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  • 1 Post By Tullio Ts

Rifacimento tabelle millesimali - l'argomento rifacimento delle tabelle millesimali per constatazione difformità valori

  1. #1
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    Rifacimento tabelle millesimali

    Salve,
    alcuni condomini mi chiedono di porre all'o.d.g. l'argomento rifacimento delle tabelle millesimali per constatazione difformità valori millesimali.
    Tale quesito viene posto all'attenzione dell'assemblea, in quanto molti appartamenti negli ultimi 30 anni di vita del condominio, ha trasformato i balconi interni in veranda, ed alcuni locali al piano terra, vengono usati come abitazione ma che di fatto (nessuno tranne i proprietari lo sa) sono locali deposito.

    allorche un condomino, visto l'o.d.g., mi preannuncia di voler impugnare la delibera se il mandato viene conferito, senza aver appurato che le verande o i locali sia stati trasformati di fatto e di diritto. Tutto cio perche non si vuole essere partecipi con un assemblea a legalizzare eventuali illegalità edilizie.

    L'ing.re a cui mi sono affidato, mi dice che il condominio e quindi l'amministratore non viene e non è tenuto a verificare se le verande sono state condonate o i locali abbiano avuto la dovuta autorizzazione per la quale il condominio viene semplicemnte chiamato ad aggiornare lo stato dei luoghi.

    La domanda è, mi sto assumendo una responsabilità nel portare avanti la realizzazione delle nuove tabelle senza verificare la regolarità edilizia dello stato dei luoghi!!
    come la pensate e cosa invece mi consigliate di fare..
    grazie


  2. #2
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    La tabella di proprietà può essere modificata a maggioranza dall'assemblea del 2°c. art. 1136 cc, > teste presenti in assemblea rappresentanti almeno la metà del valore dello stabile (=> 500 mlm), in due sole occasioni ben delineate nell'art. 69 Dacc;

    Art. 69.
    I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:
    1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
    2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

    In tutte le altre occasioni si devono modificare in assemblea all'unanimità, oppure con ricorso al Giudice, come desidera fare il condomino che hai citato, se la domanda sarà accolta.
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  4. #3
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    ok.
    e questo mi è chiaro, quello che non mi è chiaro e che se palesemente le superfici sono aumentate per effetto delle verande, il loro rifacimento viene posto a carico di coloro che ne hanno causato il mutamento o incremento, ma un condomino (tra virgolette avvocato) mi invita a non consentire di variare le tabelle se chi ha causato il mutamento non attesti la regolarità dell'opera. L'ing,re chiamato a redigere le nuove tabelle invece mi dice che non abbiamo nessua responsabilità se le tabelle vengono redatte considerando le nuove volumetrie superficiali o cambi di destinzione d'uso (locali in apprtamento).
    di fatto è cosi oppure devo sostenere la tesi che per consentire la variazione i condominio devono dimostrare la regolarità delle varianti.
    grazie

  5. #4
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    Secondo me le due cose sono indipendenti, ossia il condominio e/o l'amministratore non ha l'autorità giuridica per richiedere la visione dell'attestazione documentale che le modifiche siano state effettuate con le relative licenze edili, e d'altra parte l'approvazione della nuova tabella millesimale non fa in modo da sanare una eventuale irregolarità normativa nei riguardi catastali, ovvero non fa da sanatoria ad eventuali abusi.

  6. #5
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    L'amministratore non è responsabile di abusi edili compiuti all'interno delle proprietà private, ma al tempo stesso deve dare risposta ad una manifestata esigenza di natura condominiale: esaminare una possibile revisione delle tabelle millesimali.
    Ci vedo due livelli di problematiche.

    1) Parti di u.i. sono utilizzate in maniera difforme alla destinazione d'uso originale. Il dato è palese ed evidente; infatti basta accedere al sito di AdE per scaricarsi dalla apposita sezione (ex-Agenzia del Territorio) il dettaglio catastale di tutte le u.i. costituenti il Condominio.
    Questo dettaglio sarà utile per evidenziare come locali di deposito siano invece utilizzati diversamente; sarà poi incombenza di chi ne ha interesse (l'avvocato, ad esempio, e non certo l'amministratore) provvedere alla segnalazione degli abusi presso l'autorità comunale.

