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Assemblea condominio di 8 proprietari senza amministratore

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    Assemblea condominio di 8 proprietari senza amministratore

    Buon giorno,
    Posseggo un immobile commerciale in un palazzo con con 15 appartamenti (+ il mio immobile commerciale), fornito di due scale separate, che servono l'ingresso a 8 appartamenti cadauna. Il palazzo (o i due palazzi attaccati che formano un unico blocco), hanno in comune il marciapiede che percorre il lato esterno dell' intero blocco, un cortile retrostante con passo carraio d'ingresso comune a tutti e i tetti dei palazzi sono attaccati.
    In questa situazione non esiste un amministratore di condominio.
    C'è un proprietario di un appartamento che quando gli fa comodo fa le veci di amministratore (mi risulta che non sia stato eletto da nessuno), nel senso che convoca i proprietari delle 16 unità senza raccomandata, con semplici comunicazioni nella buca della posta, non stende verbali delle riunioni, ma mi trasmette una raccomandata con una decisione nata dall'ultima convocazione di assemblea dei 16 condomini. Con questa comunicazione (a firma di 7 condomini che hanno l'appartamento dove io ho l'immobile commerciale) mi si chiede di togliere le fioriere (entro un limite temporale), che erano state poste nel cortile condominale, davanti alle vetrine del locale commerciale (oltre 10 anni fa dal mio defunto padre), per poter fruire dello spazio del parcheggio, per l'attività commerciale.
    I firmatari motivano la richiesta per la loro necessità del parcheggio, nelle ore notturne e del pranzo di mezzogiorno.
    Faccio presente che il costruttore del condominio è stato mio padre, defunto (dal quale ho ereditato l'immobile), che vendette negli anni sessanta gli appartamenti riservantosi l'uso esclusivo dello spazio del cortile/parcheggio, davanti alle vetrine , al fine di esercitare l'attività commerciale nel locale di cui si era riservata la proprietà.
    Questo patto di uso esclusivo (la dicitura è pressochè questa "non si può sostare nè ingombrare davanti alle vetrine del locale") è inserita nei rogiti di vendita.
    A conclusione questa decisione assunta in queste condizioni dai 7 condomini, è valida ai sensi di legge (faccio presente che io non ero presente all'assemblea, non avevo avuto sentore della convocazione)?
    Nel caso debba dare una risposta, devo scrivere una raccomandata a tutti e 7 i firmatari o solo a colui che ha materialmente convocata la riunione e spedita la raccomandata?
    Nel caso scrivessi è necessario che richieda a ognuno di loro la copia del rogito di acquisto?
    Faccio presente che non esiste un fascicolo storico del condominio (non hanno mai avuto un amministratore)e gli appartamenti sono passati negli anni anche di proprietà.
    Nel ringraziarvi per la risposta, spero che mi possiate aiutare.


