#1 Inviato 19 Ottobre, 2016 Desidererei avere delle informazioni in ordine ad un condomino moroso.Costui non versa la quota spettante da ben 2 anni per un ammontare di circa € 4500. L'amministratore, dopo alcune raccomandate nel tempo per la richiesta di quanto dovuto, è stato costretto a chiedere l'intervento di un legale che poi si è rivolto al Giudice di pace il quale ha condannato il condomino moroso a versare la somma richiesta e le relative spese. Ma nulla è accaduto. Pertanto l'amministratore ha inviato raccomandata a tutti gli altri condomini invitandoli a versare una cifra corrispondente al mancato introito ed anche a pagare l'onorario dell'avvocato. Alla luce di quanto esposto, chiedo se un condomino che ha sempre pagato la propria quota sia costretto a versare quanto richiesto per sopperire alla inadempienza del condomino che non paga. Ho avuto modo di leggere la sentenza della Cassazione del 2008 e 2009 ( non ne ho trovato altre!) che sottolinea e il condomino non è tenuto a versare la quota per il condomino moroso e che quindi non esiste il concetto di solidarietà in questo caso. Grazie e cordiali saluti Tommaso
#2 Inviato 19 Ottobre, 2016 No nessuno è obbligato a pagare al posto del moroso, fatto salvo una delibera all'unanimità (1000/1000), si può però creare e deliberare un fondo morosi ad evitare Decreti Ingiuntivi a carico del condominio da parte dei fornitori, inoltre questo fondo servirà per le spese per il recupero del credito che finora non siete riusciti ad ottenere, probabilmente c'è stato qualche errore, perchè invece di andare dal G.d.Pace dovevate precedere con il Tribunale richiedendo il D.I. fino al pignoramento dei beni del moroso ed eventuale vendita all'asta dell'appartamento, se c'era necessità di arrivare a tanto.
#3 Inviato 19 Ottobre, 2016 ... L'amministratore, dopo alcune raccomandate nel tempo per la richiesta di quanto dovuto, è stato costretto a chiedere l'intervento di un legale che poi si è rivolto al Giudice di pace il quale ha condannato il condomino moroso a versare la somma richiesta e le relative spese. Ma nulla è accaduto... Se c'è stata una sentenza del Giudice significa che è stato emesso decreto ingiuntivo. Nulla è accaduto oppure nulla è ancora accaduto ma siete in attesa che qualcosa accada? Dopo aver ottenuto il decreto ingiuntivo, l'avvocato del condominio doveva fare atto di precetto al moroso, intimando il pagamento di quanto sentenziato dal Giudice. Se il moroso non pagava neanche dopo il precetto, doveva essere richiesto il pignoramento dei beni mobili in prima battuta, ed in ultimo il pignoramento dell'appartamento. E' stato fatto tutto questo? La procedura di pignoramento e vendita all'asta è lunga e può anche durare alcuni anni. Se tutto questo è stato fatto e siete in attesa di recuperare il denaro dalla vendita all'asta, dovete creare un fondo per sopperire alle spese di gestione se non volete che vi siano bloccate utenze (enel) e servizi (pulizia). Se avete rinunciato ad escutere il moroso dovete capire il perchè. E' stata una decisione dell'amministratore oppure lo avete dispensato voi dal proseguire per non anticipare ulteriori spese legali?
#4 Inviato 19 Ottobre, 2016 E' stata una decisione dell'amministratore oppure lo avete dispensato voi dal proseguire per non anticipare ulteriori spese legali? Volevo chiedere una precisazione sul punto della dispensa. La legge prevede che sia "espressa". Lo è anche se a verbale viene messo di agire tramite legale "a breve", l'assemblea viene tenuta prima dei famosi sei mesi in cui l'amministratore è obbligato ad agire per legge e lo stesso chiede invece decreto ingiuntivo 10 mesi dopo l'assemblea aumentando notevolmente l'esposizione per il condominio? Lo domando perché abbiamo un'esposizione pluriennale notevole di alcuni condomini (ormai siamo vicini ai 40.000euro) e l'amministratore revocato si è attaccato al fatto di aver comunque agito "in breve tempo" prima della successiva assemblea. P.S. Nella successiva assemblea, a verbale era stato inserito di recuperare le cifre entro e non oltre la fine dello scorso anno oppure procedere forzosamente. E l'amministratore ha agito contro alcuni morosi e contro altri no. In pratica non abbiamo mai detto di procedere subito, ma avevamo dato specifici riferimenti temporali, sempre antecedenti i 6 mesi e mai rispettati.
