#1 Inviato 22 Giugno, 2015 Buongiorno, ho provato a cercare all'interno del forum una risposta al mio quesito, ma non ho trovato nulla. Recentemente nel mio condominio abbiamo effettuato del lavori straordinari che hanno avuto una variazione dalla spesa preventivata del 30%. Questa informazione ci è pervenuta al termine dei lavori, da parte dell'amministratrice, per richiedere ulteriori soldi, senza motivarne la spesa. Questo è stato fatto presente all'assemblea ordinaria tenutasi a Giugno c.a., l'amministratrice ha giustificato solo un parte la variazione e ha detto che non era obbligata a indire un'assemblea straordinaria. Altre persone mi hanno detto che per legge deve essere convocata per approvare le modifiche e il direttore dei lavori deve relazionare sui lavori. Chi dei due ha ragione? C'è una norma di legge? E se sì, potete indicarmi gli estremi? Solo nell'assemblea di Giugno è stato approvato la variante economica, in quanto ormai tutti avevano già pagato tutto e aveva dato indicazioni di prelevare in caso i soldi da dare dalle rate condominiali già versate, ma senza dare informazioni corrette e chiare. Inoltre, dopo aver sottolineato la necessità di una relazione un pò più dettagliata, ci ha allegato quella del direttore dei lavori con il verbale di Giugno. Anche qui ho trovato alcune anomalie, tra cui il fatto che l'aumento è dovuto anche al fatto di aver effettuato dei lavori ordinari, cosa non specificata nemmeno nell'ultima assemblea. E' possibile far convergere le spese dei lavori ordinari in quelli straordinari? Grazie
#2 Inviato 22 Giugno, 2015 Ciao Silvia, direi proprio che il modus operando di detta amministratrice è contrario a qualsivoglia principio normativo in quanto è solo l'assemblea che può approvare eventuali variazioni ed aumenti ai lavori, oltre al fatto che solitamente quando si appaltano lavori in ogni caso vi sono clausole contrattuali da rispettare. Per i lavori straordinari bisogna necessariamente indire un fondo ai sensi dell'art. 1135. comma IV c.c. alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori (3); se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti; e deliberare lo stesso ai sensi dell'art. 1136 comma II Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. L'amministratrice si è arrogata un potere non spettante e pertanto è una grave violazione.
#3 Inviato 22 Giugno, 2015 Se comunque i lavori aggiuntivi in corso d'opera erano "indispensabili" per il proseguimento dei lavori straordinari e non vi era il tempo materiale per convocare un'assemblea e deliberare sui costi aggiuntivi (comunque necessari per il buon completamento dell'opera), l'amministratore può di propria iniziativa dare il consenso, relazionando l'assemblea il prima possibile. Riprendendo il fatto da una sentenza di Cassazione: i lavori straordinari presuppongono l'installazione di ponteggi e gru che hanno un costo giornaliero piuttosto gravoso, il direttore lavori constata che per completare l'opera servono altri impegni e costi; avverte l'amministratore. Questi conviene che dovendo prima convocare l'assemblea per autorizzare l'ulteriore somma da stanziare, sarebbero trascorsi altri 10-15 giorni, lasciando in loco i ponteggi e gru con ulteriori inutili costi giornalieri. È stato sentenziato che ben ha fatto ad autorizzare il proseguimento immediato dei lavori, per non causare un inutile danno economico al condominio.
#4 Inviato 22 Giugno, 2015 Grazie della risposte, siete stati molto gentili. Il problema credo risieda proprio nelle tempistiche, non ha inviato nessuna comunicazione delle difficoltà incontrate, lo ha fatto solo ai termine dei lavori in modo molto approssimativo e solo nella convocazione ordinaria (6 mesi dopo) ha scritto una "relazione" di 15 righe. Succesivamente sollecitata ha dato copia della relazione del direttore dei lavori (non datata) in cui descrive il quadro finanziario, dove risulta che sono stati effettuati lavori ordinari, che sono stati aggiunti assieme ai lavori straordinari. Posso capire che ci possono essere degli inconveniente, ma quando ho indicato che forse doveva informare in modo più corretto e in tempi opportuni i condomini, mi è stato detto di aver detto una cosa errata. Grazie
#5 Inviato 23 Giugno, 2015 Partirei da un presupposto, che le sentenze non fanno legge e che comunque le stesse non possono essere applicate analogamente. Questo è proprio uno di quei casi in cui va valutato il caso specifico. Altrimenti passa il fatto che in ogni caso si possono variare costi e lavori in corso d'opera senza autorizzazione assembleare, nel caso di eventuale rifacimento facciate con annessi costi di € 200,000 il 30% sono € 60.000,00, direi che è "opportuno" che la decisione venga presa in sede assembleare, in virtù anche dei richiamati art. di legge.