  2. #2
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    Buon giorno,
    Posseggo un immobile commerciale in un palazzo con con 15 appartamenti (+ il mio immobile commerciale), fornito di due scale separate, che servono l'ingresso a 8 appartamenti cadauna. Il palazzo (o i due palazzi attaccati che formano un unico blocco), hanno in comune il marciapiede che percorre il lato esterno dell' intero blocco, un cortile retrostante con passo carraio d'ingresso comune a tutti e i tetti dei palazzi sono attaccati.
    In questa situazione non esiste un amministratore di condominio.
    C'è un proprietario di un appartamento che quando gli fa comodo fa le veci di amministratore (mi risulta che non sia stato eletto da nessuno), nel senso che convoca i proprietari delle 16 unità senza raccomandata, con semplici comunicazioni nella buca della posta, non stende verbali delle riunioni, ma mi trasmette una raccomandata con una decisione nata dall'ultima convocazione di assemblea dei 16 condomini. Con questa comunicazione (a firma di 7 condomini che hanno l'appartamento dove io ho l'immobile commerciale) mi si chiede di togliere le fioriere (entro un limite temporale), che erano state poste nel cortile condominale, davanti alle vetrine del locale commerciale (oltre 10 anni fa dal mio defunto padre), per poter fruire dello spazio del parcheggio, per l'attività commerciale.
    I firmatari motivano la richiesta per la loro necessità del parcheggio, nelle ore notturne e del pranzo di mezzogiorno.
    Faccio presente che il costruttore del condominio è stato mio padre, defunto (dal quale ho ereditato l'immobile), che vendette negli anni sessanta gli appartamenti riservantosi l'uso esclusivo dello spazio del cortile/parcheggio, davanti alle vetrine , al fine di esercitare l'attività commerciale nel locale di cui si era riservata la proprietà.
    Questo patto di uso esclusivo (la dicitura è pressochè questa "non si può sostare nè ingombrare davanti alle vetrine del locale") è inserita nei rogiti di vendita.
    A conclusione questa decisione assunta in queste condizioni dai 7 condomini, è valida ai sensi di legge (faccio presente che io non ero presente all'assemblea, non avevo avuto sentore della convocazione)?
    Nel caso debba dare una risposta, devo scrivere una raccomandata a tutti e 7 i firmatari o solo a colui che ha materialmente convocata la riunione e spedita la raccomandata?
    Nel caso scrivessi è necessario che richieda a ognuno di loro la copia del rogito di acquisto?
    Faccio presente che non esiste un fascicolo storico del condominio (non hanno mai avuto un amministratore)e gli appartamenti sono passati negli anni anche di proprietà.
    Nel ringraziarvi per la risposta, spero che mi possiate aiutare.
    mi sembra di capire (come dici ad un certo punto) che siete 16 condomini divisi in due scale (una da 8 e una da 7 più il tuo locale commerciale).
    è così ?
    se è così e il fabbricato è come hai descritto (lastrico salare unico, cortile comune) avete l'obbligo di un amministratore e non potete fare da voi.
    chi paga l'assicurazione ? a chi è intestato il contatore per l'energia ? ,...
    se nei rogiti è scritto che tu hai l'uso esclusivo di quell'area, va da sè che nessuno può utilizzarla: forse le fioriere ledono il decoro del fabbricato, ma lo deve decidere un giudice e non 7 condomini.
    quella riunione poi, senza convocazione, senza verbale è come se fosse stata una chiacchierata al bar e non può sortire nessun effetto.
    recupera da qualcuno che non ti è ostile un rogito e verifica bene, oppure se c'è un regolamento di condominio che dovrebbe essere stato redatto con le prime vendite.

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  4. #3
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    se c'è negli atti il diritto, non te lo possono togliere, salvo che non dimostrino l'intervenuta usucapione, cosa solo teorica in quanto in condominio è facilitate smontabile ogni ipotesi in tal senso.
    Chi ti scrive non ha nessun potere ne diritto ( almeno dalle tue affermazioni).

    Io fossi in te risponderei solo al mittente della lettera invitandolo ad estenderla ai cofirmatari, rigettando tale richiesta e che eventualmente giustifichino il titolo che darebbe loro tale diritto.

  5. #4
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    mi sembra di capire (come dici ad un certo punto) che siete 16 condomini divisi in due scale (una da 8 e una da 7 più il tuo locale commerciale).
    è così ?sì è così
    se è così e il fabbricato è come hai descritto (lastrico salare unico, cortile comune) avete l'obbligo di un amministratore e non potete fare da voi.
    chi paga l'assicurazione ?Non esiste nessuna assicurazione i contatori della luce sono intestati a qualche condomino da un lato e forse dall'altro lato hanno il codice fiscale di quella parte di condominio.
    Inoltre non esiste nessun regolamento condominiale, non esiste un archivio del condominio.

  6. #5
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    non c'è l'obbligo della nomina dell'amministratore, ma la responsabilità è a carico di tutti i condomini.
    Se a tutti va bene. Ok. Naturalmente se solo uno lo richiede... allora o provvedete alla nomina o ricorrendo all'autorità giudiziaria ne otterrà la nomina d'ufficio. obtorto collo.
    Per il fisco poi, quello che raccoglie i fondi per pagare la bolletta, ha qualche responsabilità in più.

