#1 Inviato 14 Giugno, 2017 Buongiorno a tutti avrei un quesito su come deve essere effettuata la votazione nel corso di una assemblea condominiale per la conferma o revoca dell'amministratore in carica. mi spiego meglio. la votazione va fatta con l'amministratore presente con alzata di mano...? o forse la regola ( o meglio norma di legge) prevede che l'amministratore al momento della votazione lasci temporaneamente l'assemblea? questo per evitare che molti si astengano o riconfermino il mandato sentendosi in soggezione... inoltre un amministratore può per legge esercitare il suo mandato in un condominio in cui abita la propria madre? vi è conflitto di interessi? ringrazio anticipatamente per le vostre risposte
#2 Inviato 14 Giugno, 2017 La votazione avviene palesando la volontà dei condomini presenti e/o rappresentati per delega. Si può votare per alzata di mano oppure esprimere oralmente il proprio orientamento di voto. L'amministratore può anche essere invitato, provvisoriamente, ad allontanarsi durante la votazione. Per il secondo quesito, non esiste alcun conflitto.
#4 Inviato 14 Giugno, 2017 chiedo a Giovanni e a peppe64, ma la minoranza dei condomini (2 su 5) deve per forza accettare sempre le decisioni della maggioranza dei millesimi anche se questi palesemente hanno interessi privati affinchè rimanga lo stesso amministratore anche se non ha tutti i titoli e costa più di un professionista totalmente in regola? Uno deve per forza accettare di buttare soldi solo perchè chi decide ha la maggioranza dei millesimi? Non si può fare niente?
#5 Inviato 14 Giugno, 2017 chiedo a Giovanni e a peppe64, ma la minoranza dei condomini (2 su 5) deve per forza accettare sempre le decisioni della maggioranza dei millesimi anche se questi palesemente hanno interessi privati affinchè rimanga lo stesso amministratore anche se non ha tutti i titoli e costa più di un professionista totalmente in regola? Uno deve per forza accettare di buttare soldi solo perchè chi decide ha la maggioranza dei millesimi? Non si può fare niente? lo decide la "doppia" maggioranza di teste presenti in assemblea (anche rappresentati per delega) e di millesimi che quelle teste assommano (almeno 500/1000). se comunque non ha i titoli per poter amministrare, chiedetene la revoca giudiziale.
#6 Inviato 15 Giugno, 2017 Fintanto ché é rispettata la doppia maggioranza, si è nell'ambito di quanto previsto nel codice civile. Se poi dobbiamo verificare la necessità o meno di determinati lavori e/o spese questo è un altro discorso.
#7 Inviato 15 Giugno, 2017 ... (2 su 5) deve per forza accettare sempre le decisioni della maggioranza dei millesimi anche se questi palesemente hanno interessi privati affinchè rimanga lo stesso amministratore anche se non ha tutti i titoli e costa più di un professionista totalmente in regola? Se ci sono interessi privati potrebbe trattarsi di conflitto d'interesse ma lo deve decidere il Giudice Se non ha i titoli previsti dall'art 71 Bis Dacc, ha già detto bene Paul Cayard, si può richiedere la revoca; Art. 71-bis. Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio coloro: a) che hanno il godimento dei diritti civili; b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni; c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione; d) che non sono interdetti o inabilitati; e) il cui nome non risulta annotato nell'elenco dei protesti cambiari; f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado; g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale. I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora l'amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile. Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio anche società di cui al titolo V del libro V del codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta i servizi. La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma comporta la cessazione dall'incarico. In tale evenienza ciascun condomino può convocare senza formalità l'assemblea per la nomina del nuovo amministratore. A quanti hanno svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno, nell'arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, è consentito lo svolgimento dell'attività di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma. Resta salvo l'obbligo di formazione periodica.
