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Assemblea ordinaria e voti del proprietario e dell'inquilino

  1. #1
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    Assemblea ordinaria e voti del proprietario e dell'inquilino

    Buongiorno.

    In assemblea ordinaria sono presenti due proprietari e non anche i rispettivi inquilini. Costoro non avevano delega degli inquilini regolarmente convocati per le spese di loro competenza. Votano a favore qualcuno vuole impugnare visti i millesimi a favore un filo sopra il terzo, c'Ŕ il dubbio su quanto contino i voti degli inquilini.
    Come si fa a capire quanti millesimi valgono, se a consuntivo le spese proprietario/inquilino sono mischiate?

    Grazie.


  2. #2
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    Dunque. Facciamo ordine.

    Generalmente l'inquilino (meglio chiamarlo conduttore) non ha titolo per partecipare alle assemblee, tranne che per deliberazioni inerenti il servizio di riscaldamento.

    Se partecipa ad altre deliberazioni lo pu˛ fare solo con delega del proprietario, ma in tal caso il suo voto vale come un voto espresso dal proprietario.

    Il valore dei millesimi rappresentato in assemblea, quando il conduttore sia titolato a parteciparvi, Ŕ il valore millesimale della proprietÓ individuale che occupa come conduttore.
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  4. #3
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    Ok, grazie.
    Ma se:
    il servizio riscaldamento Ŕ mischiato nell'ordinaria,
    gli inquilini non erano presenti,
    ma sono stati considerati a favore i voti dei proprietari al resto del consuntivo (senza i quali si era sotto i minimi), dato che gli inquilini la vogliono impugnare, la delibera Ŕ a rischio, o sbaglio?

    Grazie

  5. #4
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    Se per ordinaria lei intende l'approvazione del bilancio, sono i cond˛mini proprietari a dover votare, non i conduttori. Gli inquilini non possono assolutamente impugnare per la mancanza di qualsiasi presupposto.
    brico likes this.

  6. #5
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    Citazione Originariamente Scritto da bilbetto Visualizza Messaggio
    Se per ordinaria lei intende l'approvazione del bilancio, sono i cond˛mini proprietari a dover votare, non i conduttori. Gli inquilini non possono assolutamente impugnare per la mancanza di qualsiasi presupposto.
    Concordo totalmente.
    Infatti gli inquilini non c'entrano nulla (nel 99% dei casi) con le decisioni condominiali, tanto Ŕ vero se c'Ŕ morositÓ l'amministratore chiede d.i. al proprietario non all'inquilino.
    Ciao

  7. #6
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    Se per ordinaria lei intende l'approvazione del bilancio, sono i cond˛mini proprietari a dover votare, non i conduttori. Gli inquilini non possono assolutamente impugnare per la mancanza di qualsiasi presupposto.
    Forse non mi sono spiegato bene, ma penso sia pacifico che l'inquilino possa impugnare eccome, e pare anche al di fuori dei limiti ex L. 392/78.
    In caso di ulteriore dubbio http://www.condominioweb.com/linquil...e-estraneo.375

    Ma il dubbio non era questo, bensý una semplice questione di maggioranze dato che per la gestione riscaldamento Ŕ stato considerato a favore il voto del proprietario al resto del consuntivo, in assenza dell'inquilino.

  8. #7
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    Ho compreso quale sia il cavillo, ma a mio parere proprio di un cavillo pretenzioso trattasi.

    Se in assemblea Ŕ presente il solo proprietario, mi sembra pacifico che costui sia pienamente titolato ad esprimere il suo voto su qualunque tematica, ivi compresa anche la gestione riscaldamento.
    Se invece fossero stati contemporaneamente presenti proprietario e conduttore il diritto di voto per l'intero valore millesimale di quella u.i. sarebbe stato suddiviso fra proprietario (tutti gli argomenti esclusi quelli riservati al conduttore) e conduttore (gestione riscaldamento raffreddamento, regolamentazione altri servizi comuni).

