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Richiesta estratto conto

  1. #1
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    Richiesta estratto conto

    sono cosigliere di scala e vi chiedo se ho diritto di chiedere all'amministratore copia dell'estratto conto mensile anzichè aspettare il consuntivo


  2. #2
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    26/08/2004 ----Il condòmino può visionare i documenti contabili?
    Secondo la Cassazione e possibile in ogni momento prendere visione della documentazione, anche senza motivazioni

    Dott.ssa Fausta Coppo Avv. Maurizio Gaibani In assenza di normativa specifica sul punto, la materia trova - inevitabilmente - regolamentazione in base a quanto statuito dalle pronunce giurisprudenziali nei casi sottoposti al giudizio dell'Autorita Giudiziaria (nella speranza che, in casi analoghi, il Giudice non decida in maniera differente). In relazione al diritto del condomino alla visione dei documenti tenuti dall'amministratore, il principio sancito dalla Cassazione nella sentenza 15159/2001, costituisce una novita rispetto alla disciplina applicata in precedenza.
    L'ORIENTAMENTO PRECEDENTE
    Senza dubbio, nel passato, al condomino non era riconosciuto un potere così ampio. Si pensi che la Suprema Corte, con sentenza n. 2220 del 5/4/1984 aveva stabilito che: a) una volta approvato il bilancio non sussiste il potere dei condomini di contestare i conti, rimettendo così in discussione i provvedimenti adottati dalla maggioranza; b) per ottenere l'esibizione dei documenti fuori dalla sede competente (assemblea di approvazione del bilancio), il condomino deve dimostrare un interesse al riguardo. La ratio della decisione della Suprema Corte si rinviene nella necessita di coordinare il disposto dell'art. 1713 cod. civ. (in tema di mandato, contratto che lega l'amministratore con i condomini), con la specifica previsione dell'art. 1130 cod. civ. che, proprio in tema di amministrazione condominiale, prevede espressamente essere l'amministratore tenuto alla fine di ciascun anno a rendere il conto della sua gestione; ed e in questa sede naturale che i condomini hanno normalmente il potere di controllare i documenti giustificativi delle spese effettuate. Il Tribunale di Torino, con sentenza del 31/3/1992, respinse la domanda di un condomino che - senza dedurre uno specifico interesse al riguardo - aveva richiesto all'amministratore (senza ottenerla) copia dei documenti relativi ad una gestione condominiale approvata dall'assemblea. Anche la Corte d'Appello di Torino (sentenza 27/4/1995) chiamata a pronunciarsi sull'impugnazione proposta dal condomino soccombente, ha respinto la domanda di quest'ultimo. In entrambi i giudizi, il condomino e pure stato condannato a rifondere le spese di giudizio. In sostanza, l'orientamento venutosi a creare riteneva che normalmente il potere del condomino di controllare la gestione dell'amministratore e la documentazione contabile ad essa inerente, sussiste in sede di assemblea convocata per l'approvazione del rendiconto annuale; mentre al di fuori di tale momento, il diritto del condomino e subordinato alla dimostrazione (con onere a carico del condomino) di uno specifico interesse al controllo e alla visione dei documenti contabili. Per completezza, va anche riferito che il Tribunale di Milano ha stabilito che il riesame del rendiconto e consentito in sede giudiziaria solo in quanto non sia precluso per effetto della definitiva approvazione da parte dell'assemblea, perchè non e ammissibile attribuire in via generale neppure al singolo condomino la facolta di contestare i conti, rimettendo in discussione, oltre il termine di decadenza previsto dall'art. 1137 c.c. la deliberazione di approvazione del conto votata dalla maggioranza (v. Trib. Milano 23/5/1988, nonchè piu specificamente, sempre Trib. Milano 7/3/1996).
    LA "SVOLTA" DELLA CASSAZIONE
    Con la sentenza 26/8/1998 n. 8460, prima, e con la sentenza 29/11/2001 n. 15159, poi, la Cassazione ribalta il precedente orientamento giurisprudenziale e riconosce il diritto del condomino a richiedere all'amministratore di visionare ed estrarre copia dei documenti gestionali in ogni momento e senza obbligo di addurre giustificazione alcuna. Unici limiti all'esercizio di tale facolta: 1) non vi deve essere ostacolo all'attivita di amministrazione; 2) devono essere rispettati i principi di correttezza; 3) i relativi costi devono essere sostenuti da chi fa la richiesta. Contrariamente all'orientamento precedente, spetta ora all'amministratore dedurre e dimostrare l'insussistenza di qualsivoglia interesse effettivo in capo al condomino ovvero l'esistenza di motivazioni futili, inconsistenti e, comunque, contrarie alla correttezza. Il condomino, inoltre, può esercitare il diritto sempre, e non solo in sede di