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Annullamento deliberazione condominiale

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    Annullamento deliberazione condominiale

    Salve, l'assemblea dei condomini ha approvato con l'unanimità dei presenti la possibilità per un condomino di mettere all'esterno dell'edificio un tubo di scarico delle acque reflue nere (per ottemperare ad una ordinanza comunale) coperto con lamiera di rame per questioni estetiche. Una condomina si oppone al passaggio del tubo e del manufatto nella facciata comune sopra il suo balcone. L'amministratore ha convocato una assemblea straordinaria per annullare la precedente. Domanda: per annullare la precedente deliberazione serve lo stesso quorum ovvero la unanimità degli intervenuti? Grazie!


  2. #2
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    L'indicazione "unanimità dei presenti" non ha di fatto alcun valore per comprendere di che maggioranze stiamo parlando. In ambito condominiale contano sempre il numero dei millesimi ed il numero dei presenti in rapporto ai partecipanti. La legge, di fatto prevede sempre una doppia maggioranza.
    Comunque dalla formulazione desumo che unanimità dei presenti non voglia dire 1000/1000 e che dunque non sia stata approvata una delibera accettat da tutti e con forza regolamentare, dunque può essere cambiata nel rispetto delle maggioranze imposte dalla legge.

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  4. #3
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    Salve, grazie per la pronta risposta. La deliberazione è avvenuta nel rispetto delle maggioranze di legge. La successiva deliberazione di annullamento può avvenire, ancorché siano rispettate le maggioranze di legge, con un quorum inferiore a quello della prima assemblea. Faccio un esempio. Nella prima assemblea in seconda convocazione la maggioranza del condomini rappresentava 750 millesimi. l'assemblea con maggioranza di condomini rappresentante un quorum inferiore alla precedente 550 millesimi può annullare la precedente deliberazione? Tenete inoltre presente che il condomino deve ottemperare ad una ordinanza dirigenziale per motivi igienico sanitari. Quindi la deliberazione di annullamento sarebbe in contrasto con la legge ovvero con l'ordinanza del dirigente comunale. Sono apprezzati gli ulteriori commenti.

  5. #4
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    Citazione Originariamente Scritto da madhu Visualizza Messaggio
    Salve, grazie per la pronta risposta. La deliberazione è avvenuta nel rispetto delle maggioranze di legge. La successiva deliberazione di annullamento può avvenire, ancorché siano rispettate le maggioranze di legge, con un quorum inferiore a quello della prima assemblea. Faccio un esempio. Nella prima assemblea in seconda convocazione la maggioranza del condomini rappresentava 750 millesimi. l'assemblea con maggioranza di condomini rappresentante un quorum inferiore alla precedente 550 millesimi può annullare la precedente deliberazione? Tenete inoltre presente che il condomino deve ottemperare ad una ordinanza dirigenziale per motivi igienico sanitari. Quindi la deliberazione di annullamento sarebbe in contrasto con la legge ovvero con l'ordinanza del dirigente comunale. Sono apprezzati gli ulteriori commenti.
    Per annullare una delibera con un'altra delibera successiva è necessario come minimo ottenere lo stesso quorum minimo che era stato necessario alla sua approvazione.
    P.es. se la delibera in esame doveva essere approvata con il 2°c. dell'art. 1136 cc, ovvero la maggioranza delle teste presenti in assemblea rappresentanti almeno la metà del valore dello stabile (500 mlm), lo stesso quorum sarà necessario per annullarla nella successiva assemblea, indifferentemente se la delibera era stata approvata all'unanimità dei presenti, per cui non sarà necessaria l'unanimità dei presenti anche questa volta.

  6. #5
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    Citazione Originariamente Scritto da madhu Visualizza Messaggio
    ... Una condomina si oppone al passaggio del tubo e del manufatto nella facciata comune sopra il suo balcone. L'amministratore ha convocato una assemblea straordinaria per annullare la precedente. Domanda: per annullare la precedente deliberazione serve lo stesso quorum ovvero la unanimità degli intervenuti? Grazie!
    LA MIA OPINIONE:
    1) Sono d'accordo che per annullare una delibera serve lo stesso quorum delliberativo e non la stessa maggioranza precedente.
    In questo caso, trattandosi di delibera regolamentare sarebbe sufficiente il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti ed almeno 500 millesimi.

    2) Salvo diverse disposizioni del regolamento le parti comuni possono essere usate ma se questo deturpa il decoro dell'edificio, sia che ci sia stata una delibera favorevole o che non ci sia stata, chiunque può rivolgersi al Giudice e chiedere il rispetto del decoro ed il ripristino dello stato dei luoghi. Sarà il Giudice di merito a d emettere sentenza.

