Pagina 1 di 2 12 UltimaUltima
Like Tree1Ringraziamenti

Bilancio errato e richiesta forzosa di pagamento

  1. #1
    Non è collegato
    { 0 mi piace }
    Nuovo utente Impiegato
    Località
    Bari
    Messaggi
    8
    Reputazione
    0

    Bilancio errato e richiesta forzosa di pagamento

    Salve sono il sig. Carella*

    E spero di avere qualche delucidazione circa alcune problematiche condominiali che proverò a riassumere brevemente:

    Premesso che il sottoscritto ha puntualmente pagato ogni mensilità del 2016, dopo aver più volte chiesto verbalmente all'amministratore la chiusura del bilancio 2016, veniva convocata assemblea solo il 7 dicembre 2017 per tale onere.
    Durante la discussione facevo notare e messo a verbale che il bilancio risultava non applicare le tabelle millesimali condominiali per cui non veniva approvato e rimandato al 19 dicembre. In tale riunione, il bilancio 2016 veniva approvato dalla maggioranza nonostante al sottoscritto non erano ancora chiare le cifre da pagare facendolo verbalizzare. A questo si aggiunge che l'amministratore non veniva confermato per il 2017 a seguito del mio voto sfavorevole.

    Qualche giorno dopo l'amministratore mi ha recapitato una PEC in cui rivedeva per la terza volta in un mese le mie cifre e mi intimava a pagarle entro 10 giorni dalla riunione, come da verbale.

    Il sottoscritto sfinito dalla tiritera...il 29/12/2017 con una PEC chiedeva se le ultime cifre da lui richieste azzerassero totalmente il mio saldo al 2016, prima di effettuare il pagamento, per chiuderla definitivamente.

    Il 3 gennaio la risposta è stata che aveva già inoltrato le pratiche ad un legale per il recupero forzato delle morosità!!!

    Le mie domande sono:

    1) Può agire legalmente e forzatamente anche se io sono sempre stato puntuale e nonostante abbia manifestato chiaramente con PEC la mia intenzione a saldare in cambio di una conferma che il pagamento fosse totale al 2016?

    2) visto che il suo mandato per il 2017 non è stato confermato dalla assemblea ( avvenuta il 19/12/2017) è titolato ad agire forzatamente nei miei confronti?

    3) in ultimo se attualmente non è legittimato da conferma di incarico per il 2017 e quindi 2018 come da verbale in assemblea...cosa posso fare per cambiarlo? Premetto di essere presidente dell'assemblea che non lo ha confermato.

    So di chiedere troppo ma se vorrete rispondere vi sarò grato.

    Distinti saluti e buon anno.

    Vito Carella.


  2. #2
    Non è collegato
    { 53 mi piace }
    Frequentatore assiduo
    Località
    Messaggi
    768
    Reputazione
    24
    non son chiari dei punti

    1) non ha approvato il bilancio per errori nelle tabelle millessimali? scusi fino all'anno prima andavano bene ?

    2) se lei ha votato contro la conferma dell'amministratore questo non è certo decaduto! non serve l'unanimità ma 500 millessimi per confermare ( o revocare) e in caso di effettiva revoca resta comunque in carica fino a nuovo incarico deliberato in assemblea ad altro amm.ore

  3.  Inserisci un quesito, iscriviti gratis al forum adesso »
  4. #3
    Non è collegato
    { 462 mi piace }
    Frequentatore assiduo Amministratore di condominio
    Località
    Pavia
    Messaggi
    1,864
    Reputazione
    48
    Citazione Originariamente Scritto da vitcar Visualizza Messaggio

    Le mie domande sono:

    1) Può agire legalmente e forzatamente anche se io sono sempre stato puntuale e nonostante abbia manifestato chiaramente con PEC la mia intenzione a saldare in cambio di una conferma che il pagamento fosse totale al 2016?

    2) visto che il suo mandato per il 2017 non è stato confermato dalla assemblea ( avvenuta il 19/12/2017) è titolato ad agire forzatamente nei miei confronti?

