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Giorgio Daveri

Sui doveri degli amministratori

Buongiorno a tutto il Forum e Buona Pasqua !

Espongo i fatti con i relativi dubbi e quesiti.

L' amministratore L in data 30 marzo 2015 in occasione dell' assemblea convocata nei termini presenta oltre alle sue dimissioni anche il rendiconto relativo alla gestione 1/1/2014-31/12/2014.

Da tener presente che ha gestito il condominio anche da 1/1/2015 al 30/3/2015.

Nella stessa sede si è anche provveduto alla nomina del nuovo amministratore tuttora in carica.

A partire dall' ultimo rendiconto relativo alla gestione 2014 né l' amministratore uscente né il subentrante hanno provveduto a convocare l' assemblea per la presentazione/approvazione di bilancio/bilanci.

Le domande:

-l' amministratore uscente avrebbe dovuto nella stessa data (30/3/2015) anche presentare rendiconto relativo al trimestre?

-posto che l' amministratore entrante nell' assumere l'incarico abbia assunto anche l' onere di presentare il bilancio pregresso relativo al trimestre di cui sopra (particolare che non figura nel verbale d'assemblea), dando alla nuova gestione i termini di 31/3/2015-31/12/2015 per riprendere i termini della vecchi gestione, non avrebbe dovuto comunque presentare il rendiconto?

-ma nel caso in cui avesse inteso identificare i termini della nuova gestione in 31/3/2015-31/3/2016 non avrebbe dovuto averlo già presentato?

Stando a quanto cita la legge 220/2012 art. 10 mi sembra che in qualsiasi ipotesi di cui sopra siamo fuori dei termini

L' articolo sopra richiamato cita "l'amministratore deve redigere il rendiconto condominale annuale della gestione e convocare l' assemblea per la relativa approvazione entro 180 giorni".

Osservo: ma deve redigere il rendiconto entro 180 giorni, convocare l' assemblea e non sottoporre il rendiconto?. La legge mi sembra limitativa e non chiara lasciando dei dubbi.

Altro quesito relativo alla modalità di convocazione dell' assemblea.

L' amministratore entrante effettua la convocazione dell' assemblea, pur nei termini, da sua PEC verso i condomini titolari di posta elettronica ordinaria.

A me risulta che le convocazioni di assemblea debbano essere effettuate:

-con raccomandata A.R

-mediante consegna a mano

-mediante invio di sua PEC verso titolari di PEC

E' giusto?

Ringrazio quanti vogliano intervenire

ciao

 

****-l' amministratore uscente avrebbe dovuto nella stessa data (30/3/2015) anche presentare rendiconto relativo al trimestre?

1) -posto che l' amministratore entrante nell' assumere l'incarico abbia assunto anche l' onere di presentare il bilancio pregresso relativo al trimestre di cui sopra (particolare che non figura nel verbale d'assemblea), dando alla nuova gestione i termini di 31/3/2015-31/12/2015 per riprendere i termini della vecchi gestione, non avrebbe dovuto comunque presentare il rendiconto?

2) -ma nel caso in cui avesse inteso identificare i termini della nuova gestione in 31/3/2015-31/3/2016 non avrebbe dovuto averlo già presentato?

Stando a quanto cita la legge 220/2012 art. 10 mi sembra che in qualsiasi ipotesi di cui sopra siamo fuori dei termini

L' articolo sopra richiamato cita "l'amministratore deve redigere il rendiconto condominale annuale della gestione e convocare l' assemblea per la relativa approvazione entro 180 giorni".

Osservo: ma deve redigere il rendiconto entro 180 giorni, convocare l' assemblea e non sottoporre il rendiconto?. La legge mi sembra limitativa e non chiara lasciando dei dubbi.

Altro quesito relativo alla modalità di convocazione dell' assemblea.

L' amministratore entrante effettua la convocazione dell' assemblea, pur nei termini, da sua PEC verso i condomini titolari di posta elettronica ordinaria.

