#1 Inviato 16 Ottobre, 2014 Salve, volevo sottoporvi questo caso relativo al nostro condominio per sapere se penso giusto oppure no... Brevemente riassumo: Condominio di 5 persone, lavori da fare soprattutto al tetto (ci sarebbe da scoperchiare e mettere la guaina nuova, quindi lavori di una certa importanza); riuniti tante volte ma niente di fatto perche' per vari motivi non siamo riusciti a metterci d'accordo. Ora la proprietaria del 1' ed ultimo piano, che ha i fastidi maggiori (gocciolamenti d'acqua dal soffitto, comunque non sempre e che finora hanno portato solo dei danni minimi, cioe' il controsoffitto con qualche macchia), giustamente si e' stufata di questa situazione di ''stallo'' e si e' rivolta al suo avvocato di fiducia facendoci recapitare una raccomandata ai rimanenti quattro condomini, dove dice, in sostanza, che entro il termine di sette giorni dal ricevimento della stessa, dovremmo firmare per accettazione un preventivo che era stato fatto qualche tempo fa, altrimenti provvedera' a nominare, in favore della sua assistita, un amministratore ''temporaneo'' (????????) per fare eseguire i lavori, ed i cui costi aggiuntivi saranno a nostro carico. Francamente, pur non essendo uno del settore, ma leggendo attentamente la nuova normativa del codice civile relativa ai condomini, ritengo che questa lettera non sia neanche da prendere in considerazione e non abbia tanto senso per i seguenti motivi: 1) qualsiasi lavoro condominiale ed a maggior ragione uno straordinario e di notevole entita' deve essere preso dall'assemblea dei condomini legalmente convocata, che e' l'unica che possa prendere questo ti po di decisioni (art. 1135 cod.civ.); quindi sono convinto, correggetemi se sbaglio, che se anche tutti firmassero per accettazione quel preventivo, questa sarebbe un'azione non valida, o che comunque possa essere annullata successivamente su richiesta di uno qualsiasi dei condomini; 2) dello stesso avviso sono per quanto riguarda la nomina ''forzata'' di un eventuale amministratore ''temporaneo''..???? La scelta dell'amministratore deve essere effettuata dall'assemblea dei condomini legalmente convocata e con le maggioranze previste dalla legge stessa (art.1129 cod.civ.). Che io sappia, poi, non esistono amministratori ''temporanei'', e se comunque ne dovesse essere nominato uno dall'assemblea, questo, per norma di legge ha incarico minimo di un anno e non meno (sempre art.1129 cod.civ.) 3) ci sarebbe da discutere anche circa i danni subiti e la questione dell'urgenza dei lavori, tanto che l'assicurazione dello stabile, che copre anche questo tipo di danni (infiltrazioni d'acqua dal tetto), ha risarcito alla signora in esame solamente la cifra di trecento euro per l'imbiancatura del controsoffitto...!!!!!!!!! E solamente perche' in quest'ultimo periodo ci sono state piogge di eccezionale violenza che hanno messo in crisi pareccchi ''tetti'' di questa citta'. 4) infine che l'assemblea si possa riunire anche tante volte e non addivenire a nessuna delibera, penso che sia comunque nell'ordine normale delle cose, soprattutto se si tratta di lavori di una certa importanza anche a livello di spesa. Quindi, io penso che questa della lettera sia una cosa quasi assurda che non porta proprio da nessuna parte ed alla quale non intendo neanche rispondere. La soluzione del problema sta, secondo me, nella presa di coscienza di tutti i condomini di effettuare una volta per tutti questi lavori sbloccando questa situazione di ''stallo'' e nominando, di comune accordo, un amministratore che segui tutta la faccenda. Voi cosa ne pensate?????