    3) in ultimo se attualmente non è legittimato da conferma di incarico per il 2017 e quindi 2018 come da verbale in assemblea...cosa posso fare per cambiarlo? Premetto di essere presidente dell'assemblea che non lo ha confermato.
    1) .....Salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso ... (art. 1129 codice civile)

    2) L'amministratore revocato o non confermato, rimane in proroga fino a che non vi è la nomina del nuovo amministratore.

    3) L'assemblea non lo ha confermato ma non avendo provveduto alla nomina di un nuovo amministratore, egli rimane al suo posto, come suddetto.

    Per sostituirlo puoi seguire quanto disposto dall'art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile.

    L'amministratore deve redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.
    L'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore costituiscono gravi irregolarità per cui ciascun condomino può chiederne la revoca giudiziaria.
    In caso di revoca da parte dell'autorità giudiziaria, l'assemblea non può nominare nuovamente l'amministratore revocato.

    Inoltre, l'aver convocato oltre i limiti l'assemblea è una azione che non viene sanata e si può procedere con la richiesta della revoca giudiziaria, anche se l'assemblea alla fine è stata convocata ed ha avuto luogo.
    Ultima modifica di Mauro G.; 03-01-2018 alle 16:57

  5. #4
    Non è collegato
    { 462 mi piace }
    Frequentatore assiduo Amministratore di condominio
    Località
    Pavia
    Messaggi
    1,864
    Reputazione
    48

  6. #5
    Non è collegato
    { 0 mi piace }
    Nuovo utente Impiegato
    Località
    Bari
    Messaggi
    8
    Reputazione
    0
    Citazione Originariamente Scritto da boss123 Visualizza Messaggio
    non son chiari dei punti

    1) non ha approvato il bilancio per errori nelle tabelle millessimali? scusi fino all'anno prima andavano bene ?


    2) se lei ha votato contro la conferma dell'amministratore questo non è certo decaduto! non serve l'unanimità ma 500 millessimi per confermare ( o revocare) e in caso di effettiva revoca resta comunque in carica fino a nuovo incarico deliberato in assemblea ad altro amm.ore
    1)Nel 2016 si è avuta una rottura importante all'impianto idrico condominiale ripartito con tabella di proprietà anziché " in base alla quantitativo di acqua prelevata "come da tabelle millesimali
    2) a seguito del mia non conferma l'amministratore non si è raggiunti il 500 millesimi necessari.
    Quindi adesso non capisco la prassi per la nuova nomina visto che non ha più la mia fiducia, ma conserva quella degli altri che non raggiungono i 500 millesimi....

  7. #6
    Non è collegato
    { 1526 mi piace }
    Staff Moderatore Amministratore di condominio L'avatar di Giovanni Inga
    Località
    Palermo
    Messaggi
    19,189
    Reputazione
    100
    Per poter revocare il mandato all'amministratore, è necessaria la doppia maggioranza ed i millesimi sono gli stessi necessari per la sua nomina e cioè 500. Se non c'è il quorum l'amministratore rimane in carica anche se alcuni votano a sfavore.
    Per quanto riguarda la ripartizione, non ho capito che tipo di ripartizione è fatta (in base al consumo)?
    Il criterio legale è quello dell'applicazione dei millesimi di proprietà, salvo patto adottato all'unanimità o inserito in un RdC.
    Staff
    Palermo

  8. #7
    Non è collegato
    { 3428 mi piace }
    Utente d'onore+++ Amministratore interno L'avatar di Leonardo53
    Località
    Taranto
    Messaggi
    22,871
    Reputazione
    100
    Citazione Originariamente Scritto da vitcar Visualizza Messaggio
    1)Nel 2016 si è avuta una rottura importante all'impianto idrico condominiale ripartito con tabella di proprietà anziché " in base alla quantitativo di acqua prelevata "come da tabelle millesimali
    2) a seguito del mia non conferma l'amministratore non si è raggiunti il 500 millesimi necessari.
    Quindi adesso non capisco la prassi per la nuova nomina visto che non ha più la mia fiducia, ma conserva quella degli altri che non raggiungono i 500 millesimi....
    Da quello che ho capito l'amministratore NON è stato revocato per cui resta in carica anche se non confermato.
    L'eccedenza derivante da una rottura di un tubo condominiale a monte dei contatori individuali è un fatto che non dipende dal minore o maggior consumo personale per cui ritengo giusto che la perdita sia stata addebitata per millesimi di proprietà.
    Il rendiconto approvato il 19 dicembre 2017 è titolo idoneo a richiederti il pagamento forzoso, anche con decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo.