A me risulta che le convocazioni di assemblea debbano essere effettuate:

-con raccomandata A.R

-mediante consegna a mano

-mediante invio di sua PEC verso titolari di PEC

E' giusto?

Ringrazio quanti vogliano intervenire

risposta 1) la gestione del primo trimestre 2015 avrebbe dovuto essere presentata dal nuovo assieme al bilancio 2015, avendo egli ricevutoil passaggio consegne.

 

risposta 2) si e quindi sono scaduti i termini che prevede la norma, presentando il rendiconto della gestione 2015 entro fine giugno 2016, mentre per il 2016 siamo ancora nei termini possibili.

 

chiedi giustificazione all'amministratore ed eventualmente raccogli il parere anche di altri condomini ai fini della richiesta formale di una convocazione con l'ordine del giorno che chiedete, e se non lo fà, autoconvocatevi e decidete in merito

L'amministratore dura in carica un anno dalla sua nomina ed il suo incarico può essere inteso rinnovato anche automaticamente se l'assemblea non ne richiede la revoca.

Premesso questo, c'è da distinguere la durata annuale dell'incarico di amministratore dalla durata annuale dell'esercizio di gestione.

Il precedente amministratore ha correttamente presentato il rendiconto dell'esercizio 2014 (1 gennaio - 31 dicembre).

Il vecchio amministratore ha reso il conto al nuovo amministratore delle gestione 1 gennaio 30 marzo 2015 ed il nuovo avrebbe dovuto continuare presentando a voi il rendiconto "gennaio/dicembre 2015" entro 180 giorni dalla chiusura di esercizio (fune giugno 2016).

 

"Redigere e convocare" significa proprio presentare il rendiconto in assemblea per chiederne l'approvazione.

Se pur non obbligatorio, è prassi inviare almeno un prospetto sintetico del rendiconto unitamente alla convocazione.

E' obbligatorio, invece, mettere a disposizione tutta la documentazione in sede di assemblea.

 

La convocazione deve avvenire esattamente come hai indicato.

La convocazione da PEC a NO PEC è irregolare.

Sig Giorgio dell'aretino risulta essere cosi preparato MA chiede conferma nel forum !

Bravi nel rispondere MA le conferme avvengono dalla lettura/studio del Reg. di Cond., dalla lettura/studio dell'art 1130 e art 1130-bis supportati da qualche sentenza commentata/pubblicata nel sito. BISOGNA poi FARSI VALERE perché i doveri vengono VOLUTAMENTE ignorati. Ad ogni incontro/versamento quota kiedere spiegazioni/conto dell'applicazione del Reg. di Cond. e dell'attuazione delle norme.

Felici giorni a Voi

  • Disapprovo 1

A seguito di quelle che alcuni condomini ritengono essere inadempienze da parte dell' amministratore anche per quanto spiegato in apertura intendono indurre lo stesso a convocare assemblea straordinaria ai sensi dell' art.66 disp.att. c.c.

Premettendo che:

-I condòmini richiedenti sono tre e rappresentano nel totale la somma di 314,61 millesimi

-La richiesta verrà inoltrata a mezzo raccomandata A.R

-esporranno nella richiesta l'ODG

Le domande:

a) entro quale termine deve rispondere l' amministratore (10gg.dal ricevimento?)

b) entro quale termine deve provvedere a convocare l' assemblea e da quando comincia il computo dei giorni?

Leggo che, nel caso che l' amministratore non si adegui alla richiesta di convocazione, trascorsi i termini, gli stessi tre condomini possono autoconvocare l' assemblea e che succede se:

-i sette alleati respingono la racc. della convocazione? (cosa possibile perché in combutta con le stesso)

-i sette alleati disertano di comune accordo con l' amministratore l' assemblea?

Lo so la faccenda è complicata

Dieci giorni dalla richiesta sottintende che la stessa sia pervenuta al destinatario e trattandosi di raccomandata si deve tenere conto anche dell'eventuale giacenza.

In caso di assenza, il destinatario può ritirare la Raccomandata presso l'ufficio postale indicato nell'avviso di giacenza, entro 30 giorni.

