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Fine Garanzia Costruttore Immobili

  1. #1
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    Fine Garanzia Costruttore Immobili

    Buon giorno. C'è qualcuno in grado di dirmi quando per il costruttore finisce l'obbligo di provvedere alle riparazioni dello stabile? In altre parole: in uno edificio, gli appartamenti sono stati venduti dal costruttore in periodi diversi (come sempre accade). Avendo riscontrato fin dal secondo anno dei difetti (infiltrazioni d'acqua nei garage provenienti dal piazzale adibito a parcheggio e rottura sistematica della pavimentazione) il costruttore fino ad ora ha provveduto a riparare i danni ma, da quando si è saputo, non intende per i prossimi anni, continuare con questi lavori che, si presume, sono dovuti proprio ad originali difetti di progettazione. Alcuni dicono che la garanzia sia di 10 anni dal momento in cui è stato venduto il primo appartamento. E' così? Grazie in anticipo.


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  3. #2
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    Io ritengo che la garanzia decorra da quando l'immobile è stato finito.
    Altrimenti potrebbe capitare una differenza tra un proprietario che ha acquistato subito ed un altro che compera l'appartamento nuovo e vuoto dopo 5 - 6 anni

    Paolino (condomino)

  4. #3
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    Ciao
    i 10 anni decorrono dall'ultimazione dell'opera. In questo caso, dalla costruzione dell'edificio.



  5. #4
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    Altro intervento altra opinione.

    La Data di inizio Garanzia parte dalla Vendita del Primo Cespite.

    Saluti
    Akim




    Con la teoria si sa tutto e niente funziona.
    Con la pratica tutto funziona e nessuno sa il perché.

  6. #5
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    Ciao Akim
    lo ha postato Giuseppina in altro topic...

    "il termine decennale ... di cui all'art. 1669 c.c. decorre non dalla data di acquisto del bene immobile ma dal compimento dell'opera". Cassazione Civile sez. II 15 maggio 1996 n. 4510.




  7. #6
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    Scritto da vanni il 07 Mag 2010 - 10:35:09:Ciao Akim
    lo ha postato Giuseppina in altro topic...

    "il termine decennale ... di cui all'art. 1669 c.c. decorre non dalla data di acquisto del bene immobile ma dal compimento dell'opera". Cassazione Civile sez. II 15 maggio 1996 n. 4510.

    Molte grazie Vanni. Ancora una precisazione: non essendo un tecnico, cosa si intende per "compimento dell'opera"? La data di fine lavori? Quando è stato rilasciato il ceritficato di abitabilità? Oppure?
    Grazie per la cortesia. Herald.

  8. #7
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    Scritto da Paolino Pao il 07 Mag 2010 - 10:04:30:Io ritengo che la garanzia decorra da quando l'immobile è stato finito.
    Altrimenti potrebbe capitare una differenza tra un proprietario che ha acquistato subito ed un altro che compera l'appartamento nuovo e vuoto dopo 5 - 6 anni

    Paolino (condomino)
    Molte grazie Paolino. Ancora una precisazione: non essendo un tecnico, cosa si intende per "quando l'immobile è stato finito"? La data di fine lavori? Quando è stato rilasciato il ceritficato di abitabilità? Oppure?
    Grazie per la cortesia. Herald

  9. #8
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    Scritto da vanni il 07 Mag 2010 - 10:35:09:

    Ciao Akim
    lo ha postato Giuseppina in altro topic...

    "il termine decennale ... di cui all'art. 1669 c.c. decorre non dalla data di acquisto del bene immobile ma dal compimento dell'opera". Cassazione Civile sez. II 15 maggio 1996 n. 4510.

    Non ero dello stesso parere allora e non lo sono neppure ora.

    Ciao
    Akim




    Con la teoria si sa tutto e niente funziona.
    Con la pratica tutto funziona e nessuno sa il perché.