    Visto che non sono ancora trascorsi i 30 giorni dalla data di approvazione del rendiconto, se ti senti leso contatta urgentemente un avvocato per impugnare la delibera entro il 18 gennaio 2018, cominciando dalla mediazione civile alla quale dovrai presentarti obbligatoriamente con l'avvocato di tua fiducia. L'avvocato ti spiegherà tutto e ti spiegherà anche se pagare comunque quanto approvato, salvo chiederne lo storno se non ti spetta pagare.

  9. #8
    Non è collegato
    { 0 mi piace }
    Nuovo utente Impiegato
    Località
    Bari
    Messaggi
    8
    Reputazione
    0
    Si il criterio era inserito nel regolamento condominiale e prevede la ripartizione in base al consumo idrico di ciascun immobile

  10. #9
    Non è collegato
    { 53 mi piace }
    Frequentatore assiduo
    Località
    Messaggi
    768
    Reputazione
    24
    Citazione Originariamente Scritto da vitcar Visualizza Messaggio
    1)Nel 2016 si è avuta una rottura importante all'impianto idrico condominiale ripartito con tabella di proprietà anziché " in base alla quantitativo di acqua prelevata "come da tabelle millesimali
    2) a seguito del mia non conferma l'amministratore non si è raggiunti il 500 millesimi necessari.
    Quindi adesso non capisco la prassi per la nuova nomina visto che non ha più la mia fiducia, ma conserva quella degli altri che non raggiungono i 500 millesimi....
    1) se si rompe un tubo si ripartisce per millessimi di proprietà e non per la tabella consumo acqua

    ps: se è scritto nel regolamento non vale comunque, deve essere nel regolamento contrattuale non in quello assembleare ( o come ogniuno lo vuol chiamare)

    2) se in assemblea l'amm.ore non ha raggiunto i 500 mm non è stato revocato, al massimo non è stato riconfermato. Ergo: lui è ancora a tutti gli effetti l'amm.ore fino a quando a nuova assemblea non ne votate un altro, finchè non si raggiunge un quorum per un nuovo amm.ore lui resta a tutti gli effetti in carica. E se per caso l'assemblea va in stallo (state sempre a 490 mm a favore e gli altri 610 non ci sono o non si presentano) idem, resta in carica.


    3) ora io non so i nessi temporali, ma se a tuo dire l'approvazione del consuntivo dove era mal ripartita la spesa del tubo era non congrua, potevi impugnare (poi al massimo o vincevi o perdevi). SE non lo hai fatto nei tempi previsti dalla legge, quella delibera è valida e resta tale

    ps: sicuramente l'amm.ore non si è comportato perfettamente (non entro nei motivi) e si è vendicato del voto sfavorevole agendo legalmente. Poteva evitare chiudendo la questione, rispondendole che con gli ultimi versamenti era andato tutto a posto e stop

  11. #10
    Non è collegato
    { 0 mi piace }
    Nuovo utente Impiegato
    Località
    Bari
    Messaggi
    8
    Reputazione
    0
    Citazione Originariamente Scritto da boss123 Visualizza Messaggio
    non son chiari dei punti

    1) non ha approvato il bilancio per errori nelle tabelle millessimali? scusi fino all'anno prima andavano bene ?