#5 Inviato 20 Ottobre, 2016 Preciso che il problema del condomino moroso non è stato mai verbalizzato, solo qualche accenno dell'amministratore quando andavo a versagli la mia quota ( voglio evidenziare che da molti anni non sono presente alle assemblee in quanto un gruppo si è costituito maggioranza ed è quindi inutile parteciparvi). Eppure la questione si trascina da 2 anni. So che l'amministratore ha inviato a questo condomino dapprima delle raccomandate di invito a saldare quanto dovuto e poi si è rivolto ad un legale per procedere al recupero delle morosità.L'avvocato al fine di ottenere il necessario titolo esecutivo per il recupero forzoso del credito nei confronti del condomino moroso, ha provveduto al deposito del ricorso monitorio al Giudice di Pace il quale ha emesso decreto ingiuntivo notificato e non opposto dall'interessato condomino. Con tale decreto il Giudice di Pace ha ordinato il pagamento della somma dovuta, oltre interessi legali e accessori di legge e spese e compensi successivi. E poi credo che prossimamente si debba agire esecutivamente per ottenere il credito. Attualmente l'amministratore chiede a tutti gli altri condomini l'anticipazione, a seconda dei propri millesimi, dell'intera quota del condomino moroso relativa a ben 2 anni pregressi per far fronte alle spese di gestione. Ma come i versamenti di 9 condomini su 10 non sono sufficienti? E poi anche l'avvocato pretende la sua parcella per la vertenza in atto. Adesso mi domando se posso rifiutarmi di accettare quanto mi si chiede soprattutto perché nulla, come già detto, è stato verbalizzato in relazione alla questione.
#6 Inviato 20 Ottobre, 2016 Adesso mi domando se posso rifiutarmi di accettare quanto mi si chiede soprattutto perché nulla, come già detto, è stato verbalizzato in relazione alla questione. Nessuno è obbligato a versare oltre la propria quota, ma ci sono anche situazioni di opportunità come la salvaguardia di eventuali servizi comuni che potrebbero essere sospesi. Per i lavori straordinari, dovrebbe essere stato creato un fondo speciale ad hoc e i creditori dovrebbero andare prima dai morosi (i cui nomi l'amministratore è obbligato a dare al creditore). Solo dopo averli escussi infruttuosamente, il creditore potrà rivolgersi ai condomini in regola che avranno diritto di rivalsa nei confronti dei morosi. P.S. qualcuno ha qualche idea sulla forma della dispensa "espressa" di cui parlavo prima?
#7 Inviato 21 Ottobre, 2016 Se c'è stata una sentenza del Giudice significa che è stato emesso decreto ingiuntivo.Nulla è accaduto oppure nulla è ancora accaduto ma siete in attesa che qualcosa accada? Dopo aver ottenuto il decreto ingiuntivo, l'avvocato del condominio doveva fare atto di precetto al moroso, intimando il pagamento di quanto sentenziato dal Giudice. Se il moroso non pagava neanche dopo il precetto, doveva essere richiesto il pignoramento dei beni mobili in prima battuta, ed in ultimo il pignoramento dell'appartamento. E' stato fatto tutto questo? La procedura di pignoramento e vendita all'asta è lunga e può anche durare alcuni anni. Se tutto questo è stato fatto e siete in attesa di recuperare il denaro dalla vendita all'asta, dovete creare un fondo per sopperire alle spese di gestione se non volete che vi siano bloccate utenze (enel) e servizi (pulizia). Se avete rinunciato ad escutere il moroso dovete capire il perchè. E' stata una decisione dell'amministratore oppure lo avete dispensato voi dal proseguire per non anticipare ulteriori spese legali? Salve, da informazioni assunte l'avvocato incaricato dall'amministratore ha precisato che la notifica del titolo esecutivo e dell'atto di precetto si è perfezionata correttamente e c'è tempo fino al prossimo 30 novembre per azionare esecutivamente il credito dovuto.Pertanto l'avvocato consiglia i condomini di svolgere un intervento nella procedura già avviata in modo da garantire il credito titolato oltre al recupero delle spese maturate nel biennio precedente alla data dell'aggiudicazione. Questo intervento ha un costo ma certamente aumenta la possibilità di ottenere il soddisfacimento della questione. Sembra inoltre che sull'appartamento di proprietà esserci un pignoramento giudiziale da parte di una Banca. Attendiamo cosa avverrà a breve.
