Problemi con Amministratore furbetto

[bobos]

Salve a tutti

 

Premetto che sono contento di essermi iscritto in questo forum che trovo molto interessante e ben fatto.Volevo esporre un mio problema che dura da diversi anni.Devo però partire un pò dall'inizio per dare un quadro abbastanza completo(spero di non annoiarvi):

 

Abito in questo condomino di 14 appartamenti,da circa 15anni.Fin dall'inizio ci siamo affidati alla ''buona fede'' dell'amministratore e abbiamo pagato correttamente ogni spesa che ha portato nel bilancio sia bimestrale che annuale.L'amministratore non ha mai e ripeto mai portato una fattura di alcun genere,dai lavori di ordinaria amministrazione(pulizie scale,giardinaggio,lavori elettrici ed idraulici),che in quelli straordinari(rifacimento tetti per infiltrazione,sostituzione della tubazione fognaria,ecc).Da circa 7anni,l'amministratore è stato sempre assente(l'ultima riunione risale a circa 5anni fà,ma è possibile che abbia messo nel registro dei verbali che faccia la riunione ogni bimestre o annuale,questo non lo sò).Io non ho pagato più il condominio da 3anni,avendo avuto delle grosse infiltrazioni dalla terrazza(che occupa 3stanze di superficie mia)e dopo varie promesse,chiacchere,ecc che si sono susseguite in 5anni da quanto sono apparse le infiltrazioni,se ne fregata altamente.I condomini fanno gli gnorri,più della metà sono imparentati tra loro e tengono quindi sempre l'amministratore all'interno del condominio e l'altra parte di condomini se li tiene buoni facendogli fare lavoretti in nero all'interno del condominio(chi fà le pulizie,chi esegue gli interventi elettrici e idraulici,ecc).Quindi in totale su 14condomini,,due si astengono,io la voglio fuori e gli altri la tengono.Da dicembre 2013,ho fatto fare una perizia ad un ingegnere dei vari danni(che in parte riguardono il condominio e in parte riguardano il proprietario del terrazzo)con una relazione dettagliata di tutti i lavori,quantificando i danni interni del mio appartamento per 5000euro circa.Poi sono andato da un'avvocato e gli ho dato questa relazione ed ha inviato due lettere,una al proprietario del terrazzo e una all'amministratore.Il proprietario non ha risposto,l'amministratore ha detto che i lavori non sono partiti perchè io sono moroso nel pagamento.Allora l'avvocato gli ha chiesto telefonicamente le fatture di quanto dovevo dare è gli ha mandato per posta,soltanto dei fogli con numeri e cifre,con il totale da pagare.Dopo diversi mesi di tira e molla,ad aprile 2014 l'amministratore fà la prima riunione(dopo diversi anni,come detto prima).L'amministratore ha fatto la prima convocazione un venerdi alle 22(che non è venuto nessuno)e poi un'altra il sabato successivo(cosi,anche se non si raggiungeva la maggioranza,chiunque fosse presente alla riunione poteva deliberare i vari lavori,problematiche,ecc).Si sono presentati come maggioranza millesimi,il sabato successivo.Dopo varie discussioni e dibattiti(molti per sviare il mio discorso)si è deliberato sul registro dei verbali che dovevano partire questi lavori(ma senza fissare una data di inizio e fine lavori).Dopo un altro mese senza risultato,richiama l'avvocato all'amministartore che risponde che ancora devi farsi fare un preventivo.Dopo 15giorni arriva il preventivo e rifà un'altra assemblea(sempre con prima assemblea alle 22 e poi l'indomani alle 17).Si presentano meno millesimi per raggiungere la maggioranza,ma non cè problema perchè essendo la seconda convocazione si può deliberare.Tutti(cioè solo 3 persone presenti su 14 condomini)scriviamo che và bene il preventivo e a parole l'amministratore dice che i lavori partiranno dopo ferragosto dati che tutti hanno versato le quote e i soldi ci sono.Richiamando oggi,l'amministratore a voce mi dice che non ci sono le quote versate,che l'imprenditore è in ferie e che non sà come fare.Ora,da parte mia(e conferma anche il mio avvocato)fin dall'inizio è stato solo un tira e molla,ma che non avevano nessuna intenzione di fare questi lavori.Io vi premetto che sono ormai sfinito e amareggiato da questa situazione,vi scrivo quindi per chiedervi dei consigli in merito a come comportarmi,cosa posso fare,ecc:

 

1)se l'amministratore,quando gli cheido le fatture,mi porta dei fogli di carta e basta,cosa posso fare?

