#1 Inviato 13 Aprile, 2012 Buongiorno, se ho ben capito e' questa la sezione per porre il mio problema. Abito a Roma in un condominio dove da qualche anno sono stati installati dei contabilizzatori di calore applicati direttamente sui radiatori e delle valvole termostatiche che fin dall' inizio hanno dato dei problemi. La situazione attuale inoltre e' anche contornata di alcuni altri problemi. Le tabelle millesimali che sono state redatte 5 anni fa sono sbagliate. A parte molti errori iniziali le stesse non sono state piu' aggiornate in funzione delle ristrutturazioni e delle variazione avvenute in questi ultimi anni. Me ne sono accorto andando a studiare l' impianto nei dati ( in alcuni radiatori le potenze termiche sono maggiori e non sono state rispettate le norme UNI EN 442 per il calcolo delle potenze termiche ). L' amministratore sostiene che cio' non e' importante perche' coinvolge solo il 30 % dei consumi fissi e non il 70 % della contabilizzazione che a suo dire e' tenuta aggiornata dalla ditta addetta alla lettura che certifica eventuali variazioni sui radiatori installati ma che secondo me non tiene conto degli errori sulle potenze termiche dei radiatori dove non sono state fatte variazioni sulla situazione esistente di per se gia' sbagliata. Alcuni condomini inoltre hanno sostituito i vecchi radiatori ed anziche' applicare dei nuovi radiatori con potenze analoghe agli originali hanno montato radiatori che in alcune situazioni hanno differenze che vanno dal + 40% a - 70% dai valori originali certificati si nelle tabelle millesimali ma che le hanno stravolte per come erano originalmente. Oltre cio' spesso le valvole termostatiche pur se chiuse non interrompono il flusso di acqua in quanto vengono bloccate aperte dalla morchia presente nell' impianto. L' impianto non puo' essere lavato perche' a detta della ditta manutentrice e' in ferro molto vecchio ed usurato e si corre il rischio di avere delle perdite. Inoltre la maggior parte dei condomini risiede a tempo pieno negli appartamenti ed ha richiesto un tempo di accensione dell' impianto di 18 ore giornaliere al momento ancora acceso e che e' rimasto acceso con temperature ambientali esterne superiori ai 22 gradi che non richiedono riscaldamento. Per il malfunzionamento delle valvole alcune volte non e' possibile ridurre i consumi alle sole ore mattutine e serali e per volere della maggior parte dei condomini non e' possibile variare il periodo di accensione giornaliera e stagionale. Oltre cio' nel 2008 mentre stavo ristrutturando il mio appartamento il precedente amministratore di condominio mi assicuro' che entro il 2010 saremmo passati all' autonomo ( dati i malfunzionamenti dell' impianto di contabilizzazione e nel quale sono stati spesi molti soldi per la manutenzione ) e mi consiglio' di dotarmi con l' occasione di riscaldamento autonomo ( che seguendo il suo consiglio ho fatto ) assicurandomi che in ogni caso mi avrebbe garantito il distacco. Adesso con la nuova amministrazione condominiale non e' possibile avere ne distacco, ne aggiornamento delle tabelle, ne variazioni sui tempi giornalieri e i periodi di accensione. In analogia con quanto fatto dagli altri condomini che hanno variato le potenze termiche originali ho anche io eliminato un radiatore che esteticamente e funzionalmente era inadatto mantenendo la possibilita' di ripristino richiesta dal nuovo amministratore che pero' ora mi dice che non posso toglierlo contabilmente perche' aumenterebbe le spese a carico degli altri condomini. Cosa posso fare per far riconoscere i miei diritti e richiedere in primis la redazione di nuove tabelle millesimali e successivamente il distacco dall' impianto centralizzato ? Ringrazio e saluto. Mario
#2 Inviato 13 Aprile, 2012 Dalla Corte di Cassazione arriva l’ennesima conferma: a determinate condizioni il condomino può rinunziare all’uso dell’impianto di riscaldamento centralizzato, sottraendosi così alle relative spese, senza che l’assemblea possa in alcun modo vietarglielo. Soddisfatte le condizioni richieste (dalla giurisprudenza), infatti, ogni diversa statuizione dell’assise condominiale sarebbe lesiva del diritto individuale sulle cose comuni del singolo comproprietario. Questo, in sintesi, il principio espresso dai giudici di piazza Cavour con la sentenza n. 6481 dello scorso 22 marzo. La storia del distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato trae le proprie origini da lontano. Se in un primo momento la giurisprudenza negava tale possibilità, in virtù dell’irrinunciabilità della proprietà delle cose comuni, più recentemente la stessa Cassazione, come i Tribunali di merito, ha mutato il proprio orientamento. Il tutto ruota sulla distinzione rinuncia all’uso, rinuncia alla proprietà. La prima è possibile e dà luogo all’esonero dalle spese d’uso del bene cui si rinuncia ma non a quelle di conservazione, la seconda non è mai consentita. Quanto all’impianto di riscaldamento, che è poi il bene sul quale in tema di rinuncia all’uso s’è incentrata l’attenzione della giurisprudenza, la Cassazione è oramai