#8 Inviato 21 Ottobre, 2016 Salve, da informazioni assunte l'avvocato incaricato dall'amministratore ha precisato che la notifica del titolo esecutivo e dell'atto di precetto si è perfezionata correttamente e c'è tempo fino al prossimo 30 novembre per azionare esecutivamente il credito dovuto.Pertanto l'avvocato consiglia i condomini di svolgere un intervento nella procedura già avviata in modo da garantire il credito titolato oltre al recupero delle spese maturate nel biennio precedente alla data dell'aggiudicazione. Questo intervento ha un costo ma certamente aumenta la possibilità di ottenere il soddisfacimento della questione. Sembra inoltre che sull'appartamento di proprietà esserci un pignoramento giudiziale da parte di una Banca. Attendiamo cosa avverrà a breve. l'azione d'intervento si può fare, ma bisognerebbe prima valutare se ci sono le condizioni, in pratica se l'appartamento è già gravato da un pignoramento bancario di primo grado, bisogna vedere se una volta soddisfatto il credito della banca, ci sono ancora margini per soddisfare anche il credito condominiale, altrimenti si perde tempo e denari.
#9 Inviato 21 Ottobre, 2016 Preciso che il problema del condomino moroso non è stato mai verbalizzato, ..... Giudice di Pace il quale ha emesso decreto ingiuntivo notificato e non opposto dall'interessato condomino. Con tale decreto il Giudice di Pace ha ordinato il pagamento della somma dovuta, oltre interessi legali e accessori di legge e spese e compensi successivi. .....Attualmente l'amministratore chiede a tutti gli altri condomini l'anticipazione, a seconda dei propri millesimi, dell'intera quota del condomino moroso relativa a ben 2 anni pregressi per far fronte alle spese di gestione. ...... Adesso mi domando se posso rifiutarmi di accettare quanto mi si chiede soprattutto perché nulla, come già detto, è stato verbalizzato in relazione alla questione. Il decreto ingiuntivo è stato emesso, quindi vi era prova del credito del condominio; le possibilità sono due: l'amministratore riesce a mediare con il condomino moroso su un piano di rientro da proporre in assemblea, evitando ulteriori spese legali. Non si trova alcun accordo e l'assemblea decide di proseguire l'azione con il pignoramento, le spese legali ed i tempi aumentano, così come il credito nei confronti del condomino moroso che probabilmente continuerà a non versare nulla. L'amministratore deve far fronte alle spese e mantenere buoni rapporti con i fornitori, la creazione di un fondo morosi è consigliabile, i condòmini virtuosi recupereranno le somme versate alla conclusione del contenzioso e si eviteranno eventuali procedimenti legali da parte dei fornitori/creditori. In ogni caso le decisioni passano dall'assemblea, valutate bene i pro ed i contro.
#10 Inviato 21 Ottobre, 2016 P.S. qualcuno ha qualche idea sulla forma della dispensa "espressa" di cui parlavo prima? Salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso. In occasione dell'assemblea si metterà all'ordine del giorno la votazione per l'eventuale dispensa dell'amministratore ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati e si verbalizzerà l'esito della votazione.