    2) se lei ha votato contro la conferma dell'amministratore questo non è certo decaduto! non serve l'unanimità ma 500 millessimi per confermare ( o revocare) e in caso di effettiva revoca resta comunque in carica fino a nuovo incarico deliberato in assemblea ad altro amm.ore
    Ciao Leonardo io voglio pagare e togliermelo davanti solo che adesso pare sia diventata una questione di date....per punirmi:
    Ed ho bisogno di sapere cosa fare correttamente:
    Riassumo
    1) 19/12/2017 viene approvato rendiconto 2016 con una postilla verbalizzata con la quale chiedevo il mio saldo preciso in quanto si aggiunsero ulteriori modifiche...prima del pagamento.
    2) in verbale l'amministratore inserì che il pagamento andava fatto entro 10 gg pena decreto ingiuntivo.
    3) il 21/12/2017 l'amministratore con PEC mi comunica il nuovo importo.
    4) il 29/12/2017 con PEC, prima di effettuare il pagamento, chiedo se l'ultimo importo fosse quello definitivo e mi azzerasse il mio debito totalmente.
    5) il 03/01/2018 mi risponde con PEC che ha passato la mia questione ad un legale e mi addebiterà le spese del decreto ingiuntivo a mio carico....

    Adesso io vi chiedo, siccome ho intenzione di saldarlo comunque, i tempi per il recupero forzoso quali sono:
    1) i 10 giorni dal bilancio approvato e inseriti in verbale?
    2) 10 gg dalla comunicazione fattami con pec
    3) valgono 15 giorni come da nostro regolamento condominiale?
    4) soprattutto si intendono giorni lavorativi?
    5) ma se pago prima della sua azione legale come si fa?
    Io non voglio pagare anche le spese legali ad un amministratore che si è dimostrato non all'altezza solo per avergli fatto notare degli errori da cui tra l'altro non ho tratto nemmeno benefici anzi pagherò un conto più salato.... Solo per una questione di correttezza.
    Saluti

  12. #11
    Non è collegato
    { 53 mi piace }
    Frequentatore assiduo
    Località
    Messaggi
    768
    Reputazione
    24
    Citazione Originariamente Scritto da vitcar Visualizza Messaggio
    Ciao Leonardo io voglio pagare e togliermelo davanti solo che adesso pare sia diventata una questione di date....per punirmi:
    Ed ho bisogno di sapere cosa fare correttamente:
    Riassumo
    1) 19/12/2017 viene approvato rendiconto 2016 con una postilla verbalizzata con la quale chiedevo il mio saldo preciso in quanto si aggiunsero ulteriori modifiche...prima del pagamento.
    2) in verbale l'amministratore inserì che il pagamento andava fatto entro 10 gg pena decreto ingiuntivo.
    3) il 21/12/2017 l'amministratore con PEC mi comunica il nuovo importo.
    4) il 29/12/2017 con PEC, prima di effettuare il pagamento, chiedo se l'ultimo importo fosse quello definitivo e mi azzerasse il mio debito totalmente.
    5) il 03/01/2018 mi risponde con PEC che ha passato la mia questione ad un legale e mi addebiterà le spese del decreto ingiuntivo a mio carico....

    Adesso io vi chiedo, siccome ho intenzione di saldarlo comunque, i tempi per il recupero forzoso quali sono:
    1) i 10 giorni dal bilancio approvato e inseriti in verbale?
    2) 10 gg dalla comunicazione fattami con pec
    3) valgono 15 giorni come da nostro regolamento condominiale?
    4) soprattutto si intendono giorni lavorativi?
    5) ma se pago prima della sua azione legale come si fa?
    Io non voglio pagare anche le spese legali ad un amministratore che si è dimostrato non all'altezza solo per avergli fatto notare degli errori da cui tra l'altro non ho tratto nemmeno benefici anzi pagherò un conto più salato.... Solo per una questione di correttezza.
    Saluti
    1) ok , anche se mi pare esagerato che entro 10 gg bisognasse pagare ,anche perchè tu mi dici che hai sempre pagato regolarmente, quindi l'eventuale saldo negativo è dovuto non alla tua morosità ma a spese non in preventivo o altro
    2) a prescindere da cosa è scritto nel vs regolamento, la legge dice che l'amm.ore entro 180 gg deve agire per la riscossione dei crediti

    se lui ha passato tutto al legale il 3/01/2018 e tu paghi (di che cifra parliamo se non ti scoccia dirlo, perchè da come pare sembra sia una cifra altra, ma se tu dici che hai sempre pagato non credo si tratti di chissà che morosità)