#2 Inviato 16 Ottobre, 2014 Art.1105 IV comma ....Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può nominare un amministratore
#3 Inviato 16 Ottobre, 2014 1) Formalmente hai ragione...ma una firma applicata su un documento non è così facile disconoscerla. 2) Il da te citato art.1129 prosegue con ".....Se l’assemblea non provvede, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini". E se ciò non bastasse esiste anche l' art 1105 che recita sostanzialmemte la stessa cosa "....Se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere alla autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore" 3) Appunto ci sarebbe da discutere....senza arrivare da nessuna parte 4) Oro colato....ma ciò non significa andare alle calende greche. Quindi....la soluzione te la sei data da solo. saluti
#4 Inviato 16 Ottobre, 2014 La diffida del legale recapitatavi è da prendere in seria considerazione. IL legale avrà anche significato pressioni non propriamente ortodosse, ma di certo c'è che fra le righe della missiva si prospetta il ricorso al Giudice: e non sto a ripetere quanto già evidenziato da chi mi ha preceduto, coi quali per altro concordo in toto. Se quel legale adotterà la giusta condotta processuale è molto facile prevedere che voi come Condominio (e non come singoli) sarete condannati da un giudice all'effettuazione dei lavori e può esser possibile che il Giudice decida e si sostituisca al vostro Condominio sia per la scelta del preventivo sia per la nomina di un amministratore ad acta (amministratore "temporaneo"). L'amministratore ad acta si occuperà sollo di quella determinata opera e risponderà del suo operato al solo Giudice che l'ha incaricato; rappresenterà un costo aggiuntivo per il Condominio, oltre a quello dell'amministratore regolarmente in carica.
#5 Inviato 17 Ottobre, 2014 Grazie molte per le vostre precisazioni che mi hanno permesso di centrare meglio il problema..... Problema che per me si fa sempre piu' complicato perche' sono in fase di vendita dell'immobile (dovrei fare il contratto a fine ottobre), e questo ingarbuglia un po le cose; nel preliminare di vendita c'e' scritto che occorre considerare la data di delibera dei lavori: se questa e' anteriore alla data di stipula del contratto la spesa e' a carico di chi vende, se invece e' posteriore gli oneri dei lavori sono a carico del nuovo proprietario. Nel mio caso e' vero che c'e' la lettera dell'avvocato, ma ancora non e' stato deliberato niente da nessuno..... Quindi....booohhhhhh; certo dovrei dire alla parte acquirente che c'e' questo problema e magari dirgli della lettera e anche fargliela leggere, ma non so come la prendera'......in ogni caso pero', come dicevo prima, se lo spartiacque e' la data di delibera dei lavori, questi ancora non sono stati deliberati da nessuno, ne giudice, ne amministratore, ne assemblea dei condomini.... Penso, quindi, che, se la situazione rimane cosi' e nessuno delibera niente per i prossimi 15 giorni, dovrei cavarmela e non pagare io i futuri lavori..... O no????????
#6 Inviato 17 Ottobre, 2014 nel preliminare di vendita c'e' scritto che occorreconsiderare la data di delibera dei lavori: se questa e' anteriore alla data di stipula del contratto la spesa e' a carico di chi vende, se invece e' posteriore gli oneri dei lavori sono a carico del nuovo proprietario. Oggettivamente lapalissiano ! Ma anche tu con onestà intellettuale riconosci di non aver fornito all'acquirente il quadro completo della situazione condominiale. A mio avviso mancano ancora due tasselli per considerare la vendita andata a buon fine e senza rischio di rivalse. 1) Informare l'acquirente della lettera dell'avvocato e dell'eventualità forse dell'accensione di una futura lite. 2) Il preliminare di vendita non è un rogito. Prima concludi col rogito e prima fisserai l'unica vera data che costituirà lo spartiacque sull'attribuzione degli oneri fra venditore e compratore.
#7 Inviato 18 Ottobre, 2014 Si, infatti riconosco di non aver fornito all'acquirente il quadro complessivo della situazione.... Anch'io avevo pensato di muovermi nella direzione da te suggeritami.... Speriamo, forse con un po di fortuna riesco a uscirne indenne...... Davvero grazie di cuore a tutti per i consigli.