2)come potrei agire tramite guardia di finanza?

3)dovrei andare da carabinieri,pompieri,ecc per farmi rilasciare qualche relazione di inagibilità o cosa?

4)per evitare spese di avvocato e lunghi tempi giudiziali,che alternative avrei?

 

Insomma,vorrei risolvere il problema al più presto,5anni credetemi,sono stati snervanti,entrare in casa e vederla ridotta in quelle condizioni,ti fà stare molto male(specie a chi dà un valore alle cose e ci tiene,cercando di comportarsi nel quotidiano sempre rispettoso,preciso e altruista).Se potete indicarmi un iter da seguire passo passo,ve ne sarei grato:(

 

Considerate che la casa è formata da 4stanze+cucina+bagno+corridoio e ingresso.Le parti interessate hai danni sono tutte le stanze,ad eccezione di ingresso e cucina.In 3 stanze addirittura,si devono buttare tutti i tetti a terra,talmente sono lesionati e dalle infiltrazioni che hanno fatto gonfiare i tondini di ferro e quindi hanno creato crepe nei tetti.Spero in una vostra delucidazione dettagliata,grazie infinite

[bobos]

nessuno può aiutarmi?:(ho provato in tutti i modi a risolverla con le buone,conciliazioni,ecc ma solo prese in giro e dilungazioni di risposte e tempi,senza mai niente di certo.Vorrei un vostro parere su come muovermi per cercare di risolvere tutto pacificamente.

[Tullio01]

Da circa 7anni,l'amministratore è stato sempre assente(l'ultima riunione risale a circa 5anni fà,

E coa attendete di nominare uno nuovo?

Se gli altri condomini non sono d'accordo agisci per vie legali, sicuramente il Giudice nominerà uno Giudiziario.

Se ti servono delucidazioni sulla procedura siamo quì.

[bobos]

Ciao Tullio Ts

 

Ti ringrazio per avermi risposto(scrivo ora perchè non mi è arrivata la notifica per email che avevi risposto).Da 7 anni non fà riunioni,ma il problema stà che siccome la maggior parte dei condomini(sono 8 su 14)sono imparentati è possibile che abbiano fatto comparire nel registro dei verbali che hanno fatto le riunioni,con le firme,ecc.Detto questo,io vorrei sapere esattamente i documenti che dovrei chiedere per capire cosa ha fatto lei in questi anni e come poter andare avanti per farmi eseguire i lavori che ho già descritto in linea generale.Come condomine ho diritto:

 

-a chiedere il registro verbali(e fotocopiarmelo come prova?)

-a chiedere copia del contratto di assciurazione del palazzo

-a chiedere tutte le ricevute(bollette,lavori ordinari e straordinari)

-a chiedere la partita iva sua

-a chiedere le fatture di ogni anno da quanto lei si è insediata

 

è corretto?oltre a ciò,cosa potrei chiedere per capire bene come impostare un eventuale causa,ecc?

 

 

Considerando che per l'anno 2013/2014 mi ha dato dei fogli scritti a penna con cifre e lavori,ma niente che assomigliasse lontanamente ad una ricevuta,scontrino fiscale,ecc.Quindi vorrei sapere,a cosa mi posso appigliare per intimare i lavori e per farla dimettere?inoltre,posso chiamare i pompieri per fare una perizia di agibilità o meno,i carabinieri,finanza o cosa?cioè vorrei sapere come muovermi,cosa chiedere e a chi chiedere:(

[Tullio01]

Nel caso che questo amministratore avesse convocato solamente i suoi parenti per effettuare le riunioni e non ti abbia convocato, hai la possibilità di richiedere l'annullamento di tutte queste riunioni e deliberati però con ricorso giudiziale iniziando dalla mediazione con l'assistenza di un legale e lui dovrà dimostrare di averti convocato ma se non l'ha fatto non avrà nessuna documentazione a suo favore da mostrare al Giudice

Tu hai il diritto di visione di tutte le documentazioni e giustificativi delle spese effettuate in questo condominio, non ti conviene richiedere copia anche se ne hai il diritto in quanto ti potrebbe far pagare ogni fotocopia che ti consegnerà e ben 7 anni saranno numerose copie.

Per la visione dei documenti 2013/2014 vale lo stesso metodo che avevo descritto prima, per la richiesta dell'assemblea è necessario essere 2 condomini rappresentanti almeno 1/6 del valore millesimale dell'edificio, per l'agibilità ritengo che sia già stata acquisita al momento della costruzione dello stabile.