    Ai fini dell'esito delle votazioni e dell'approvazione del bilancio il voto del solo proprietario Ŕ perfettamente legittimo, appurato che il suo conduttore era assente nonostante la convocazione recapitata.
    Il conduttore pu˛ certamente impugnare... ma poi vanno analizzati gli argomenti dell'impugnativa e se tali argomenti saranno ritenuti ammissibili da chi di dovere. Personalmente annoto che il conduttore Ŕ stato regolarmente convocato e lui non si Ŕ presentato in assemblea, da cui deduco che gli unici argomenti validi per impugnare possono esser delibere che rendano svantaggiosi al conduttore l'uso o la regolamentazione dei servizi comuni, o del riscaldamento, o del raffreddamento.
    Il consuntivo approvato dal proprietario (col suo conduttore assente) non mi sembra un motivo di lagnanza ammissibile.
    efisio and Mauro G. like this.

  9. #8
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    Albano59, grazie per averlo compreso ed in effetti hai ragione, Ŕ un p˛ macchinoso. Per˛, come emerso durante una riunione tra consiglieri, bisogna separare la malcelata irritazione dal dovere riconoscere un diritto all'inquilino, dal suo diritto ad impugnare ci˛ per cui egli paga.

    Nel caso in questione si tratta di beghe per l'applicazione casareccia della termoregolazione. Oltre al discorso maggioranze c'Ŕ anche questa, che pesa giÓ abbastanza e forse anche in termini di nullitÓ.

    Come poi puoi leggere al post 2 di bilbetto, lui ascrive all'inquilino i millesimi medesimi. Il problema Ŕ che non c'Ŕ la tabella riscaldamento.

    Grazie ancora.
    Ciao

  10. #9
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    Citazione Originariamente Scritto da efisio Visualizza Messaggio
    Forse non mi sono spiegato bene, ma penso sia pacifico che l'inquilino possa impugnare eccome, e pare anche al di fuori dei limiti ex L. 392/78.
    In caso di ulteriore dubbio http://www.condominioweb.com/linquil...e-estraneo.375

    Ma il dubbio non era questo, bensý una semplice questione di maggioranze dato che per la gestione riscaldamento Ŕ stato considerato a favore il voto del proprietario al resto del consuntivo, in assenza dell'inquilino.
    Premesso che concordo con la disamina fatta da albano59 nel suo complesso, infatti dal tuo post# 3 deducevo che l'inquilino era assente quindi per, eventualmente, sfruttare quel 1% a cui mi riferivo prima, che rimane all'inquilino, bisognava almeno che egli fosse presente in assemblea.

    E quel 1% che si lascia all'inquilino (voto in assemblea, impugnazione) si riferisce proprio a quei casi (ormai rari ) in cui Ŕ presente il riscaldamento centralizzato, qualche volta (rarissima) per il raffreddamento, altri servizi comuni (ancora pi¨ rarissimi) ma, se convocato e presente.

    E, comunque, anche nel caso (ipotesi o.t. ma giusto per riallacciarmi al discorso sul voto dell'inquilino e del suo valore) in cui fosse convocato, fosse presente ma dopo moroso, l'amministratore i soldi li chiede al proprietario e se non paga neppure questo il d.i. va SOLO al proprietario poi, dopo, il proprietario si rifarÓ sul suo inquilino, quando e come Dio solo lo sa.....

    Oggi vale il voto del proprietario.

  11. #10
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    Questi due conduttori, per certi aspetti, mi sembrano un tantino sprovveduti...
    Sarebbe per loro molto pi¨ semplice ed al modico costo di "zero euro" aprire un confronto coi rispettivi locatori... iniziando a non riconoscere le quote riscaldamento a loro attribuite, quindi semplicemente sospendendo i pagamenti a favore dei rispettivi locatori (o sospendendo il pagamento della sola quota riscaldamento se effettuata direttamente all'amministratore).
    Questi sono conduttori e non cond˛mini: perchÚ imbarcarsi in una avventura incerta, costosa e lunga contro il Condominio, quando invece forti del contratto di locazione possono inchiodare i rispettivi locatori (ed indirettamente il Condominio) alle loro responsabilitÓ ??
    Infatti, fatta la mossa, la patata bollente resterÓ ai due proprietari-cond˛mini, che questi SI avranno mille motivi per costringere il Condominio - con le buone o con le cattive - a provvedere alla redazione della giusta tabella riscaldamento.

