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  • 1 Post By Aristide Balducci

Stipula contratto d'appalto lavori condominiali e privati

  1. #1
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    Stipula contratto d'appalto lavori condominiali e privati

    Deve essere stipulato un contratto d'appalto per l'esecuzione di lavori edili condominiali. Contestualmente l'impresa eseguirà anche lavori personali sui balconi di alcuni condomini. Il prezzo dell'appalto è quindi in parte riconducibile ai lavori comuni ed in parte a quelli privati. I pagamenti passeranno in toto all'interno della pratica condominiale ed il dubbio che sorge è su come articolare il contratto d'appalto quindi se distinguere i lavori condominiali da quelli privati o se opportuno redigere due contratti d'appalto ma in quest'ultima ipotesi in quello relativo ai lavori personali la sottoscrizione dovrebbe avvenire a cura dei singoli proprietari. Attendo riscontri


  2. #2
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    Utente gold Amministratore di condominio L'avatar di bilbetto
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    Un contratto d'appalto che preveda anche dei lavori sui balconi deve dividere nettamente la spesa, imputando al condominio tutto ciò che non riguarda i balconi e ai singoli proprietari la loro quota individuale, facendo sottoscrivere a ciascuno di loro l'approvazione della spesa personale. Una delibera "generale" sull'intero contratto di appalto sarebbe radicalmente nulla.

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  4. #3
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    Infatti i condomini che eseguiranno i lavori personali hanno sottoscritto il verbale dove è stata determinata la loro quota di spesa "personale". Nel contratto che si andrà a stipulare risulteranno chiaramente distinti gli importi condominiali da quelli privati. Ritieni sia corretto procedere in tal senso?

  5. #4
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    Utente gold Amministratore di condominio L'avatar di bilbetto
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    Assolutamente sì. E ritengo anche che risultando chiara la separazione tra ciò che è condominiale da ciò che è personale, non avrai alcun problema di impugnazione, perchè non è stata presa alcuna decisione che esorbita dalle attribuzioni dell'assemblea, andando ad invadere la sfera privata.

  6. #5
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    Si può firmare anche un solo contratto d'appalto, con l' accortezza di specificare nel testo che l'Amministratore sottoscrive l'accordo in una duplice veste, sia come Amministratore del Condominio per i lavori sulle parti comuni (come da delibera assembleare ) e sia come mandatario ad hoc per i lavori individuali (meglio ancora sarebbe indicare anche i nominativi dei singoli condomini mandanti), dal momento che tale mandato specifico è stato appositamente conferito in Assemblea dai singoli condomini interessati. Mai firmare un contratto per lavori su balconi - parti private - se non c'è l'assenso scritto del condomino che approva i lavori e conferisce mandato all'Amministratore.

  7. #6
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    Grazie dei vostri consigli. Ma nella sottoscrizione del contratto, l'amministratore firmerà nella qualità di committente per conto del condominio, e ciò è scontato. Per quanto riguarda l'opportunità di sottoscrivere in qualità di mandatario dei singoli condomini che andrebbero citati nominativamente in prossimità della firma che apporrà l'amministratore che formula dovrebbe essere indicata?

  8. #7
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    Se il contratto di appalto è unico hai due possibilità : far firmare il contratto a tutti i condomini interessati ai lavori privati che saranno nominati come parte committente insieme all’amministratore, oppure firmare il contratto come amministratore del condominio per i lavori comuni ed in rappresentnza dei singoli proprietari per le parti private, previa sottoscrizione di singolo mandato da parte di ciascun condomino, conferito in sede di assemblea di approvazione dei lavori (a maggioranza quelli comuni e singolarmente da ciascun condomino quelli privati) o successivamente in altra sede.

  9. #8
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    erreti,
    fai la cosa più semplice.
    fai approvare il preventivo dei lavori con le relative ripartizioni.
    In questa approvazione con allegato il riparto appunto, si estrinseca perfettamente cosa compete a chi.
    E la stessa cosa la farai nel momento del consuntivo, allegando inoltre l'approvazione al collaudo.
    Niente altro.
    Ciao.