costante nell’affermare che “ la rinuncia unilaterale al riscaldamento condominiale operata dal singolo condomino mediante il distacco del proprio impianto dalle diramazioni dell'impianto centralizzato è legittima quando l'interessato dimostri che, dal suo operato, non derivano né aggravi di spese per coloro che continuano a fruire dell'impianto, né squilibri termici pregiudizievoli per la erogazione del servizio ” (così Cass. n. 5974/04). L’assenza di squilibrio termico e di aggravio di spese per gli altri condomini può essere dimostrata tramite la relazione d’un tecnico specializzato che spieghi, tecnicamente ed esaustivamente, perché dal distacco non possano derivare simili inconvenienti. Che cosa accade se nonostante tale dimostrazione l’assemblea deliberi di non autorizzare il distacco? La risposta è contenuta nella sentenza della Cassazione, n. 6481, citata in principio. Gli ermellini sono stati chiarissimi nell’affermare che " il condomino può legittimamente rinunziare all'uso del riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall'impianto termico comune, senza necessità di autorizzazione od approvazione degli altri condomini, e, fermo il suo obbligo di pagamento delle spese per la conservazione dell'impianto, è tenuto a partecipare a quelle di gestione, se e nei limiti in cui il suo distacco non si risolve in una diminuzione degli oneri del servizio di cui continuano a godere gli altri condomini" (Cass., n. 7518 del 2006; Cass., 5974 del 2004; Cass., n. 8924 del 2001). La delibera assembleare che, pur in presenza di tali condizioni, respinga la richiesta di autorizzazione al distacco è, invero, affetta da nullità, e non da annullabilità, per violazione del diritto individuale del condomino sulla cosa comune (Cass., S.U., n. 4806 del 2005)" (Cass. 22 marzo 2011 n. 6481). In sostanza di fronte ad un immotivato diniego l’interessato potrà impugnare la deliberazione in ogni momento per fare valere il proprio diritto al distacco. Ciao Nicola.L
#3 Inviato 13 Aprile, 2012 Nicola grazie per la pronta risposta, ma credo che gli altri condomini abbiano da obiettare che a parte gli squilibri termici che non ci sono, loro vanno ad avere un danno economico in quanto perdono il 30 % di quota fissa che si paga anche senza consumi. Come posso superare questo aspetto ? Invece relativamente alle tabelle millesimali sbagliate, ai tempi di accensione giornalieri e stagionali assolutamente antieconomici e che non rispondono alle raccomandazioni sul contenimento dei consumi ( risparmio energetico ), al malfunzionamento delle valvole termostatiche che spesso non permettono di chiudere il flusso di acqua in un impianto con problemi cronici per vetusta. Non c'e' nessun precedente che possa giustificare il distacco ? Inoltre cosa posso fare per avere delle tabelle millesimali corrette ? Grazie ancora. Mario
#4 Inviato 14 Aprile, 2012 Scritto da lampadinac il 14 Apr 2012 - 00:14:54: Nicola grazie per la pronta risposta, ma credo che gli altri condomini abbiano da obiettare che a parte gli squilibri termici che non ci sono, loro vanno ad avere un danno economico in quanto perdono il 30 % di quota fissa che si paga anche senza consumi. Come posso superare questo aspetto ? Invece relativamente alle tabelle millesimali sbagliate, ai tempi di accensione giornalieri e stagionali assolutamente antieconomici e che non rispondono alle raccomandazioni sul contenimento dei [...] Dovresti chiedere l'aggiornamento delle tabelle millesimali in virtù delle variazioni delle potenze termiche cambiate nelle varie u.i. e per farlo dovresti adire le vie legali:francamente non si capisce perchè l'amministratore non ha provveduto ad aggiornare le tabelle millesimali in occasione del cambio dei termosifoni nelle varie u.i. Ciao Nicola.L
#5 Inviato 8 Maggio, 2012 Ciao Nicola, innanzitutto ringrazio per le pronte risposte ed indicazioni. Ho seguito i Tuoi consigli nel tentare di risolvere i problemi che ho con il mio condominio riguardo all' impianto di riscaldamento centralizzato con contabilizzatori di calore. I risultati ottenuti sono stati pressoche' nulli su tutti i fronti, in quanto ci sono alcuni condomini che dettano la maggioranza e che vedono solo i loro interessi trascurando le necessita' degli altri ed in particolare uno che e' in grado di influenzarne altri che trae vantaggio dall' uso delle tabelle millesimali de riscaldamento e delle condizioni di contabilizzazione Lo scenario che ho attualmente e' il seguente: - non posso passare ad autonomo perche'l' amministratore sostiene che l' impianto centralizzato con contabilizzatori di calore equivale ad un autonomo inoltre il condominio non mi autorizza e l' amministratore ha detto chiaramente che non vuole avere un precedente per gli altri condomini. - le tabelle millesimali utilizzate per determinare la quota fissa del 30 % sono sbagliate grossolanamente ( errori superiori al 25 % )sia per i millesimi che per le potenze termiche. - le tabelle millesimali utilizzate per il rimanente 70 % dei consumi sono totalmente diverse da quelle fisse del 30% e anche loro