Tabelle millesimali - 1) può l'amministratore applicare queste tabelle nonostante sappia che non sono state approvate all'unanimità

[antoniokr]

Buonasera, vorrei un Vs. parere riguardo una questione condominiale che va avanti da ormai tre anni, premetto che il problema che sto per porVi riguarda tutti i locatari del piano terra di un fabbricato di 7 piani (oltre lo stesso pianoterra) con 35 appartamenti.

Nel 2003 sono state redatte delle nuove tabelle millesimali attribuendo al solo piano terra circa il 47% dei millesimi di tutto il fabbricato, (tra l'altro dai verbali dell'assemblea del periodo è stato riscontrato che tali tabelle furono approvate in seconda convocazione con poco più del 50% dei millesimi, non rispettando perciò le leggi in vigore all'epoca che per l'approvazione delle stesse era necessaria l'unanimità) appena approvate queste tabelle l'amministratore, si presentò subito con delle quote esageratamente elevate rispetto al resto dei condomini, dopo una richiesta da parte dei locatari ai propri locatori di far rivedere le tabelle appena approvate, lo stesso amministratore si presentò dicendo di aver rivisto le quote condominiali proponendoci quote più eque rispetto al resto dei condomini,ritenevamo pertanto che avesse provveduto a rettificare le stesse tabelle. Invece

circa 4 anni fa , in seguito alla nomina di un nuovo amministratore sono iniziati i nostri problemi, infatti come per magia sono ricomparse quelle tabelle millesimali redatte nel 2003 ma mai corrette. Nonostante il neo amministratore sia venuto a conoscenza del metodo di approvazione delle tabelle e lui le abbia ritenute le stesse sproporzionate rispetto al resto del fabbricato, ha pensato bene di applicarle ugualmente con la conseguenza per i condomini del pianoterra di ritrovarci con quote di gran lunga superiori agli stessi condomini che utilizzano tutti i servizi.

Le mie domande sono:

1) può l'amministratore applicare queste tabelle nonostante sappia che non sono state approvate

all'unanimità e che il suo predecessore non le ha applicate per ben 12 anni?

2)può l'amministratore modificare personalmente alcuni coefficienti senza l'intervento di un tecnico per far risparmiare la spesa

ai condomini?

3)può l'amministratore proporre la suddetta modifica delle tabelle millesimali a patto che i locatari rinuncino al rimborso di

quanto hanno versato ingiustamente in più?

4) in qualità di locatario, essendo quindi la persona che subisce tali richieste a mio parere spropositate ed ingiuste, come posso difendermi e far valere i miei diritti?

Vi ringrazio per il tempo che vorrete dedicarmi.

[Leonardo53]

Premessa:

Salvo patti diversi presenti nel contratto di locazione, non esiste il rapporto locatario/condominio.

Il locatario deve pagare le spese accessorie al locatore ed il locatore risponde al condominio.

 

Detto questo, se le tabelle rispettano il criterio legale, è sufficiente l'approvazione con la maggioranza di almeno 500 millesimi.

Dici che sei al piano terra ma non dici se si tratta di locali commerciali, depositi, locali su strada principale, locali su strada secondaria....

Pur applicando il criterio legale, a parità di superficie, se un immobile ad uso abitativo vale 1, un locale commerciale può valere anche 6 (circolare ministeriale n. 12480.

Guarda tu stesso i coefficienti LEGALI al link di seguito.

http://www.condomini.altervista.org/CoefficientiTabelle.htm

 

L'amministratore non può obbligare te a pagare ma può obbligare il tuo locatore.

Se tu vuoi contestare devi discuterne con il tuo locatore.

Puoi anche pagare al tuo locatore quello che tu ritieni opportuno.

Eventualmente la differenza la darà il locatore al condominio e, se ritiene di dover recuperare tale differenza, lo stesso locaotore dovrà agire contro di te.

[antoniokr]

Ringrazio per la risposta e ne approfitto per un'altra domanda sempre riferita a questa situazione.

Intanto preciso che si tratta di locali commerciali posti in via secondaria, comunque alcuni giorni fa dopo quattro anni di richieste da parte dei proprietari dei locali del piano terra, l'amministratore ha convinto i condomini a rivedere le tabelle millesimali che sin dall'inizio della sua nomina, ha sempre sostenuto che effettivamente i coefficienti applicati al piano terra erano sproporzionatì rispetto al resto dell'edificio , finalmente sono state approvate le nuove tabelle dove lo stesso amministratore ha provveduto a correggere modificando i coefficiente di destinazione d'uso.

Ora la mia domanda è: in qualità di locatari possiamo richiedere le somme versate ingiustamente in più e pretese attraverso atto ingiuntivo?

La ringrazio anticipatamente, per la sua disponibilità.

[Leonardo53]

Ora la mia domanda è: in qualità di locatari possiamo richiedere le somme versate ingiustamente in più e pretese attraverso atto ingiuntivo?

La ringrazio anticipatamente, per la sua disponibilità.

Le nuove tabelle approvate non sono retroattive.

Hanno valore solo dal giorno dell'approvazione in poi.

Così come il locatore non può chiedere somme versate GIUSTAMENTE al condominio con le tabelle in atto nel periodo di pagamento, il locatario non può chiedere somme versate al locatore che ha applicato il riparto secondo tabelle millesimali in uso.

 

Ovviamente tutto si può fare.

Indipendentemente dalle tabelle approvate potresti richiedere un risarcimento al locatore per cifre che tu ritieni sproporzionate rispetto a quanto versato, ma potresti dover affrontare cause fino in Cassazione e la lite potrebbe andare avanti anche una decina di anni e costarti qualche decina di migliaia di euro, senza nessuna certezza di poter recuperare un solo centesimo.