assemblea di approvazione del bilancio. La nuova decisione della Cassazione muove da questo assunto: il rapporto tra amministratore e condomino si fonda, seppur con proprie peculiarita, su un mandato con rappresentanza, in forza del quale i condomini rappresentati devono poter vigilare sullo svolgimento dell'attivita di gestione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni prendendo "visione dei registri e dei documenti che li riguardano". Del resto, l'art. 1713 in tema di obbligazioni del mandatario (l'amministratore), pone a carico di quest'ultimo l'obbligo di rimettere al mandante tutto ciò che ha ricevuto in dipendenza del mandato. In questo "tutto ciò" rientrano anche i documenti dei quali il condomino e comproprietario; quindi, secondo la Corte "l'amministratore, per ragioni del suo ufficio, detiene i registri ed i documenti contabili afferenti alla gestione e riguardanti gli stessi condomini, ai quali in definitiva appartengono in proprieta comune". é evidente - in un rapporto che di per sè e gia piu che problematico (quali saranno mai i motivi che spingono i condomini a voler vedere la documentazione ?) - che la sentenza apre una serie di ulteriori dubbi interpretativi : cosa si deve intendere per ostacolo all'attivita dell'amministratore? Qual e il parametro della correttezza? Quali costi deve sostenere il condomino? Proviamo ad analizzare, seppur brevemente, tali aspetti. 1 - Ostacolo all'attivita dell'amministratore é chiaro che per l'amministratore la cosa migliore e quella di far consultare o estrarre copia dei documenti in sede di approvazione del bilancio: in questo caso l'attivita dell'amministratore non sara ostacolata, poichè i documenti dovrebbero essere gia pronti per l'eventuale esame dell'assemblea. Secondo una prassi spesso adottata, e secondo alcuni regolamenti di Condominio, nei cinque giorni precedenti l'assemblea, i documenti vengono messi a disposizione dei condomini per la consultazione nello studio dell'amministratore e di tale possibilita l'amministratore da avviso con la convocazione dell'assemblea. Da un punto di vista pratico, questa sarebbe la sede piu opportuna per la consultazione, piuttosto che durante l'assemblea, la quale verrebbe paralizzata per consentire ad alcuni condomini di consultare la documentazione. é facile intuire che qualche complicazione può sorgere se la richiesta riguarda gestioni passate, magari da piu di un anno; infatti, soprattutto in caso di condominii di grandi dimensioni, diventa un'esigenza poter archiviare la documentazione contabile. Il limite in questione non ha riferimenti precisi e puntuali e quindi può essere individuato solo in base a considerazioni valutabili caso per caso. La richiesta del condomino sara quindi soddisfatta compatibilmente con le effettive esigenze dell'attivita dell'amministratore. Sicuramente quest'ultimo non potra ritardare l'adempimento di tale obbligo, o peggio non adempierlo, senza valide giustificazioni; ma il condomino deve comunque considerare i tempi necessari per il reperimento dei documenti. 2 - Rispetto del principio di correttezza Riguardo al secondo limite sopracitato, cioè la non contrarieta al principio di correttezza, le parti dovrebbero comportarsi secondo il canone generale della buona fede osservando le disposizioni di legge (ed il buon senso). Pacifico che la richiesta del condomino non può avere carattere emulativo e sfociare in comportamenti vessatori. Se, da un lato, il principio di trasparenza e degno di tutela, altrettanto meritevole di tutela risulta la necessita di salvaguardare l'efficienza dell'amministratore, che non può essere minata da continue richieste da parte dei condomini (spesso capita di vedere aspre battaglie di un singolo condomino contro l'amministratore). Una cosa e certa: il diritto del condomino alla visione della documentazione, non deve essere confuso con pretese intromissioni relative al merito del bilancio, perchè il condomino può far valere le proprie osservazioni a tal riguardo soltanto in sede assembleare. 3 - Quantificazione dei costi Come quantificare il costo di tali operazioni che consisteranno, oltre che nel reperimento dei documenti, nel mettere a disposizione una sala per la consultazione, del personale dipendente che risponda ad eventuali richieste di chiarimenti, faccia le fotocopie dei documenti originali e vigili affinchè gli stessi non vengano persi o "involontariamente" sottratti. Il costo delle fotocopie e sicuramente quello minore! Del resto, la Cassazione nella sentenza n. 15159/2001 non opera esplicitamente un distinguo tra l'esibizione dei documenti in sede di approvazione del rendiconto (rientrante nei normali obblighi dell'amministratore) ed esibizione in qualsiasi tempo (come qualcosa di eccedente la normale attivita).
    IL PROBLEMA DELLA PRIVACY
