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Costituzione Condominio - secondo voi come dovremmo comportarci per risolvere questa situazione?

  1. #1
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    Costituzione Condominio

    Buongiorno
    Vi chiedo aiuto in merito alla situazione presente in uno stabile di 13 unità immobiliari dove io ed un altro ragazzo abbiamo acquistato circa un anno fa due unità immobiliari. Premetto che lo stabile in questione era in precedenza di un'unica proprietà.
    La situazione è questa:
    Da circa un anno stiamo stiamo cercando di organizzare un'assemblea di condominio con l'attuale "gestore immobiliare" delle restanti unità immobiliari ma ogni volta per una scusa o per un'altra questa assemblea non si riesce a fare; oltre tutto non esistono tabelle millesimali e non siamo nemmeno a conoscenza dell'ammontare delle spese condominiali. Credo sia palese che la proprietà ed il suo "gestore immobilire" vogliano evitare di costituire condominio.
    Secondo voi come dovremmo comportarci per risolvere questa situazione?
    Visto che l'amministratore non esistesarebbe il caso di indire un'assemblea invitando la proprietà con ordine del giorno "NOMINA E COMPENSO DELL'AMMINISTRATORE"?
    In caso di assenza di tabelle millesimali come ci si comporta con le maggioranze per la nomina dell'Amministratore?

    Vi ringrazio anticipatamente


  2. #2
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    Il condominio nasce spontaneo dal momento in cui non c'è un solo proprietario di tutto lo stabile, ma da quando ce ne sono almeno due, ovvero dal primo rogito, per la nomina di un amministratore questa viene in essere quando ci sono più di otto condomini, e qualsiasi condomino può invitare in assemblea tutti gli altri ed all'OdG "nomina amministratore", se l'assemblea per qualsiasi motivo non nomina l'amministratore qualsiasi condomino può adire all'A.G per la nomina di un amministratore giudiziale;

    TRIBUNALE DI _________________
    NOMINA GIUDIZIALE DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO
    Il/La sottoscritto/a ____________________________, nato/a a _________________, condomino del condominio denominato ____________________________ posto in __________________________, via __________________________________
    PREMESSO CHE
    il condominio è composto da almeno 9 condomini;
    all’ultima adunanza l’assemblea non ha raggiunto i quorum necessari per nominare l’amministratore (doc 1).

    Tutto quanto sopra premesso, il/la sottoscritto/a, fa rispettosa
    Istanza
    ex art. 1129 c.c. affinché il Tribunale adito voglia provvedere alla nomina dell’amministratore del condominio denominato “__________________________”, posto in _______________________, via _____________________-.

    Si allegano in copia
    1.verbale di assemblea

    Con Osservanza
    luogo _________________________, lì ______________
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  4. #3
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    il condominio si "costituisce" in via naturale nel momento in cui i proprietari delle parti comuni diventano minimo due.
    voi ora siete in tre (il proprietario iniziale del fabbricato, tu e il tuo amico.
    siete un condominio.
    già sareste una maggioranza come numero di proprietari (2 su 3).
    con i millesimi però penso che non raggiungiate la metà (500/1000) e, visto che non esistono, anche volendo prendere a prestito altre unità di misura (metri quadrati, volumi, ...) sareste comunque in minoranza.
    ergo, qualsiasi cosa vogliate fare di buono (o cattivo ...) non riuscireste ad avere la doppia maggioranza necessaria (teste e millesimi).
    l'amministratore non è obbligatorio, ma qualcuno di voi tre deve chiedere all'ade il c.f. del condominio e adempiere a tutte le formalità di legge previste.