  7. #6
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    mi sembra di capire (come dici ad un certo punto) che siete 16 condomini divisi in due scale (una da 8 e una da 7 più il tuo locale commerciale).
    è così ?sì è così
    se è così e il fabbricato è come hai descritto (lastrico salare unico, cortile comune) avete l'obbligo di un amministratore e non potete fare da voi.
    chi paga l'assicurazione ?Non esiste nessuna assicurazione i contatori della luce sono intestati a qualche condomino da un lato e forse dall'altro lato hanno il codice fiscale di quella parte di condominio.
    Inoltre non esiste nessun regolamento condominiale, non esiste un archivio del condominio.
    devi capire bene se siete un unico condominio con più scale o siete due condomini separati con parti in comune: in questo secondo caso siete un supercondominio.
    credo che se il lastrico solare è unico e senza separazioni fisiche in corrispondenza dei due corpi di fabbrica siete un unico condominio.
    ora bisogna vedere come gestire la cosa: in un caso siete 16 condomini (ma non lo hai confermato) e avete l'obbligo per legge di nominare un amministratore (gli altri ce l'hanno ?) e avete già in codice fiscale.
    nell'altro caso potete non averlo ma serve comunque un codice fiscale e un'organizzazione aderente a quanto dice il codice civile.
    procurati uno dei rogiti e vedi bene cosa c'è scritto: quantomeno dovrebbe essere descritto il fabbricato, le parti di proprietà o uso esclusivo e le parti comuni.

  8. #7
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    Se a tutti va bene. Ok. Naturalmente se solo uno lo richiede... allora o provvedete alla nomina o ricorrendo all'autorità giudiziaria ne otterrà la nomina d'ufficio. obtorto collo.
    Non voglio essere io a ricorrere all'autorità giudiziaria. Ma non mi va bene che a fare l'amministratore sia uno che dice di non essere amministratore. Quindi dovrei chiedere di nominare qualcuno fra i condomini? Che caratteristiche deve avere, deve essere gradito a tutti, deve avere delle capacità specifiche, deve fare le convocazioni con le raccomandate e fare le delibere?
    Mi potrebbe dire qualcosa di più?

    Devo considerare la raccomandata trasmessa come una decisione assunta regolarmente dall'assemplea alla quale devo oppormi entro 30 giorni?
    Inoltre alcuni mesi fa li ho convocati tutti, con raccomandata in uno studio di un avvocato, per decidere su cosa fare, ma questi non si sono presentati.

  9. #8
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    non c'è l'obbligo della nomina dell'amministratore, ma la responsabilità è a carico di tutti i condomini.
    Se a tutti va bene. Ok. Naturalmente se solo uno lo richiede... allora o provvedete alla nomina o ricorrendo all'autorità giudiziaria ne otterrà la nomina d'ufficio. obtorto collo.
    Per il fisco poi, quello che raccoglie i fondi per pagare la bolletta, ha qualche responsabilità in più.
    scusa camillo, ma rosarebecca dice che sono 16 condomini (risposta nel post #4 : sì è così) e in effetti era sfuggito anche a me ...
    Ultima modifica di paul_cayard; 16-10-2016 alle 11:05

  10. #9
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    Citazione Originariamente Scritto da Rosarebecca Visualizza Messaggio
    Inoltre alcuni mesi fa li ho convocati tutti, con raccomandata in uno studio di un avvocato, per decidere su cosa fare, ma questi non si sono presentati.
    A mio parere non serve un avvocato, bensì se desideri avere un po' d'ordine e chiarezza serve che ti adoperi per reperire uno o più preventivi da qualche valido amministratore per puntare alla regolare convocazione di una assemblea per la regolare nomina di un amministratore professionista.
    Gli stessi amministratori che eventualmente vorrai contattare ti indicheranno le giuste modalità per la convocazione dell'assemblea. Va da sé che intraprendendo questa soluzione i costi condominiali aumenteranno, ma per contro sarete seguiti da un professionista del settore sempre aggiornato e nella condizione di tutelarvi al meglio: al giorno d'oggi questi aspetti non sono più da trascurare tanto meno da sottovalutare...