    Il principio sancito dalle ultime decisioni della Suprema Corte, si scontra con un altro principio del nostro ordinamento, quello della tutela della privacy? Secondo la Cassazione, per consultare i documenti o estrarne copia, il condomino non deve fornire alcuna spiegazione; e onere dell'amministratore addurre motivazioni valide per non adempiere a tale obbligo. E se l'amministratore si opponesse alla richiesta del condomino adducendo una possibile violazione della normativa sulla privacy (Legge 675/1996)? Il Garante per la protezione dei dati personali ha precisato che i condomini devono essere considerati contitolari di un medesimo trattamento dei dati gestiti dall'amministratore e che quindi e lecita, per ciascun condomino, la conoscenza dei dati personali trattati presso il Condominio ai sensi dell'art. 1117 e segg. cod. civ.. Lo stesso Garante, tuttavia, con decisione 17/5/2001, ha posto a carico dell'amministratore le spese del ricorso presentato da un condomino affinchè l'amministratore ritirasse dalla portineria i dati relativi ad asserite posizioni debitorie di alcuni condomini nei confronti del Condominio, riconoscendo, seppur indirettamente, la illegittimita del comportamento posto in esser dall'amministratore. Se ne può dedurre che il mettere a disposizione lo studio dell'amministratore per la consultazione di quel tipo di documenti, e censurabile ai sensi della Legge 675/1996?. E cosa pensare della sentenza del TAR Lazio n. 1294 del 22 Febbraio 2002, con la quale il Tribunale Amministrativo ha negato ai condomini il diritto di accesso all'estratto del conto corrente del Condominio esistente presso le Poste Italiane S.p.A. ?. Secondo il giudice amministrativo "il contenuto del conto corrente postale incide sul diritto alla riservatezza degli interessi epistolari e finanziari di un soggetto - il Condominio ..." operando le Poste Italiane "in regime di sostanziale concorrenza con il sistema bancario, dove il diritto alla riservatezza e pienamente riconosciuto ... l'interesse pubblico alla trasparenza deve ritenersi recessivo rispetto a quello imprenditoriale, in quanto quest'ultimo non e altro che il riflesso del diritto alla riservatezza ... che in quanto pienamente tutelato nell'ambito dell'omologo sistema bancario non può ammettersi che ottenga una tutela inferiore". Considerato quanto stabilito dal TAR Lazio, come dovrebbe comportarsi l'amministratore di fronte alla richiesta di un condomino di visionare un estratto del conto corrente del Condominio? Tale principio come si concilia con quello stabilito dalla Cassazione nella sentenza 26 agosto 1998 n. 8640, che attribuisce ai condomini la proprieta comune dei documenti e registri contabili e la conseguente facolta di consultare la documentazione in qualsiasi momento e senza specificarne la ragione? Forse che l'estratto del conto corrente del Condominio non e un documento contabile del Condominio stesso?
    UNA SENTENZA FAVOREVOLE
    Per far coraggio agli amministratori, si ritiene doveroso segnalare la sentenza n. 1301 del 9/4/2002 (successiva alla pronuncia n. 15159/2001 della Cassazione) del Tribunale di Bologna. Con tale decisione, il Tribunale del capoluogo emiliano ha respinto la domanda di impugnazione di una delibera assembleare proposta proprio lamentando la mancata possibilita di verificare la contabilita sottesa all'approvazione del consuntivo. Il Tribunale di Bologna - pur avendo ribadito il principio che ciascun condomino ha il diritto di visionare i documenti contabili in qualsiasi tempo e non solo in sede di rendiconto annuale, senza onere di specificare le ragioni della richiesta - ha ugualmente rigettato la domanda dei condomini sulla base delle seguenti valutazioni: a) l'amministratore aveva messo a disposizione la documentazione (i giustificativi di spesa) il giorno prima dell'assemblea, avvisando i condomini nella nota di convocazione; b) stante la necessita di regolamentare le modalita di controllo di una certa serie di documenti, i tempi e i luoghi indicati dall'amministratore, erano del tutto congrui e legittimi e non meritevoli di accoglimento le doglianze sul punto da parte dei condomini che avevano impugnato la delibera; c) sarebbe stato onere dei condomini attori l'opportuno controllo preventivo della documentazione e la puntuale partecipazione all'assemblea, anche a mezzo di delegati, per contrastare l'approvazione del consuntivo, facendo valere specifici motivi che, se ritenuti fondati dagli altri condomini, non avrebbero certo mancato di convincere le altre persone presenti all'assemblea.
    CONCLUSIONI
    é indubbio che le incertezze evidenziate non possono che facilitare il sorgere di contenziosi, soprattutto ove si consideri che la richiesta di esame e copia dei documenti da parte del condomino e sintomo della mancanza di fiducia nell'operato del proprio amministratore.
    ciao