  5. #4
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    "Credo sia palese che la proprietà ed il suo "gestore immobilire" vogliano evitare di costituire condominio."
    Siete "comproprietari". La costituzione del condominio è obbligatoria dagli otto proprietari in poi.
    Per ora, mi sembra di capire, siete SOLO TRE PROPRIETARI. Oltretutto "il terzo proprietario" ha la maggioranza assoluta per fare e disfare tutto. Nulla osta, però, che possiate ricorrere al Tribunale e far nominare un amministratore giudiziale. Anche se sarebbe meglio che vi mettiate d'accordo col "terzo proprietario" e ne nominiate uno "inter pares" (cioè nominato da voi tre).
    Hai scritto che non esistono tabelle millesimali. Non esiste neanche un regolamento di condominio ? (considerando che affermi che non esista un condominio, non dovrebbe neanche esistere un regolamento condominiale...).
    In mancanza di tabelle millesimali, comunque si valutano "i metri quadrati di ogni unità privata rispetto al totale delle unità private".
    Comunque, tu hai la certezza che non esista un amministratore di condominio ??? magari "il terzo proprietario" lo avrà nominato e... non lo fa intervenire.

  6. #5
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    Citazione Originariamente Scritto da Aristide Balducci Visualizza Messaggio
    "Credo sia palese che la proprietà ed il suo "gestore immobilire" vogliano evitare di costituire condominio."
    Siete "comproprietari". La costituzione del condominio è obbligatoria dagli otto proprietari in poi.
    Per ora, mi sembra di capire, siete SOLO TRE PROPRIETARI. Oltretutto "il terzo proprietario" ha la maggioranza assoluta per fare e disfare tutto. Nulla osta, però, che possiate ricorrere al Tribunale e far nominare un amministratore giudiziale. Anche se sarebbe meglio che vi mettiate d'accordo col "terzo proprietario" e ne nominiate uno "inter pares" (cioè nominato da voi tre).
    Hai scritto che non esistono tabelle millesimali. Non esiste neanche un regolamento di condominio ? (considerando che affermi che non esista un condominio, non dovrebbe neanche esistere un regolamento condominiale...).
    In mancanza di tabelle millesimali, comunque si valutano "i metri quadrati di ogni unità privata rispetto al totale delle unità private".
    Comunque, tu hai la certezza che non esista un amministratore di condominio ??? magari "il terzo proprietario" lo avrà nominato e... non lo fa intervenire.
    sono in disaccordo.
    è l'amministratore che è obbligatorio da 8 condomini in poi; il condominio non ha bisogno di "costituzione".
    il "terzo" proprietario" non ha la maggioranza assoluta per fare o disfare tutto, poichè lui è uno e gli altri sono in due (al massimo vanno in stallo).

  7. #6
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    Infatti il condominio nasce "ipso iure" dal momento in cui ci sono due proprietari nello stesso stabile con parti in comune tra i due, p.es. scale, tetto, terreno, muri maestri ecc ecc, non si tratta di comunione ma di un vero e proprio condominio;

    Elemento indispensabile per poter configurare l'esistenza di una situazione condominiale è rappresentato dalla contitolarità necessaria del diritto di proprietà sulle parti comuni dell'edificio. Quindi la nascita di un condominio non è collegata ad un formale atto costitutivo, ma si verifica di diritto con la prima vendita, da parte dell'originario proprietario di tutto l'edificio, degli appartamenti o singole porzioni di piano a uno o più soggetti (Cass. 4.11.1994 n. 9062; Cass. 18.12.1978 n. 6073; Trib Roma 2.11.2000)

  8. #7
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    Citazione Originariamente Scritto da paul_cayard Visualizza Messaggio
    sono in disaccordo.
    è l'amministratore che è obbligatorio da 8 condomini in poi; il condominio non ha bisogno di "costituzione".
    il "terzo" proprietario" non ha la maggioranza assoluta per fare o disfare tutto, poichè lui è uno e gli altri sono in due (al massimo vanno in stallo).
    VERO: Volevo scrivere una cosa ma ne ho scritta un'altra.

    Purtroppo, a volte, succede quando si fanno due o tre cose insieme.
    Chiedo venia

  9. #8
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    Citazione Originariamente Scritto da Aristide Balducci Visualizza Messaggio
    VERO: Volevo scrivere una cosa ma ne ho scritta un'altra.