    P.S. L'ordinanza Comunale può imporre lo scarico delle acque reflue in fogna ma non può imporre il percorso da fare (esterno in facciata).
    Il lavoro, anche se molto più costoso, potrebbe essere fatto collegando tutto sotto traccia alla colonna montante.

  7. #6
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    Mia opinione:
    E' meglio risolvere la questione in assemblea senza andare a farla risolvere dal Giudice per il decoro dello stabile e con spese e tempo perso per tutti.
    Per cui innanzi tutto si annulla la delibera precedente, come è stato già programmato, e poi si adotta un'altra soluzione.

  8. #7
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    Salve, il condomino ha un unico bagno con il WC dotato di trituratore tipo Sanitrit che scarica nella colonna di scarico delle cucine e tutto confluisce nella fognatura pubblica dotata di depuratore a valle. Non c'è altra possibilità che mettere lo scarico all'esterno del fabbricato. La questione dell'estetica non è rilevante in quanto in facciata ci sono già altri tubi del gas. pluviali, ecc. Come scritto il tubo di scarico in PVC sarebbe ricoperto con lamiera di rame per le ovvie questioni estetiche. Il mio punto di vista. L'assemblea può annullare la precedente deliberazione ed in questo caso è tenuta a pagare i danni al condomino che provi di avere sostenuto delle spese tecniche, contratti di appalto, ecc. Inoltre se i condomini impediscono di fatto al condomino di ottemperare alla ordinanza del dirigente comunale, l'obbligazione dello stesso condomino (nei confronti del Comune) si estingue per una causa non imputabile a lui (art. 1256 c.c.).
    Inoltre: il principio secondo cui l'utilizzazione delle parti comuni dell'edificio condominiale per la realizzazione di impianti a servizio esclusivo dell'appartamento del singolo condomino esige il rispetto sia delle regole dettate dall'art. 1102 cod. civ., sia delle norme sulle distanze, onde evitare la violazione dei diritti degli altri condomini sulle parti di immobile di loro esclusiva proprietà, non opera nell'ipotesi di installazione di impianti che debbano considerarsi indispensabili per un'effettiva abitabilità dell'appartamento, al lume dell'evoluzione delle esigenze generali dei cittadini e delle moderne concezioni in tema di igiene.
    Cass. civ., sez. II, 24 gennaio 1980, n. 597,
    Sono graditi gli ulteriori pareri circa il diritto del condomino che peraltro ha sottoscritto la deliberazione in qualità di segretario di non volere i tubi nella facciata dell'edificio sopra il proprio balcone.
    Conclusione se il condominio non permette al condomino di ottemperare all'ordinanza comunale questi è più contento in quanto ritiene che per cause non dipendenti dalla sua volontà sarà libero da ogni obbligazione con riferimento all'ordinanza e risparmierà il costo per eseguire i lavori.

  9. #8
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    Salve, l'amministratore di condominio ha convocato l'assemblea straordinaria e non ha messo all'ordine del giorno annullamento precedente deliberazione. Ovvero ha menzionato quanto gìà deliberato mettendo all'ordine del giorno discussione sull'argomento ed eventuale nuova deliberazione. Domanda: l'annullamento della precedente deliberazione deve essere messo all'ordine del giorno? Grazie.

  10. #9
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    Citazione Originariamente Scritto da madhu Visualizza Messaggio
    Salve, l'amministratore di condominio ha convocato l'assemblea straordinaria e non ha messo all'ordine del giorno annullamento precedente deliberazione. Ovvero ha menzionato quanto gìà deliberato mettendo all'ordine del giorno discussione sull'argomento ed eventuale nuova deliberazione. Domanda: l'annullamento della precedente deliberazione deve essere messo all'ordine del giorno? Grazie.
    Sarebbe opportuno che all'OdG quantomeno sia specificato l'argomento precedente, ovvero rimesso nuovamente in discussione, sarà l'assemblea che dovrà eventualmente decidere per l'annullamento, ovvero non si può già anticipare all'OdG che l'assemblea deciderà per l'annullamento, perchè i condomini potrebbero riconfermare la stessa delibera.

  11. #10
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    Salve, quale sarebbe il quorum deliberativo per la presunta deliberazione di annullamento di una precedente deliberazione atteso che l 1102 C.C.. non prevede alcuna deliberazione. Uso della cosa comune. Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Grazie

  12. #11
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    Citazione Originariamente Scritto da madhu Visualizza Messaggio
    Salve, quale sarebbe il quorum deliberativo per la presunta deliberazione di annullamento di una precedente deliberazione atteso che l 1102 C.C.. non prevede alcuna deliberazione. Uso della cosa comune. Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Grazie
    Tu dici al 1° post;

    - l'assemblea dei condomini ha approvato con l'unanimità dei presenti la possibilità per un condomino di mettere all'esterno dell'edificio un tubo di scarico delle acque reflue nere (per ottemperare ad una ordinanza comunale) coperto con lamiera di rame per questioni estetiche.