#8 Inviato 15 Giugno, 2017 Grazie Sig. Giovanni per la risposta, ma le chiedo cortesemente ancora un chiarimento. il fatto di aver eseguito una votazione con amministratore presente, ( che mi creda ha realmente messo in soggezione diversi condomini) può essere motivo di annullamento, con richiesta di poter rifare la votazione a porte chiuse? avendo la firma della maggioranza (600 millesimi ) dei condomini che vorrebbero rifare la votazione. oppure l'amministratore ormai rieletto deve restare in carica per l'anno di gestione? grazie
#9 Inviato 15 Giugno, 2017 il fatto di aver eseguito una votazione con amministratore presente, ( che mi creda ha realmente messo in soggezione diversi condomini) può essere motivo di annullamento, con richiesta di poter rifare la votazione a porte chiuse? avendo la firma della maggioranza (600 millesimi ) dei condomini che vorrebbero rifare la votazione. oppure l'amministratore ormai rieletto deve restare in carica per l'anno di gestione? grazie no, non può essere motivo di annullamento. i condomini che vorrebbero far ripetere la votazione a porte chiuse, avrebbero dovuto esternare questa richiesta in assemblea. potete comunque chiedere un'ulteriore assemblea per la revoca/nomina dell'amministratore
#10 Inviato 15 Giugno, 2017 Grazie Sig. Giovanni per la risposta, ma le chiedo cortesemente ancora un chiarimento. il fatto di aver eseguito una votazione con amministratore presente, ( che mi creda ha realmente messo in soggezione diversi condomini) può essere motivo di annullamento, con richiesta di poter rifare la votazione a porte chiuse? avendo la firma della maggioranza (600 millesimi ) dei condomini che vorrebbero rifare la votazione. oppure l'amministratore ormai rieletto deve restare in carica per l'anno di gestione? grazie Non è motivo di annullamento se la votazione si è fatta con l'amministratore presente, ma come ha detto Giovanni Inga si poteva chieder all'amministratore di uscire prima di discutere e votare
#12 Inviato 15 Giugno, 2017 Anche per questa tematica la maggioranza dei millesimi ha sempre ragione; per quanto riguarda invece il caso del professionista non in regola, se non gli si revoca il mandato in assemblea si puo' chiederne la revoca gudiziale
#13 Inviato 18 Giugno, 2017 Non è motivo di annullamento se la votazione si è fatta con l'amministratore presente, ma come ha detto Giovanni Inga si poteva chieder all'amministratore di uscire prima di discutere e votare Di per se, a mio avviso, la presenza o assenza dell'amministratore comunque non cambia nulla. Poichè per la revoca dell'amministratore ci deve essere la doppia maggioranza di cui al 1136, si deve procedere per appello nominale e devono essere verbalizzati i singoli voti di modo da poter verificare che sussista anche il minimo dei millesimi richiesti. Il timore reverenziale, se esistente, condiziona i condomini anche se durante la votazione l'amministratore non c'è, perchè tutti sanno benissimo che, comunque, dopo l'amministratore verrà a sapere da chi è stato, per così dire, "sfiduciato", dovendo ovviamente prendere visione del verbale per conoscere l'esito della votazione. - - - Aggiornato - - - Anche per questa tematica la maggioranza dei millesimi ha sempre ragione; per quanto riguarda invece il caso del professionista non in regola, se non gli si revoca il mandato in assemblea si puo' chiederne la revoca gudiziale A questo riguardo in particolare è opportuno vedere l'art. 1129 c.c.
#14 Inviato 18 Giugno, 2017 Di per se, a mio avviso, la presenza o assenza dell'amministratore comunque non cambia nulla. ...Infatti la presenza o assenza dell'amministratore in sede di votazione non cambia assolutamente nulla, ne motivo d'annullamento se l'amministratore è o non è presente.
