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Dimissione amministratore con nomina nuovo amministratore in modo irregolare

  1. #1
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    Dimissione amministratore con nomina nuovo amministratore in modo irregolare

    buona serata a tutti
    recentemente il precedente amministratore ha mandato la classica lettera di convocazione assemblea per :
    - dimissioni da amministratore
    - votazione nuovo amministratore
    - approvazione bilancio consuntivo
    naturalmente si invitavano tutti a fornire un preventivo per la nomina del nuovo amministratore.
    il condominio attualmente è composto da 6 persone.

    in poche parole sono successe le seguenti cose :
    - l'amministratore si è dimesso
    - il bilancio non è stato approvato in quanto mancavano dei documenti giustificativi e quindi la riunione e scattata a nuova data
    - è stato votato all'unanimità un nuovo amministratore.

    Il problema vero e proprio è questo :
    la persona che è stata nominata è il padre di uno dei proprietari degli appartamenti.
    Tale persona però NON è proprietaria nè totalmente nè in parte , quindi non è un condomino.
    In pratica per poter svolgere la carica da amministratore non essendo condomino bisogna avere fatto un corso.
    E tale persona NON ha mai fatto un corso.

    Domanda :
    l'amministratore nuovo votato all'unanimità, non avendo i requisiti per essere amministratore in pratica decade e la votazione è nulla.
    Rimane il problema che l'amministratore precedente è DIMISSIONARIO.
    quindi , la realtà delle cose è che siamo senza amministratori?? Oppure rimane amministratore quello che era dimissionario in quanto la votazione è nulla??
    Inoltre se l'amministratore votato non è più lui dobbiamo cercarne immediatamente uno valido?
    grazie per l'attenzione


  2. #2
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    Utente d'onore+++ Amministratore interno L'avatar di Leonardo53
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    Citazione Originariamente Scritto da ivan20 Visualizza Messaggio
    buona serata a tutti
    recentemente il precedente amministratore ha mandato la classica lettera di convocazione assemblea per :
    - dimissioni da amministratore
    - votazione nuovo amministratore
    - approvazione bilancio consuntivo
    naturalmente si invitavano tutti a fornire un preventivo per la nomina del nuovo amministratore.
    il condominio attualmente è composto da 6 persone.

    in poche parole sono successe le seguenti cose :
    - l'amministratore si è dimesso
    - il bilancio non è stato approvato in quanto mancavano dei documenti giustificativi e quindi la riunione e scattata a nuova data
    - è stato votato all'unanimità un nuovo amministratore.

    Il problema vero e proprio è questo :
    la persona che è stata nominata è il padre di uno dei proprietari degli appartamenti.
    Tale persona però NON è proprietaria nè totalmente nè in parte , quindi non è un condomino.
    In pratica per poter svolgere la carica da amministratore non essendo condomino bisogna avere fatto un corso.
    E tale persona NON ha mai fatto un corso.

    Domanda :
    l'amministratore nuovo votato all'unanimità, non avendo i requisiti per essere amministratore in pratica decade e la votazione è nulla.
    Rimane il problema che l'amministratore precedente è DIMISSIONARIO.
    quindi , la realtà delle cose è che siamo senza amministratori?? Oppure rimane amministratore quello che era dimissionario in quanto la votazione è nulla??
    Inoltre se l'amministratore votato non è più lui dobbiamo cercarne immediatamente uno valido?
    grazie per l'attenzione
    Se l'amministratore si è dimesso e l'assemblea ha accettato le dimissioni, in ogni caso l'ex amministratore non è più il vostro amministratore perchè fino a 8 condòmini non c'è l'obbligo di nominare un amministratore.

    La nomina è NULLA ma la NULLITA' deve essere fatta valere da almeno uno dei condòmini.
    In ogni caso l'assemblea deve indicare all'ex amministratore il condòmino al quale dovrà consegnare i documenti.

