#1 Inviato 5 Novembre, 2009 Sono un giovane geometra e da un paio di anni lavoro presso lo studio di un anziano geometra amico dei miei che amministra anche una cinquantina di condomini. Ieri mi ha proposto di passarmi i suoi condomini in cambio di una annualità dei compensi che ricava da questi condomini. Mi è sembrata una proposta un po esosa. Ho provato a consultare le discussioni presenti in questo forum e ne ho trovata una che parla di un prezzo pari al 50% dei compensi. Qualcuno conosce e può aiutarmi a capire quali sono i criteri e le valutazioni che regolano questi passaggi di gestione? Grazie e ciao
#2 Inviato 5 Novembre, 2009 Da quanto ne so, è l'assemblea che nomina l'amministratore, non vedo come possa il tuo amico di famiglia passarti i condomini che amministra. "Niente è facile come sembra" (Legge di Murphy) Calmau
#3 Inviato 5 Novembre, 2009 Proponigli una cosa del genere: 25% subito 50% tra un anno togliendo dal calcolo i condomini che nel primo anno ti hanno revocato l'incarico 25% tra due anni togliendo dal calcolo i condomini che nel secondo anno ti hanno revocato l'incarico
#4 Inviato 5 Novembre, 2009 La valutazione di un'attività dipende da tanti fattori. In teoria l'amministratore dura in carica un anno e potresti perderli tutti se il nuovo amministratore non è di gradimento. Di solito quando si vende un'attività commerciale bisognerebbe pagare una somma equivalente all'utile d'impresa di 10 anni. Nel caso specifico però si dovrebbe considerare costo la retribuzione dell'amministratore per le ore in cui è impegnato.
#5 Inviato 5 Novembre, 2009 Un saluto a tutti, non credo che ci sia un sorta di listino per questo tipo di cosa... non c'è nulla di ufficiale sui compensi figuriamoci sulla cessione dell'attività. Tuttavia data la natura del rapporto dell'amministratore/Condominio, credo che non sia ipotizzabile un raffronto sulla cessione di una attività commerciale nel senso classico del termini, il rapporto è assolutamente fiduciario personale e dura 12 mesi. Nessuna garanzia c'è che al passaggio di carica tu sarai riconfermato per il prossimo anno o per quelli futuri. Quindi valuta bene la cosa perchè potrebbe essere altamente rischiosa. Se proprio vuoi seguire questa strada andrei nella direzione consigliata da Fabrizio Togni, non per il 100% ma farei 25% dopo la nomina per il primo anno e un altro 25% alla nomina per il secondo anno (ovviamente il 25% dei condomini per i quali otterrai effettivamente il mandato di amministratore). Cmq. è un po' tutto artificioso perchè ripeto alla base lui non può passarti il mandato fiduciario di cui gode come amministratore, quello è nella autonomia e sovranità esclusiva dell'Assemblea. Valuta tu ciò che riteni più opportuno sul da farsi. Cmq la cosa non è trasparente e del tutto corretta (parlo dell'atteggiamento del geometra "amico di famiglia"). Se io fossi uno dei condomini da lui amministrati e venissi a sapere una cosa del genere farei del tutto per revocargli il mandato e non prendere per partito preso nessuno da lui proposto come successore nella gestione del Condominio. Buona giornata e in bocca al lupo. Ale_72
#6 Inviato 6 Novembre, 2009 Vi ringrazio tutti per le vostre utili indicazione; in particolare ringrazio Fabrizio Togni, Leonardo53, e ale_72. Provo quindi a fare una sintesi dei vostri interessanti suggerimenti. La prima interessante proposta è quella di Fabrizio Togni che consiglia: 25% subito 50% dopo un anno togliendo dal calcolo i condomini che nel primo anno revocano l'incarico 25% dopo due anni togliendo dal calcolo i condomini che nel secondo anno revocano l'incarico Totale : 100% compensi dei condomini che confermano l’incarico Caro Fabrizio Togni, oltre a ringraziarti per questo tuo ottimo suggerimento, visto che ho letto che sei un amministratore di condominio, posso anche chiederti se ritieni che il 100% dei compensi dei condomini che confermano l’incarico sia un criterio che tu adotteresti se tu dovessi rilevare questa attività e se ti risulta che tra gli amministratori della tua zona questo sia un prezzo di mercato abbastanza comune? La seconda interessante proposta è quella di ale_72 che consiglia: 25% dopo la nomina per il primo anno un altro 25% alla nomina per il secondo anno Totale : 