    2) Sul fronte tabelle millesimali, previa delibera assembleare andrei invece solo a conferire incarico a tecnico (geometra - ingegnere - architetto) affinché verifichi la sussistenza dei presupposti previsti dal punto 2) dell'art. 69 dacc. con spesa ripartita fra tutti i condòmini.
    2) Solo se la verifica confermerà che esistono tipologie in cui il rispettivo valore millesimale si è alterato per più di 1/5 del valore, allora SI che si potrà mettere all'ordine del giorno la revisione delle tabelle millesimali con quelle spese addossabili a chi ha ingenerato la necessità di revisione.
    La contestazione di assenza di conformità edilizia di alcune proprietà private, è una responsabilità che resta in capo a quelle proprietà private e non può esser trasmessa all'amministratore. Se la foto dello stato di fatto attuale ci racconta che è intervenuta una alterazione rilevante, a prescindere dalle concessioni edilizie, nei rapporti condominiali fra tutte le u.i. diventa ammissibile intervenire ed aggiornare i rapporti che regolamentano il riparto delle spese fra tutte le proprietà, appunto procedere alla revisione delle tabelle millesimali.

  7. #6
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    scusate ma a proposito di tabelle secondo voi si possono valutare i balconi con coefficiente di utilizzazione 0.30 e delle verande ( o meglio terrazze) a livello con cofficiente di utilizzazione 0.10 . Per me dovrebbero essere al massimo alla pari. Che ne pensate

  8. #7
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    Citazione Originariamente Scritto da sabi76 Visualizza Messaggio
    scusate ma a proposito di tabelle secondo voi si possono valutare i balconi con coefficiente di utilizzazione 0.30 e delle verande ( o meglio terrazze) a livello con cofficiente di utilizzazione 0.10 . Per me dovrebbero essere al massimo alla pari. Che ne pensate
    Molto dipende da quanto le valuta il tecnico, anche se non di molto due tecnici diversi possono valutare la stessa terrazza con coefficienti diversi, tra l'altro la veranda è chiusa e potrebbe valere di più rispetto ad un terrazzo a livello scoperto oppure un balcone.

    vedi qui p.es. --> http://www.condomini.altervista.org/...ntiMilesim.htm

  9. #8
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    [QUOTE=Tullio Ts;745092]Molto dipende da quanto le valuta il tecnico, anche se non di molto due tecnici diversi possono valutare la stessa terrazza con coefficienti diversi, tra l'altro la veranda è chiusa e potrebbe valere di più rispetto ad un terrazzo a livello scoperto oppure un balcone.


    Io parlavo proprio di una terrazza a livello che è stata valutata pochissimo, secondo me, tra l'altro i due proprietari la usano come ingresso esclusivo ai propri appartamenti nonché, usando un passaggio pedonale, entrano con i loro mezzi usando la terrazza anche come parcheggio personale.
    Ho sollevato proprio ieri la questione al geometra che ha redatto le tabelle che dice che comunque trattandosi di una superficie di 70 mq bisogna fare delle riduzioni ai coefficienti.
    io non sono d'accordo perché le tabelle millesimali dovrebbero o no rappresentare il valore dell'immobile? e così facendo quasi quasi vale più la mia di casa con due balconi e con accesso dal portone condominiale che non quelle con veranda a livello, con ingresso indipendente e "parcheggio" esclusivo.

  10. #9
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    [QUOTE=sabi76;747236]
    Citazione Originariamente Scritto da Tullio Ts Visualizza Messaggio
    Molto dipende da quanto le valuta il tecnico, anche se non di molto due tecnici diversi possono valutare la stessa terrazza con coefficienti diversi, tra l'altro la veranda è chiusa e potrebbe valere di più rispetto ad un terrazzo a livello scoperto oppure un balcone.


    Io parlavo proprio di una terrazza a livello che è stata valutata pochissimo, secondo me, tra l'altro i due proprietari la usano come ingresso esclusivo ai propri appartamenti nonché, usando un passaggio pedonale, entrano con i loro mezzi usando la terrazza anche come parcheggio personale.
    Ho sollevato proprio ieri la questione al geometra che ha redatto le tabelle che dice che comunque trattandosi di una superficie di 70 mq bisogna fare delle riduzioni ai coefficienti.
    io non sono d'accordo perché le tabelle millesimali dovrebbero o no rappresentare il valore dell'immobile? e così facendo quasi quasi vale più la mia di casa con due balconi e con accesso dal portone condominiale che non quelle con veranda a livello, con ingresso indipendente e "parcheggio" esclusivo.
    Dovresti far valutare da un'altro tecnico, e se ricorrono gli estremi per la richiesta della variazione delle tabelle --> post #2, potrai portare l'argomento in assemblea dimostrando l'errore, e se l'assemblea non approverà la nuova tabella avrai la facoltà di adire al Giudice.

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