    Avete 3 possibilità:
    1) restare senza amministratore ed autogestirvi con responsabilità solidale di tutti i condòmini
    2) nominare un amministratore professionista che abbia tutti i requisiti professionali
    3) nominare un amministratore condòmino che non ha bisogno di nessun requisito professionale.
    Può anche essere nominato un condòmino che si assume la responsabilità e suo padre provvede a tutto di fatto.

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  4. #3
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    in poche parole o ci troviamo un amministratore professionista oppure si offre di fare l'amministratore uno dei condomini. ti ringrazio molto per la risposta esauriente e dettagliata

  5. #4
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    Utente gold Amministratore di condominio L'avatar di alfonso.polizzi
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    Scusate, ma se il padre del condomino è "capace" (o ritiene di esserlo) di essere amministratore perchè non nominate "fittiziamente" ed a titolo gratuito (a meno che non riesca a fatturare) il figlio? Tanto sempre il padre farà od indiccherà al figlio cosa e quando fare

  6. #5
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    Citazione Originariamente Scritto da ivan20 Visualizza Messaggio
    in poche parole o ci troviamo un amministratore professionista oppure si offre di fare l'amministratore uno dei condomini. ti ringrazio molto per la risposta esauriente e dettagliata
    Hai saltato la prima possibilità:
    Autogestione e tutti responsabili.

  7. #6
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    Citazione Originariamente Scritto da alfonso.polizzi Visualizza Messaggio
    Scusate, ma se il padre del condomino è "capace" (o ritiene di esserlo) di essere amministratore perchè non nominate "fittiziamente" ed a titolo gratuito (a meno che non riesca a fatturare) il figlio? Tanto sempre il padre farà od indiccherà al figlio cosa e quando fare
    in pratica suo figlio non è interessato , almeno così sembra

    - - - Aggiornato - - -

    Citazione Originariamente Scritto da Leonardo53 Visualizza Messaggio
    Hai saltato la prima possibilità:
    Autogestione e tutti responsabili.
    l'autogestione non credo durerà per il fatto che ognuno si pensa di essere immune da tutto mentre autogestirsi significa anche essere responsabili in solido sia verso il fisco che verso qualsiasi problema di carattere amministrativo legale.
    Quindi in pratica non funzionerà mai

  8. #7
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    il primo vero problema che è nato a seguito delle dimissioni del vecchio amministratore è questo :
    il condominio in pratica ha un codice fiscale che è associato presso l'agenzia delle entrate all'amministratore dimissionario.
    Abbiamo parlato con un responsabile che ci ha detto che sarebbe necessaria una delega da parte del vecchio amministratore affinchè possa essere associato al codice fiscale del condominio il codice fiscale del nuovo amministratore.
    NON essendoci alcun amministratore alla data attuale in quanto quello che abbiamo non è valido ci è stato risposto che si deve assolutamente associare a qualcuno il codice fiscale del condominio in quanto lo stesso NON può essere cancellato.

    Ma non è un vizio di forma? Ovvero se il nostro condominio in pratica ha solo 6 condomini, è necessario comunque mantenere il codice fiscale che gli è stato associato?
    e poi, in questo modo, chi dovrebbe fare 770 , f24 e cosette fiscali?
    oppure c'è un modo lecito per poter azzerare il codice fiscale che il CONDOMINIO ha?
    grazie per la collaborazione a tutti per le eventuali risposte.
    saluti

  9. #8
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    Utente gold Amministratore di condominio L'avatar di alfonso.polizzi
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    Come ti è stato già detto colui che è stato nominato amministratore, anche se manca dei requisiti, lo è e lo sarà fintantochè qualcuno non farà ricorso utilizzando soldi propri, può darsi che questo non succederà MAI, nè alla Polizia, nè i Carabinieri e meno che mai la Guardia di finanza verranno a controllare che il vostro amministratore sia "diplomato" pertanto basterà che il neoeletto si rechi all'agenzia delle entrate col verbale e sostituisca il suo nome a quello del dimissionario, è probabile, anzi certo che la situazione rimarrà così fintantochè qualcuno non penserà che sia il momento di cambiare la persona di riferimento, oppure che la persona stessa non si dimetta di sua sponte

  10. #9
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    quindi una volta che un condominio ha un codice fiscale in pratica tale codice fiscale va sempre associato al codice fiscale dell'amministratore in carica.
    Quindi anche in caso di autogestione deve sempre essere dato un codice fiscale di uno dei condomini.
    o sbaglio?