  10. #9
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    Citazione Originariamente Scritto da enrico dimitri Visualizza Messaggio
    erreti,
    fai la cosa più semplice.
    fai approvare il preventivo dei lavori con le relative ripartizioni.
    In questa approvazione con allegato il riparto appunto, si estrinseca perfettamente cosa compete a chi.
    E la stessa cosa la farai nel momento del consuntivo, allegando inoltre l'approvazione al collaudo.
    Niente altro.
    Ciao.
    Se ci traviamo nella fase di stipula del contratto di appalto con la ditta che eseguirà i lavori comuni e privati, sicuramente l’assemblea dei condomini ha gìà approvato un preventivo di spesa ralativamente alle parti comuni e i corripondenti criteri di ripartizione, come pure i condomini proprietari di parti private hanno accettato la spesa di loro competenza.
    Erreti chiede come deve essere impostato il contratto di appalto e chi lo deve sottoscrivere.
    Concordo con Thorwald nel consigliare di non firmare il contratto di appalto in nome e per conto dei condomini proprietari di balconi (i cui nominativi possono essere omessi/è importante che siano elencati i lavori privati e le unità immobiliari interessate) senza un consenso (mandato) firmato da ciascun condomino.
    Se l’assemblea ed i condomini di parti private oggetto di intervento di manutenzione stabiliscono di far transitare le tutte le somme necessarie sul conto corrente condominiale e che tutti i lavori siano fatturati al condominio e pagati dall’amministratore alla ditta, è opportuno che in sede di costituzione del fondo cassa per lavori straordinari comuni, si istituisca un analogo fondo cassa per spese private.

  11. #10
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    Citazione Originariamente Scritto da erreti Visualizza Messaggio
    Deve essere stipulato un contratto d'appalto per l'esecuzione di lavori edili condominiali. Contestualmente l'impresa eseguirà anche lavori personali sui balconi di alcuni condomini. Il prezzo dell'appalto è quindi in parte riconducibile ai lavori comuni ed in parte a quelli privati. I pagamenti passeranno in toto all'interno della pratica condominiale ed il dubbio che sorge è su come articolare il contratto d'appalto quindi se distinguere i lavori condominiali da quelli privati o se opportuno redigere due contratti d'appalto ma in quest'ultima ipotesi in quello relativo ai lavori personali la sottoscrizione dovrebbe avvenire a cura dei singoli proprietari. Attendo riscontri
    Io, da perenne bastian contrario, propenderei per:
    1) un contratto firmato dall'Amministratore e che contempli i soli lavori di pertinenza condominiale.
    2) un contratto per i lavori di competenza "personale e privata" dei singoli condomini e firmati direttamente dai proprietari degli appartamenti che richiedono i lavori. Ovviamente, un contratto per ogni committente/proprietario. D'altronde, se vogliono fare i lavori... che si adoperassero ANCHE per spendere cinque minuti per firmare un contratto che preveda i lavori per i propri balconi...
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  12. #11
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    allora da perenne bastian contrario basta che dici che tutti coloro che debbono ripararsi i balconi se lo facciano da soli.
    l'utilizzo delle impalcature è ammesso solo sotto la vigilanza della D.L. e del responsabile alla sicurezza che dovrà certificare la sicurezza.
    più una cosa è semplice,più ci si incarta.

  13. #12
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    Scusate se riprendo l'argomento a distanza di tempo e non apro un altra discussione trattandosi sempre dello stesso condominio. Superata la fase del contratto, firmato in rappresentanza dei condomini per i lavori sulle e parti private, si delinea un'altra problematica ai fini fiscali. Sottoponendo ad un operatore dell'agenzia delle entrate il quesito relativo alla possibilità o meno di poter usufruire del beneficio fiscale anche i lavori sulle parti private, mi è stato risposto che le fatture per i lavori privati devono essere emesse direttamente nei confronti dei singoli condomini quindi verrebbe a cadere l'impostazione data con il bilancio preventivo approvato per i lavori condominiali e quelli privati, con l'accumulo dei fondi compresi quelli dei lavori privati. Insomma per l'operatore sono due pratiche indipendenti. Forse in teoria ciò è possibile ma nella pratica, spiegalo ai condomini che per i lavori personali devono fare tutto da soli. E in più non ho avuto risposta sulla possibilità, onestamente credo non ci sia, di portare in detrazione anche le spese personali. Come gestire dunque?