    Per quanto invece hai esposto in questa discussione, cara Rosarebecca devo significarti che voi condòmini tutti, fino ad ora avete solo giocato e scherzato per nulla: l'unico argomento di sostanza è rappresentato dai rogiti; le psuedo assemblee di cui riferisci non dispongono di alcuna valenza per incidere e per esser ritenute legittime, anzi le conseguenti psuedo delibere valgono meno di un fantasma !
    Ultima modifica di albano59; 16-10-2016 alle 11:45
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  11. #10
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    Rispondo a Paul Cayard
    Nel complesso siamo 16 condomini. Ci sono due scale d'ingresso, una in ogni blocco. Due condomini (lo dice il rogito) con parti in comune: il marciapiede che circonda i due palazzi (dal marciapiede si arriva al passo carraio), un passo carraio (comune gravato di servitù tra i due fabbricati)che collega il cortile retrostante i palazzi così descritto (da un rogito di un appartamento dove io ho l'immobile): comproprietà pro quota non sull'intera proprità ma sulla quota indivisa pari alla metà dell'area cortiliva di mq 256 circostante il limitrofo fabbricato contraddistinto con mappale.....
    E' da considerare un super condominio?
    Per quel che riguarda il diritto d'uso della parte cortiliva antistante i negozi del fabbricato il rogito dice: "si dava atto che sulla parte di area cortiliva antistante i negozi del fabbricato di cui fa parte l'unità immobiliare in oggetto-; i condomini avranno soltanto il diritto di passaggio ma non potranno mai sostare sulla medesima ed ingombrarla con mezzi che possano ostacolare il libero accesso ai negozi medesimi".

  12. #11
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    Se a tutti va bene. Ok. Naturalmente se solo uno lo richiede... allora o provvedete alla nomina o ricorrendo all'autorità giudiziaria ne otterrà la nomina d'ufficio. obtorto collo.
    Non voglio essere io a ricorrere all'autorità giudiziaria. Ma non mi va bene che a fare l'amministratore sia uno che dice di non essere amministratore. Quindi dovrei chiedere di nominare qualcuno fra i condomini? Che caratteristiche deve avere, deve essere gradito a tutti, deve avere delle capacità specifiche, deve fare le convocazioni con le raccomandate e fare le delibere?
    Mi potrebbe dire qualcosa di più?

    Devo considerare la raccomandata trasmessa come una decisione assunta regolarmente dall'assemplea alla quale devo oppormi entro 30 giorni?
    Inoltre alcuni mesi fa li ho convocati tutti, con raccomandata in uno studio di un avvocato, per decidere su cosa fare, ma questi non si sono presentati.
    ciao

    finché non c'è la nomina dell'amministratore in modo legale ( assemblea regolare, quorum... o giudiziaria) nessuno dei condomini ha diritti o poteri particolari se non quelli del privato cittadino. Quindi, egli, anche se facenti funzioni, non ha nessun potere. Convocate l'assemblea regolarmente e nominate un amministratore (interno od esterno) o decidete soluzioni alternative.
    Non è necessaria alcuna opposizione, in quanto ... non c'è la nomina di un amministratore.

    Dopo la riunione presso l'avvocato, perchè questi non è ricorso per la nomina dell'amministratore su richiesta dei presenti a tale assemblea ?

    - - - Aggiornato - - -

    Citazione Originariamente Scritto da paul_cayard Visualizza Messaggio
    scusa camillo, ma rosarebecca dice che sono 16 condomini (risposta nel post #4 : sì è così) e in effetti era sfuggito anche a me ...
    ciao

    anche fossero di più, se nessuno lo richiede.... non c'è nessun obbligo di nomina.