Dopo la giacenza la raccomandata si considera letta e atta a produrre effetti giuridici.

Per cui, per non sbagliare, autoconvocatevi dopo la compiuta giacenza.

Potete monitorare l'invio dal sito delle poste.

Le domande:

a) entro quale termine deve rispondere l' amministratore (10gg.dal ricevimento?)

b) entro quale termine deve provvedere a convocare l' assemblea e da quando comincia il computo dei giorni?

Leggo che, nel caso che l' amministratore non si adegui alla richiesta di convocazione, trascorsi i termini, gli stessi tre condomini possono autoconvocare l' assemblea e che succede se:

-i sette alleati respingono la racc. della convocazione? (cosa possibile perché in combutta con le stesso)

-i sette alleati disertano di comune accordo con l' amministratore l' assemblea?

Lo so la faccenda è complicata

Le risposte:

L'amministratore non è tenuto a rispondere.

Se l'amministratore non convoca l'assemblea entro i 10 giorni dal 1° tentativo di consegna che potrai verificare tracciando la raccomandata, gli stessi richiedenti possono autoconvocare l'assemblea.

Nel caso l'amministratore volesse convocare l'assemblea, dovrà farlo entro 10 giorni (la convocazione) ma può stabilire la data dell'adunanza anche tra un mese.

 

Se all'assemblea convocata dall'amministratore o a quella autoconvocata mancherà il quorum costitutivo (almeno1/3 di teste ed almeno 333,3periodico millesimi in seconda convocazione) l'assemblea sarà dichiarata deserta e nulla potrà essere deliberato.

Tutto chiaro...per ora grazie. Ma:

-le teste che potrebbero autoconvocare l'assemblea sono tre su dieci e rappresentano 314,61 millesimi. Quindi mancano almeno per quanto riguarda le quote millesimali i requisiti per l'autoconvocazione?

Stante questa ipotetica, ma possibile situazione davanti a inadempienze quali:

-mancata convocazione di assemblea per l'approvazione rendiconto gestione 2014

-mancata presentazione bilancio preventivo 2015

-mancata convocazione di assemblea per l'approvazione rendiconto gestione 2015

-mancata presentazione bilancio preventivo 2016

le tre teste munite di idonea documentazione potranno almeno rivolgersi ad un legale, se non altro per provvedere alla sostituzione dell' amministratore!

E' una situazione, se non unica, particolare. Ed il fatto è che l' amministratore, almeno dalla carta intestata risulta essere avvocato !

Tutto chiaro...per ora grazie. Ma:

-le teste che potrebbero autoconvocare l'assemblea sono tre su dieci e rappresentano 314,61 millesimi. Quindi mancano almeno per quanto riguarda le quote millesimali i requisiti per l'autoconvocazione?

Stante questa ipotetica, ma possibile situazione davanti a inadempienze quali:

-mancata convocazione di assemblea per l'approvazione rendiconto gestione 2014

-mancata presentazione bilancio preventivo 2015

-mancata convocazione di assemblea per l'approvazione rendiconto gestione 2015

-mancata presentazione bilancio preventivo 2016

le tre teste munite di idonea documentazione potranno almeno rivolgersi ad un legale, se non altro per provvedere alla sostituzione dell' amministratore!

E' una situazione, se non unica, particolare. Ed il fatto è che l' amministratore, almeno dalla carta intestata risulta essere avvocato !

Per richiedere una convocazione sono sufficienti almeno 2 condòmini e 166,67 millesimi ma se all'assemblea si presenteranno solo 314,61 millesimi l'assemblea non potrà deliberare alcunchè e men che meno la revoca dell'amministratore con contestuale nuova nomina perchè per la revoca/nomina occorrono sempre almeno 500 millesimi.

 

Se potete provare gravi irregolarità potrete ricorrere in Tribunale e chiedere la revoca giudiziale.

Questo dovete valutarlo con un avvocato condominialista.

Se site d'accordo in più condòmini potrete dividervi la spesa dell'avvocato.

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