#15 Inviato 20 Giugno, 2017 Buon giorno a tutti, L'amministratore del mio condominio é già in carica da 4 anni.A giorni ci sarà la nuova assemblea per in rendiconto anno 16/17. L'amministratore non ha messo all'o.f.g. la nomino o la revoca dell'amministratore. E' regolare tutto ciò? Inoltre, poiché l'edificio, composta da 4 scale tutte indipendenti (in comune solo il cortile condominiale) ha urgente bisogno di una ristrutturazione completa abbiamo fatto una riunione dando l'incarico ad un architetto per la redazione di un computo metrico con l'accordo di tutti che detto computo venisse inviato ai condomini in tempo utile per poterlo analizzare ed eventualmente dare suggerimenti e contattare individualmente delle ditte per avere dei preventivi. L' amministratore nel consegnare la convocazione non ha allegato il computo metrico e, nel punto relativo alla ristrutturazione, ha scritto "testualmente" . E' regolare tutto ciò? Come si fa a fare una approfondita disamina di una cosa che si vede per la prima volta e chiedere eventualmente preventivi alle ditte? Inoltre, essendo stato costretto a fare causa al condominio per danno temuto a causa di lavori di "messa in sicurezza" fatti nel 2015 (CAUSA VINTA) il Tribunale ha stabilito che alcuni lavori, atti ad evitare altre infiltrazioni, debbono essere fatti "a totale carico del condominio per la negligenza mostrata nell'esecuzione e gestione dei lavori a tutt'oggi eseguiti. " Cosa mi consigliate di fare? C'é responsabilità dell'amministratore? Grazie per l'eventuale risposta e per i consigli. Saluti per tutti.
#16 Inviato 20 Giugno, 2017 L'amministratore del mio condominio é già in carica da 4 anni.A giorni ci sarà la nuova assemblea per in rendiconto anno 16/17. L'amministratore non ha messo all'o.f.g. la nomino o la revoca dell'amministratore. E' regolare tutto ciò? Bisogna vedere quando è stato nominato o confermato l'ultima volta. Poichè, dal 2013 in avanti l'amministratore è in carica per un anno rinnovato tacitamente di un altro anno, se per l'ultima volta lo avete confermato (con la maggioranza dei presenti ed almeno 333 millesimi) o nominato (con la maggioranza dei presenti ed almeno 500 millesimi) l'anno scorso, lui non ha alcun obbligo di porre nuovamente all'ordine del giorno il punto quest'anno.
#17 Inviato 20 Giugno, 2017 Bisogna vedere quando è stato nominato o confermato l'ultima volta. Poichè, dal 2013 in avanti l'amministratore è in carica per un anno rinnovato tacitamente di un altro anno, se per l'ultima volta lo avete confermato (con la maggioranza dei presenti ed almeno 333 millesimi) o nominato (con la maggioranza dei presenti ed almeno 500 millesimi) l'anno scorso, lui non ha alcun obbligo di porre nuovamente all'ordine del giorno il punto quest'anno. in ogni caso, a mio avviso, sarebbe opportuno che l'amministratore indichi sempre l'argomento all'odg, se si tratta di conferma : revoca o prosecuzione ex lege nell'assolvimento dell'incarico, se si tratta di nomina : revoca amministratore e nomina nuovo amministratore. - - - Aggiornato - - - Buon giorno a tutti,L'amministratore del mio condominio é già in carica da 4 anni.A giorni ci sarà la nuova assemblea per in rendiconto anno 16/17. L'amministratore non ha messo all'o.f.g. la nomino o la revoca dell'amministratore. E' regolare tutto ciò? Inoltre, poiché l'edificio, composta da 4 scale tutte indipendenti (in comune solo il cortile condominiale) ha urgente bisogno di una ristrutturazione completa abbiamo fatto una riunione dando l'incarico ad un architetto per la redazione di un computo metrico con l'accordo di tutti che detto computo venisse inviato ai condomini in tempo utile per poterlo analizzare ed eventualmente dare suggerimenti e contattare individualmente delle ditte per avere dei preventivi. L' amministratore nel consegnare la convocazione non ha allegato il computo metrico e, nel punto relativo alla ristrutturazione, ha scritto "testualmente" . E' regolare tutto ciò? Come si fa a fare una approfondita disamina di una cosa che si vede per la prima volta e chiedere eventualmente preventivi alle ditte? Inoltre, essendo stato costretto a fare causa al condominio per danno temuto a causa di lavori di "messa in sicurezza" fatti nel 2015 (CAUSA VINTA) il Tribunale ha stabilito che alcuni lavori, atti ad evitare altre infiltrazioni, debbono essere fatti "a totale carico del condominio per la negligenza mostrata nell'esecuzione e gestione dei lavori a tutt'oggi eseguiti. " Cosa mi consigliate di fare? C'é responsabilità dell'amministratore? Grazie per l'eventuale risposta e per i consigli. Saluti per tutti. sono d'accordo con te, in ogni caso bastava non approvare gli argomenti all'odg. compresa la conferma dell'amministratore.