    - - - Aggiornato - - -

    Citazione Originariamente Scritto da Rosarebecca Visualizza Messaggio
    Per quel che riguarda il diritto d'uso della parte cortiliva antistante i negozi del fabbricato il rogito dice: "si dava atto che sulla parte di area cortiliva antistante i negozi del fabbricato di cui fa parte l'unità immobiliare in oggetto-; i condomini avranno soltanto il diritto di passaggio ma non potranno mai sostare sulla medesima ed ingombrarla con mezzi che possano ostacolare il libero accesso ai negozi medesimi".
    ciao

    quindi - i signori non possono lamentarsi salvo che a loro non sia impedito il passaggio ( e non la sosta).
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  13. #12
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    Rispondo "Dopo la riunione presso l'avvocato, perchè questi non è ricorso per la nomina dell'amministratore su richiesta dei presenti a tale assemblea ?"
    All'assemblea, da me convocata con raccomandata, davanti all'avvocato, con tanto di proposte, non si è presentato nessuno.
    Come ho detto prima io non mi voglio sobbarcare l'onere di andare da un giudice. Ho fatto un tentativo e ho speso soldi per nulla.
    Questi fanno finta di nulla, vogliono ottenere ciò che gli preme senza nessuna fatica, si mettono d'accordo fra di loro e io devo eseguire.
    Ho un dubbio, potrebbero in una assemblea tutti d'accordo, tranne la sottoscritta, annullare il patto dei rogiti, affermando che cambiano destinazione d'uso al cortile, togliendo il mio diritto esclusivo d'uso?
    Altra domanda se il rogito non viene rispettato nelle sue condizione di vendita, come nel caso di disattenzione di un patto, il rogito è ancora valido, può essere dichiarato nullo anche dopo 50anni?

    - - - Aggiornato - - -

    Rispondo "Dopo la riunione presso l'avvocato, perchè questi non è ricorso per la nomina dell'amministratore su richiesta dei presenti a tale assemblea ?"
    All'assemblea, da me convocata con raccomandata, davanti all'avvocato, con tanto di proposte, non si è presentato nessuno.
    Come ho detto prima io non mi voglio sobbarcare l'onere di andare da un giudice. Ho fatto un tentativo e ho speso soldi per nulla.
    Questi fanno finta di nulla, vogliono ottenere ciò che gli preme senza nessuna fatica, si mettono d'accordo fra di loro e io devo eseguire.
    Ho un dubbio, potrebbero in una assemblea tutti d'accordo, tranne la sottoscritta, annullare il patto dei rogiti, affermando che cambiano destinazione d'uso al cortile, togliendo il mio diritto esclusivo d'uso?
    Altra domanda se il rogito non viene rispettato nelle sue condizione di vendita, come nel caso di disattenzione di un patto, il rogito è ancora valido, può essere dichiarato nullo anche dopo 50anni?

  14. #13
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    Citazione Originariamente Scritto da Rosarebecca Visualizza Messaggio
    All'assemblea, da me convocata con raccomandata, davanti all'avvocato, con tanto di proposte, non si è presentato nessuno.
    Probabilmente il coinvolgimento di un avvocato li ha intimoriti e resi oltre modo diffidenti.
    Per questo, ti ho invitata a rivolgerti inizialmente a qualche amministratore: non costa e l'approccio verso i tuoi co-condòmini è di natura completamente diverso.


    [QUOTE=Rosarebecca;645211] Come ho detto prima io non mi voglio sobbarcare l'onere di andare da un giudice. Ho fatto un tentativo e ho speso soldi per nulla. [/QUOTW]
    Art. 66 d.a.c.c." [...] In mancanza dell’amministratore, l’assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino.
    L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione. [...] "
    Questa operazione richiede un impiego economico veramente esiguo; il ricorso alla nomina giudiziale è l'estrema ratio.


    [QUOTE=Rosarebecca;645211] Questi fanno finta di nulla, vogliono ottenere ciò che gli preme senza nessuna fatica, si mettono d'accordo fra di loro e io devo eseguire. [QUOTE]
    Tu commetti un errore sistematico: li assecondi nelle loro scelte illeggittime.
    Qualunque cosa loro decidano, secondo le modalità fino ad ora da loro messe in atto, tu devi semplicemente ignorare quelle loro decisioni. Fino anche a non scucire più alcun euro, se non si regolarizza l'intera situazione condominiale.
    Devi comprendere che allo stato attuale, è tua liberalità e tuo diritto non attenerti ad alcuna loro decisione presa, sia sul piano normativo che su quello economico.