#8 Inviato 30 Ottobre, 2014 .....ebbene, informato il compratore chiaramenti questi si e' ''inferocito'' a dovere e, rivoltosi ad un avvocato, minaccia azione legale perche', come dice lui, gli ho tenuto nascosto un ''vizio occulto'' dell'immobile, a meno che non ci si metta ''d'accordo'' di nuovo sul prezzo...... Diciamo che per risolvere la cosa pacificamente gli verro' sicuramente incontro ritoccando un po il prezzo, pero' non mi convince il ''vizio dell'immobile'': Questo non mi sembra un vizio o difetto che dir si voglia, ma una spesa condominiale (che chiaramente riguarda anche l'immobile in oggetto) di futura esecuzione, ancora neanche deliberata, che deve essere trattata come tale e regolamentata dalle norme che riguardano i condomini.......e' chiaro che se l'acquirente avesse saputo cio' prima, si sarebbe comportato in modo diverso, ma non penso di vendere un'immobile ''viziato'' da un qualche difetto: Mi si potrebbe imputare il fatto di non essere stato corretto fino in fondo, ma non mi sembra di stare a commettere un illecito di alcun tipo: L'aver omesso che esiste una spesa condominiale che dovrebbe essere fatta tra breve non e' certo il massimo della correttezza, ma l'immobile che vendo e' perfettamente integro e non presenta alcun difetto o vizio, ancorche' occulto....
#9 Inviato 30 Ottobre, 2014 Infatti l'immobile in proprietà privata non presenta alcun vizio; sarei per riconfermare il medesimo prezzo richiesto oppure lo lascerei libero di volgere il suo sguardo altrove. L'acquirente sta cercando di ottenere uno sconto non logico aggrappandosi ad argomentazioni inconsistenti: l'oggetto principale della compravendita sono le parti comuni o una proprietà ad uso esclusivo ??? Per la proprietà ad uso esclusivo ne rispondi tu, ma per le parti comuni lui dovrebbe ringraziarti per averlo edotto sugli equilibri condominiali ed assolutamente non sono imputabili alla tua persona eventuali conseguenze future scaturibili da scelte condominiali ( che per definizione non possono essere riconducibili alla sola tua persona). Ciò che era occulto (ed ora non più) era una torva problematica condominiale che assolutamente andava messa a conoscenza dell'acquirente, onde evitare una azione legale postuma allorché a sorpresa del tuo acquirente il Condominio fosse entrato in lite con quella condomina: ci sono verbali che attestano che già da tempo si trascina la querelle sul tetto.... ed il tuo potenziale acquirente non ci avrebbe messo molto a fare 2+2 ! Allora SI, all'oscuro di tutto, sarebbe venuto a staccare un bell'assegno. Tu (in buona fede) hai prospettato una eventualità; lui (in cattiva fede) pretende uno sconto perché la ritiene una certezza... Ma "eventualità" e "certezza" sono due concetti completamente diversi.