    se paghi prima dell'azione legale, il tutto decade ovviamente..resta la questione di chi paga l'avvocato che anche solo per scriverti una lettera è capace di chiederti 500 euro

    son questione un pelo delicale, perchè non ti sei dimostrato disinteressato ma volevi solo sapere l'importo effettivo finale per saldare tutto, e lo hai chiesto il 29/12

    secondo me (poi mi sbaglio) ovviamente l'azione legale non inzia nemmeno se tu oggi o domani paghi e saldi..ma ti arriverà il conto dell'avvocato (a mio avviso in modo scorretto)
    al prossimo consuntivo dici che non lo approvi e spieghi la faccenda in assemblea

  13. #12
    Non è collegato
    { 3428 mi piace }
    Utente d'onore+++ Amministratore interno L'avatar di Leonardo53
    Località
    Taranto
    Messaggi
    22,871
    Reputazione
    100
    Citazione Originariamente Scritto da vitcar Visualizza Messaggio
    ...
    3) il 21/12/2017 l'amministratore con PEC mi comunica il nuovo importo...
    Se vi siete messi a dispetto, non indugiare ancora.
    Versa immediatamente quanto richiesto via PEC e comunicalo all'amministratore via PEC.
    Se non ti è stato ancora notificato il decreto ingiuntivo puoi opporti alle spese legali a tuo carico.
    Paga subito... per discutere su cosa hai pagato avrai tutto il tempo necessario.

  14. #13
    Non è collegato
    { 4 mi piace }
    Primi messaggi Impiegato
    Località
    Alba
    Messaggi
    146
    Reputazione
    2
    Concordo sul paga subito di leonardo53

    certo che lui dal 21 che ha ricevuto comunicazione della cifra esatta al 29 che ha inviato una pec per chiedere delucidazioni sul pagamento non era andato oltre i termini, quindi non avemdogli risposto il comportamento è estremamente scorretto nei confronti dello stesso condominio....le spese legali potrebbero venire poste a carico del condominio per un dispetto dell'amministratore che, vedendo la pec, avrebbe dovuto rispondere e il condomino avrebbe potuto pagare nei termini.

    Poi io chiedo a voi esperti, ma 10 giorni sono davvero pochi....in pratica ogni volta che uno va in ferie all'estero si deve aspettare una potenziale lettera dell'avvocato?

    Per voi amministratori questi colleghi vi fanno fare proprio brutte figure...ogni volta che leggo di certe situazioni mi sembra che il nosto amministratore sia un genio e un santo...

  15. #14
    Non è collegato
    { 784 mi piace }
    Super Moderator L'avatar di Patrizia Ferrari
    Località
    Brescia
    Messaggi
    22,272
    Reputazione
    100
    Citazione Originariamente Scritto da Mirko2016 Visualizza Messaggio
    Poi io chiedo a voi esperti, ma 10 giorni sono davvero pochi....in pratica ogni volta che uno va in ferie all'estero si deve aspettare una potenziale lettera dell'avvocato?

    Per voi amministratori questi colleghi vi fanno fare proprio brutte figure...ogni volta che leggo di certe situazioni mi sembra che il nosto amministratore sia un genio e un santo...
    Qualcosa a me non torna.
    Un amministratore non si cimenta ad elevare decreti ingiuntivi in questo periodo soprattutto per cifre irrisorie...
    Secondo me quella perdita ha causato un saldo pesante e siccome vi è stato ritardo nel convocare l'amministratore avrà proposto quei 10 giorni e se l'assemblea accetta e così delibera il debito diventa esigibile in quei termini di scadenza, quindi, anzichè non pagare semmai si corrisponde un acconto dando da un lato dimostrazione della buona disponibilità e correttezza di condòmino (che a quanto pare per tutto il 2017 non ha versato) e dall'altro avendo il tempo dei chiarimenti ed infine vanificando l'eventuale azione legale.

