

  1. #1
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    Maggioranza necessaria per scioglimento supercondominio

    Abbiamo due condomini che si sono uniti anni fa in un supercondominio per l'esclusivo servizio della guardiania (diurna e notturna)
    Le unità immobiliari complessive sono meno di 60, e probabilmente anche i partecipanti (non ne sono sicuro).
    Vorrei sapere con la recente riforma quale è la maggioranza necessaria per sciogliere tale supercondominio, dal momento che uno dei due condomìni ritarda notevolmente i pagamenti con conseguenti disservizi della guardiania. Grazie.


  2. #2
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    Le norme sono queste, però ricorda che alcuni servizi potrebbero rimanere in comune, p.es. il riscaldamento se esiste uan sola caldaia, oppure il giardino il parcheggio ecc ecc;

    Dacc
    61. Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si

    possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i
    comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato.
    Lo scioglimento è deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell’articolo
    1136 del codice, o è disposto dall’autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di
    quella parte dell’edificio della quale si chiede la separazione.

    62. La disposizione del primo comma dell’articolo precedente si applica anche se restano in comune con gli

    originari partecipanti alcune delle cose indicate dall’articolo 1117 del codice.
    Qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la
    sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio deve
    essere deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal quinto comma dell’articolo 1136 del
    codice stesso.

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  4. #3
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    Grazie mille. Il fatto di essere più o meno di 60 conta qualcosa?

  5. #4
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    Utente d'onore+++ - L'avatar di Tullio Ts
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    Se i condomini sono più di 60 vale quanto stabilito dall'art. 67 Dacc;

    - Nei casi di cui all'articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto
    comma, del codice, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti
    comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può
    chiedere che l'autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni
    dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l'autorità giudiziaria
    provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a
    provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all'autorità giudiziaria sono notificati al
    condominio cui si riferiscono in persona dell'amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.

  6. #5
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    Citazione Originariamente Scritto da Tullio Ts Visualizza Messaggio
    ricorda che alcuni servizi potrebbero rimanere in comune, p.es. il riscaldamento se esiste uan sola caldaia, oppure il giardino il parcheggio ecc eccI]
    L'attuale supercondominio è interessato da spese consortili quali il compenso del custode e della vigilanza (in comune), la manutenzione del cancello elettrico e dei citofoni (ugualmente in comune).
    Ciò crea un problema o vale sempre la maggioranza di cui sopra per sciogliere il supercondominio?
    Grazie ancora

  7. #6
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    Citazione Originariamente Scritto da adrobe Visualizza Messaggio
    L'attuale supercondominio è interessato da spese consortili quali il compenso del custode e della vigilanza (in comune), la manutenzione del cancello elettrico e dei citofoni (ugualmente in comune).
    Ciò crea un problema o vale sempre la maggioranza di cui sopra per sciogliere il supercondominio?
    Grazie ancora
    Se l'assemblea non delibera vale sempre il disposto dell'art. 61
    Almeno 1/3 dei proprietari del condominio che si vuole staccare fa richiesta al Giudice.
    Se un condominio è composto da 30 proprietari sarà sufficiente la richiesta al Giudice di almeno 10 proprietari

  8. #7
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    Mi è chiaro che dal punto di vista legale non è difficile sciogliere il supercondominio.
    Più difficile invece sarà dividere gli attuali servizi in comune, anche perché c'è un'unica strada di accesso ad entrambi i condomini, al termine della quale c'è un cancello elettrico con relativi citofoni, ed una guardiola con servizio diurno e notturno.
    La richiesta di sciogliere il supercondominio deriva dal fatto che l'altro condominio, di cui io non faccio parte, ottempera solo in parte o con grave ritardo alle "spese consortili" connesse appunto al supercondominio.
    Mi chiedevo se quanto disposto dal rinnovato art. 1129 del c.c. (l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito è esigibile) vale anche in questo caso, cioè: l'amministratore del nostro condominio può o deve avviare la richiesta di decreto ingiuntivo nei confronti dell'altro condominio (o del suo amministratore)?
    Grazie ancora