#11 Inviato 21 Ottobre, 2016 Salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso. In occasione dell'assemblea si metterà all'ordine del giorno la votazione per l'eventuale dispensa dell'amministratore ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati e si verbalizzerà l'esito della votazione. Quindi formalmente qualunque formula differente ("procedere a breve", "procedere entro la data X") non può in ogni caso essere considerata come dispensa espressa. La votazione deve essere "dispensa ad agire forzosamente nei confronti di XYZ". Per caso qualcuno ha conoscenza di giurisprudenza in merito? Purtroppo non ho trovato nulla.
#12 Inviato 21 Ottobre, 2016 Quindi formalmente qualunque formula differente ("procedere a breve", "procedere entro la data X") non può in ogni caso essere considerata come dispensa espressa. La votazione deve essere "dispensa ad agire forzosamente nei confronti di XYZ". Per caso qualcuno ha conoscenza di giurisprudenza in merito? Purtroppo non ho trovato nulla. Non ho ancore sentito nessuna sentenza in merito ma c'è una domanda da porsi, se l'assemblea dispensa l'amministratore ad agire con riscossione forzosa, chi anticiperà le quote dovute per chi non paga entro i sei mesi dalla chiusura della gestione? Secondo il mio parere questa decisione dovrebbe essere adottata all'unanimità perchè non si può obbligare nessun condomino a pagare delle spese non deliberate regolarmente, si può deliberare un fondo morosi questo è vero ma nel contempo deve anche partire la richiesta del D.I. proprio in virtù dell'art 63 Dacc che dice; - I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini. Oppure tutti i condomini d'accordo si faranno carico delle quote non pagate, ecco qui il perchè dovrebbe esserci l'unanimità, ricordo che questo è un mio parere, non supportato da nessuna procedura o disposizione
#13 Inviato 21 Ottobre, 2016 Non ho ancore sentito nessuna sentenza in merito ma c'è una domanda da porsi, se l'assemblea dispensa l'amministratore ad agire con riscossione forzosa, chi anticiperà le quote dovute per chi non paga entro i sei mesi dalla chiusura della gestione? Secondo il mio parere questa decisione dovrebbe essere adottata all'unanimità perchè non si può obbligare nessun condomino a pagare delle spese non deliberate regolarmente, si può deliberare un fondo morosi questo è vero ma nel contempo deve anche partire la richiesta del D.I. proprio in virtù dell'art 63 Dacc che dice; - I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini. Oppure tutti i condomini d'accordo si faranno carico delle quote non pagate, ecco qui il perchè dovrebbe esserci l'unanimità, ricordo che questo è un mio parere, non supportato da nessuna procedura o disposizione Posso dire che questa è la linea che esporrò al legale del gruppo a cui appartengo nel mio condominio, assunto per regolare le pendenze col precedente amministratore revocato. L'amministratore in questione in assemblea, alla mia contestazione specifica del mancato rispetto dell'art. 63, mi ha risposto "tanto è inutile perché i morosi non hanno nulla". Edit: cosa non vera, perché col nuovo amministratore hanno già iniziato a pagare un piano di rientro. La questione di fondo è che io voglio pagare per altri se lo decido io o quando sono obbligato dalla legge.
#14 Inviato 21 Ottobre, 2016 Comunque il principio di pagare le quote del moroso solamente con decisione all'unanimità la trovi in questo articolo dell'avv. Alessandro Gallucci; Condomino moroso e ripartizione delle sue quote tra gli altri comproprietari: senza il consenso di tutti la decisione è nulla https://www.condominioweb.com/anticipare-le-somme-dovute-dal-condominio-moroso-e-ripartizione-delle-sue-quote.708
#15 Inviato 21 Ottobre, 2016 Comunque il principio di pagare le quote del moroso solamente con decisione all'unanimità la trovi in questo articolo dell'avv. Alessandro Gallucci; Condomino moroso e ripartizione delle sue quote tra gli altri comproprietari: senza il consenso di tutti la decisione è nulla https://www.condominioweb.com/anticipare-le-somme-dovute-dal-condominio-moroso-e-ripartizione-delle-sue-quote.708 Grazie per la segnalazione.