50% compensi dei condomini che confermano l’incarico Caro ale_72, ringrazio anche te per questo tuo ottimo suggerimento con il quale proponi di pagare un prezzo pari al 50% dei compensi (immagino che tu suggerisca il 50% perché il mandato non è una cosa automatica ma dipende solo ed esclusivamente dall’assemblea). Posso anche chiederti se hai mai avuto notizia o sentore che dietro all’avvicendamento degli amministratori della tua zona ci siano trattative di questo tipo e di questa entità? Una proposta molto interessante è anche quella di Leonardo53 che consiglia: pagare una somma equivalente all'utile d'impresa di 10 anni Caro Leonardo53, ovviamente ringrazio molto anche te ed approfitto per chiederti se per il calcolo dell’utile d’impresa tu procederesti in questo modo? 100% compensi dei condomini che confermano l’incarico Meno tutte le spese dello studio (affitto, luce, riscaldamento, telefono, ecc.) Meno la mia remunerazione (stimiamo una sorta di stipendio lordo di 50.000 euro) Meno le varie eventuali altre tasse Risultato = utile di un anno Tanti saluti a tutti
#7 Inviato 6 Novembre, 2009 Un saluto a tutti, Ammigeo, io non ti ho propriamente consigliato il 50% ..... ma ti ho detto che non mi trovo d'accordo su questo tipo di trattativa, perchè il rapporto tra Condominio e Amministtratore non è e non può essere oggetto di vendita, e ti ho anche messo in guardia dal far conoscere ai condomini questo tipo di trattativa che li vede loro malgrado oggetto di scambio inconsapevoli e se la cosa saltasse fuori secondo me sarebbero dolori per te ed il tuo amico di famiglia. Fatto salvo quanto sopra se cmq. la tua intenzione è quella di percorrere tale strada allora ti ho esposto un dato (quello del 50%) ma che è il frutto esclusivo di una mia personale valutazione e non poggia su alcun fondamento di esperienza pregressa in merito. Quindi fai le tue valutazioni e poi decidi il percorso da intraprendere. Buona giornata e in bocca al lupo. Ale_72
#8 Inviato 6 Novembre, 2009 Scritto da Fabrizio Togni il 05 Nov 2009 - 11:19:45:Proponigli una cosa del genere:25% subito 50% tra un anno togliendo dal calcolo i condomini che nel primo anno ti hanno revocato l'incarico 25% tra due anni togliendo dal calcolo i condomini che nel secondo anno ti hanno revocato l'incarico buon idea ma ammigeo, considerando che parliamo di condomini amministr da un geom sono elevatissime le probabiità che sia lui a doverti dei soldi, non mi sorprenderebbe se nei c/c ci fosse meno di quando deve esserci
#9 Inviato 6 Novembre, 2009 Scritto da ale_72 il 06 Nov 2009 - 12:42:37:Un saluto a tutti, Ammigeo, io non ti ho propriamente consigliato il 50% ..... ma ti ho detto che non mi trovo d'accordo su questo tipo di trattativa, perchè il rapporto tra Condominio e Amministtratore non è e non può essere oggetto di vendita, e ti ho anche messo in guardia dal far conoscere ai condomini questo tipo di trattativa che li vede loro malgrado oggetto di scambio inconsapevoli e se la cosa saltasse fuori secondo me sarebbero dolori per te ed il tuo amico di famiglia. Fatto sal [...] verissimo, dato che i condomini soffrono quasi tutti della malattia > tutte le attività si vendono e in tutte le attività è essenziale la fiducia che si instaura fra cliente e fornitore parrucchiere, alimentari, notaio, biancheria, scarpe ... mi servo di quel negozio di scarpe, per il rapporto di fiducia con le commesse/proprietarie e per il servizio post vendita di riparazione generalmente gratuito mi servo di quel negozio di abbigliamento per il servizio che mi fanno nell'aiutarmi a scegliere bene, non cercono di rifilarmi qualcosa, mi dicono ... se vendono il negozio e mantengono le stesse marche ma non mi servono alle stessa maniera, smetto di andarci ... però chi acquista, paga anche l'avviamento etc...
#10 Inviato 6 Novembre, 2009 Scritto da prociotta il 06 Nov 2009 - 13:41:24:buon idea ma ammigeo, considerando che parliamo di condomini amministr da un geom sono elevatissime le probabiità che sia lui a doverti dei soldi, non mi sorprenderebbe se nei c/c ci fosse meno di quando deve esserci Cosa significa? Ai geometri si attacca il denaro alle mani? I geometri, pur in buona fede, non sanno far bene i conti? O c'è qualche passaggio che non ho capito?