[bobos]

Cerco di dare qualche altro dettaglio.Da 7 anni ho questo problema di infiltrazione(e io ho sempre pagato il condominio fino a dicembre 2010).Ogni anno,tra promesse mai mantenute,riunioni mai fatte,ecc siamo arrivati a dicembre 2013.In codesto mese ho fatto fare la perizia al mio ingegnere,calcolando i danni sommariamente(senza ripartizione di essi,nel senso senza riportare che alcuni di questi danno fossero a carico del proprietario di sopra e altri a carico condominiali).Con questa perizia sono andato da un'avvocato la quale ha mandato due lettere uguali(10gennaio 2014),sia all'amminitratore che al proprietario si sopra,dicendo che da 7 anni il suo cliente aveva questo problema e che se non avrebbero iniziato i lavori al più presto,avrebbe preso altri provvedimenti.Il 20/01/2014 risponde solo l'amministratore,dicendo che gli interventi non potevano essere fatti perchè risultavo moroso da 3 anni.Il 25/01/2014 rimanda una lettera il mio avvocato coem decreto ingiuntivo a far partire i lavori entro un mese,altrimenti si sarebbe andato davanti al giudice.Dopo varie telefonate,mediazioni,ecc a fine aprile 2014 convoca la prima riunione dopo molti anni.6 condomini su 14 portano le loro lamentele(assenteismo dell'amministratore,giardino non curato,passo carabile non realizzato,ecc e io porto il mio problema,anche se loro sotto sotto erano tutti a conoscenza della mia problematica facendo semrpe finta di niente).Dopo chiacchere forvianti,discorsi che non avevano un nesso con le varie problematiche(del tipo,come stà la cognata,si è sposata tua figlia,ecc tra di loro,per forviare i discorsi reali importanti

),si mette a verbale che ho queste infiltrazioni e che lei si impegnava a portare dei preventivi.Arrivano cosi 4 ditte per sopralluoghi,3mandate dall'amministratore e una del proprietario di sopra,tutti a dire si,ci sono infiltrazioni,quetso si deve buttare questo no,ecc e presentano dei preventivi(senza nessuna scala millesimale,senza mensionare materiali,ore di lavoro,ecc)in cui ci sono scritte alcuni lavori in maniera vaga e un totale(scritto a carattere cubitali,SENZA IVA).Questi preventivi li porta a metà giugno,a metà luglio,dopo altri sopraluoghi(sembrava che dovessero rifare la cappella sistina)si decide di dare ''il mandato'' ad una ditta(ma senza scrivere verbale,dato che nell'ultima assemblea,furbescamente,si sono presentati solo in due+io e che non rappresentiamo 1/6 dei millesimi totali e nemmeno ha fatto una riunione il giorno prima,in modo che l'indomani chi c'era c'era,si potevano prendere le decisioni)appena dico all'amministratore come mai non si fosse rpesentato nessuno,mi risponde non cè problema,i soldi li hannoversati tutti,appena la ditta finisce dei lavori in un altro condominio,inizieranno qui.Si fà il 5 agosto 2014 e chiamo per ulteriori aggiornamenti,rispondendomi che se ne sarebe parlato la settimana dopo ferragosto.Chiamo il 18agosto e chiedo se aveva chiamato la ditta per farsi dire quando inziavano,dato che si avvicina l'autunno e le piogge.Lei mi risponde:La ditta è entrata in ferie e poi nessun condomine ha versato la propria quota(la dittà chiedeva il 20% anticipato,il 50% a metà lavori e il restante a fine lavori...ma lo può fare per legge?)quindi non si fà niente.Questa è la ''telenovela'' fino ad oggi.Per me,fin dall'inizio non ha mai avuto mai intenzione di fare i lavori,ne lei ne tantomeno i condomini,hanno voluto tergiversare fino ad oggi,in modo da eliminare ogni probabilità di inizio lavori per quest'anno,dato che tra poco inizierà l'autunno.Chiamo al mio avvocato e gli racconto la storia,lui mi dice che prima devo pagare il condominio aretrato(anche quello che non può giustificare con fatture),poi versare a lui 2/5 della cifra da richiedere(dice per spese processulai,compenso,ecc)e iniziare una causa vera e propria.Io gli faccio notare perchè devo pagare se non ha modo di dimostrare che ha fatto determinati lavori?lui mi risponde,perchè è meglio andare sicuri davanti al giudice.Poi alla mia domanda:ma dato che i danni ci sono,le colpe anche,ecc sono sicuro di vincerla a questo punto,o sbaglio?e lui:di sicuro cè solo la morte,sono cose delicate e anche imprevedibili.Da tutto ciò,mi sono iscritto a questo forum nella speranza di trovare risposte e soluzioni al mio problema.