    Citazione Originariamente Scritto da Rosarebecca Visualizza Messaggio
    potrebbero in una assemblea tutti d'accordo, tranne la sottoscritta, annullare il patto dei rogiti, affermando che cambiano destinazione d'uso al cortile, togliendo il mio diritto esclusivo d'uso?
    se il rogito non viene rispettato nelle sue condizione di vendita, come nel caso di disattenzione di un patto, il rogito è ancora valido, può essere dichiarato nullo anche dopo 50anni?
    Il rogito, e le clausole in esso contenute, in particolare proprio particolari clausole come quelle che ti riguardano, non le può modificare una assemblea condominiale con una misera delibera presa a maggioranza.
    Serve ben altro, e serve un nuovo rogito che sostituisca il precedente.
    L'uso esclusivo di cui gode il tuo negozio al momento è intoccabile, immodificabile, inviolabile. Punto.
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  15. #14
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    Ringrazio, mi hai rincuorata.
    Quello che a me interessa è non perdere il diritto d'uso.
    Per il resto dovranno agire conformemente alla legge.

  16. #15
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    Citazione Originariamente Scritto da Rosarebecca Visualizza Messaggio
    Ringrazio, mi hai rincuorata.
    Quello che a me interessa è non perdere il diritto d'uso.
    Per il resto dovranno agire conformemente alla legge.
    Hai scritto testualmente:
    "(la dicitura è pressochè questa "non si può sostare nè ingombrare davanti alle vetrine del locale") è inserita nei rogiti di vendita

    Quindi in realtà non hai un diritto di uso esclusivo sullo spazio comune ma hai il diritto di pretendere solo che non sia ingombrato lo spazio davanti al locale.
    A voler essere pignoli, neanche tu puoi ingombrare lo spazio comune con le tue fioriere.
    Ovviamente a te interessa solo che lo spazio sia libero e le fioriere sono state un espediente ma stai attenta nel caso che ti intimassero di rimuovere le ffioriere perchè è nel loro diritto come è nel tuo diritto intimare che sia rimossa qualsiasi cosa, auto comprese.

  17. #16
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    Infatti, come ho scritto all'inizio, è stata fatta una riunione di condominio senza convocazione con raccomandata, non hanno fatto nessun verbale, ma hanno firmato una lettera speditami con raccomandata, dove mi chiedono la rimozione delle fioriere perchè vogliono parcheggiare i loro mezzi la notte e a mezzogiorno.
    Io, senza fioriere non potrei godere dello spazio, anche i vigili mi avevano confermato che in caso come questi si usano i paletti oppure le fioriere.

  18. #17
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    In merito al diritto esclusivo nel #10 Rosarebecca ha meglio puntualizzato:
    Citazione Originariamente Scritto da Rosarebecca Visualizza Messaggio
    i condomini avranno soltanto il diritto di passaggio ma non potranno mai sostare sulla medesima ed ingombrarla con mezzi che possano ostacolare il libero accesso ai negozi medesimi
    Espressa disposizione non inquadrabile nel classico diritto d'uso esclusivo, ma Leonardo anche tu converrai che tutti i co-condomini di Rosarebecca non possono vantare alcun diritto su questa area che nei fatti è resa a loro indisponibile.
    Le fioriere, soprattutto in questo momento, possono rappresentare l'idoneo mezzo per far valere e rispettare la disposizione contenuta nel rogito.

    Infatti, come ci viene raccontato nel #1 il problema nasce da questa richiesta irricevibile e fuori luogo:
    Citazione Originariamente Scritto da Rosarebecca Visualizza Messaggio
    Con questa comunicazione (a firma di 7 condomini...) mi si chiede di togliere le fioriere (entro un limite temporale), che erano state poste nel cortile condominale, davanti alle vetrine del locale commerciale... per poter fruire dello spazio del parcheggio... I firmatari motivano la richiesta per la loro necessità del parcheggio, nelle ore notturne e del pranzo di mezzogiorno.
    - - - Aggiornato - - -

    Citazione Originariamente Scritto da Rosarebecca Visualizza Messaggio
    Io, senza fioriere non potrei godere dello spazio, anche i vigili mi avevano confermato che in caso come questi si usano i paletti oppure le fioriere.
    Esatto e concordo !

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