#10 Inviato 31 Ottobre, 2014 A quanto detto da albano59 aggiungerei che la minaccia dell'azione legale è inconsistente come dettagliatamente da lui descritto, trattandosi di "eventualità" o se vuoi chiamarla in altro modo "possibilità", ciò non toglie che se tu vuoi toglierti dal groppone l'appartamento possa concedergli lo sconto richiesto anche se non dovuto
#11 Inviato 31 Ottobre, 2014 ....grazie mille per i consigli.......era come pensavo io....solamente che sto correndo sul .....''filo di lana'' come si suol dire: Il 19 nov. Si dovrebbe fare il contratto, la condomina che e' andata dall'avvocato vuole indire al piu' presto una riunione per deliberare, e se questo dovesse avvenire prima della fatidica data del 19, poi tocca a me accollarmi tutte le spese......puo' darsi anche che questo non succeda e che l'assemblea o non si faccia ancora, oppure che finisca sempre con un nulla di fatto.....ma questo e' un punto interrogativo; quello che succedera' da qui al 19 nov., non si sa..... Arrivato a questo punto accolgo volentieri il consiglio dell'utente alfonso polizzi: Visto che, per vari motivi, mi voglio ''liberare'' di quest'immobile, e non sapendo se nel frattempo si possano deliberare le spese prima del rogito, nel qual caso sarebbero interamente a carico mio, e' meglio come si suol dire dare un colpo alla botte ed uno al cerchio: Penso che ci metteremo d'accordo per una somma che detrarro' dal prezzo di vendita, sempreche' comunque non si esageri col l'importo, altrimenti........forse mi tocchera' rischiare????????? Mah, e' una situazione complicata.....
#12 Inviato 13 Novembre, 2014 ........sembra che la mia controparte abbia ragione. Infatti, riunitici per cercare di risolvere la cosa pacificamente, per cui avevo pensato di calcolare la somma per la mia quota di tetto e dividerla in due (in base all'unico preventivo esistente) in modo da essere contenti entrambi, la futura acquirente, con il suo avvocato, mi dice che questa spesa la debbo sostenere tutta io, nonostante non sia stata ancora deliberata, perche' sostanzialmente io avrei commesso nei suoi confronti un illecito contrattuale comunicando la questione dopo il contratto preliminare e quindi in ritardo, precludendo in questo modo la possibilita' da parte dell'acquirente di contrattare sul prezzo: cioe' qui si tratterebbe dei rapporti tra acquirente e venditore e non dei rapporti tra di noi ed il condominio. La stessa cosa mi ha confermato il mio legale, e cioe' che io avrei tenuto nascosto e comunicato in ritardo al mio futuro acquirente un elemento che avrebbe potuto anche essere determinante ai fini non solo del prezzo, ma anche del contratto stesso, nel senso che la signora, sapendo in tempo utile, avrebbe potuto anche cambiare idea e rivolgersi ad altri immobili escludendo, per via di queste spese, di acquistare il mio; e fin qui sono d'accordo, ma questa non vuole piu' contrattare sul prezzo ma ha alzato il tiro pretendendo che le spese me le accolli tutte io. L'avvocato che mi segue mi ha detto che questa ha ragione, e se lei non volesse piu' acquistare l'immobile, puo' tranquillamente chiedere ed ottenere il ritorno della caparra piu' le eventuali spese e danni subiti...... Capperi dico io....... ma allora fino a questo momento in questa discussione di cosa si e' parlato???? si e'parlato solo di norme che valgono nei rapporti tra acquirente, venditore e condominio...e basta...almento cosi' sembra...solo che l'ho capito in netto ritardo.... Ditemi qualcosa perche' non ci sto a capire piu' niente......... Grazie a tutti...... Salvatore
#13 Inviato 13 Novembre, 2014 E fuor da ogni dubbio che tutti sono concordi nel riconoscere che "qualcosa" è stato tenuto nascosto all'acquirente... Per il resto ognuno dei protagonisti si attacca alla sua verità e alle sue convenienze. La mia opinione personale è che l'acquirente ha approfittato della situazione e ci marcia fin troppo sopra: personalmente, considerata la tipologia di questa acquirente, la libererei perché ad una azione corretta (se pur tardiva) non si risponde con una azione tipica dello sciacallaggio. Con certi personaggi, una volta smascherati, proprio non ci voglio aver a che fare: questa tipa è uno di quei "certi personaggi" con cui non si saprà mai quando sarà veramente finita. Pensa un po' se non le dicevi nulla....: ti avrebbe asfaltato senza tanti complimenti. Devi valutare quale sia il costo minore per te: se sopportare l'intera quota parte del rifacimento tetto oppure se rinunciare alla compravendita.