#11 Inviato 6 Novembre, 2009 la proci e' spesso portata a fare generalizzazioni ........ e le generalizzazioni sono sempre sbagliate. Se sei disposto ad investire e se ti piace , o meglio, se ti appassiona la professione non dare piu' del 30%(dei mandati che ricevi di volta in volta ) e mettiti seriamente sul mercato e vedrai che avrai presto soddisfazione con o senza le gestioni del vecchio geometra.... in genere gli amministratori non pianificano e non investono e se tu lo fai bene puoi divenire leader del tuo mercato in tempi relativamente brevi..... Se pero' tu pensassi a questa professione come un ripiego senza troppo interesse perderesti tutto entro breve..... I tempi sono cambiati ed il mercato anche. quel che ha fatto il geometra anziano tu oggi non potresti replicarlo. in bocca al lupo. G
#12 Inviato 7 Novembre, 2009 l'altra alternativa potrebbere essere questa: fatti fare un bilancio dal commercialista e vedi quanto è limponibile relativo a i compensi per l'amministrazione dei condomini. Da ciò si può facilmente ricavare il tuo reddito teorico annuo netto Moltiplica lo stesso per tre anni e per la tua quota di possesso ( nel tuo caso 100% ) e quello è ciò che valgono i cinquanta condomini. Paga il 20% subito, il 50 % tra un anno al verificarsi della correttezza del bilancio ( come dire ti pago il 50 % quando ho avuto la conferma che il bilancio dei condomini su cui abbiamo calcolato il valore è corretto e corrisponde effettivamente alle entrate ) e il resto l'anno successivo. Fai così una valutazione di quanto tempo ti occorre per ammortizzare l'investimento e se riesci a rientrare nel giro di 4-5 anni vuol dire che i conti sono abbastanza giusti. Io stò facendo così dopo un anno di calcoli con i rispettivi commercialisti saluti stefano stimilli
#13 Inviato 7 Novembre, 2009 Scritto da stiste il 07 Nov 2009 - 08:38:00:...Da ciò si può facilmente ricavare il tuo reddito teorico annuo nettoMoltiplica lo stesso per tre anni e per la tua quota di possesso ( nel tuo caso 100% ) e quello è ciò che valgono i cinquanta condomini. Per reddito annuo netto intendi l'imponibile compensi decurtato di imposte e contributi previdenziali, oppure solo il totale dell'imponibile dei compensi? Considerare comunque tre anni di attività mi sembra una soluzione più equa sia per il venditore che per l'acquirente.
#14 Inviato 7 Novembre, 2009 tre anni di utile netto poi non sarano molto distanti da 1 anno di fatturato lordo. Comunque il sistema proposto da Stiste e' scentifico ed e' la prassi aziendale.... Io pero' ribadisco che se parti bene e con un buon investimento in struttura e formazione puoi ottenenre gli stesi risultati in tre anni.... se poi parti da subito con dei soci, o comunque collaboratori (geom, agenti immob, avvocati, ecc), spendi ancor meno e sviluppi da subito tanta piu' efficacia.
#15 Inviato 7 Novembre, 2009 in tutto mi sfugge una cosa,il geometra,passerebbe l'incarico come ?? Sotto banco ==?? Tramite asssemblea,imponedo il cambio di gestione ?' Pare rischioso anche economicamente fare tali passaggi,potresti discutere su mandati conferiti,per una percentuale,si ritiri. nON c'è limite alla ingordigia,questo è quanto mi arrriva in forma chiara. Proporrai per tali condomini i tuoi preventivi,questo farei,ma ognuno è libero... ciao gestire con semplicita' è arte di vita
#16 Inviato 7 Novembre, 2009 Scritto da calmau il 05 Nov 2009 - 11:17:18:Da quanto ne so, è l'assemblea che nomina l'amministratore, non vedo come possa il tuo amico di famiglia passarti i condomini che amministra. "Niente è facile come sembra" (Legge di Murphy) Calmau si puo',presentando il geometra ,pesona di fiducia,bla bla etc qualcuno accettera' ,ma fa riferimento a percentuali,non per tutti i condominii,con risultante che molti chiederanno presentazione preventivi,a cui lo stessso puo' liberamente partecipare senza esborsi,ma libero da vincoli. Oltre tutto restano le variabili,di condominii che siano in regola per conti.entrate uscite etc gestire con semplicita' è arte di vita
#17 Inviato 7 Novembre, 2009 Ciao Ammigeo. Anche a me inizialmente era stata proposta una cosa simile alla tua, ma ho rifiutato e ho preferito partire piano, facendo un passo alla volta. Secondo me dipende anche da che livello sei di preparazione e di gestione di condomini autonomamente. Perchè trovarsi con 50 condomini da gestire da solo, non è tanto semplice. Inoltre tu saprai benissimo come lavora l'amministratore. Se è uno tutto d'un pezzo e sai che le contabilità di tutti i condomini sono perfette e sai che nutre la piena fiducia dei suoi amministratati, penso che se lui dovesse lasciare e proporre la tua candidatura, una buonissima parte di essi ti riconfermerebbe senza problemi. D'altronde se lavori per lui da qualche anno conoscerai quasi tutti i tuoi futuri clienti. In caso contrario, ci penserei su tante, ma tante volte e valuterei tutto per bene.