#16 Inviato 21 Ottobre, 2016 L'amministratore in questione in assemblea, alla mia contestazione specifica del mancato rispetto dell'art. 63, mi ha risposto "tanto è inutile perché i morosi non hanno nulla". Edit: cosa non vera, perché col nuovo amministratore hanno già iniziato a pagare un piano di rientro. La questione di fondo è che io voglio pagare per altri se lo decido io o quando sono obbligato dalla legge. E' vero che i creditori devono prima rivolgersi ai condòmini morosi ciò non toglie che il debito è in capo al condominio per cui questi potrebbero anche rivalersi sul conto corrente condominiale oltre che sospendere il servizio. Se oltretutto l'unità immobiliare risulta essere già pignorata da una Banca potreste rischiare di non recuperare nulla. Meglio approvare un piano di rientro e sospendere la procedura, tenendo sotto controllo i conti.
#17 Inviato 21 Ottobre, 2016 E' vero che i creditori devono prima rivolgersi ai condòmini morosi ciò non toglie che il debito è in capo al condominio per cui questi potrebbero anche rivalersi sul conto corrente condominiale oltre che sospendere il servizio. Se oltretutto l'unità immobiliare risulta essere già pignorata da una Banca potreste rischiare di non recuperare nulla. Meglio approvare un piano di rientro e sospendere la procedura, tenendo sotto controllo i conti.Si è tutto giusto, il fatto è che se i condomini anticipano le quote ad evitare D.I. da parte dei fornitori verso il condominio, deve anche partire il procedimento di recupero verso i morosi, perchè come detto non si può pagare per i morosi sino a escussione, per cui anticipo si ma anche procedura di recupero non concedendo all'amministratore la dispensa ad agire con riscossione forzosa.
#18 Inviato 22 Ottobre, 2016 E' vero che i creditori devono prima rivolgersi ai condòmini morosi ciò non toglie che il debito è in capo al condominio per cui questi potrebbero anche rivalersi sul conto corrente condominiale oltre che sospendere il servizio. Se oltretutto l'unità immobiliare risulta essere già pignorata da una Banca potreste rischiare di non recuperare nulla. Meglio approvare un piano di rientro e sospendere la procedura, tenendo sotto controllo i conti. L'amministratore ha rifiutato il piano di rientro e continuato con la procedura iniziata mostruosamente in ritardo (una addirittura mai iniziata). A quest'ora almeno un condominio sarebbe già rientrato di quanto dovuto. IMO, il nocciolo della questione è che ci deve essere il piano di rientro o il D.I. Se non c'è né uno né l'altro, io non pago se non si segue l'art. 63 delle disposizioni di attuazione. Tra l'altro, faccio capo al Tribunale di Monza che il 27/4/2016 (Giudice Nardecchia, purtroppo sul testo che ho manca il numero della sentenza), che ha deciso come segue: "Ulteriore illegittimità è rappresentata dal fatto che l'ingiunzione ed il pignoramento sono stati notificati per l'intero indistintamente a tutti i condomini. Invero, il creditore del condominio, ottenuto il titolo per procedere nei confronti dello stesso, come nel caso di specie l'ingiunzione fiscale, dopo aver notificato lo stesso dovrà attendere che l'amministratore fornisca i dati necessari per procedere ai sensi dell'articolo 63 disp.att. c.c. Atteso il carattere cogente della previsione di cui all'articolo 63 disp. att. c.c., dinnanzi all'eventuale inadempimento dell'amministratore il creditore sarebbe legittimato ad agire giudizialmente per l'ottenimento dei dati richiesti. Soltanto dopo aver ottenuto il nominativo e i dati del condomino o dei condomini morosi, il creditore potrà notificare il titolo e l'atto di precetto." Lo teoria vorrebbe che in caso di pignoramento del conto corrente condominiale senza rispettare l'art. 63 disp. att. c.c, l'amministratore potrebbe fare opposizione al precetto grazie a quella mancanza. Purtroppo, nei fatti, il conto corrente sarebbe bloccato fino all'accoglimento dell'opposizione. Infatti nella sentenza citata, il condominio aveva transato con l'azienda di fornitura dell'acqua per il debito dei morosi e si è entrati nel merito unicamente per stabilire chi dovesse pagare le spese legali. Insomma, si ha ragione, ma si rischia comunque di dover pagare per non incorrere in danni ingiusti.