    Purtroppo, a volte, succede quando si fanno due o tre cose insieme.
    Chiedo venia
    Mi sembrava molto strano un errore così banale detto da te Aristide

  10. #9
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    Citazione Originariamente Scritto da Aristide Balducci Visualizza Messaggio
    VERO: Volevo scrivere una cosa ma ne ho scritta un'altra.

    Purtroppo, a volte, succede quando si fanno due o tre cose insieme.
    Chiedo venia
    ... stessa considerazione di tullio_ts ...

  11. #10
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    Sono sicuro che non esista nessun regolamento di condominio. Mentre non sono sicuro al 100% che non esista un amministratore. Può esistere un amministratore di condominio quando c'è una sola proprietà?
    Nel caso in cui esistesse l'amministratore dato che è più di un anno che non convoca un'assemblea è possibile una sua revoca?

  12. #11
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    Citazione Originariamente Scritto da carlob82 Visualizza Messaggio
    Sono sicuro che non esista nessun regolamento di condominio. Mentre non sono sicuro al 100% che non esista un amministratore. Può esistere un amministratore di condominio quando c'è una sola proprietà?
    Nel caso in cui esistesse l'amministratore dato che è più di un anno che non convoca un'assemblea è possibile una sua revoca?
    Non può esistere un amministratore condominiale se lo stabile è di proprietà di uno solo, per il semplice fatto che non è ancora un condominio, potrebbe però esserci un fiduciario dell'unico proprietario che gestisce la proprietà, ma questa persona non potrà amministrare il condominio se non nominata dall'assemblea.

  13. #12
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    Citazione Originariamente Scritto da carlob82 Visualizza Messaggio
    Sono sicuro che non esista nessun regolamento di condominio. Mentre non sono sicuro al 100% che non esista un amministratore. Può esistere un amministratore di condominio quando c'è una sola proprietà?
    Nel caso in cui esistesse l'amministratore dato che è più di un anno che non convoca un'assemblea è possibile una sua revoca?
    abbiamo detto che se c'è un'unica proprietà, questa non è un "condominio".
    di conseguenza non può esserci un amministratore di condominio.
    potrà esserci l'amministratore della società che gestisce gli immobili, ma nulla ha a che vedere con "l'amministratore di condominio".
    l'amministratore di condominio è nominato dall'assemblea che da quel che ho capito ancora non è stato possibile tenere.

  14. #13
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    quindi se io e l'altro ragazzo decidessimo di convocare l'assemblea ed in seconda convocazione non si presentasse nessuno l'unica via possibile sarebbe quella di una nomina giudiziale dell'amministratore?

  15. #14
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    quindi se io e l'altro ragazzo decidessimo di convocare l'assemblea ed in seconda convocazione non si presentasse nessuno l'unica via possibile sarebbe quella di una nomina giudiziale dell'amministratore?
    Se i condomini sono più di otto si, ma se otto o meno non è possibile adire al Giudice per la nomina in questo caso specifico.

  16. #15
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    Citazione Originariamente Scritto da carlob82 Visualizza Messaggio
    quindi se io e l'altro ragazzo decidessimo di convocare l'assemblea ed in seconda convocazione non si presentasse nessuno l'unica via possibile sarebbe quella di una nomina giudiziale dell'amministratore?
    non credo proprio perchè non sussiste l'obbligo di nominare l'amministratore: siete meno di 9 condomini ...

  17. #16
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    In sostanza siamo fregati giusto?
    Noi vorremmo un amministratore

  18. #17
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    Citazione Originariamente Scritto da carlob82 Visualizza Messaggio
    In sostanza siamo fregati giusto?
    Per quanto riguarda la nomina dell'amministratore si ma direi forse, per tutto il resto avete ragione, ovvero dovete trovare il modo di ripartire le spese in proporzione dei rispettivi valori millesimali applicando l'art. 1123 cc e seguenti, per cui vi consiglierei di invitare tutti i condomini ad un'assemblea con all'OdG "Gestione parti comuni e ripartizioni", se non trovate un'accordo, avrete l'opportunità di adire al Giudice e forse potrà essere nominato un amministratore;

    cc art 1105
    ...
    - Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore.

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