  11. #10
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    Utente d'onore+++ Amministratore interno L'avatar di Leonardo53
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    Citazione Originariamente Scritto da ivan20 Visualizza Messaggio
    quindi una volta che un condominio ha un codice fiscale in pratica tale codice fiscale va sempre associato al codice fiscale dell'amministratore in carica.
    Quindi anche in caso di autogestione deve sempre essere dato un codice fiscale di uno dei condomini.
    o sbaglio?
    Non sbagli.
    Il condòmino non rischia nulla in proprio perchè è solo il rappresentante (non legale) del condominio al quale l'Agenzia delle Entrate invierà comunicazioni/sanzioni riguardanti il condominio.
    E' interesse del condominio aggiornare il nominativo del rappresentante perchè se rimane lo stesso l'Agenzia delle Entrate manderà le comunicazioni all'ex amministratore che non si curerà di portarvele ma le cestinerà aggravando la posizione del condominio.

  12. #11
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    la tua risposta è molto esauriente e precisa.
    E adesso mi spiego anche tante cose in più.
    Quindi in pratica se negli ultimi 10 anni vi era un certo movimento fiscale associato ai vari amministratori professionali è evidentissimo che da adesso in poi potrebbe anche essere sospetta qualsiasi riduzione di attività. Quindi sia il 770 che le relative ritenute di acconto non possono nè scomparire totalmente nè tantomeno subire grossi ridimensionamenti.
    Quindi la convinzione di 2 nostri condomini che pensano di non far assolutamente nulla a livello fiscale potrà solo che peggiorare le cose.

    Ho solo un ultimo dubbio a livello fiscale.
    il 770 è esigibile fino agli ultimi 10 anni dal fisco.
    Tutte le violazioni tributarie che il fisco ci invierà relative all'operato di altri amministratori professionali sono tutte "debiti" nostri, oppure possiamo fare rivalsa sull'operato del vero amministratore che ha omesso o creato la violazione?
    Fermo restando il punto che dal momento che ci autogestiremo sono tutti problemi nostri, almeno le violazioni dove c'era un amministratore professionista in carica possiamo fare rivalsa?
    Perchè è evidente che il codice fiscale del condomino appartiene ai proprietari, ma i versamenti venivano fatti da altre persone.

    grazie ancora di tutto a tutti coloro che rispondono

  13. #12
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    Citazione Originariamente Scritto da ivan20 Visualizza Messaggio
    Tutte le violazioni tributarie che il fisco ci invierà relative all'operato di altri amministratori professionali sono tutte "debiti" nostri, oppure possiamo fare rivalsa sull'operato del vero amministratore che ha omesso o creato la violazione?
    Fermo restando il punto che dal momento che ci autogestiremo sono tutti problemi nostri, almeno le violazioni dove c'era un amministratore professionista in carica possiamo fare rivalsa?
    Perchè è evidente che il codice fiscale del condomino appartiene ai proprietari, ma i versamenti venivano fatti da altre persone...
    Gli adempimenti fiscali sono sempre del condominio ed in prima battuta ne risponde SEMPRE il condominio.
    Con la riforma entrata in vigore il 18/06/2013 è stato attribuito l'onere di provvedere agli adempimenti fiscali all'amministratore.
    Ritengo che (se l'amministratore ha da perdere) possiate fare azione di rivalsa nei suoi confronti solo per le violazioni successive a quella data mentre per le violazioni prima di quella data non ne sarei così certo.
    Oltretutto se avete approvato i consuntivi si presuppone che abbiate controllato e che siate coscienti della violazione.
    L'amministratore potrebbe difendersi dicendo che gli avete detto voi di evadere le ritenute, tanto è vero che avete approvato i consuntivi.