    E' stato appurato nel corso della discussione che una concessione stabilita all'unanimità dei presenti, vale come una delibera approvata a maggioranza, detto questo, quella delibera potrà essere annullata con la stessa maggioranza che l'ha approvata, come ben appurato nella discussione.
    Ma se non sarà annullata la concessione tutto rimarrà come è stato deciso.

    Ora tu dici che in forza dell'art. 1102 cc ciascuno può usare la facciata purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto, ovvero se l'assemblea annullerà la delibera precedente nessuno potrà togliere il diritto dell'art. 1102 cc, però l'assemblea potrà decidere che quello scarico, per ragioni di decoro potrà essere collocato sotto traccia nella facciata facendo in modo che non si veda.
    Se invece questo condomino proseguirà nell'intento di posarla in vista potrà essere citato per lesione del decoro dello stabile, ed a questo punto sarà il Giudice che adotterà il provvedimento che secondo lui sarà il migliore.
    Ultima modifica di Tullio Ts; 05-12-2017 alle 10:29

  13. #12
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    Nella facciata dell'edificio ci sono già una miriade di tubi (pluviali, tubi del gas, ecc. per cui se passa un tubo di scarico delle acqua reflue in PVC intubato in un altro tubo di rame tipo pluviale come peraltro deliberato dall'assemblea. Inoltre, se l’edificio non aveva alcun valore architettonico o era già stato oggetto di precedenti interventi che ne avevano già menomato l’aspetto estetico non può l’intervento attuale essere considerato lesivo del decoro architettonico (cfr. Cass. n. 3549/1989). Conclusione: per me l'intervento non era assoggettato a deliberazione condominiale e nemmeno al successivo eventuale annullamento. Ritengo fosse stato sufficiente dare comunicazione all'amministratore dei lavori sulle parti comuni.

  14. #13
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    Nella facciata dell'edificio ci sono già una miriade di tubi (pluviali, tubi del gas, ecc. per cui se passa un tubo di scarico delle acqua reflue in PVC intubato in un altro tubo di rame tipo pluviale come peraltro deliberato dall'assemblea. Inoltre, se l’edificio non aveva alcun valore architettonico o era già stato oggetto di precedenti interventi che ne avevano già menomato l’aspetto estetico non può l’intervento attuale essere considerato lesivo del decoro architettonico (cfr. Cass. n. 3549/1989). Conclusione: per me l'intervento non era assoggettato a deliberazione condominiale e nemmeno al successivo eventuale annullamento. Ritengo fosse stato sufficiente dare comunicazione all'amministratore dei lavori sulle parti comuni.
    Sull'esistenza di altre tubazioni ed altro sulla facciata non ne avevi fatto cenno in precedenza, e come tu stesso dici ed io intendo "tubo più o tubo meno", la lesione al decoro allo stabile non verrà certamente compromessa --> Cass., sez. II, sent. 7 settembre 2012, n. 14992 (*)
    Quello che non coprendo è il perchè di una delibera a favore di un condomino di mettere all'esterno dell'edificio un tubo di scarico delle acque reflue nere, tra l'altro per ottemperare ad una ordinanza comunale (tue parole del 1° post), e una nuova assemblea per ridiscutere ed eventualmente annullare una delibera che non aveva neppure senso di approvare nella prima assemblea.

    In pratica da come la vedo io tutto questo fare e disfare non serve assolutamente a nulla.

    (*) Non può avere incidenza lesiva del decoro architettonico di un edificio un’opera modificativa compiuta da un condomino, quando sussista degrado di detto decoro a causa di preesistenti interventi modificativi di cui non sia stato preteso il ripristino: la valutazione circa il degrado della facciata del fabbricato è oggetto riservato all’indagine del giudice di merito che è insindacabile in sede di legittimità se adeguatamente motivato. Nella specie, la sentenza con motivazione immune da vizi logici o giuridici, ha evidenziato come le originarie linee della facciata erano state stravolte dai diversi interventi che nel corso degli anni erano stati effettuati dai singoli condomini con la realizzazione di verande, apposizioni di tubazioni con colori differenti (Cass., sez. II, sent. 7 settembre 2012, n. 14992)