 

Detto questo,potrei sapere un elenco di documenti che devo e posso richiedere all'amministratore,per vederci chiaro su tutto?e poi man mano,step by step,se potete indicarmi a chi rivolgermi e cosa posso fare di realistico.Premetto che per mia fortuna è la prima volta che mi trovo in una situazione cosi assurda quanto banale/evidente,da dovermi rivolgere ad un'avvocato.

[Tullio01]

Se non possiedi più i verbali delle assemblee recati nell'ufficio dell'amministratore, magari con previo appuntamento, e chiedi la visione dei verbali e fatti fare le copie, dopo di che recati dal tuo avvocato e agite per vie Giudiziarie, iniziando dalla mediazione.

[bobos]

Quindi chiedo soltanto il registro dei verbali e me lo vado a fotocopiare da me?cosi ne ho una copia?Come mediazione mi sembra che non ci sia più niente,dato che l'avvocato mi ha detto che vuole i soldi epr iniziare la causa e che già abbiamo mediato.Io vorrei provare ad andare alla finanza in modo da sbloccare qualcosa.Inoltre,se sono caduti dei calcinacci dentro casa,posso andare dai pompieri e farli venire,stilando una perizia che aumenterebbe il rischio per l'amministratore e quindi a farlo smuovere senza andare in causa?

[Tullio01]

Non puoi andartene con il registro dei verbali e fotocopiarli tu stesso, lo farà l'amministratore a tue spese.

Le tue spese per la causa spettano a te, non credo che la guardi di finanza si interessa di condominio, mentre puoi segnalare ai Vigili del Fuoco l'eventuale pericolo.

[bobos]

Ok per il registro dei verbali.Per quanto riguarda la guardia di finanza,volevo portare loro a conoscenza di come si comporta lei e che la parola IVA o partita IVA(che io sappia non ha partita iva,ma mi sembra che per legge dovrebbe averla o sbaglio?)non rientra nel suo vocabolario.In modo da aprire qualche inchiesta e sapere i conti totali del condominio.Perchè,non avendo lei mai fatto lavori con ricevuta ed avendo pagato in base ai conti che ha fatto lei,non sò chi abbia pagato di più,chi abbia pagato di meno,chi mai niente o chi ha avuto qualche ''sconto famiglia''.Inoltre il conto corrente lo ha aperto 1mese fà,quando per legge se non sbaglio,già lo doveva fare nel 2013.Quelle poche volte che è stata fatta una riunione condominiale,sono sempre stato l'unico a pretendere che tutto venga certificato con fatture,in modo che ognuno poteva farsi i calcoli da se,anche in base ai millesimi e quindi farsi la ripartizione.Ma quasi tutti hanno sempre rifiutato questa mia iniziativa,dicendo che veniva più costoso,che l'amministratore è stato sempre preciso,ecc.Quindi qualcosa sotto cè di sicuro,per questo,dato che non posso chiedere le fatture che hanno pagato o meno ai vari condomini,vorrei che intervenisse la finanza per effettuare i controlli.Per quanto rigurda i pompieri,non sò cosa dice la legislazione in merito,ma posso richiedere una loro perizia e certificarmela da loro?cioè non sarebbe una prova più soddisfacente per un eventuale causa?

[Tullio01]

Non sono esperto in questioni fiscali, però secondo me se non ci sono fatture o documentazioni di pari efficacia c'è evasione fiscale, per prima cosa sentirei un esperto fiscalista, forse qualche foruminsta ne sa di più di me di fisco e ti potrà fornire tutte le nozioni che ti servono, e poi potrai agire seguendo i consigli che ti saranno forniti.

[bobos]

Sono nuovo del forum,non sò chi si posa intendere in materia fiscale.Se magari sai qualcuno,gli mando un messaggio in pvt per farlo partecipare(se vuole)alla discussione

[Tullio01]

Ci sono due esperte fiscaliste nel forum, Dolores Panico e Patrizia Ferrari (in ordine alfabetico)

[bobos]

ok,allora mando un messaggio a loro due sperando in un loro prezioso aiuto,facendole partecipare alla discussione.

[bobos]

scusami se ti disturbo,ma per contattarle,devo prima aggiungerle come amiche?non capisco come mandare un messaggio in pvt,mi appaiono i loro profilo ma nessun pulsante o altro:/

[Tullio01]

Quando apri il profilo a sinistra al secondo in lista c'è scritto "invia messaggio privato", cliccaci sopra si aprirà una casella di testo, mettici il titolo e scrivi quello che ti interessa, il nome del destinatario compare automaticamente.