contengono errori piu' contenuti ma sono lo stesso sbagliate. - i condomini, in particolare uno che trae vantaggio da questa situazione e che e' in grado di controllare altri condomini, si oppongono a rifare nuove tabelle. - l' impianto e' stato acceso x 18 ore al giorno fino al 16 Aprile anche con temperature esterne superiori ai 20 gradi centigradi. - il danno che ne hanno i condomini che usano poco il riscaldamento e' dato dall' uso improprio e smoderato di alcuni condomini che richiedono ed usano l'impianto esageratamente e soprattutto dagli errori nelle tabelle millesimali del costi fissi (30 % ) Domanda: E' possibile alla luce di cio' richiedere al condominio di potersi distaccare dal centralizzato rinunciando al servizio per costi alti o evidenti condizioni di esercizio collettivo non consoni alle proprie esigenze, provvedendo in proprio al riscaldamento e rispondendo per i soli costi di manutenzione dell' impianto e non costi di esercizio?( in questo caso x i costi di manutenzione si usa la tabella A di proprieta' o quella millesimale di riscaldamento ?) Riguardo alla contabilizzazione invece e'possibile richiedere di variare la percentuale fisso variabile da 30/70 a 20/80 % per meglio equiparare i costi tra chi usa poco e chi usa ininterrottamente il riscaldamento ? Nel caso l' assemblea decida di non aggiornare le tabelle millesimali del 30%, nonostante ci sia stato il riscontro di errori nelle stesse e sia stato evidenziato in assemblea, che tipo di reato si prefigurerebbe se il condominio non vuole fare niente e decide di continuare con queste modalita' di esercizio ? Ringrazio e saluto. Mario
#6 Inviato 18 Dicembre, 2012 La ripartizione della quota fissa può essere definita analiticamente dai calcoli del progettista / termotecnico incaricato, così come la nuova suddivisione delle spese dovute ai disperdimenti condominiali (quelli della quota fissa), appartamento per appartamento. In genere non si esegue questo calcolo perchè la tabella millesimale basata su criteri originari già compensa questi aspetti. La ripartizione della spesa variabile non ha senso, sono i ripartitori che ne danno lettura, calorifero per calorifero: quello che bisogna verificare in questo caso sono i coefficienti inseriti nei ripartitori per la determinazione del calore consumato. Per compensare eventuali situazioni sfavorite, può essere deciso di applicare coefficienti ad hoc, che variano la rendicontazione finale. Con la nuova normativa, distaccarsi non é più un problema.
#7 Inviato 19 Dicembre, 2012 Scusate, ma se il locale/ appartamento che si distacca é in un ambito dove c'e' il riscaldamento centralizzato, dopo il distacco continua inevitabilmente a ricevere calore dai muri degli appartamenti confinanti e dai tubi che passano dentro i suoi muri ( anche se non ha piú le piastre radianti i tubi dell'impianto continuano ad esserci nei muri). Perché non si considerano queste dispersioni di calore? (Le perizie di distacco che ho visto finora purtroppo si dimenticano/non includono considerazioni di questo tipo, prevedendo per il distaccato le sole spese di conservazione/ manutenzione dell'impianto; di conseguenza le suddette dispersioni ricadono sui condomini che sono rimasti collegati all'impianto centralizzato)
#8 Inviato 10 Aprile, 2014 Premetto che siamo circa 200 condomini che usufruiscono di una stessa caldaia, i consumi di gas sono veramente eccessivi ed arrivano bollette supersalate (circa 1600 euro all'anno per un appartamento di 120mq di solo gas da riscaldamento); a ciò si aggiunga che nonostante ripetute assemblee nessuno vuole installare i contabilizzatori, così finisce che in certe giornate bisogna chiudere le manopole dei termosifoni perchè si arriva addirittura a 26 gradi in casa! I fatti: nel mese di agosto 2013 un condomino si è distaccato dall'impianto centralizzato informandone preventivamente l'amministratore con diverse raccomandate che quest'ultimo non ha mai ritirato, tra le quali era acclusa la perizia termotecnica (con distacco completo dalle tubature condominiali). Successivamente, il mese scorso durante l'assemblea, tale condomino è stato letteralmente aggredito dall'amministratore che lo ha assalito affermando che era un delinquente e che non poteva staccarsi assolutamente dal centralizzato senza aver chiesto autorizzazione all'assemblea e che gli avrebbe fatto scrivere da un legale.....a spese di tutti i condomini! A questo punto volevo avere le idee ben chiare in merito alla possibilità da parte di un condomino di staccarsi dal centralizzato, installando una caldaia a condensazione, come ha fatto appunto questo signore. E' previsto dalla nuova normativa condominiale? Nel regolamento condominiale non risulta segnalato il divieto a distaccarsi dal riscaldamento. Inoltre, i condomini non sono assolutamente intenzionati ad installare i contabilizzatori. Poichè ho potuto capire che c'è molta nebulosità in merito a questo argomento, qualcuno mi saprebbe dare delucidazioni in merito? Vorrei evitare di spendere soldi in una causa legale persa in partenza! Grazie CN da Roma