  12. #11
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    Citazione Originariamente Scritto da albano59 Visualizza Messaggio
    ....Questi sono conduttori e non cond˛mini: .....
    .......Infatti, fatta la mossa, la patata bollente resterÓ ai due proprietari-cond˛mini, che questi SI avranno mille motivi per costringere il Condominio - con le buone o con le cattive - a provvedere alla redazione della giusta tabella riscaldamento.
    Ed Ŕ qua che volevo arrivare, come su scritto.

    Esattamente!
    Osservazione quanto mai pertinente.

    Alla fine della fiera........se c'Ŕ buco, paga pantalone ossia il proprietario.
    Sempre!!!!!
    Ciao
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  13. #12
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    Citazione Originariamente Scritto da albano59 Visualizza Messaggio
    Questi due conduttori, per certi aspetti, mi sembrano un tantino sprovveduti...
    Sarebbe per loro molto pi¨ semplice ed al modico costo di "zero euro" aprire un confronto coi rispettivi locatori... iniziando a non riconoscere le quote riscaldamento a loro attribuite, quindi semplicemente sospendendo i pagamenti a favore dei rispettivi locatori (o sospendendo il pagamento della sola quota riscaldamento se effettuata direttamente all'amministratore).
    Questi sono conduttori e non cond˛mini: perchÚ imbarcarsi in una avventura incerta, costosa e lunga contro il Condominio, quando invece forti del contratto di locazione possono inchiodare i rispettivi locatori (ed indirettamente il Condominio) alle loro responsabilitÓ ??
    Infatti, fatta la mossa, la patata bollente resterÓ ai due proprietari-cond˛mini, che questi SI avranno mille motivi per costringere il Condominio - con le buone o con le cattive - a provvedere alla redazione della giusta tabella riscaldamento.
    se i conduttori non pagano fino mi pare ad arrivare all'importo di due mesi di locazione, il proprietario pu˛ sfrattarlo per morositÓ questa Ŕ la legge, per la realtÓ ...

    - - - Aggiornato - - -

    Citazione Originariamente Scritto da efisio Visualizza Messaggio
    ý.... l'applicazione casareccia della termoregolazione. Oltre al discorso maggioranze c'Ŕ anche questa, che pesa giÓ abbastanza e forse anche in termini di nullitÓ.


    Ciao
    che vuol dire casareccia ?

  14. #13
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    [QUOTE=prociotta;714903]se i conduttori non pagano fino mi pare ad arrivare all'importo di due mesi di locazione, il proprietario pu˛ sfrattarlo per morositÓ questa Ŕ la legge, per la realtÓ ...

    [COLOR="silver"][SIZE=1]

    Si, verissimo ci˛ che hai scritto ma, sulla base delle quote condominiali stabilite dagli accordi sottoscritti sui contratti di locazione, ossia se a me proprietaria non mi versi i soldi che contrattualmente mi devi inerenti le spese condominiali a te competenti, dopo due mesi posso farti l'azione di sfratto, infatti l'ho accennato nel post #9 (il proprietario si potrÓ valere sul conduttore).

    Qui il discorso Ŕ se vale o non vale il voto in assemblea dei conduttori, rispetto al proprietario, nonostante fossero stati convocati regolarmente per la materia trattata (regolazione riscaldamento) ma assenti.