[bobos]

Come vedi,non mi appare la scritta messaggio privato quando vado nel profilo:/

 

--img_rimossa--

[Tullio01]

Mi spiace non so più cose indicarti, a me compare, forse se trovi una discussione dove hanno risposto cliccando sul nome (Patrizia Ferrari o Dolores Panico) ti indicherà "Messaggio Privato"

 

p.es. questa per Ferrari;

--link_rimosso--

 

o questa per Panico;

--link_rimosso--

[bobos]

Infatti cosi avevo fatto,ma nel profilo mi compare quello che ti ho fatto vedere con l'immagine.Ho fatto anche la richeista di amicizia,forse se diventi amico appare la scritta messaggio privato.Provo a contattare lo staff attraverso la scritta ''contattaci'' .Se mi puoi fare un'altra gentilezza,potresti contattare tutte e due per dirgli come fare a contattarle?

[Tullio01]

Personalmente quando ho la necessità di comunicare con loro, uso i canali che ti ho indicato, purtroppo non posso fare di più, mi spiace.

[bobos]

Capisco,e hai ragione.Ho mandato un'email allo staff,speriamo che mi aiutino a trovare una soluzione per contattarle.Grazie:)

[MIChris]

Mi intrometto nella discussione:

 

Il Condominio è sostituto d'imposta e come tale deve opportunamente redarre il 770 ed il tuo amministratore il quadro AC.....

In caso di fatture per prestazioni le ditte devono emettere regolare fattura con iva 10% o 22% detraendo la ritenuta d'acconto che dovrà essere pagata tramite F24 con relativo codice tributario ed ogni anno deve essere redatto il 770...

 

Quindi ricapitolando il tuo amministratore deve obbligatoriamente avere la partita iva per emettere le proprie fatture, in ogni fattura deve essere indicata la ritenuta d'acconto (tranne nelle fatture d'acquisto e nelle fatture per detrazioni fiscali) e l'iva......ed ogni anno il tuo amministratore deve redarre o far redarre il 770

[bobos]

Ciao MIChris

 

Ti ringrazio molto per il tuo contributo.Quindi devo chiedere all'amministratore:

 

-fotocopia del registro dei verbali

-le copie delle fatture di qualsiasi lavoro ordinario,straordinario e di manutenzione in genere

-copia di tutti i 770 di ogni anno

-numero partita iva suo

-copia del contratto di assicurazione dle palazzo(cosi magari da poter vedere se gli interventi da eseguire siano coperti

o meno dall'assicuzione?)

 

esatto?oltre quanto detto,posso richiedere altri tipi di documenti?per esempio vedere le fatture degl'altri condomini(per vedere chi e come hanno pagato in questi anni)

 

Infine vorrei porti delle domande:

 

1)hai detto che l'amministratore deve fare il quadro AC,cosa sarebbe e a cosa serve?

2)l'iva al 10 o al 22% in base a cosa si calcola?

3)l'amministratore rilascia delle ''fatture'' quando pago(anzi pagavo)la quota condominiale ogni bimestre.In ogni fattura è riportato di cosa si tratta,il numero della fattura,la firma MA NESSUN NUMERO DI PARTITA IVA o timbro o altro.Non è normale a questo punto,o sbaglio?

 

Grazie mille per quanto potrai dirmi

 

p.s.

per Tullio Ts:ho provato a contattatare l'amministratoredle forum,ma non mi ha risposto nessuno.Ne riesco a contattare le persone che mi hai detto.Se potessi magari dirgli il modo per contattarle o di partecipare alla discussione,te ne sarei grato:/

[Tullio01]

per Tullio Ts:ho provato a contattatare l'amministratoredle forum,ma non mi ha risposto nessuno.Ne riesco a contattare le persone che mi hai detto.Se potessi magari dirgli il modo per contattarle o di partecipare alla discussione,te ne sarei grato:/

Ti ho già detto come contattare queste persone, che ti posso dire possono essere in ferie, attendi almeno una settimana e poi riprova.

[bobos]

si ma non mi compare la scritta invia messaggio privato.Volevo capire se ci sono delle limitazioni per i nuovi iscritti o magari devi prima diventare amico di chi contatti per contattarlo.Sicuramente saranno in ferie,vediamo verso i primi di settmembre se avrò risposta:)grazie ancora e scusami allo stesso tempo per la mia ''impazienza''