  9. #8
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    Utente d'onore+++ Amministratore interno L'avatar di Leonardo53
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    Citazione Originariamente Scritto da adrobe Visualizza Messaggio
    Mi è chiaro che dal punto di vista legale non è difficile sciogliere il supercondominio.
    Più difficile invece sarà dividere gli attuali servizi in comune, anche perché c'è un'unica strada di accesso ad entrambi i condomini, al termine della quale c'è un cancello elettrico con relativi citofoni, ed una guardiola con servizio diurno e notturno.
    La richiesta di sciogliere il supercondominio deriva dal fatto che l'altro condominio, di cui io non faccio parte, ottempera solo in parte o con grave ritardo alle "spese consortili" connesse appunto al supercondominio.
    Mi chiedevo se quanto disposto dal rinnovato art. 1129 del c.c. (l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito è esigibile) vale anche in questo caso, cioè: l'amministratore del nostro condominio può o deve avviare la richiesta di decreto ingiuntivo nei confronti dell'altro condominio (o del suo amministratore)?
    Grazie ancora
    Cerchiamo di ricapitolare.
    Al momento esistono due condominii ed un supercondominio per le parti comuni ai due condominii. (3 codici fiscali)

    Se esistono parti comuni ai due edifici non è possibile il distacco di un condominio, semmai è possibile lo scioglimento del supercondominio con l'UNIONE dei due edifici in unico condominio, con unico codice fiscale anzichè 3, dove ogni edificio formerà un edificio parziale per le spese di quell'edificio e parteciperà in proprio alle spese del condominio parziale.

    creare due condominii con due codici fiscali separati eliminando il supercondominio ed il suo codice fiscale è possibile solo se si eliminano le parti comuni ai due edifici (strada, cancello, servizio di guardiania...)

    Allo stato dei fatti la soluzione migliore è restare con il supercondominio perchè la morosità colpirà solo il supercondominio.
    Unificando tutto in un solo condominio la morosità colpirebbe in modo maggiore i condomini del condominio puntuale nei pagamenti.

    Il supercondominio funziona come un condominio; nel vostro caso il supercondominio è un condominio di 60 condòmini interessato alle spese supercondominiali.
    L'amministratore del supercondominio è tenuto all'azione forzosa entro 6 mesi dalla chiusura di esercizio come limite massimo ma se è stato approvato un preventivo di quote di supercondominio l'amministratore HA FACOLTA' di richiedere decreto ingiuntivo contro i morosi anche dopo che non sia stata pagata una sola quota dell'esercizio in corso e non ancora chiuso, proprio come avviene per i normali condominii.

    Per risolvere i vostri problemi dovete solo nominare un amministratore di supercondominio più deciso nell'assolvere al suo mandato.

  10. #9
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    Praticamente non esiste nessuna parte in comune.
    C'è un'unica rampa di accesso che asserve prima il fabbricato A (completamente indipendente dagli altri), poi il fabbricato o condominio B (al cui interno esiste un locale portierato appunto di proprietà esclusiva del condominio B) ed infine il fabbricato o condominio C.
    I condomìni B e C hanno costituito, come patto consortile, un supercondominio per i soli servizi di guardiania e vigilanza, sfruttando il locale portierato di cui sopra (di proprietà del Condominio B) e costruendo sulla rampa, appena prima dell'accesso al fabbricato B, un cancello elettrico che impedisce l'accesso sia ai fabbricati B che C. Un impianto di citofonia che asserve i condomini B e C è allocato appena al di là del cancello.
    Il supercondominio che lega i condomìni B e C è quindi una mera entità di fatto senza assumere alcun crisma giuridico, ed inoltre non ha amministratore né ha obbligo di averlo. Questo è stato scritto anche in una recente sentenza di Tribunale per una causa legale intentata da terzi nei confronti del condominio C. E' stato appunto sancito che il Supercondominio di specie "difetta di legittimazione passiva".
    Ora, venendo al problema, molti condomini del Condominio C sono morosi, per cui spesso non si ha la liquidità per pagare il servizio di vigilanza notturna (che al momento è stato sospeso).
    L'eventualità di sciogliere il Supercondominio, costituito appunto con patto consortile, dovrebbe avere come effetto il risultato di dover eliminare il cancello e spostare la parte di citofoni asservita al Condominio C.
    Ultima modifica di adrobe; 26-10-2014 alle 17:36

  11. #10
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    Pee quanto riguarda la quota di ripartizione dei due condomini per i costi dei servizi comuni, anni addietro fu decisa la aliquota 67% vs. 33%. Per modificare tale ripartizione quale maggioranza è necessaria? Grazie

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