  3. #3
    Non è collegato Frequentatore assiduo Amministratore di Condominio
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    Scritto da ma20 il 11 Mar 2011 - 11:36:20: sono cosigliere di scala e vi chiedo se ho diritto di chiedere all'amministratore copia dell'estratto conto mensile anzichè aspettare il consuntivo

    qualunque condomino ha diritto a chiedere copia dei documenti relativi al condominio.
    Sappi però che tale richiesta non deve ostacolare il normale lavoro dell'amministratore(cioè non puoi andare tutti i giorni a chiedere tutti i documenti) e che le spese per le copie sono a carico del condomino che le richiede



  4. #4
    Non è collegato Esperta fiscalista
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    Scritto da ma20 il 11 Mar 2011 - 11:36:20: sono cosigliere di scala e vi chiedo se ho diritto di chiedere all'amministratore copia dell'estratto conto mensile anzichè aspettare il consuntivo

    Che tu sia "consigliere di scala" poco importa, ciò che conta averne titolo ovvero essere un condòmino (titolare di un diritto reale inerente alle parti comuni ed ai servizi del condominio stesso)

    Cassazione 29 novembre 2001 n. 15159
    La Corte di Cassazione con sentenza del 29 novembre 2001 n. 15159 ha stabilito il principio di diritto gia enunciato dalla precedente pronuncia 26 agosto 1998 n. 8460 in merito all'obbligo dell'amministratore di esibire, a richiesta di ciascun condòmino la documentazione contabile anche dopo che sia stato approvato il rendiconto annuale, senza alcun onere di specificarne la ragione, a condizione, tuttavia, che i relativi costi siano assunti dai richiedenti e salvo che ciò non intralci l'attività amministrativa, da provarsi dall'amministratore che si opponga alla richiesta.

    -------------------------
    Akim... quanto ci manchi!

  5. #5
    Non è collegato Nuovo utente Impiegato
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    Buon giorno,
    anche un nuovo condomino, proprietario, puo` chiedere estratto conto dettagliato per visionare tutti i moviementi di 1-2 anni antecedenti?
    Se a questo si aggiunge che l`azione e` fatta per verificare gli importi richiesti relativamente a spese extra, verifica per altro viene ostacolata dall`amministratore nella visione di fatture, contratti ditta ecc. ecc
    Viste le premesse e gli errori(?) gia` commessi dall`amministratore, ovviamente in eccesso, posso chiedere ed e` un mio diritto che l`estratto conto cosi` ottenuto venga sottoscritto/firmato dall`amministratore stesso foglio per foglio?
    Devo verificarne l`assoluta originarieta`, anzi vorrei andarlo a chiedere io alla banca se possibile. La fiducia ovviamente e` una cosa preziosa che si da a persone preziose, ovviamente se faccio queste richieste ci sono fondati motivi.


    Quindi solo tramite la visione concreta di quanto hanno versato gli altri, si capisce, in trasparenza, quanto spetti a me. Per scongiurare nuovi errori da parte dell`amministratore.


    Approposito dell`accordo/contratto con la ditta dei lavori,
    ho facolta` di chiedere una copia anche per quello? come si chiama tecnicamente tale accordo? non parlo del verbale di amministrazione, parlo proprio del contratto ditta/condominio.


    Ciao, grazie a tutti.




    Modificato Da - fxj83 il 11 Mar 2012 19:55:05

  6. #6
    Non è collegato Super Moderator
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    Scritto da fxj83 il 11 Mar 2012 - 19:44:11: Buon giorno,
    anche un nuovo condomino, proprietario, puo` chiedere estratto conto dettagliato per visionare tutti i moviementi di 1-2 anni antecedenti?
    Se a questo si aggiunge che l`azione e` fatta per verificare gli importi richiesti relativamente a spese extra, verifica per altro viene ostacolata dall`amministratore nella visione di fatture, contratti ditta ecc. ecc
    Viste le premesse e gli errori(?) gia` commessi dall`amministratore, ovviamente in eccesso, posso chiedere ed e` un mio diri [...]
    E' un tuo diritto richiedere detti documenti in copia all'amministratore.
    Direttamente alla banca risulta difficile in virtù del fatto che il c/c è intestato al Condominio che ha demandato la sua gestione e rappresentanza all'amministratore.


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