#1 Inviato 31 Ottobre, 2014 Il proprietario di un appartamento lo ha dato in comodato ad altra persona. Chi devo convocare in assemblea, chi ha diritto di intervenire e chi deve pagare? Il comodatario va trattato come un inquilino o come un usufruttuario? Pur essendo semplice la questione, ci saranno purtroppo delle pesanti ripercussioni per il condominio. Il proprietario dell'appartamento è in difficoltà economiche e probabilmente sta per fallire. Se potessi recuperare le spese ordinarie facendomele pagare dal comodatario sarebbe una buona cosa, ma se devo trattare il comodatario come un inquilino e dovessi chiedere le spese al proprietario sarebbe un guaio. Peggio ancora sarebbe se dovesse intervenire un fallimento. Chiedo cortesemente che mi venga dato un parere. Grazie.
#2 Inviato 31 Ottobre, 2014 Copio e incollo... art. 1803 c.c.Il comodato è il contratto col quale una parte consegna all'altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l'obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. In sostanza un contratto ad effetti obbligatori che prevede l'instaurazione di un diritto personale di godimento su di un bene (spesso immobile). La norma succitata è chiusa dal secondo comma che recita: Il comodato è essenzialmente gratuito. Ciò chiarito è utile domandarsi: che cosa vuol dire è essenzialmente gratuito? Con quest'affermazione il legislatore ha inteso specificare che, di solito, il comodante non riceve nulla in cambio della consegna dell'immobile. Insomma il tratto caratterizzante di questo istituto rispetto, ad esempio, a quello simile della locazione sta nella mancanza di corrispettivo. Ciò vale anche per le spese condominiali? La risposta non può prescindere dalla natura di quest'onere. La Cassazione, unanimemente, afferma che quelle condominiali sono obbligazioni propter rem.La figura della obbligazione propter remsi legge in una sentenzasussiste ogni qual volta ad un diritto reale, esclusivo o frazionario, si accompagna una obbligazione, la cui origine si riconduce alla titolarità del diritto sul bene: contestuale titolarità in capo allo stesso soggetto del diritto e dell'obbligo.La connessione tra il diritto e l'obbligo consiste in ciò che, a certe condizioni, l'obbligazione segue le vicende del diritto, trovando la propria ragione d'essere nella titolarità, o nella contitolarità, del diritto reale, in virtù del principio per cui ai vantaggi si accompagnano taluni eventuali riflessi negativi (cuius comoda eius et incomoda).Le obbligazioni dei condomini di concorrere nelle spese per la conservazione delle parti comuni si considerano obbligazioni propter rem, perché nascono come conseguenza della contitolarità del diritto sulle cose, sugli impianti e sui servizi comuni. Alle spese per la conservazione per le parti comuni i condomini sono obbligati in virtù del diritto (di comproprietà) sulle parti comuni accessori ai piani o alle porzioni di piano in proprietà esclusiva. Pertanto, queste obbligazioni seguono il diritto e si trasferiscono per effetto della sua trasmissioneCass. 18 aprile 2003 n. 6323). Come mettere in relazione quest'affermazione con il diritto di comodato?Semplice.Il comodato non è un diritto reale, nemmeno un diritto reale di godimento su cosa altrui; esso è un diritto personale di godimento, che nulla ha a che vedere con la prima categoria. Ergoil comodatario è tenuto a partecipare alle spese condominiale solamente se nell'atto di consegna è stabilito qual cosa in tal senso. Come il conduttore, insomma, anche il comodatario non ha rapporti diretti con il condominio sicché in caso di mancato pagamento degli oneri condominiali pattuiti, l'azione di recupero del credito non può essere condotta contro di lui ma solamente contro il proprietario (art. 63 disp. att. c.c.).
#3 Inviato 31 Ottobre, 2014 Grazie Giovanni. Quindi se la partecipazione alle spese non è prevista dal contratto di comodato, il comodatario non paga nulla e tutte le spese dovranno essere richieste direttamente al proprietario. E' un bel guaio specialmente se fallisce. Siccome quel comodatario parlava anche di affittare l'appartamento, probabilmente nel contratto viene prevista questa opzione ed allora, non essendo più gratuito?
#5 Inviato 31 Ottobre, 2014 Grazie Giovanni. Quindi se la partecipazione alle spese non è prevista dal contratto di comodato, il comodatario non paga nulla e tutte le spese dovranno essere richieste direttamente al proprietario.E' un bel guaio specialmente se fallisce. Siccome quel comodatario parlava anche di affittare l'appartamento, probabilmente nel contratto viene prevista questa opzione ed allora, non essendo più gratuito? Che si tratti di comodato o di contratto di locazione, gli accordi valgono solo tra proprietario e inquilino/comadatario. Al condominio ne risponde sempre il PROPRIETARIO. Se l'inquilino o il comodatario fallisce sono problemi del proprietario. Se il proprietario fallisce sono problemi del condominio ma affinchè un proprietario possa fallire, per prima cosa gli deve essere tolta la proprietà (appartamento venduto all'asta dal Tribunale).