  10. #9
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    Ciao Akim
    ovviamente padronissimo di pensarla diversamente. Il punto è che herald a cosa deve fare riferimento? Per cominciare, c'è la sentenza della Cassazione a cui ho fatto riferimento... se ci dovessere essere altre indicazioni e/o sentenze, questo non saprei.
    Compimento dell'opera:semplicemente quando la costruzione dell'edificio è giunta a termine




  11. #10
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    APPALTO PRIVATO
    Responsabilità dell'appaltatore

    Riferimenti Normativi
    CC Art. 1669
    LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
    SEZIONE II CIVILE
    Composta dagli Ill.mi Sigg. Magistrati:
    Dott. Filippo VERDE Presidente
    " Gaetano GAROFALO Consigliere
    " Giovanni PAOLINI "
    " Antonino ELEFANTE Rel. "
    " Enrico SPAGNA MUSSO "
    ha pronunciato la seguente
    SENTENZA
    sul ricorso iscritto al n. 5098/93 proposto
    da
    SERRATORE MICHELE E FALCONI GIUSEPPINA, elettivamente domiciliati in Roma, Via Ettore Romagnoli n. 3, presso lo studio dell'Avv. Salvatore Brignola, che insieme all'Avv. Corrado de Simone (successivamente domiciliato in Roma, Via Tacito n. 7, presso lo studio dell'Avv. Rodolfo Coronati) li difende come da mandato a margine del ricorso.
    Ricorrenti
    contro
    CUCULICH MARGHERITA, elettivamente domiciliata in Roma, Via della Ferratella n. 41, presso lo studio dell'Avv. Romolo Andreini che la difende come da mandato a margine del controricorso.
    Controricorrente
    per la cassazione della sentenza della Corte di Appello di Roma n. 687/92 dell'11.2./10.3.1992.
    Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 23.2.1996 dal Cons. Dott. Antonino Elefante.
    Udito il P.M. in persona del Sost. Proc. Gen.le Dott. Alberto Cinque che ha concluso per il rigetto del ricorso.

    Svolgimento del processo
    Con atto di citazione 12 gennaio 1981, Michele Serratore e Giuseppina Falconi, premesso che in data 24 novembre 1970 avevano acquistato un fabbricato sito in via del Mare di Latina; che detto fabbricato, secondo quanto previsto nella relazione tecnica sottoscritta dalla venditrice-costruttrice Margherita Cuculich, doveva poggiare su solaio, in modo che il piano terreno fosse rialzato di 1.20 dal piano di campagna, per l'isolamento dall'umidità e per consentire la (futura) utilizzazione dello spazio sottostante; che nell'ottobre 1979 si erano accorti che il piano terreno non poggiava su solaio ma su terrapieno; convennero in giudizio dinanzi al Tribunale di Latina la Cuculich al fine di sentirla condannare al pagamento della somma di L. 10.000.000 a titolo di diminuzione di valore dell'immobile e risarcimento danni.
    La Cuculich eccepì in via preliminare la prescrizione del diritto fatto valere. Nel merito dedusse che la relazione tecnica posta dagli attori a base della loro richiesta non riguardava l'immobile in questione.
    Il Tribunale rigettò la domanda, sul rilievo che non ricorrevano gli estremi di cui all'art. 1669 c.c., invocato dagli attori, giacché in base alla c.t.u. era rimasto accertato che l'esistenza del vespaio in luogo del solaio non comprometteva la statica della costruzione né determinava fenomeni di umidità. Si versava nella diversa ipotesi di cui all'art. 1667 c.c. (difformità e vizi dell'opera), ma la relativa azione era ampiamente prescritta, essendo trascorso il previsto biennio. Il Tribunale aggiunse che comunque la prescrizione colpiva anche la più ampia azione di garanzia prevista dall'art. 1669 c.c., perché tale azione era stata proposta oltre il decennio dal compimento dell'opera, che risultava essere stata ultimata il 13 marzo 1967 e riconosciuta abitabile il 27 marzo 1968.
    La Corte di Appello di Roma confermò tale decisione, osservando che nelle ipotesi di cui all'art. 1667 c.c., l'occultamento dei vizi (non riconoscibili) rileva ai fini della denuncia (ultima parte del secondo comma), ma non della prescrizione, giacché l'azione di garanzia deve essere esercitata, indipendentemente dalla data della scoperta, entro due anni dal giorno della consegna dell'opera. Osserva che il termine decennale, di cui all'art. 1669 c.c., da riguardarsi sotto il profilo della durata della responsabilità dell'appaltatore per i vizi dell'opera, decorre sempre, anche nell'ipotesi di costruttore venditore, dal compimento dell'opera e non dalla data di acquisto dell'immobile.
    Nel caso specifico, poiché la costruzione del fabbricato, secondo l'ipotesi più favorevole agli acquirenti, era terminata il 27 marzo 1968, come da attestazioni del Comune di Latina, mentre i difetti della costruzione erano stati scoperti soltanto nell'ottobre 1979, oltre il termine decennale entro il quale il costruttore-venditore è tenuto alla garanzia di cui all'art. 1669 c.c., la Corte di merito escluse qualsiasi responsabilità della Cuculich.
    Hanno proposto ricorso per cassazione Michele Serratore e Giuseppeina Falconi in base a tre motivi.
    Resiste con controricorso Margherita Cuculich.