  15. #14
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    Ciao sei molto arguto e sei degno della mia ammirazione. Quello che non comprendi tu non lo comprendo nemmeno io. Purtroppo non sono l'amministratore di condominio che ritiene che l'apposizione di un tubo da parte di un singolo condomino nella parti comuni equivale a costituire una servitù a carico del condominio e quindi soggetto a deliberazione. Opinione non condivisibile in quanto per la costituzione delle servitù occorre l'assenso di tutti i condomini e non una maggioranza qualificata

  16. #15
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    Se come dici l’apposizione di un tubo in facciata costituisse una servitù, qualsiasi intervento su una parte comune, o comunque la maggior parte di essi (una canna fumaria, un condizionatore, ecc.), costituirebbe una servitù e l’art. 1102 cc non avrebbe ragione di esistere. La verità è che quel condòmino avrebbe potuto effettuare l’intervento senza richiedere alcuna autorizzazione assembleare. Addirittura avrebbe potuto farlo anche in caso di delibera negativa perchè l’unico che può esprimere un giudizio su una questione di decoro è un giudice, su richiesta del condominio o comunque dei condòmini che si sentissero lesi.

    In merito alle distanze, poi, vale la pena leggere la sevuente sentenza di Cassazione:

    Le distanza tra proprietà private all'interno del condominio Cassazione civile , sez. II, sentenza 21.05.2010 n° 12520. La sentenza ha implicitamente fatto corretta applicazione del principio secondo cui in materia condominiale le norme relative ai rapporti di vicinato, tra cui quella dell'art. 889 cod. civ., trovano applicazione rispetto alle singole unità immobiliari soltanto in quanto compatibili con la concreta struttura dell'edificio e con la particolare natura dei diritti e delle facoltà dei singoli proprietari; pertanto, qualora esse siano invocate in un giudizio tra condomini, il giudice di merito è tenuto ad accertare se la loro rigorosa osservanza non sia nel caso irragionevole, considerando che la coesistenza di più appartamenti in un unico edificio implica di per sè il contemperamento dei vari interessi al fine dell'ordinato svolgersi di quella convivenza che è propria dei rapporti condominiali: dunque, la concreta impossibilità di installare altrove la tubazione, conseguente alla peculiarità dell'ubicazione degli appartamenti facenti parte del condominio, costituiva il presupposto necessario per verificare se nella specie potessero trovare o meno applicazione le norme sulle distanze, per cui in mancanza di espressa contestazione della circostanza, affermata dal Tribunale, era da ritenere inammissibile la doglianza che, pur deducendo la prevalenza delle norme sulle cose comuni, non aveva censurato l'argomentazione decisiva per escludere l'inapplicabilità delle distanze prescritte dal citato art. 899 c.c.

  17. #16
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    Ciao sei molto arguto e sei degno della mia ammirazione. Quello che non comprendi tu non lo comprendo nemmeno io. Purtroppo non sono l'amministratore di condominio che ritiene che l'apposizione di un tubo da parte di un singolo condomino nella parti comuni equivale a costituire una servitù a carico del condominio e quindi soggetto a deliberazione. Opinione non condivisibile in quanto per la costituzione delle servitù occorre l'assenso di tutti i condomini e non una maggioranza qualificata
    Ti ha già risposto Bilbetto, l'amministratore sbaglia, non si tratta di servitù, e questo poteva essere fatto notare già nell'assemblea dove era prevista la delibera di concessione alla posa dello scarico, ovvero come tu stesso l'hai fatto notare a me nel post #10 poteva essere chiesto all'amministratore "come mai l'art. 1102 cc non prevede nessuna maggioranza, ed ora discutiamo e deliberiamo per la concessione?"

    Per cui ripeto il concetto, se invece questo condomino proseguirà nell'intento, anche contro la delibera e/o in virtù dell'art. 1102 cc e la poserà in vista, potrà essere citato per lesione del decoro dello stabile, ed a questo punto sarà il Giudice che adotterà il provvedimento che secondo lui sarà il migliore, ma credo che sarà molto difficile ottenere la rimozione in quanto nella facciata dell'edificio ci sono già una miriade di tubi (pluviali, tubi del gas, ecc ecc) come tu stesso dici, ed il decoro è andato già a farsi friggere da molto tempo.
    Ultima modifica di Tullio Ts; 06-12-2017 alle 05:54

  18. #17
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    Salve, qual è la responsabilità dell'amministratore di condominio, ovvero del condominio, qualora siano impedite (eventualmente con ulteriori deliberazioni) le opere del singolo condomino (modifica del percorso del tubo di scarico acque reflue domestiche) che riguardano parti dell’edificio di proprietà comune ma non necessitano di assenso perché, secondo l’art. 1102 c.c., apportano, a spese del titolare, le modificazioni necessarie per il miglior godimento delle parti comuni non alterandone la destinazione e senza impedire agli altri partecipanti di usufruirne secondo il loro diritto.

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