#18 Inviato 20 Giugno, 2017 in ogni caso, a mio avviso, sarebbe opportuno che l'amministratore indichi sempre l'argomento all'odg, se si tratta di conferma : revoca o prosecuzione ex lege nell'assolvimento dell'incarico, se si tratta di nomina : revoca amministratore e nomina nuovo amministratore. Concordo sul fatto che sarebbe buona prassi, e forse un obbligo morale dell'amministratore, farlo. Tuttavia non è un obbligo giuridico, quindi è purtroppo conforme al diritto l'eventuale omissione di queste voci se la nomina o la conferma sono intervenute l'anno precedente.
#19 Inviato 20 Giugno, 2017 Concordo sul fatto che sarebbe buona prassi, e forse un obbligo morale dell'amministratore, farlo. Tuttavia non è un obbligo giuridico, quindi è purtroppo conforme al diritto l'eventuale omissione di queste voci se la nomina o la conferma sono intervenute l'anno precedente. concordo che si tratta di buona prassi e non di obbligo di legge, ma un professionista serio dovrebbe seguire la buona prassi, nel rispetto dei condomini stessi.
#20 Inviato 20 Giugno, 2017 Grazie per la risposta, preciso che l'anno scarso ha proceduto allo stesso modo e la riconferma é stata ope legis. qual'è la norma che dice che la nomina deve essere confermata ope leis? Grazie
#21 Inviato 20 Giugno, 2017 la nomina e conferma dell'amministratore è stabilita dall'art. 1129 c.c. L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L'assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore.
#22 Inviato 20 Giugno, 2017 La nomina dell'amministratore vale un anno. Ad ogni assemblea ordinaria (chiusura d'esercizio) da convocarsi entro i limiti previsti, l'o.d.g. deve prevedere anche il punto "nomina/revoca amministratore". Agire in modo diverso, cercando di rinviare di un anno in più tale passaggio, significa agire in modo non-corretto.
#23 Inviato 9 Luglio, 2019 Buongiorno, alla votazione per la revoca dell'amministratore, può partecipare un suo dipendente dello studio portando in delega 4 teste e votando ovviamente contro la revoca?
#24 Inviato 9 Luglio, 2019 Silvio F. dice: Buongiorno, alla votazione per la revoca dell'amministratore, può partecipare un suo dipendente dello studio portando in delega 4 teste e votando ovviamente contro la revoca? Fastto salvo il RdC non preveda limitazioni nelle deleghe, Si se la delega è espressamente nominativa al dipendente dell'amministratore, è l'amministratore che per norma civilistica non può essere portatore di deleghe
#25 Inviato 9 Luglio, 2019 Silvio F. dice: Buongiorno, alla votazione per la revoca dell'amministratore, può partecipare un suo dipendente dello studio portando in delega 4 teste e votando ovviamente contro la revoca? è una questione un po' borderline... il codice prevede espressamente - per ovvi motivi - che all'amministratore non possono essere conferite deleghe da parte dei propri amministrati. art. 67, co. 5 disp. att. c.c. "All'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea." Personalmente, la delega al dipendente dello studio potrebbe essere intesa come un tentativo di aggirare tale divieto, specie in mancanza di altre giustificazioni per cui il delegato abbia ricevuto le deleghe. Per dire, se il delegato, oltre a essere dipendente dell'amministratore è anche nipote della signora Pina del terzo piano è un conto. Se il fatto che sia il dipendente dell'amministratore è l'unica occasione qualificante il fatto che abbia ricevuto le deleghe del condominio, io qualche dubbio sulla legittimità di tale votazione ce l'avrei. Però, onestamente, non le posso dare la certezza (se mai fosse possibile) che una tale lettura venga accolta e che non ci si fermi al dato formale che il delegato non è l'amministratore, ma un suo dipendente. 1
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