    Motivi della decisione
    Con il primo motivo si denuncia violazione e falsa applicazione dell'art. 360 c.p.c., n. 3 e n. 5 in relazione all'art. 1669 c.c. e si sostiene che, nell'ipotesi in cui (come nel caso specifico) si tratta di rapporto non fra committente ed appaltatore, ma fra venditore ed acquirente, il termine decennale di cui all'art. 1669 c.c. dovrebbe decorrere non dalla data di ultimazione dell'opera ma da quella di vendita del bene per atto pubblico. Si aggiunge che inoltre nessuna prova sarebbe stata data che le opere sarebbero state ultimate prima del termine di dieci anni dal promuovimento dell'azione. In ogni caso, per i vizi occulti dei beni immobili il termine decennale decorre non dall'ultimazione dell'opera o dal trasferimento del diritto di proprietà, ma dalla scoperta dei vizi.
    Con il secondo motivo, denunciando violazione e falsa applicazione dell'art. 360 c.p.c., n. 3 e n. 5, anche in relazione all'art. 116 c.p.c., all'art. 2697 c.c., agli artt. 220 e segg. del R.D. 27 luglio 1934, n. 1265, T.U.L.S., e alla legge 17 agosto 1942, n. 1150, legge urbanistica, e successive modifiche ed integrazioni, si sostiene che erroneamente la Corte di merito avrebbe ritenuto l'opera ultimata il 27 marzo 1968 in base alla licenza di abitabilità, senza considerare che tale certificato non ha rilievo ai fini dell'effettiva ultimazione e concreta utilizzabilità dell'opera.
    Con il terzo motivo si denuncia violazione e falsa applicazione dell'art. 360 c.p.c., n. 3 e n. 5, anche il relazione all'art. 113 c.p.c. e agli artt. 2043 e 2945 c.c., e si censura l'impugnata sentenza per non aver considerato che nella fattispecie ricorrevano tutti gli elementi per l'applicazione del principio generale del "neminem laedere" di cui all'art. 2043 c.c.
    Il primo motivo è infondato.
    Osserva la Corte che in tema di rovina o difetti di costruzione, il periodo di tempo di dieci anni, relativo alla durata di garanzia cui l'appaltatore è tenuto ex art. 1669 c.c. nei confronti del committente o suoi aventi causa, comincia a decorrere, secondo espressa previsione normativa, dal compimento dell'opera, essendo al riguardo irrilevante, dato che la legge non fa alcuna distinzione, se l'azione di responsabilità sia proposta dal committente o suoi aventi causa contro l'appaltatore oppure dall'acquirente contro il venditore. La responsabilità dell'appaltatore non è illimitata, ma riguarda soltanto quei difetti che si manifestino o comunque vengano scoperti entro il suddetto periodo temporale di dieci anni.
    Pertanto correttamente l'impugnata sentenza ha ritenuto che nell'ipotesi di costruttore-venditore il termine decennale decorre non dalla data di acquisto, ma sempre dal compimento dell'opera, anche perché diversamente si avrebbe una inammissibile dilatazione di durata temporale della garanzia senza alcuna previsione.
    Parimenti il secondo motivo è infondato.