    Staff
    Brescia

  16. #15
    Non è collegato
    { 462 mi piace }
    Frequentatore assiduo Amministratore di condominio
    Località
    Pavia
    Messaggi
    1,864
    Reputazione
    48
    Citazione Originariamente Scritto da vitcar Visualizza Messaggio
    Ciao Leonardo io voglio pagare e togliermelo davanti solo che adesso pare sia diventata una questione di date....per punirmi:
    Ed ho bisogno di sapere cosa fare correttamente:
    In data 19/12/2017 viene approvato il rendiconto 2016 il quale deve riportare il conguaglio a tuo debito relativamente alla gestione suddetta (2016).

    A seguito tua specifica richiesta (ciò mi fa presupporre che il bilancio consuntivo 2016 ed il bilancio preventivo della nuova gestione 2017 possano non essere chiari), il 21/12/2017 l'amministratore con PEC ti comunica l'importo del saldo esercizio precedente (2016) a tuo debito.

    Considerando la mancata disponibilità dell'amministratore a risolvere bonariamente la situazione, per evitare ulteriori addebiti, concordo i precedenti consigli di provvedere al versamento di quanto risulta dal consuntivo 2016 o dal preventivo 2017 e relativa ripartizione rate regolarmente approvati, solitamente i conguagli a debito vengono sommati alla prima rata.

    Se hai votato contro o ti sei astenuto dal voto di approvazione dei suddetti bilanci, essendo presente in assemblea, puoi impugnare le delibere entro 30 giorni dalla data dell'assemblea, consulta un avvocato, preferibilmente specializzato in materia condominiale.

    Se paghi prima che sia definito il decreto ingiuntivo, l'assemblea non potrà addebitarti alcuna eventuale spesa legale.
    Per farlo il condominio dovrà farti causa ed attendere la sentenza del giudice, salvo conciliazioni.

    (Per aprire nuovi scenari è importante conoscere il periodo esatto della gestione condominiale, ne ho fatto cenno indirettamente nel post #3)
    Ultima modifica di Mauro G.; 04-01-2018 alle 11:37

  17. #16
    Non è collegato
    { 0 mi piace }
    Nuovo utente Impiegato
    Località
    Bari
    Messaggi
    8
    Reputazione
    0
    Gentile Patrizia le quote mensili di tutto il 2016 e 2017 sono state puntualmente pagate mensilmente...il problema nasce dal fatto che l'amministratore ha chiuso il bilancio 2016 ed il preventivo 2017 solo il 19/12/2017, approvato dalla maggioranza e che ha prodotto a mio carico un saldo 2016 di €1000 ed una differenza sulle rate del 2017 di € 564....che ha preteso venissero pagate entro 10 giorni dalla approvazione del bilancio. E che ho pagato il 3 gennaio.
    Il sottoscritto non è quindi mai stato moroso (A differenza di altri condomini) ed è stato costretto a saldate entro pochi giorni dalla conoscienza della sua situazione debitoria....

  18. #17
    Non è collegato
    { 0 mi piace }
    Nuovo utente Impiegato
    Località
    Bari
    Messaggi
    8
    Reputazione
    0
    Grazie per i consigli che accetto volentieri.
    Comunque come aggiornamento il 3/1/2018 ho provveduto ai bonifici dei saldi richiesti dall'amministratore, e al 4/1/2018 non ho ancora ricevuto alcun avviso legale come da sua intimidazione, ne tramite pec e nemmeno raccomandata.
    E non mi è ancora chiaro se questi giorni posti a termine dei pagamenti siano intesi lavorativi?

+ Rispondi alla Discussione
Pagina 1 di 2 12 UltimaUltima

Dello stesso argomento


  1. Salve, ho una domanda da porre: abbiamo un appartamentino condominiale locato e gestito dall'amministrazione del condominio. Tempo fa mi sono...
  2. Cosa deve fare un fornitore se gli viene bonificato dal condominio il Totale Fattura (comprensivo quindi di importo ritenuta) anziché il Totale da...
  3. Volevo chiedere un chiarimento su tale questione. Non dovendo pagare i nostri fornitori con f24 e quindi versamento della ritenuta d'acconto in...
  4. Chiedo scusa, è possibile modificare un codi tributo su un mod F 24 gia inviato all'Agenzia delle Entrate? Se si come è possibile chiedere la...