#19 Inviato 22 Ottobre, 2016 Oggi 22 ottobre si è svolta l'assemblea condominiale con all'Ordine del Giorno " Procedura di recupero delle morosità condomino" L'amministratore, oltre alla cifra richiesta per coprire le spese del condomino moroso e quelle legali per l'impugnativa presso il Giudice di Pace con sentenza favorevole, ha riferito che intanto non è avvenuto nulla e quindi per recuperare quanto dovuto deve rivolgersi ancora al legale per procedere con il Decreto ingiuntivo. Io sono stato l'unico dei condomini a votare NO e l'amministratore mi ha fatto presente che per legge deve procedere e quindi potrebbe rivolgersi al legale per costringermi a pagare la mia quota. E' vero?
#20 Inviato 22 Ottobre, 2016 Oggi 22 ottobre si è svolta l'assemblea condominiale con all'Ordine del Giorno " Procedura di recupero delle morosità condomino" L'amministratore, oltre alla cifra richiesta per coprire le spese del condomino moroso e quelle legali per l'impugnativa presso il Giudice di Pace con sentenza favorevole, ha riferito che intanto non è avvenuto nulla e quindi per recuperare quanto dovuto deve rivolgersi ancora al legale per procedere con il Decreto ingiuntivo. Io sono stato l'unico dei condomini a votare NO e l'amministratore mi ha fatto presente che per legge deve procedere e quindi potrebbe rivolgersi al legale per costringermi a pagare la mia quota. E' vero?Se l'assemblea ha deliberato il fondo morosi, l'amministratore ha ragione
#21 Inviato 22 Ottobre, 2016 Se l'assemblea ha deliberato il fondo morosi, l'amministratore ha ragione Intendi se ha deliberato ad unanimità ?
#22 Inviato 23 Ottobre, 2016 Intendi se ha deliberato ad unanimità ?No, il fondo morosi con relativo procedimento di recupero per via legale, ovvero la richiesta del Decreto Ingiuntivo a carico dei morosi, può essere approvato a maggioranza del 2° comma dell'art. 1136 ccIn pratica con questo i condomini virtuosi coprono le spese dovute ai fornitori evitando così D.I. a carico del condominio
#23 Inviato 24 Ottobre, 2016 No, il fondo morosi con relativo procedimento di recupero per via legale, ovvero la richiesta del Decreto Ingiuntivo a carico dei morosi, può essere approvato a maggioranza del 2° comma dell'art. 1136 ccIn pratica con questo i condomini virtuosi coprono le spese dovute ai fornitori evitando così D.I. a carico del condominio Ma come ci si regola con i votanti? Non si può far votare il fondo a chi è moroso, altrimenti son ben contenti di far pagare i condomini in regola...
#24 Inviato 24 Ottobre, 2016 Ma come ci si regola con i votanti? Non si può far votare il fondo a chi è moroso, altrimenti son ben contenti di far pagare i condomini in regola... Saranno contenti, ma riceveranno il Decreto Ingiuntivo così dovranno pagare oltre al debito dovuto anche le spese legali le spese di giudizio e gli interessi legali, non so se alla fine saranno tanto contenti.Comunque non si può escludere nessuno dal voto alla delibera.
#25 Inviato 24 Ottobre, 2016 Saranno contenti, ma riceveranno il Decreto Ingiuntivo così dovranno pagare oltre al debito dovuto anche le spese legali le spese di giudizio e gli interessi legali, non so se alla fine saranno tanto contenti.Comunque non si può escludere nessuno dal voto alla delibera. Ma il moroso, specialmente il moroso cronico, si fa un baffo dei d.i. e spesso pure dei pignoramenti immobiliari. ;-) Nel contempo, potendo votare l'istituzione di un fondo per i morosi, potrebbe garantirsi almeno i minimi servizi condominiali o addirittura tutti, se i condomini in regola non glieli bloccano.