    La risposta Ŕ sý!
    Il voto del proprietario in assenza dei conduttori, vale e non impugnabile.
    Ciao
    Ultima modifica di brico; 30-07-2017 alle 06:43
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  15. #14
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    se i conduttori non pagano fino mi pare ad arrivare all'importo di due mesi di locazione, il proprietario pu˛ sfrattarlo per morositÓ questa Ŕ la legge, per la realtÓ ...
    Vero.
    Ma in queste circostanze i proprietari non riusciranno mai ad ottenere le convalide degli sfratti dei loro conduttori perchÚ le morositÓ sono originate da oneri accessori posti in contestazione: tabelle riscaldamento taroccate o non a norma o caserecce per non dire praticamente inesistenti.
    Per un proprietario-condomino Ŕ meglio rischiare l'opposizione del conduttore alla richiesta di convalida di sfratto o Ŕ meglio incavolarsi col Condominio fin tanto che l'assemblea non approverÓ regolari tabelle riscaldamento ?
    A mio parere Ŕ meglio che il Condominio si dia una mossa - ed anche velocemente - per disporre finalmente di regolari tabelle per il riparto della termoregolazione.
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  16. #15
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    Citazione Originariamente Scritto da albano59 Visualizza Messaggio
    A mio parere Ŕ meglio che il Condominio si dia una mossa - ed anche velocemente - per disporre finalmente di regolari tabelle per il riparto della termoregolazione.
    Condivido senza dubbio.
    Ciao

  17. #16
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    Non so chi abbia parlato di morositÓ. Io no, perchŔ non c'Ŕ. Le spese sono state pagate nella misura stabilita a preventivo che Ŕ quasi pari al consuntivo. Ed infatti, il problema non Ŕ la morositÓ.

    Per "casareccia" intendevo una ripartizione senza tabella, solo a ripartitori e non in tutte le uu.ii.

    Come giÓ discusso altre volte nel forum, la questione Ŕ se serva la delega al proprietario per votare in merito a spese dell'inquilino, nella fattispecie sul riscaldamento. La legge parla di diritto
    dell'inquilino a votare al posto del proprietario, ma non dice " e viceversa", oppure "qualora l'inquilino sia presente in assemblea".
    Peraltro, mi pare che giÓ nel lontano 1985 si riconoscesse il diritto ad impugnare ed a prescindere dalla presenza. https://books.google.it/books?id=MVp...011388&f=false

    E successivamente (Cass. 11388/1997), fu riconosciuto pure il diritto a chiedere l'esonero dalle spese in caso di servizio inadeguato.

    Inoltre, se mi pare pacifico che l'inquilino possa impugnare (nel senso dell'averne fondato motivo), a mio avviso non Ŕ che pur sostituendosi al proprietario ne riceve delle prerogative ristrette o discriminatorie. Pu˛ non piacere, per˛ se Ŕ lui che paga...

    Grazie a tutti.

    Ciao

  18. #17
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    Vedi efisio, la morositÓ Ŕ entrata prepotentemente nel dibattito perchŔ per un conduttore Ŕ preferibile ed economicamente pi¨ vantaggioso creare morositÓ a danno del suo locatore piuttosto che citare in giudizio il Condominio per ripartizione della termoregolazione non regolamentare.
    Il conduttore a costo nullo ottiene per lui una soluzione immediata, scaricando la risoluzione del problema sul suo locatore e sul Condominio. In questa circostanza, a mio avviso Ŕ pure giusto che i problemi ricadano sul Condominio perchÚ Ŕ quest'ultimo che applica una tabella di riparto non corretta.

    Il proprietario per qualunque argomento non ha bisogno della delega del suo inquilino per votare in assemblea.
    E' vero solo il contrario qualora l'amministratore non abbia inoltrato convocazione all'inquilino, nel qual caso per gentile concessione del proprietario l'inquilino potrÓ partecipare all'assemblea se munito di delega del proprietario. Delega che specificherÓ se l'inquilino pu˛ partecipare e votare per i pochi argomenti a lui riservati oppure delega piena in rappresentanza del proprietario.
    Ultima modifica di albano59; 30-07-2017 alle 22:55

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