  14. #13
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    Mi perdonerai Erreti, ma senza alcuna presunzione, con te voglio usare il bastone e la carota.
    Partiamo ovviamente dal bastone; quando si fa un certo tipo di interventi (dove si mischiano parti comuni con parti privati) è sempre meglio programmare o delineare sin da subito i vari aspetti, anche quelli fiscali. Gli inconvenienti ci sono sempre ma è sempre meglio avere il quadro generale della situazione prima di partire con i lavori (l'aspetto fiscale non è che sorge dopo).
    Detto ciò, come carota (e rilevato che operatore che vai, operatore che trovi, qualsiasi operatore dell'ade che consulterai ti dirà ognuno cose diverse, e soprattutto a voce), allora il mio consiglio è premunirsi di un atto scritto dell' Ade sul punto (il c.d interpello), in modo tale che in quel modo sarai tutelato sul comportamento adottato sotto il profilo fiscale (l'Ade non potrà mai contestarti niente se ti sei attenuto all'interpello).
    Io ho fatto così, e la Direzione Regionale delle Entrate (nel tuo identico caso) mi ha messo per iscritto nell' interpello richiesto che "nel caso di specie i condomini proprietari esclusivi dei balconi interessati dai
    lavori di manutenzione, nel rispetto di tutti i presupposti previsti dalle disposizioni
    richiamate, potranno usufruire della detrazione fiscale in esame sia in relazione alla
    spesa sostenuta per il rifacimento della facciata condominiale, sia in relazione alla
    spesa sostenuta per la manutenzione dei balconi, ancorché le fatture e i bonifici siano
    intestati soltanto al condominio
    . Come correttamente prospettato dall'istante,
    l'amministratore del condominio provvederà a rilasciare ai singoli condomini la
    certificazione attestante le spese sostenute nell'anno 2015 e avrà cura di distinguere la
    spesa sostenuta dal singolo condomino per gli interventi eseguiti sulle parti comuni
    dell'edificio da quella sostenuta dallo stesso condomino per il rifacimento del balcone
    di proprietà esclusiva".
    E così ho fatto, nella consapevolezza che qualche altro Ufficio dell'Ade potrebbe magari avere un orientamento differente (come quello riferito dall'operatore di turno)

  15. #14
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    Nel tuo quesito iniziale e nel prosieguo della discussione era evidente che i lavori sui balconi per la loro natura privata non potessero beneficiare delle detrazioni fiscali per ristrutturazione.
    Pertanto farai fatturare al condominio, separatamente, gli importi per lavori comuni e quelli privati; pagherai con bonifico per ristrutturazione quelli comuni e con bonifico ordinario quelli privati, su cui opererai la ritenuta fiscale del 4%.
    Se ritenete di poter beneficiare delle detrazione IRPEF anche per i lavori privati, farai fatturare le spese di competenza di ciascun condomino e provvederai ad effettuare tanti bonifici parlanti quanti sono i condomini, utilizzando le somme depositate nel fondo cassa destinate ai lavori privati.
    Ti limiterai a certificare solo la quote spettanti per i lavori comuni e i condomini dichiareranno, sotto la loro responsabilità, ai fini delle detrazioni, le rispettive quote per lavori privati.

  16. #15
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    Prima di scrivere su cdw, ho attraverso il servizio webmail dell'agenzia delle entrate posto lo stesso quesito e la risposta ricevuta è stata dello stesso tenore di quella ricevuta verbalmente dall'operatore, cioè che la gestione dei lavori privati deve avvenire direttamente tra i singoli condomini e l'impresa appaltatrice, e ciò sappiamo che nella pratica non avviene. Quanto alla possibilità di detrarre le relative spese anche nella risposta scritta nessun cenno. Quindi una risposta diversa da quella ricevuta con l'interpello da Thorwald, che riconosceva la possibilità di sgravio anche sui lavori privati passando tutto dalla pratica condominiale. Quindi l'incertezza regna e mi pongo il dubbio su come sia più corretto procedere. Per quanto concerne l'aspetto fiscale cerco di delinearlo contestualmente alla pianificazione dell'intervento da eseguire, in questo caso avevo già espresso il mio parere circa la mancata possibilità di detrarre le spese private ma i condomini hanno insistito chiedendo di acquisire altri riscontri. In merito alla risposta di G.Ago, ritengo che qualora anche per le spese personali si ritiene di beneficiare della detrazione IRPEF e il bonifico è eseguito dal condominio l'amministratore dovrà rilasciare non solo la certificazione per le quote spettanti per i lavori condominiali ma anche quella per i lavori privati.

  17. #16
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    Anche per non ingenerare equivoci sulla risposta scritta dell'Ade, tengo a precisare che - da quanto dici - hai posto la questione in maniera per così dire informale. Nel mio caso, ho fatto un interpello ordinario (invio via pec con file firmato digitalmente), con una valenza ben diversa da una risposta via mail.
    Il mio consiglio, ripeto, e di fare altrettanto, così sei assolutamente in regola (in quel caso, la soluzione indicata dalla Direzione Regionale è vincolante per il fisco, e tu sei a posto anche se qualche altro Ufficio la pensa diversamente).

    http://www.commercialistaassociazion...ello-ordinario

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