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  12. #11
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    Ciao Akim
    quindi la decorrenza decennale decorre dal compimento dell'opera...



  13. #12
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    Scritto da vanni il 07 Mag 2010 - 21:10:50:

    Ciao Akim
    quindi la decorrenza decennale decorre dal compimento dell'opera...
    Secondo la Suprema Corte SI o meglio dalla Abitabilità secondo "l'Ultimo" Akim NO.

    Mettiamo il caso che io finisca un'opera oggi e la venda dopo 10 anni la costruzione venduta non dovrebbe avere garanzia.

    Io ho comprato un'auto di fine serie, dato che esra stata costruita e finita cinque anni prima, è stata acquistata senza garanzia per difetti di costruzione?

    Secondo il mio modesto parere la decorrenza della garanzia, di una costruzione nuova di pacca, dovrebbe decorrere, per le Parti Comuni, dal Primo Rogito mentre per le Parti Private dalla Vendita/Rogito.

    E' evidente e Logico che io mi potrò accorgere dei difetti di Costruzione solo dopo la consegna del Bene a meno che tu non abbia le Palle di Vetro di Murano che o io (Giallo-Rosse).

    A volte i Giudici danno i mumeri come quando hanno sentenziato che non vi è stupro se la vittima portava pantaloni stretti o se ha avuto, alla fine del rapporto, un orgasmo.

    O che sei innoccente inquanto il reato è prescritto.

    Saluti
    Akim




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  14. #13
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    Mi sovviene in mente un episodio avvenuto nel Complesso al Mare dove ho una "villetta".

    Al primo piano, da un cesso (proprio la Tazza), spuntò fuori una Vite Americana utilizzata come siepe.
    Ricercando la causa dell'inconveniente scoprimmo che quella Colonna Montante non era collegata al Condotto della Fognatura Condominiale la scaricava sul terreno. Si erano dimenticati ai allacciarla.
    La Costruzione era stata ultimata circa 15 anni prima ed abitata la massimo per 300 giorni complessivi (Il Proprietario era ed è Residente in Germania).
    Carissimo Vanni, tu cosa pensi che il Difetto Occulto era o non era in Garanzia?
    Il Costruttore, avvisato, ha regolarizzato la cosa ad subitus ... per evitare guai maggiori.

    Salutamus
    Akim





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  15. #14
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    Scritto da akim il 08 Mag 2010 - 04:31:01:Secondo il mio modesto parere la decorrenza della garanzia, di una costruzione nuova di pacca, dovrebbe decorrere, per le Parti Comuni, dal Primo Rogito mentre per le Parti Private dalla Vendita/Rogito.
    E' evidente e Logico che io mi potrò accorgere dei difetti di Costruzione solo dopo la consegna del Bene a meno che tu non abbia le Palle di Vetro di Murano che o io (Giallo-Rosse).
    E quì non ci piove, la logica è giustissima, probabilmente succede spesso che i primi rogiti per le nuove costruzioni si fanno prima che lo stabile sia finito ed ecco perchè i Giudici non hanno valutato il caso inverso.
    Difficilmente succede, almeno dalle mie parti, che delle costruzioni rimangano invendute.


    Paolino (condomino)

  16. #15
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    La tua GIUSTA osservazione mi convince ancora di più che il mio dire ha una logica.

    Contesto che la Garanzia parta sia dalla Ultimazione dell'Opera che dalla Abitabilità. Io ho una proprietà che ancora oggi, per motivi burocratici, non ha l'Abitabilità; l'Opera è stata ultimata 25 anni fa ed io ci abito da 30 anni.

    Se un maufatto mi viene consegnato ho tutto il tempo per verificarne la giusta rispondenza a quanto acquistato.

    Secondo me le Leggi sono fatte e scritte da Avvocati per complicare la vita del Cittadino e, nel complicarla, si ricorre agli stessi, pagandoli, che l'hanno scritta.

    Saluti
    Akim




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