  14. #13
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    Ritenute , compensi e fatture venivano regolarmente inserite nei bilanci, rimarrebbe solo da verificare in modo certosino se tutto combacia ma non credo sia lì il problema vero e proprio.

    La cura del 770 e dei relativi f24 noi l'abbiamo sempre data in gestione al nostro amministratore il quale veniva anche pagato a parte solo per gestire il comparto fiscale.
    Quindi ogni anno riceveva dei soldi oltre al suo compenso solo per la parte 770 e f24.
    Indi, tutti gli errori precedenti al 18.06.2013 che vengono recapitati a noi, in pratica possiamo girarli all'amministratore che veniva pagato appositamente, oppure è sempre un problema fiscale nostro visto che siamo noi il condominio?

  15. #14
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    Citazione Originariamente Scritto da ivan20 Visualizza Messaggio
    Ritenute , compensi e fatture venivano regolarmente inserite nei bilanci, rimarrebbe solo da verificare in modo certosino se tutto combacia ma non credo sia lì il problema vero e proprio.

    La cura del 770 e dei relativi f24 noi l'abbiamo sempre data in gestione al nostro amministratore il quale veniva anche pagato a parte solo per gestire il comparto fiscale.
    Quindi ogni anno riceveva dei soldi oltre al suo compenso solo per la parte 770 e f24.
    Indi, tutti gli errori precedenti al 18.06.2013 che vengono recapitati a noi, in pratica possiamo girarli all'amministratore che veniva pagato appositamente, oppure è sempre un problema fiscale nostro visto che siamo noi il condominio?
    Se l'Agenzia delle Entrate accerta le infrazioni emetterà le sanzioni a carico del condominio perchè l'Agenzia riconosce solo il condominio come contribuente evasore e non entra nel merito del rapporto fiduciario amministratore/condominio.

    Con quanto dici, a mio parere, avete buone possibilità di rivalsa nei confronti dell'amministratore.
    Se, però, l'amministratore non ammette la sua colpa, dovete procedere legalmente con i tempi della Giustizia e con l'incertezza di chi ne pagherà le spese perchè a volte le spese legali vengono "compensate" (ognuno si paga le sue).
    Solo il Giudice che istruirà il procedimento saprà come andrà a finire.

  16. #15
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    Molto bene, in pratica la responsabilità è sempre nostra davanti al fisco ma comunque i vari amministratori essendo pagati appositamente possono essere chiamati in causa negli anni addietro qualora veniamo chiamati in causa noi dal fisco.
    Come ogni causa legale si sa quando parte e non si sa mai come si va a finire. Quindi anche qui va studiato bene se intervenire per le vie legali.
    Grazie ancora per le ottime risposte avute nel corso di questa discussione

  17. #16
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    Molto bene, in pratica la responsabilità è sempre nostra davanti al fisco ma comunque i vari amministratori essendo pagati appositamente possono essere chiamati in causa negli anni addietro qualora veniamo chiamati in causa noi dal fisco.
    Come ogni causa legale si sa quando parte e non si sa mai come si va a finire. Quindi anche qui va studiato bene se intervenire per le vie legali.
    Grazie ancora per le ottime risposte avute nel corso di questa discussione
    Se nel condominio c'è qualche condòmino volenteroso, pagategli un corso da condòmino o da amministratore affinchè impari le regole e possa controllare annualmente, documenti e giustificativi di spesa alla mano, tutto i rendiconti presentati dai futuri amministratori che si succederanno.
    La spesa del corso, oltre ad essere un investimento, costa molto meno di una causa vinta.

  18. #17
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    in effetti hai pienamente ragione anche in questa cosa, anche se dubito che nel nostro condominio si arrivi a essere d'accordo in questo.
    Però in fin dei conti quello che hai detto è verissimo.
    quindi questa discussione si può anche chiudere perchè è stata esaustiva in tutto

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