#18 Inviato 7 Novembre, 2009 le risposte nella domanda "onori ed oneri" non sono più per Leonardo 53 ma x prociotta: procitta leggiti bene cosa ho scritto in quanto la tua affermazione sui geometri non mi piace per niente: dovresti vergognartene. quanto a Leonardo 53 chiedo venia, in quanto non posso leggete tutte le risposte. QUESTA DEI GEOMETRI NON MI E' PROPRIO ANDATA GIU' Aldo Raggi Amministratore e Geometra libero professionista non per finta ar
#19 Inviato 7 Novembre, 2009 x ammigeo la proposta che ti è stata fatta fà parte di una prassi consolidata, che io non condivido, però indubbiamente se te la senti, se sei bravo, ti conviene accettare in quanto, te lo garantisco acquisire i condomini uno per uno, come ho fatto io è veramente difficile. quanto all'aspetto economico, dovrai soffrire i primi due anni, ma poi, ripeto se sei bravo, avrai i tuoi risultati. forza e coraggio. saluti aldo raggi geometra a cui non si attaccano alle mani i soldi: che vergogna ar
#20 Inviato 8 Novembre, 2009 Scritto da prociotta il 06 Nov 2009 - 13:41:24:buon idea ma ammigeo, considerando che parliamo di condomini amministr da un geom sono elevatissime le probabiità che sia lui a doverti dei soldi, non mi sorprenderebbe se nei c/c ci fosse meno di quando deve esserci io invece penso che il geometra potenzialmente sia la persona più competente per gestire un condominio. Gli avvocati e i ragionieri non sanno nulla di impiantistica, lavori etc, imparano facendo esperienza alle spalle dei condomini. saluti stefano stimilli
#21 Inviato 8 Novembre, 2009 pienamente d'accordo.... in uno studio la parte tecnica dovrebbe essere seguita da un tecnico....
#22 Inviato 8 Novembre, 2009 Scritto da stiste il 08 Nov 2009 - 08:15:59: io invece penso che il geometra potenzialmente sia la persona più competente per gestire un condominio. Gli avvocati e i ragionieri non sanno nulla di impiantistica, lavori etc, imparano facendo esperienza alle spalle dei condomini. saluti stefano stimilli I geometri non sanno nulla di contabilità.... imparano facendo esperienza!
#23 Inviato 8 Novembre, 2009 ne sanno molto di più diquello che pensi!!!! ignorante!! saluti stefano stimilli
#24 Inviato 8 Novembre, 2009 Se ti riferisci alla contabilità di cantiere si, ma i bilanci condominiali quelli che ho visto io hanno il ribunetto dell'acqua aperto (fanno acqua). Se un po acidulo, sei per caso geometra? Modificato Da - gold_re il 08 Nov 2009 19:05:45
#25 Inviato 8 Novembre, 2009 Scritto da gold_re il 08 Nov 2009 - 18:56:13:Se ti riferisci alla contabilità di cantiere si, ma i bilanci condominiali quelli che ho visto io hanno il ribunetto dell'acqua aperto (fanno acqua). Se un po acidulo, sei per caso geometra?Modificato Da - gold_re il 08 Nov 2009 19:05:45 ma quale contabilità di cantiere. ( tra l'altro sfido un ragioniere a saperla fare bene!) E' ovvio che sono geometra, che nel suo piano di studi ha fatto matematica finanziaria, economia, estimo rurale ( con relativi bilanci aziendali ), diritto civile, impiantistica , tecnica delle costruzioni ( senza parlare del post-diploma ) Lo sai meglio di me che registrare una fattura fare un f24 e i bilanci è cosa quasi banale. E' ovvio che i ragionieri sono facilitati perchè hanno fatto un percorso di studi specifico , ma non credere che se i bilanci fatti dati geometri fanno acqua è perchè non li sanno fare. Anzi, ho visto dei bilanci che gridano vendetta elaborati da non geometri. E ricorda che la parte contabile per un amministratore è il 30% della sua attività. Sono acidulo a scrivere......... a volte, specialmente quando si generalizza. saluti stefano stimilli Modificato Da - stiste il 08 Nov 2009 22:01:33
